地块开发研究报告

人们视线，该区域有待发展 是目前政府行政迁移区
与压力
遇
均价 热销户型 代表楼盘
4500-5000 元/㎡ 120-140 平三房 金地森邻、开元府
4400-5000 元/㎡ 110-135 平三房
建业
4300-4600 元/㎡
4400-480wk.baidu.com 元/㎡
115-130 平三房
135 平三房
梦想城、美好生活家园
大广高速、济东高速和新菏铁路穿境而过，107 国道、京广铁路、京港澳高速、濮鹤高速等公 路铁路干
线，构成四通八达的“井”字交通网络。省道 213 线、 307 线、308 线、101 线、215 线、222 线等在滑县交汇。 境内县乡公路里程 2629.2 公里，省干道 207.2 公里。
城市概况
产品需求分析
滑县市场楼盘概况
项目名称
占地面积 建筑面积（万 在售户型区间
（亩）
㎡）
（㎡ ）
热销户型 （㎡）
物业类型
销售价格（元/㎡）
天福·美好生活家园
600
宏达·梦想城
500
海润滨江
500
东方瑞园
70
天宏·美好生活家园
440
开元府
100
西湖壹号院
150
中州府
101
金地森邻
456
100
115 ㎡、121 ㎡、 115 ㎡、121 18F、33F 4300-4800 元/㎡/一楼带院
南扩：产业集聚区迅猛向南发展，并随着发 展地区的产业转移和 本地产业的进一步发展， 产业集聚区需要更多的发展空间。 东进：优化土地使用功能，整合土地资源。 北限：完善公共服务配套设施和基础设施。 西北：改善居住生活环境，工业将统一搬迁 至产业集聚区。
公路网规划： 规划期末形成由“一横一纵”2 条高速公路、“三横三纵”6 条一级公路以及多条县 乡公路组成的县域公路网。 1、高速公路网 规划期末县域高速公路为“一横一纵”两条现状高速公路：大广高速公路，长济高 速。 2、干线公路网 由“三横三纵”的一级公路网和“四横四纵”的二级公路网组成。 3、公路站场规划 （1）客运站场： 规划在中心城区设置三个车站，留固组团、白道口镇、慈周寨-瓦岗寨镇和牛屯镇各 设 1 个二级客运站，其他乡镇设乡村客运站。 （2）货运站场： 规划在东南部物流仓储区、东北部物流仓储区和留固工业园区各设置一处货运站场。
滑县之名始于明洪武七年（1374 年），中原腹地。滑县至今保留众 多文化物质遗产与非文化物质遗 产，人文荟萃、文化底蕴深厚。明 福寺塔、瓦岗寨遗址、欧阳书院、 李文成 故居、古街等名胜古迹，展 示了滑县古老璀璨的文明史，具有 很高的历史研究和旅游开发价值。
滑县作为粮食大县，农业依旧是第一 主导产业，其次是：农副产品加工、 机械制造业、棉纺服装加工、零售等 多种产业组合。
城北板块
开元府 金地森邻 中央新城 中州府 鹏鑫剑桥城
城东板块
建业壹号城邦 科森星河湾 博大中谷 新泰龙城
东南板块
东润一品 凯旋城 东方国际城 西班牙小镇 美好生活家园 宏达·梦想城 浩创·梧桐郡 通和华府 水木春天 泰和府
西南板块
鑫海西湖壹号院 东方瑞园 海润滨江
豫北粮仓：第一产粮大县
城市规划
中心城区规划功能结构为“两轴、双心，五区”，用地发展方向： 东进南拓为主，西控，北接，中部优化。形成“东部商务、西部文 化、南部产业、北部休闲、中心商业”的功能布局。 中优：对城中区域大片城中村及老居住区进 行改造提升，具有较 大的开发潜力。
西控：利用交通发展商贸物流，并通过大功 河景观发展生活居住， 吸纳产业集聚区人口。
日来访量：10 组
日常活动：节日、周末暖场活动
推广渠道：路牌、单页、百事通、车体广告；
客户群体 目前以小铺、王庄等西南乡镇及部分老城区群体为主。 优势 项目紧邻西湖、三村小学，周边配套资源丰富，且户型设 计比较有特色，一楼二楼带院，六楼、七楼送露台，全部 南北双阳台送一半面积，吸引客户 劣势 项目靠西，东部客户兴趣不大，且价位偏高，对开发商实 力存在疑虑，部分客户被其它楼盘吸引。
目前滑县规模最大楼 盘是：海润滨江，总 占地 820 亩，其中住 宅用地 480 亩，因涉 及到老城区改造目前 开发约 60 亩左右；
市场客户分析
滑县各版客户置业分析
滑县受城市化建设、城区改造、二胎政策及生活性质等因素影响，首次置业客户已经成为楼市主力消费群 体；二次置业客户将成为品质楼盘购买的主要消费者。
预计 4500-5000 元/㎡
164.59-187.59 ㎡
17F、别墅
目前滑县市场主力户型销售面积区间：115-145 ㎡，以三室两厅两卫为主； 成交价格区间：4400-4700 元/㎡；待售项目预计下半年全部投入市场。
主要竞争项目分析-西湖壹号院
项目位置 开发商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 车位配比 建筑风格 物业类型 项目配套
60
106-180 ㎡
待售
11F、18F、
23F
待售
19
127-400 ㎡
待售
7F、9F、11F、
预计 5000 元/㎡以上
17F
14
130-190 ㎡
130-145 ㎡ 6F、11F、27F
4600-5200 元/㎡
19
115-142 ㎡
待售
9F、11F、18F
待售
77
120-140 ㎡、
待售
7F、11F、
小结：
城市人口基数大，且拥有丰富的民俗习惯和地方特产，是人口大县、人文大县。 滑县基础建设发展良好，为城市经济快速发展提供了坚实的基础。 城市规划发展方向为东扩南移，城区改造升级，城市规划建设逐步完善。
定位分析
目前滑县房地产市场大体可以分为四大板块：城北、城东、东南、城西
城西板 块
城北板块
城东板 块
宏观经济
城镇/农村人均可支配收入
城镇 农村 同比值 （城镇/农村）
2016 22084 元 9942 元 8.5%/9.4%
2017 24136 元 10906 元 8.8%/9.7%
2018 26212 元 11898 元 8.6%/9.1%
人均收入与支出——2018 年城镇居民人均可支 配收入 26212 元，增幅 8.6 ；随着城乡居民收入稳健 增长，全县生活水平也在逐步提高；对城市化发展奠 定了良好的基础。
城北板块
城东板块
东南板块
西南板块
首次置业 二次置业 品质楼盘代表
55% 45% 开元府、金地森邻
65%
75%
35%
25%
建业壹号城邦
梦想城、美好生活家园
60% 40% 西湖壹号院
刚需楼盘代表
鹏鑫剑桥城
科森星河湾
东润一品、凯旋城
海润滨江
城北板块：县城最早建成区域，刚需与改善客户占比差异较小；城东板块：位居县城最东侧，改善客户购买其原因则是较为侧重个别 楼盘品质，其购买主力依旧是刚需客户；东南板块：距离主城区较远，主要购买群体为东南方乡镇刚需客户；西南板块：新城区与老 城区接洽点，虽说周边老小区众多，但购买主力依旧是刚需客户。
东南板块
滑县房地产市场与城市 发展规划密切相关，但 2017 年滑县楼市爆发出“黄金热 潮”，政府接洽楼盘以及各 在售楼盘出现大量去化，此 后新项目也接踵而来。
现依据滑县城市规划板 块定位、配套规划的发展现 状将滑县楼市划分为城北板 块、城东板块、东南板块及 西南板块四大板块。
市场竞争环境
滑县楼市各板块包含项目
滑县各版客户置业分析
客户群体在工作可分为：
公务员 国企职工 私企老板 个体老板 白领阶层 外出务工人员
置业目的主要是：
投资 改善居住环境 回乡置业 为孩子置业
消费群体对自身需求目标明确，刚需、改善需求层面相差较大。
刚需 侧重点：面积、价格、学校 敏感点：面积大、价格高、学区房
西湖壹号、海润滨江
序列 TOP1 TOP2 TOP3 TOP4 TOP5 TOP6 TOP7 TOP8 ...
滑县楼盘规模排行榜
项目名称 海润滨江 天福·美好生活家园 金地森邻 宏达·梦想城 锦和新城 2 期 建业·壹号城邦 东方国际城 鑫海·西湖一号
...
规模（亩） 820 亩 600 亩 500 亩 500 亩 410 亩 288 亩 216 亩 150 亩 ...
区域概况 年城北地块无新项目，开元府与 配套不够完善、但用地规模 成为新楼市分布聚集点，与此同 学的影响，给此区域带来
金地地块是属于前些年土地储 大、项目启动速度快，规划 时，政府加大对此区域的土地供 巨大认可度，同时西湖的
备，现高铁北建，北区重新进入 高起点、高档楼盘众多，已 给，也带给此区域一定的竞机会 扩充也给此区域一定的机
城市概况
滑县地方特产闻名遐迩。始创于 清朝顺治年间的道口烧鸡，曾被列为宫廷 御用品，以其独特的色、香、味、型称绝 四方,数百年来享誉国内外，荣获国家地 理标志保护产品。老庙牛肉、万古羊肉卤 等深受人们喜爱。
滑县，河南省安阳市下 辖 县、河南省直管县 、河南省 第一产粮大 县 、中国唯一的粮 食生产先进县、豫北 地区新兴的 工贸型次中心城市、安阳地 区副 中心城市。
宏观经济
滑县固定资产投资及增速
2016 2017 2018
固定资产投资 数值
173.8 197.7 223.7
同比值
17%
13.7% 13.2%
滑县全社会固定资产投资在 2018 年 达到 223.7 亿元，比 2017 年增长 13.2% ，经济指数的不段增长对各产 业的快速发展提供健康的条件。
乡镇城市化发展、新楼盘的开发、城镇的规划建设等都大幅度增加市场的供应，滑县已步入城市快速扩充发展进程
城北板块
城东板块
东南板块
西南板块
滑县最早建成区域，城区向东向 政府向东向南发展规划、东 政府向东向南发展规划，这些外 扼守新老城的边缘地
南扩展，且县北部人口少，近几 部乡镇众多，虽人气较差， 围众多烂尾楼盘趁势复活，现已 带， 西湖公园及三村小
地块开发研究报告 2019.5.27
目录
项目预判
定位分析
开发建议
投资预算
市场竞争环境 市场客户分析 产品需求分析 小结
土地属性 地块研究 客户定位 产品建议
投资估算 效益预算
项目预判
城市概况
地理位置： 滑县位于豫北平原，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。县城道口镇南距郑州市 130 公里，北距安阳市 70 公里，东北距濮阳市 53 公里，西南距新乡市 70 公里，西北距鹤壁新市区 25 公里。全 县面积 1814 平方公里，耕地面积 195.21 万亩。
滑
城市概况
滑县县辖：12 镇（道口镇、城关镇、白道口镇、留固镇、万 古镇、高平镇、上官镇、牛屯镇、王庄镇、老店镇、焦虎镇、慈周 寨镇） 10 乡（枣村乡、四间房乡、八里营乡、赵营乡、大寨乡、老庙乡、 桑村乡、瓦岗寨乡、半坡店乡、小铺乡）和新区管委会 滑县行政辖区内居住人口 134.5 万人。 常住人口 114.1 万。城镇化 率 22.02%。 城区居住人口约 25 万人。
户型面积 销售情况 销售价格 核心卖点 优惠方式
解放路与新鑫路交汇处 鑫海地产与央企中煤建工集团 约 150 亩、住宅 105 亩、商业 45 亩 住宅约 14 万方 1.8 40% 1:1、地上 65 个地下 912 个 新中式 19 栋多层（7 层），7 栋高层（18 层）
地暖、坡地景观、夜光跑道、自带 45 亩商业（西湖景观、滑县新区幼儿园、、三村小 学、滑县六中） 130 ㎡--190 ㎡ 一期售罄，二期在售，剩余少量房源（剩余约 80 套、据传剩余一期暂未开发） 4500-4700 元/㎡高层/5500 ㎡洋房
区位、产品 3 天内补齐房款优惠 1 万/首付 30%减 30 元/㎡ 首付 40 减 40 元/㎡
主要竞争项目分析-西湖壹号院
西湖壹号院位于本案南侧，与项目一路之隔，竞争力较大。其产品设计及 内部配套在本区域较为领先，对刚改客户吸引较大。目前其项目住宅销售 接近末期，商业部分暂未启动，其项目西侧还有少量未开发储备地皮。
一般属于工薪阶层，对规划配套没有概念， 但是购买目标明确，往往理想与现实冲突甚大。
改善 侧重点：规划、户型、配套、学校、地段 敏感点：密度高、户型无特色、配套不完善、学
区房 此类客户对价格关注较低，对于居住的舒适
性较为关注，一般会选择舒适度较高、配套相对完善的 品质小区。
客户群体消费需求明确，而且需求层次差异较大，根 据市场分析刚需客户对产品的需求也在不断提升
135 ㎡
㎡ 135 ㎡
5000 元/㎡以上
86
89-190 ㎡
110-135 ㎡ 18F、24F
3800--4200 元/㎡
100
120-140 ㎡
120-140 ㎡ 11F、23F 高层：4400-4700 元/㎡多层：
5000-5100 元/㎡
10
136-151 ㎡
136 ㎡
7F
4300-4500 元/㎡