2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

【篇一】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

市场法的基本原理：

(1)市场法的概念

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(2)市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

(3)市场法适用的对象和条件

市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

(4)市场法的操作步骤

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

【篇二】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

市场比较法：

(1)修正系数的确定没有充足的理由

(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。

(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

(7)区域因素与个别因素混淆不请。

(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。

【篇三】2021年房地产经纪人考试《经纪实务》辅导资料

交通流量资料的搜集：

交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。交通流量因道路形态不同而有很大的差异，而道路形态也因使用车种、使用时间、使用目的而有不同的发展，因此道路形态与交通流量有互为因果的关系存在。一般所指的交通流量资料包含：小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量等，以及这些流量的路线及其可到达的区域。每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。

常见的交通流量资料搜集的方式可由调研人员用计数器在道路旁测算，但因为车种、行人等内容都要调研，调研员常常需要2～3人或以上，因此也可利用摄像机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带计算各种车辆的流量，这种方式较省钱省力，而且可以重复观察现场交通状况。交通流量调研时段的选择应注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定时段的区分，分别调研取样，才能代表所有时段的交通流量状况。

交通流量除影响商圈的发展，从长期看也会改变城镇的发展条件，甚至影响到城镇的兴衰。例如开辟新的道路，使车流改道进而使新道路旁的商圈兴起，使原有商圈或旧道路沿线的商圈消沉没落;又如市区可能因道路狭窄，无停车场或难以停车，而导致车辆及人潮望而却步，店铺无法生存。因此交通流量的多少，

会影响商业的发展，我们在搜集交通流量资料时，应掌握交通流量的主要内容，运用经济有效的方法，并区分流量的时段差异，才能搜集真正有助于项目定位的交通流量资料。