北京市房地产开发前期流程
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北京市房地产开发前期流程
默认分类 2010-05-20 14:33:14 阅读165 评论0字号:大中小订阅
举例大致说明
前期审批流程(前提:中央单位自建财政投资新征地办公楼项目):
第一步:编制可研报告,取得发改委“立项批复”。
第二步:取得国土局“用地预审意见”。
第三步:取得环保局“环境评估审查意见”。
第四部:取得规委给发改委的“规划意见函复”。
第五步:取得规委给建委的“规划意见函复”。
第六步:取得建委的“选址意见通知书”。
第七步:取得发改委的“招投标方式通知书”。
第八步:委托招投标代理公司完成设计招投标,发出中标通知书,取得规委的“设计招投标备案回执”。第九步:取得规委的“规划意见通知书(选址)”。
第十步:完成方案设计,取得规委的“设计方案审查意见”。
第十一步:完成初步设计及概预算编制,取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第十二步:取得规委的“钉桩通知单”,委托测绘院钉桩,取得“钉桩成果通知书”。
第十三步:取得规委的“用地规划许可证”。
第十四步:取得建委的“征地计划通知书”。
第十五步:取得国土局的“建设用地批准书”。
第十六步:完成人防报批图纸设计,取得人防办的“人防设计审查意见”。
第十七步:完成消防报批图纸设计,取得消防局的“消防设计审查意见”。
第十八步:完成园林报批图纸设计,取得园林局的“园林设计审查意见”。
第十九步:委托编制交通影响评估报告,取得交通委的“交通审查意见”。
第二十步:委托勘察院进行地质勘探,取得“地质勘探报告”。
第二十一步:取得建委的“年度施工计划通知书”。
第二十二步:设计院完成规证报批图纸设计,取得规委的“工程规划许可证“。
第二十三步:与原土地方完成安置补偿工作,签定“安置补偿协议”。
第二十四步:完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计,取得市政院的“市政供源方案”。
第二十五步:取得园林局的“树木伐移许可证”。
第二十六步:取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。
第二十七步:取得国土局的“国有土地划拨决定书”
第二十八步:取得国土局的“国有土地使用证”。
第二十九步:设计院完成全套施工图设计,取得审查机构的“施工图审查合格书”。
第三十步:完成监理招投标手续,取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第三十一步:完成施工招投标手续,取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第三十二步:委托拆迁公司完成现场三通一平。
第三十三步:建委踏勘现场,取得“现场勘察合格通知书”。
第三十四步:完成质量监督登记手续,取得“质监备案回执”。
第三十五步:完成安全监督登记手续,取得“安监备案回执”。
第三十六步:完成节能监督登记手续,取得“节能备案回执”。
第三十七步:资金到位,取得银行出具的“资金证明”。
第三十八步:取得人防办的“人防施工图备案回执”。
第三十九步:取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续,进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是:
控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
北京城区每一寸土地的用地性质均已确定,而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定,远郊区县乡镇范围也基本如此,如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符,则建设申请100%不会得到批准,两种解决办法,或改变建设内容,或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义:一是指是国有土地还是集体土地,二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目,此处土地变性指的是第二条。
土地性质大项分为以下几类:住宅用地(R表示);商业、金融、办公、科教文卫用地(C表示);工业用地(M表示);仓储用地(W表示);公路、铁路、港口用地(T表示);城区道路、广场用地(S 表示);市政用地(U表示);耕地、林地、村镇集体用地(E表示)。
土地变形即指以上各种性质的相互转换调整,什么样的调整能得到规委或政府的同意,并无明确的法律法规和条文规定,大致原则为:
1,顺向调整较易,逆向调整较难,(顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况;反之为逆向);
2,市政、公益、重点项目调整较易,经营性项目较难;
3,国家部委、央企、部队武警项目调整较易,地方单位、私企较难;
4,与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易,反之较难。
5,运作程序正确,方式方法得当调整较易,反之较难。
6,没有后遗症,不会引发居民矛盾和麻烦的较易,反之别想。
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一,分“规划意见书(条件)”和“规划意见书(选址)”二种,其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可,自有用地项目下发“规划意见书(条件)”,新征用地项目下发“规划意见书(选址)”。
申报“规划意见书(条件)”提供材料如下:
1,建设申请;2,申报表3,经办人委托书;4,1:500或1:2000地形图;5,土地证和房产证;6,规划总平面图;7,上级意见(视情况);
申报“规划意见书(选址)”提供材料如下:
1,建设申请;2,申报表;3,经办人委托书;4,1:500或1:2000地形图;5,规划意见函复;6,规划总平面图;7,上级意见;8,用地预审意见;9,环保意见;10,立项批复;
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件,有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题,审批标准有二个:一是看建设要求是否与控规一致,二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单,第二