北京市房地产开发前期流程

北京市房地产开发前期流程

默认分类 2010-05-20 14:33:14 阅读165 评论0字号：大中小订阅

举例大致说明

前期审批流程（前提：中央单位自建财政投资新征地办公楼项目）：

第一步：编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步：取得国土局“用地预审意见”。

第三步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部：取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步：取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步：取得建委的“选址意见通知书”。

第七步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委的“设计招投标备案回执”。第九步：取得规委的“规划意见通知书（选址）”。

第十步：完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步：取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证“。

第二十三步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政院的“市政供源方案”。

第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。

第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：

控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

北京城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。

“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。

土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S 表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。

土地变形即指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规委或政府的同意，并无明确的法律法规和条文规定，大致原则为：

1，顺向调整较易，逆向调整较难，（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；

2，市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；

3，国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；

4，与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难。

5，运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。

6，没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。

规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。

申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：

1，建设申请；2，申报表3，经办人委托书；4，1：500或1：2000地形图；5，土地证和房产证；6，规划总平面图；7，上级意见（视情况）；

申报“规划意见书（选址）”提供材料如下：

1，建设申请；2，申报表；3，经办人委托书；4，1：500或1：2000地形图；5，规划意见函复；6，规划总平面图；7，上级意见；8，用地预审意见；9，环保意见；10，立项批复；

规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二