房地产金融与投资

（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
房地产金融
• • • • • • 第一章房地产金融导论 第二章房地产金融机构 第三章房地产金融市场 第四章项目融资 第五章房地产抵押贷款 第六章住房公积金制度
• • • • • •
第七章住房贷款 第八章住房金融风险 第九章房地产信托 第十章房地产保险 第十一章房地产资产证券化 第十二章房地产金融税收
金融的主要对象
• 货币和货币资金 • “货币资金” 是指企业在生产经营过程 中处于货币形态的那部分资金，包括现 金、银行存款和其他货币资金。 • 现金是指企业拥有的由出纳人员保管的 货币，即库存现金；
• 银行存款是指企业存放在开户银行的可 随时支用的货币资金； • 其他货币资金是指除库存现金和银行存 款以外的货币资金，包括企业的外埠存 款、银行本票存款、银行汇票存款、信 用卡存款、信用证存款、在途货币资金 等。
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
投资银行
• 投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、 企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、 项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市 场上的主要金融中介。投资银行是证券和股份 公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券 市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会 经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市 场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济 形成、优化资源配置等重要作用。
三、相关金融理论
• • • • • （一）金融中介理论 （二）、金融风险理论 （三）、投资组合理论 （四）、有效市场理论 （五）、行为金融学理论
（一）金融中介理论
• 1、古典的金融中介理论 • 古典的金融中介理论包括相互对立的两种理论 即信用媒介论和信用创造论。早期对金融中介 进行研 究的是 亚当 · 密、大 卫 · 嘉 图、约 斯 李 翰· 穆勒等人 ，信用媒介论的理论基础是：货 币只简单的交换媒介和一种便利交换的工具， 银行仅仅是转移和再分配现有资本的一种工具， 并不能创造出新的资本。
• 正在进行资产重组的(AIG)全球保险巨头 美国国际集团 •
• 美国《2008年紧急经济稳定法案 》 • 北京时间10月4日凌晨，美国国会众议院 再次就布什总统7千亿美元的救市计划展 开辩论，并对修改后的救市方案进行投 票表决。方案经过一番波折后， 以263名 议员赞成票，171名议员反对票获得通过。
房地产经营四个阶段
• 土地购买、房地产开发建设、房产 销售、房地产经营四个主要的阶段。
（二）、房地产金融支持居民 住房消费能力的提高
• • • • 1、政策性房地产金融和商业性房地产金融 住房金融和商用房金融 2、福利性金融体系和商业性金融体系 福利性金融体系以非盈利为出发点，是为了解 决中低收入人群的住房问题，重在调节和提供 各种帮助，体现出政府福利政策 • 商业性金融体系以盈利为目的，是为收入较高 人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性 金融体系提供辅助。
（二）地产金融
• 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使 用而产生的融资活动。 • 具体又可分为市地金融、农地金融 • 市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经 营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、 市地改良金融、市地转让与经营金融。 • 农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展 开的资金融通活动，主要包括农地获得金融、 农地改良金融、农地经营金融。
央行一月内两次降息
• 从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款 基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基 准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应 调整；存款基准利率保持不变。 • 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、 中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银 行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存 款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区 地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分 点。
(一)金融资产
• 金融资产包括一切提供到金融市场上的 金融工具。是指一切代表未来收益或资 产合法要求的凭证。 • 金融资产可以划分为基础性金融资产与 衍生性金融资产两大类。 • 基础性金融资产主要包括债务性资产和 权益性资产 • 衍生性金融资产主要是期货、期权和货 币互换等。
金融资产分类
• 1993年公布的国民经济核算体系(SNA)， 对金融资产作了以下分类：(1)货币黄金 和特别提款权；(2)通货和存款；(3)股票 以外的证券(包括衍生金融工具)；(4)贷 款；(5) 股票和其他权益；(6)保险专门准 备金；(7) 应收／其他应收账款。
权益性金融资产
• 权益性金融资产，是指企业对股票及其 他权益性金融工具投资而形成的金融资 产，在资产负债表中归在“交易性金融 资产”和“可供出售金融资产”两个项 下。 • 交易性金融资产是指以公允价值计量且 变动计入当期损益的金融资产。
债权性投资和权益性投资
• 投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益 性投资： • 债权性投资是指为取得债权而进行的投资，如 购买国债、企业债券等。债券属于风险和收益 相对较小的投资方式。 • 权益性投资是指为取得对另一企业净资产的所 有权而进行的投资，其主要是股权投资，其收 益与企业的经营效益挂钩，以投资额为限分享 企业的盈利并承担企业的损失。权益性投资一 般无还本日期，企业如果想结束权益性投资并 收回本金，只能依法将所持股份转让。
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三、房地产金融基本特征
• 特征一、以不动产为抵押品来保证贷款 的偿还性。 • 特征二、“无转移抵押”性质。 • 特征三、“财务杠杆效应”。
四、房地产金融的作用
（一）、房地产金融为房地产开 发经营提供了重要的资金保障
• 1、房地产生产周期长，资金需求密集， 需要金融支持。 • 2、房地产经营四个阶段环环相扣，资金 是支持各个阶段的关键因素。 • 3、金融市场的聚资功能、配置功能和宏 观调控功能促进房地产业的发展。
• 主要有：吸收房地产业存款，开办住房 储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵 押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产 股票与债券、房地产信托投资、房地产 保险、房地产金融风险、房地产担保机 制、房地产金融税制、房地产金融市场 等。
（二）房地产金融的任务
• 运用多种融资方式和金融工具筹集和融 通资金，支持房地产开发、流通和消费， 促进房地产再生产过程中的资金良性循 环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
2、金融中介新论
• 20世纪60年代以后，新金融中介理论利 用信息经济学和交易成本经济学的最新 成果，对金融中介提供的各种服务进行 了深入的分析
第一章房地产金融导论
• 第一节 房地产金融概述 • 第二节 金融工具特征及相关理论 • 第三节 房地产金融将有质的飞跃
本章学习要点
• 掌握资产证券化与房地产证券化的 定义，重点理解房地产抵押贷款证 券化的理论与操作流程；了解住房 抵押贷款证券化在中国的推行状况。
第一节 房地产金融概述
• 一、房地产金融概念 • 房地产金融是指在房地产开发、流通和 消费过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的 一系列金融活动的总称。
全球九大央行集体降息
• • • • • • • • 美联储宣布减息50个基点，至1.5%。 欧洲央行宣布减息50个基点，至3.5%。 英国央行宣布减息50个基点，至4.5%。 加拿大央行宣布减息50个基点,至2.5%。 瑞典央行宣布减息50个基点，至4.25%。 瑞士央行宣布减息25个基点，至2.5%。 阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点,至1.5%。 中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。 • 7日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创1992年以来最大 减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到 3.75厘，于本月12日起生效。
（三）农业金融
• 农业金融也有广义与狭义之分 • 广义的农业金融又称农村金融，包括农 村领域内一切生产经营相关的吸收存款、 发放贷款、办理结算、现金管理以及农 村信用合作等金融活动。 • 狭义的农业金融即是指农地经营金融， 是与农业生产活动有关的资金融通。
二、房地产金融的主要内容与任务
（一）、房地产金融的主要内容
（一）、房产金融
• 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费 过程中的各种资金融通活动。 • 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营 • 住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金 的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭 贷款等。 • 房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、 经营与流通过程中的资金融通。
中国央行将第二次下调存款准 备金率和存贷款基准利率
• 中国人民银行８日决定：从１０月１５日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 ０．５个百分点；从１０月９日起下调一年期 人民币存贷款基准利率各０．２７个百分点， 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 • 这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人 民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调 的举措也为近年来罕见。