收益法

收益法计算过程

(一) 收益法测算估价对象

1.定义：收益法求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收 益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。

2.计算公式：

根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益逐年递增，所以选择净收益按一定比例递增、有限年期的公式（报酬资本化法）。

])Y

1g 1(1[g Y A V n

++--=

式中：V —房地产的收益价格；

A —房地产第一年的净收益； Y —房地产的报酬率； n —房地产的收益期限； g —净收益逐年递增的比率。 3.收益法的基本步骤为： ⑴ 搜集有关收入和费用的资料； ⑵ 估算潜在毛收入； ⑶ 估算有效毛收入；

⑷估算运营费用；

⑸估算净收益；

⑹选用适当的资本化率；

⑺选用适宜的计算公式求出收益价格。

4.估价测算过程

⑴求取单位面积年潜在毛收入

①采用市场比较法测算估价对象整体出租正常客观的月租金，根据估价人员进行的市场调查和本公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生租赁的房地产进行收集整理分析，挑选出三个交易实例作为比较实例，比较因素条件说明详见下表：

因素条件比较表

设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，将估价对象的各项影响因素与交易实例进行比较，根据上述编制依据，得出房地产价格影响因素修正指数表如下（表中的有关修正指数详见房地产市场比较法中的修正指数进行修正）：

因素条件指数表

比较因素修正系数表

采用简单算术平均综合得出租单价= （28.48元/平方米+29.73元/平方米+26.69/平方米)÷3=28.30（元/平方米）

②确定估价对象的单位面积年潜在毛收入为：

单位面积年毛租金收入=28.30元/平方米·月×12（月）=339.60（元/平方米）

⑵空置率及租金损失率的确定

根据估价人员对估价对象的现场勘查以及对附近住宅用房租赁市场的调查

了解，空置率一般为6%，本次估价按取6%为空置率。

⑶单位面积年有效毛收入的确定

单位面积年有效毛收入=单位面积年潜在毛收入×（1-空置率）

=339.60×（1-6%）

=319.22元/平方米

⑷求取单位面积年运营费用

a.营业税及附加：取单位面积年有效毛收入的5.45%计算

营业税及附加=319.22（元/平方米）×5.45%（元/平方米）=17.40（元/平方米）b.房产税: 取单位面积年有效毛收入的12%计算

房产税=319.22（元/平方米）×12%=38.31（元/平方米）

c.管理费用:取单位面积年有效毛收入的2%。

管理费用=319.22（元/平方米）×2%=6.38（元/平方米）

d.维修费:按一般惯例取年折旧的35%，年折旧费一般以房屋的重置价值为基数计算，根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为1400元/平方米，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为60年，框架结构房屋的残值率为2%。年折旧率=[(1-2%)/60]×100%=1.67%，

维修费=1400(元/平方米)×1.67%×35%=8.17（元/平方米）

e.保险费:按市场一般惯例取房屋重置价值的1‰

保险费=1400(元/平方米)×1‰=1.40（元/平方米）

f.水电费:由承租方承担。

单位面积年运营费合计:17.40+38.31+6.38+8.17+1.4+0=71.66（元/平方米）⑸求取年净租金收益

位面积年净租金收益=单位面积年有效毛收入-单位面积年运营费

=319.22-71.66

=247.56（元/平方米）

⑹资本化率

以安全利率加风险调整作为资本化率。安全利率采用中国人民银行公布的一年定期存款利率1.5%，风险调整值一般取5%--8%之间，根据文山市的经济状况及未来预测、委估房地产用途及新旧程度等因素确定为5%，即:

资本化率=安全利率+风险调整值=1.5%+5%=6.5% ⑺收益年限

估价对象为框架结构，根据规范，框架结构非生产性用房房屋经济耐用年限为60年，该建筑物建成于2010年，房屋的剩余使用年限为53年，估价对象土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2075年5月10日，土地剩余使用年限约为57.92年，取房屋剩余使用年限为估价对象的收益年限，即53年。

⑻确定纯收益逐年递增的比率

估价人员通过对当地商业用房市场租赁价格的调查分析，并结合估价人员经验，决定取8%作为净收益逐年递增比率。

⑼房地产收益价格的确定：

])Y

1g 1(1[g Y A V n

++--=

=

⎥⎥⎦

⎤

⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++53%5.61%81-1%8-%5.656.247

=18132.89（元/平方米）

采用收益法估价的估价对象1层在估价时点的评估单价为18132.89元/平方米。