最新烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析教学内容

烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析

一、项目定位

龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目

二、项目规划

项目区位图

项目鸟瞰图

一期别墅区

五星级酒店

游船码头

湿地公园

四季花厅

三、项目价值点

1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；

2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；

3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15

万平米；

4、园林规划精致：北海道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；

5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；

6、集中地下停车场，人车分流；

四、产品和户型

（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）

●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；

●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；

●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；

分布图

北院户型（265-285 m2）

南院户型（267-289 m2）

（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）

分布图

下叠（196 m2）

●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；

●首层三个阳光庭院；

●多重空间满足不同功能需求；

中叠（163 m2）

●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；

●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；

●独立小院入户，尊享私密生活；

上叠（100 m2）

●俯瞰海景，双露台设计；

（三）四季小院（45-76 m2 mini villa

）

Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；

分布图

A1户型（66-76 m2）

A2户型（45 m2）

四季小院

组合图：

五、销售数据

开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%

开盘起价：9000元/平米

目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）

叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）

类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）

客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%

六、项目基本情况

项目地址：牟平区养马岛度假区（滨海东路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米

容积率：0.76

绿化率：60%

总户数：2186户

物业费：4.9元/月/平方米

交房时间：2013年

七、实景照片

八、借鉴与反思

●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；

●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然

可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；

●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配

套，可在今后复合型大社区中借鉴；

●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。

Lesson 1 A private conversation 私人谈话

Last week I went to the theatre. I had a very good seat. The play was very interesting. I did not enjoy it. A young man and a young woman were sitting behind me. They were talking loudly. I got very angry. I could not hear the actors.

I turned round. I looked at the man and the woman angrily. They did not pay any attention. In the end, I could not bear it. I turned round again. 'I can't hear a word!' I said angrily. ‘It’s none of your business,' the young man said rudely. 'This is a private conversation!'.

上星期我去看戏。我的座位很好，戏很有意思，但我却无法欣赏。一青年男子与一青年女子坐在我的身后，大声地说着话。我非常生气，因为我听不见演员在说什么。我回过头去怒视着那一男一女，他们却毫不理会。最后，我忍不住了，又一次回过头去，生气地说：“我一个字也听不见了！” “不关你的事，”那男的毫不客气地说，“这是私人间的谈话！”

Lesson 2 Breakfast or lunch? 早餐还是午餐？

It was Sunday. I never get up early on Sundays. I sometimes stay in bed until lunch time.

Last Sunday I got up very late. I looked out of the window. It was dark outside.