英国土地制度.pptx
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❖ 限定继承的土地产业权只限本人和后裔享有。 ❖ 终身保有的土地产业权只限本人终身享有，
并可在期限内转让权利。
2020/9/2
❖ 限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权， 依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定 期地产权。
❖ 前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只 有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知 对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租 借期又开始。
2020/9/2
土地定义的重要性（1）
❖ 租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属 物都可能成为土地的组成部分，从而成为出 租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导 致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设 备都有可能成为“土地”，债权人则可以将 其出售，以所获收益实现债权。
2020/9/2
土地定义的重要性（2）
地产权上的地产权益
❖ 地产权上可能存在无限多份的土地权益，即 从“地产权”这样主要的权利中又划分出次 位的地产权益。
❖ “土地权益” 揭示出相关主体的权利义务并 非是人身性的或合同性的。这些权利义务同 土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承 土地的人身上，因此他们可以转让给他人并 对第三人产生约束力。
❖ 注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均 属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人 （即承租人）即是购买土地的人。
❖ “有形的可继承地产” 指土地及其附属物的。 ❖ “无形的可继承地产”指土地上的无形利益，
例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因 此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为 土地购买方。
❖ 买卖土地时：当某一物品附属于土地之后， 即使买方在购买时未支付价款，供货方也可 能无法再收回货物。
❖ 梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI ) 案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖 设备出租给当地政府部门，上议院认定，一 旦该物附属于土地，那么它就成为该政府部 门的财产，而与当事人的主观意图无关。
英国土地制度
2020/9/2
土地法的法律体系
❖ 土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。
❖ 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。
❖ 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2020/9/2
英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共 部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％， 地方政府所有为11.0 ％；民间所有的土地占84.6％，其 中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。
值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个 概念。
2020/9/2
2020/9/2
Leabharlann Baidu 成文法
❖ 土地法成文法的标志性日期为1925年。 ❖ 英国的土地法包含： ❖ AEA 遗产管理法 ❖ LPA 财产法 ❖ LCA 土地负担法 ❖ LRA 定序土地法 ❖ SLA 转让受限土地法 ❖ TA 受托人法 ❖ 其他
2020/9/2
什么是土地
❖ 普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地 上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑 物。一般规则是，附属于土地的一切物体都 是土地的一部分。
2020/9/2
普通法权益和衡平法权益
❖ 普通法法院承认各种地产权及土地权益，并 会保障普通法所有人权利的实现；
❖ 衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥 有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普 通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益 的所有人只是代表（基于信托）享有更大权 利的所有人拥有那些权益。
① 无条件继承的土地产业权；
② 限定继承的土地产业权；
③ 终身保有的土地产业权；
④ 限期保有的土地产业权。
前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权 (leasehold).
2020/9/2
❖ 无条件继承的土地产业权的土地持有人实际 上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、 土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲 地利用和处分土地，即可以占有、使用、收 益、处分、遗嘱继承。
❖ “附属物”？ ❖ 1977年波利诉波利特（Berley v. Poulett）案。
2020/9/2
❖ 波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座 希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直 被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方 带走的物品是土地的一部分。
❖ 法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品 在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于 土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图 画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房 间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带 走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。
2020/9/2
其他定义
❖ 根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项， 土地是指：
❖ 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2020/9/2
2020/9/2
地产权的体例
➢“地产权”：设定于土地之上具有特定存续 期限的权益。 ➢自从1066年以来，英国的全部土地在法律上 都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是 唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机 构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。
2020/9/2
持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的 产业权。主要有如下四种土地产业权：
2020/9/2
布尔诉布尔案
❖ 布尔诉布尔（（1955）1 QB 234)案： 一对母子共同购买了 一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了 儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚 并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出 房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所 有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普 通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的 受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全 部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认 定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段， 地产权得以被多人分享。
并可在期限内转让权利。
2020/9/2
❖ 限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权， 依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定 期地产权。
❖ 前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只 有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知 对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租 借期又开始。
2020/9/2
土地定义的重要性（1）
❖ 租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属 物都可能成为土地的组成部分，从而成为出 租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导 致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设 备都有可能成为“土地”，债权人则可以将 其出售，以所获收益实现债权。
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土地定义的重要性（2）
地产权上的地产权益
❖ 地产权上可能存在无限多份的土地权益，即 从“地产权”这样主要的权利中又划分出次 位的地产权益。
❖ “土地权益” 揭示出相关主体的权利义务并 非是人身性的或合同性的。这些权利义务同 土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承 土地的人身上，因此他们可以转让给他人并 对第三人产生约束力。
❖ 注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均 属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人 （即承租人）即是购买土地的人。
❖ “有形的可继承地产” 指土地及其附属物的。 ❖ “无形的可继承地产”指土地上的无形利益，
例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因 此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为 土地购买方。
❖ 买卖土地时：当某一物品附属于土地之后， 即使买方在购买时未支付价款，供货方也可 能无法再收回货物。
❖ 梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI ) 案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖 设备出租给当地政府部门，上议院认定，一 旦该物附属于土地，那么它就成为该政府部 门的财产，而与当事人的主观意图无关。
英国土地制度
2020/9/2
土地法的法律体系
❖ 土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。
❖ 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。
❖ 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2020/9/2
英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共 部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％， 地方政府所有为11.0 ％；民间所有的土地占84.6％，其 中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。
值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个 概念。
2020/9/2
2020/9/2
Leabharlann Baidu 成文法
❖ 土地法成文法的标志性日期为1925年。 ❖ 英国的土地法包含： ❖ AEA 遗产管理法 ❖ LPA 财产法 ❖ LCA 土地负担法 ❖ LRA 定序土地法 ❖ SLA 转让受限土地法 ❖ TA 受托人法 ❖ 其他
2020/9/2
什么是土地
❖ 普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地 上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑 物。一般规则是，附属于土地的一切物体都 是土地的一部分。
2020/9/2
普通法权益和衡平法权益
❖ 普通法法院承认各种地产权及土地权益，并 会保障普通法所有人权利的实现；
❖ 衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥 有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普 通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益 的所有人只是代表（基于信托）享有更大权 利的所有人拥有那些权益。
① 无条件继承的土地产业权；
② 限定继承的土地产业权；
③ 终身保有的土地产业权；
④ 限期保有的土地产业权。
前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权 (leasehold).
2020/9/2
❖ 无条件继承的土地产业权的土地持有人实际 上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、 土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲 地利用和处分土地，即可以占有、使用、收 益、处分、遗嘱继承。
❖ “附属物”？ ❖ 1977年波利诉波利特（Berley v. Poulett）案。
2020/9/2
❖ 波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座 希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直 被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方 带走的物品是土地的一部分。
❖ 法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品 在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于 土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图 画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房 间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带 走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。
2020/9/2
其他定义
❖ 根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项， 土地是指：
❖ 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2020/9/2
2020/9/2
地产权的体例
➢“地产权”：设定于土地之上具有特定存续 期限的权益。 ➢自从1066年以来，英国的全部土地在法律上 都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是 唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机 构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。
2020/9/2
持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的 产业权。主要有如下四种土地产业权：
2020/9/2
布尔诉布尔案
❖ 布尔诉布尔（（1955）1 QB 234)案： 一对母子共同购买了 一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了 儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚 并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出 房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所 有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普 通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的 受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全 部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认 定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段， 地产权得以被多人分享。