创意地产租金定价方法的影响因素分析_以上海创意产业聚集区类BOT模式为例

价格理论与实践

据统计，目前在上海已形成７５家创意产业集聚园区。创意产业的兴起，使得与之相适应的的物质平台，即创意地产的开发、建造与运作有着广阔的市场前景。创意地产主要是通过商业地产范畴内的商铺（商厦、

商业街等）、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。创意地产的形式与运作模式有多种，本文以上海创意地产的类

ＢＯＴ模式为例，分析在这种模式下租金定价方法的影响

因素。

一、类ＢＯＴ模式创意地产的运作模式

根据７５家已形成的上海创意产业集聚区的形成机制，笔者将其分为两类，一类是在已有资源（老洋房、老厂房、老仓库）的基础上，经过重新规划、定位、包装、改造形成的创意地产，这类集聚区占三分之二以上，例如建国中路８号、田子坊２８号、赤峰路６３号等；另一类是全新开发的地产型创意产业集聚区（例如海上海等），地产公司通过对新地块整体包装上市，前期评估、策划，注入文化内涵，出售或获取租金收入。第二种情况的租金定价方法的影响因素与一般的新开发商业地产没有大的差异，故本文对此不做讨论。

第一类创意地产中，具体的运作模式为也分为两种，第一种是厂房资源的所有者直接运作，通过建设改造、物业管理、招商引资实行已有资源的产业升级，从而形成创意产业聚集区；通过房租收入实现资产的保值与增值这种模式，但其所占的比重很小。第二种模式是第三方公司介入。第三方公司可以是创意公司、大专院校、设计公司、咨询公司、开发商等。他们投入已有的厂房资源和资金，通过前期评估与策划，对已有资源整体包装，以打造和提升创意产业集聚区，形成品牌效应。第二种模式就是本文

所讨论的类ＢＯＴ模式创意地产的运作模式，也是上海大部分创意地产所采用的方式。

类ＢＯＴ模式借鉴的是建设工程的ＢＯＴ模式中建造、运营、转让的概念与内涵。由于老厂房、老车库的所有者一般是国有企业，且处于经营不

善、效益低下的状态，土地性质属于工业用地，而创意地产属于商业地产的范畴，如果采用产权变更的方式，就涉及到土地权属的更改问题，在现行政策下要将工业用地改为商业用地的难度很大。因此，上海采用在产权关系不变、建筑结构不变、土地性质不变基础上实现改造的类ＢＯＴ模式。

在这种模式中，原有资源所有者特许给第三方公司一定的经营期限，在合同期限内第三方公司具有开发改造权和使用权，第三方公司特许期限内每年向原所有者支付承包费，此费用类似于特许费用。第三方公司投入资金对已有的厂房资源进行规划、改造、营销，获取运营收入也即租金，租金收入是第三方公司的利润来源。特许期满后，原有土地范围改造和新建的资产归还给原所有者运营。采用这样的模式能使原有企业实现资产的保值、增值，并获得稳定的承包费用，对第三方公司也能通过租金收入获得商业利润，政府获得税收收入，入住企业通过产业集群获得群体竞争优势。因此，这种模式可以实现共赢，已成为上海已有资源改造类创意地产的主流模式。

二、类ＢＯＴ模式创意地产租金定价的影响因素

房地产租金的常用估价方法有：成本法、需求导向法（有时称比较法）、

年租金法（收益还原法）。本文根据类ＢＯＴ模式创意地产的运作模式的特点，拟采用年租金法

和需求导向法对租金进行定价，并分析其影响因素。

（一）类ＢＯＴ模式创意地产租金采用年租金定价方法的影响因素

本文对租金定价采用年租金法，年租金是采用收益还原法来获取。收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采

创意地产租金定价方法的影响因素分析

———以上海创意产业聚集区类ＢＯＴ模式为例

王琼辉

刘杰

薛晓红

内容提要：创意产业的兴起与发展为创意地产提供了良好的市场

前景。本文以上海创意产业聚集区为背景，分析了类ＢＯＴ模式创意地产的运作模式，探讨了在这一模式下的租金定价方法及其影响因素。

关键词：创意

创意地产

租金

注：本论文基金项目支持：项目编号是０７６９２１００４，上海科委软科学基金重点项目，研究题目：基于研发公共服务平台的知识服务发展战略和政策研究。

市场篇

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ＰＲＩＣＥ：ＴＨＥＯＲＹ＆ＰＲＡＣＴＩＣＥ

用年租金法估算租金，对第三方而言，可以取得估计的投资费用在公司预期收益率下的最低租金是多少，从而为是否参与创意地产项目提供科学的决策依据，也为创意地产的管理提供定量的参考。

采用年租金法影响租金定价的因素主要有费用构成类、预期年投资收益率和折现期限。由于这类项目的特许期二十年是固定的，预期年投资收益率采用上海商业地产的行业平均收益率，故以下着重讨论费用构成类的影响因素。

１．给产权所有者的年承包费用。类ＢＯＴ模式下，由第三方介入开发改造、投入资金、租赁经营、享有使用权和收益权，第三方每年付给产权所有者一定数额的承包费用。承包费有两种形式，一种是固定费用，另一种是变动费用。上海目前采用的基本上是固定承包费的形式，而且承包期为二十年。

２．原有厂房资源的建筑改造费用的折旧费。类ＢＯＴ模式下，原有的厂房资源等，在结构不变的前提下要对建筑外立面和内部进行改造装修，对各种管道和配套设施进行规划改造，由此产生改造费用。这些费用在估价时点上按二十年期限和第三方公司的预期年投资收益率进行复利计算，折现成原有厂房资源的建筑改造折旧费。

３．新建建筑的折旧费用。类ＢＯＴ模式下，第三方在原有土地范围类会新建建筑物和构筑物，由于土地费用不用计算，此类新建建筑的费用主要是建筑安装费用、装饰费用和设备工器具购置费用。新建建筑在二十年特许期满后无偿转让给原所有者。因此，这些费用也应根据发生时点按二十年期限和第三方公司的预期年投资收益率进行复利计算，同样折现成新建建筑折旧费。

４．园区的物业管理、设备维修等年运营费用。

５．营销费用和税费。营销费用指创意产业通过策划、定位、营销提高创意地产的知名度，产生创意地产的集聚效应而发生的费用。税费是改造和新建建筑期间发生的各种税额以及管理费用等。这些费用也应根据发生时点按二十年期限和第三方公司的预期年投资收益率进行复利计算，同样折现成年度费用。由此得出：

年度租金＝年承包费用＋原有厂房资源的建筑改造费用的折旧费＋新建建筑的折旧费用＋园区的物业管理、设备维修等年运营费用＋营销费用和税费（年度）

这种方法中，年度租金定价的主要影响因素是前四者费用。由于费用构成中不含在上海一般商业地产费用构成中占较大比重的土地成本费用。因此，如果在创意地产运作初期，为吸引和加强同类企业的聚集，第三方采用微利甚至保本的预期年投资收益率，计算出的年租金与同区域的新开发商业地产的竞争楼盘相比，有较大的价格竞争优势，则能够吸引更多同类企业入住。上海创意地产的发展也印证了这一点。如上海泰康路田子坊、莫干山路都是以低廉的租金价格在开业之初吸引了大量的室内设计、视觉艺术、工艺美术的业态，创意产业得到了环境优良，价格低廉且更利于灵感迸发的办公创业环境。

（二）类ＢＯＴ模式创意地产租金采用需求导向法的影响因素

需求导向法，是根据市场情况，找出与评估项目同质或相近的近期有过交易的类似项目的租金收集进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此来确立评估项目的客观合理价格或价值的方法。在这种租金定价方法中，租金价格以市场为导向，由市场供需情况所决定，而影响个人或公司选择这些创意地产的因素主要有：区域商务环境、地理位置与交通、楼盘品质、客户品质、物业管理水平等。与一般商业地产不同，在创意地产中，客户品质是其租金定价的关键和决定性影响因素。无论创意针对的是专项型创意产业，还是综合型创意产业，都要求客户存在需求的趋同性，分属于创意产业的某一类群体，具有共通性。这是构成良好客户品质的基础。

经过笔者的调查统计，从上海投入运营的已有资源改造的创意地产来看，这类创意地产的出租率一般高达９０％以上，租金也呈高走的态势，在上海的整体运作情况良好。例如，上海建国中路８号，是以建筑设计、设计咨询、影业制作为产业的创意地产，现在二期的日均租金已达６．５元／平方米，招租率已超过９０％，而同区域甲级写字楼平均日租金约４元／平方米，招租率也较低。莫干山路由当初的日租金约１元／平方米上升至现在的３－８元／平方米。这类创意地产能在短时间集聚相关产业，完成产业集群，并有望逐步形成完整的产业链。在较好的现有客户品质支撑的基础上，对产业链发展前景的良好预期又吸引大量目标品质客户，从而带来大量的市场需求，成为推动租金高走的力量。虽然租金提高对入住客户成本有影响，但由于已形成产业链，可以通过增加客户的市场机会，提升客户的形象和知名度来加以弥补。

类ＢＯＴ模式创意地产租金定价的两种方法适应其发展的不同阶段。在运作初期，周边的区域还没有形成产业聚集，为了扩大影响力，提高竞争能力，可选用微利或无利的收益率的年租金法来确定最低的起始租金。随着产业聚集度的增加，在形成规模效应、品牌效应同时，租金水平也快速增长。此时，租金也就应根据市场需求法，由第三方与客户根据市场需求博弈而形成。

参考文献：

［１］张照宇，林知炎．定制类工业房地产租金及转让价格的合理确定［Ｊ］．价格理论与实践．２００７（２）：５４－５５．［２］程长红，谢青．创意地产地产新创意！［Ｊ］．住宅与房地产（综合版）．２００６年（８）：４６－４９．

［３］上海创意产业中心．创意产业特征．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｃｉｃ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｃｒｅａｔｉｖｅ＿ｉｎｄｕｓｔｒｙ／ｉｎｄｅｘ．ｈｔｍ

［４］施建刚．房地产估价方法的拓展［Ｍ］．同济大学出版社．２００３．

（作者单位：王琼辉，同济经济与管理学院；刘杰，复旦大学管理学院；薛晓红，天津建苑房地产开发公司）

・企业定价・

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