《宿迁商业项目市场调查报告》

幸福路商圈
项目
规模
整个商圈占 地超过30万 平方，商业 网点建筑面 积超过20万 平方
租金
源自文库
出租 率
95%以 上
主体商 铺面积
经营行业
产品档 次
客户结构
经营状况
幸福路
幸福中路租金均价300 元/M²/月 幸福南路 餐饮一条街均价100元 /M²/月
一层40100㎡
百货、超市、 专卖店、电影 院、餐饮等
涵盖了中高端 多为高档时尚 大型购物中心， 多为批发中心 的零售业，餐 服饰专卖店， 其次为目的性 及低档百货和 饮的发展也是 主题餐饮集中， 非常明显的直 大型的一站式 最为重点业态 规模日益扩大。 达性采购 家居购物中心 的存在。
中、高
中—中高
中—中高
中
中高
旅游人士、本 土居民、工薪 白领阶层、新 消费群 阶 层 、 时 尚 青 贵一族 年、城镇外来 2015-6-16 人士
社区居民、家 家庭、特定性 年轻、娱乐、 庭、特定性消 消费者、民工 聚会、时尚青 费者、民工一 一族 年 族
比较内容
幸福路商圈
霸王举鼎商圈
洪泽湖路商圈
发展大道商圈
宝龙金鹰商圈
结论
幸福路商圈年 轻人较集中， 主要消费 18～45 20～35 25～45 20～45 １６～３５ 霸王举鼎商圈 年龄 已有后来居上 的趋势。 幸福路商圈最 总体平均 35% 25% 30% 20% ４０％ 高，因其已为 提袋率 成熟商圈。 霸王举鼎商圈 在汽车站周边， 同时拥有市内 交通便利 交通可达，但 交通可达性最好， 交通可达性好， 交通可达性好， 堵 车 严 重 ， 停 最集中的公交 性 停车不方便 停车方便 停车非常方便 停车方便 车方便度一般。 车站，交通便 利性具有绝对 优势。 洪泽湖路商圈 该商圈处在城乡 霸王举鼎商圈 未来将发展成 处在宿迁市政 未来将成为年 结合交界处，虽 的未来发展最 宿迁旅游特色， 府交界处，虽 轻、时尚青年 然以义乌商贸城 具有潜力，洪 由于幸福路已 该 商 圈 是 政 府 重 然 该 商 圈 是 以 的追逐地，定 中心，但是由于 泽湖路商圈可 是成熟商业区， 点 改 造 工 程， 未 大 润 发 购 物 中 位在高端的消 其周边都是以住 成精致高档写 目前已发展为 来 将 形 成 继 幸 福 心 ， 但 是 由 于 费时尚的聚集 未来发展 宅为主，而且消 字楼。随着大 宿迁人流最密 路 路 后 第 二 个 商 其 周 边 都 是 以 圈，随着时间 费人群多为特定 商百货接手宝 集的商业区， 业 中 心 。 后 市 发 住 宅 和 办 公 楼 的不断积累， 消费者，但目前 龙宝来百货， 但由于周边以 展潜力非常看好。 为主，而且目 商圈会慢慢巩 结构不完全，具 极大程度上定 住宅为主，后 前商业形象也 固，后期发展 有一定的发展潜 位了霸王商圈 期发展有限。 偏 差 后 市 发 展 较好。 2015-6-16 力。 在宿迁的地位。 潜力有限
出租率 项目性质 经营行业 产品档次 业态规划 客户结构 主力品牌 经营状况
2015-6-16
4元/㎡/天
100% 综合大超市 超市、服装、鞋子 中低档 一楼：餐饮、服饰、鞋子等、电器 二 楼：自营大润发超市 大众消费 大娘水饺 人气火爆，占据着宿迁大卖场的半壁江 山
3元/㎡/天
85% 街店 餐饮、休闲娱乐 中低档 餐饮、小吃、美容美发 大众消费 香辣虾、扬州粥铺、风波庄酒店、无锡排骨、 欧美思 受大润发人气带动，经营状况良好
-1F 经营模式 品牌档次
2015-6-16 停车情况
服饰、化妆品、 未知 小餐饮
——
敞 开 式 统 一 敞开式统一经 敞开式统一经营 一体式经营管理加租 租赁加同一管理 服饰自营零售 经营管理 营管理 管理 赁 中低档 中高档 低档、快销品牌 —— 中高档 地下三层停车位 1558 —— 个
5
————— 地 下 车 位 约 100个 — 100个
1. 五大商圈综合比较
幸福路商圈
比较 内容
霸王举鼎商 圈
洪泽湖路商 圈
发展大道商 圈
宝龙金鹰商 圈
结论
百货批发和建 大型购物中心、 以高级精品服 筑材料为主， 经营行 行 业 齐 全 ， 包 数码连锁以及 饰为主，精致 另外具有大型 业 罗万象 餐饮娱乐为一 主题餐饮为辅 的国际家居购 体 物购物广场 旅游、文化、 休闲为一体， 不单其商品带 商业特 有旅游特色， 色 其文化和商业 的结合更具有 特色 商品档 次
5. 西湖路商圈
主要竞争对手：金鹰天地 金鹰天地概况
项目名称：宿迁金鹰天地 开 发 商：宿迁金鹰置业有限公司 开业时间：2011年12月 地 址：宿迁市宿城区西湖路1号
总体定位：集合了大型shopping mall、室内、 室外步行街、风情商业街等众多现代商业和居住形态于一体的超大型城市综合体 形象定位：规模最大,业态最丰富的城市综合体 主题定位：体验型家庭购物中心 客群定位：全客群 档次定位：中高档购物中心
2015-6-16
分析 规模 开业时间 销售情况 销售价格
楚街
总建筑面积:6.8万平方左右， 500余个商铺 2002年 2001年1-3层已全售完 无
租金\招商政策
北段价均1.3元\天\㎡； 中段均价1.0元\天\㎡；中段2层0.6元\天\㎡ 南段均价2.5元\天\㎡
出租率
100%以上
分析：楚街位于江苏省宿迁市。旅游特色街区，是宿迁第一条集购物、餐饮、 休闲、娱乐、旅游、文化于一体的特色商业步行街，楚街总建筑面积68500平方 米，总体按照收—放—收—放的空间景观序列布局，自然分为三段。南端以零 售为主，中段以休闲娱乐为主，北段以餐饮为主。2004年开始，楚街连续多年 成功举办“中华美食节”。每年正月十五元宵佳节，楚街都会举办元宵灯会， 十余万人汇聚楚街进行赏灯、购物。自2004年正式启动以来，现是宿迁市最具 人气的最具代表性的商业街。被人民日报等主流媒体评为“中国最具文化特色 的商业街”。同时，楚街也是我市重要的旅游景区。
中低档
旅游人士、本土 居民、工薪阶层、 时尚青年
聚集着大量的消费 人群，人气较旺
市府东路
全长800米左 右 全长800米左 右 四层、营业 面积近10000 ㎡ 四层、面积 12000㎡地下 停车位约100 个 三层、面积 24638㎡68个 车位的免费 停车位 三层、营业 面积㎡ 三层、占地 38亩，总建 筑面积5万多 ㎡，其中商 业4.1万
宿迁商业项目市场调查报告
2015-6-16
目
录
一、城市商圈调查 1．五大商圈综合比较 2．幸福路商圈 3．霸王举鼎商圈 4．洪泽湖路商圈
5．西湖路商圈
二、项目周边3~5公里商圈调查
1．商业布局示意图
2015-6-16
2
一、城市商圈调查
宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。
租金均价180元/M²/月 租金均价120元/M²/月
98%以 上
一层40-80 ㎡
品牌服饰专卖 为主
中档
工薪阶层、白领、 本土居民
聚集着大量的消费 人群，人气较旺
儿童街
98%以 上 100%
40-100㎡
儿童服饰、时 尚女装、小吃 为主 黄金珠宝、成 人服饰为主 传统百货（服 饰、鞋子、化 妆品、黄金珠 宝) 二楼超市加一 楼服装、鞋子 专卖店等
幸福路发展较 百货、餐饮、 早，而且商品 休闲、娱乐为 种类繁多，行 一体的商业综 业齐全。这一 合体 点是其它商圈 所无法比拟的。 四个商圈各不 相同，都有各 自独立的商业 特色，以此吸 引人流 整体上霸王举 鼎商圈及洪泽 湖路商圈的商 品档次高于其 它商圈。 各商圈的消费 群由其自身的 商业特色所决 定。
中低档
工薪阶层、时尚 青年 工薪阶层、中低 度收入家庭
聚集着大量的消费 人群，人气较旺
人民商场
扣点及租金.1楼黄金珠 宝租金300元/M²/月，2 楼扣点18-25% 扣点12%-25%
30-70㎡ 100% 30-120㎡
中低档
良好
宿迁一百
中高档
时尚青年，白领 阶层
很好
乐天玛特
1楼商铺租金均价为180 元/M²/月，沿街商铺租 金300元
2015-6-16
-1F楼层平面图(主题：数码生活馆）
楼层定位主题：超市/家电 楼层面积： 11800M² 主要商家：金鹰超市、海尔
2015-6-16
-1楼主要商家照片
2015-6-16
1F楼层平面图(主题：名品馆）
楼层定位主题：时尚名品 楼层面积： 主要商家：COSTA、周大福、通灵、爱步、百丽、欧泊莱、欧莱雅
2015-6-16
H2O 沙驰国际 金利来
1楼主要商家照片
2015-6-16
2F楼层平面图(主题：优雅女士馆）
占地面积：790亩
总建筑面积：60万平方米 物业组合：商铺,商住 物业管理费：50-55元/平方米· 月（含电梯） 商业建筑面积：20万平米 商业楼层数量：地上5层地下1层 物业管理公司：宿迁金鹰商业管理公司 停车位数量：971 商圈性质：高端综合购物广场
商业类别：高档百货、国际电影城、电玩城、 时尚餐饮
100% 一层30-70 ㎡ 100%
综合性 大超市
大众消费群体
较好
普玛特
1楼商铺租金均价为300 元/M²/月
一层20-30 ㎡
超市加黄金珠 宝、手机专柜 等 时尚女装、童 装、内衣、小 商品（非品牌）
中等规 模超市
大众消费群体
较好
四季青服 装批发市 场
30元/M²/月
50%
30-50㎡
低档
本土居民、工薪 阶层
差
★ 经营规模：
整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。 ★ 目前幸福路商圈存在些问题 ☆ 一是交通问题。幸福路商圈由于处于宿迁市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不 完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展 ☆二是购物环境较差。东大街虽是百年老街，但因幸福路的发展整改，苏宁、雨润的 建设，致使原东大街的营业面积缩小近70%。现有的均为私营门面的零售业，以服饰餐 饮为主。且在规模问题。幸福路商圈是目前宿迁最为成熟的商业圈，而目前的经营网点 规模过小，且可扩展空间不大。 ★幸福中路，目前正在建设苏宁环球。幸福南路在建的中央雨润。 【分析】 ☆幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停 车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、 旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。 ☆ 随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征 将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例 和提袋率将逐步降低。
2015-6-16
4 .洪泽湖 商圈
分析 大润发
大润发宿迁店系大型连锁平价综合大超 市，位于宿迁市洪泽湖路98号， 建筑面 积3.6万㎡，一层1.4万㎡，二层1.4万㎡， 停车位共500余个 2008年 自持物业、一楼对外承租、二楼自营
大润发周边
规模
大润发周边1公里范围
开业时间 销售情况
无 无
租金
2015-6-16
3. 霸王举鼎商圈
★ 区域范围：以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里。 涵盖：中豪、水韵城、楚街 ★ 营业规模： 规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万 平方米， 其中商业面积约为25万平方米，规划人口3.4万人（规划中）。 ★ 发展规划： 将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、 娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为 投资区提供功能配套，承担中心和窗口作用。 【分析】：
市府东路 幸福中路 零售
规 模 （ ㎡ ）4000 5f 4f 楼 层 / 业 态 3f 2f 1F ——
316000 （总建筑面积）20000 未知 未知 未知 未知 未知 —— —— —— —— 男女装服饰
床上用品、运 家纺、餐饮、童 —— 动、休闲、户 —— 装 外 羽 绒 服 、 童 男装、休闲服 —— 男装、休闲服饰 装 装 —— 女装、男装 女装 女装 皮具、鞋区、化 钟 表 、 首 饰 、鞋、化妆品、 —— 妆品、金银珠宝、 数码 首饰 名表 —— ——
2 幸福路商圈
商场名称 位置 商业类别 人民商场 幸福中路 百货
★ 区域范围：幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区 ★ 代表性商场
宿迁一百 幸福中路 百货 8000 ——
苏豪银座 幸福中路 百货 23000 ——
第一街 幸福中路 商业街 8000 ——
中央雨润 幸福南路 综合体