仿古旅游商业街区打造KPI.pdf

餐饮娱乐区
大 门 廊连双
院落
灈锦溪
小 吃 街
背街打造
牌坊
桥
锦 里 广 场
戏 台 墙隔
锦绣文化区
民俗市井区
窄巷
业态主题：单街打造，不同主题区打造各自主题特色业态，同时搭配其它 业态，消除游客消费疲劳
广场
餐饮娱乐区
锦锈文化区
民俗市井区
餐饮

公建
购物
休闲
住宿
锦里业态并没有进行严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态 占主体，其他业态与之相配合的策略。
锐理中国房地产研究院 8848城市经济研究院西南分院 联合出品
仿古旅游商业街区打造KPI
2014年10月13日
案例选取标准
选取标准
对标研究案例
I. II. III.
城市文化名片 特色文化旅游资源整合 街区化打造 造
成都·锦里
成都·宽窄巷子 成都·琴台路 成都·大慈寺
IV. 新建旅游商业街或旧街区改
游历史街区。
2002 年首次 改造完 成并开 放
1、定位于高端餐饮及珠宝交易，却在当时全部出售且未 运 营 能实现业态控制。 2、对外宣传力度不足，逐渐淡出成都市民视线，外地更 无知名度。 3、车流控制缺乏统一的管理，使得琴台路成为车行道而 非旅游休闲街区。 修 缮 再 运 营 1、2010年进行修缮和业态控制，着重体现街区历史感和 提升文化旅游类业态，引入茶文化，关闭除餐饮、珠宝 外的其余业态。 2、加强对外宣传力度，以爱情和历史为噱头，吸引各地 游客。
租金水平
空臵率 车位
琴台路位于成都市中心一环内，其东侧即 为著名的宽窄巷子商业街区，南面为百花 潭公园。每到夜晚，琴台路灯火通明，餐 饮满座，茶艺、巴蜀文化表演此起彼伏， 人流不息，是成都人休闲的好去处。
业态分布：琴台路商业街主要为餐饮、珠宝、茶、文化四大业态，分散式 分布于街道两侧
琴台路业态占比统计
运营管理：“只租不售”的经营模式，保证街区业态统一规划；淡季举办 活动，提升项目人气
经营模式
宽窄巷子由国企成都文旅集团通过对原有住户补偿迁移，获取其产权后 统一经营统一管理，采用只租不售的运营管理模式，其招商运营管理由 成都文旅集团旗下全资子公司成都成都文旅资产运营管理有限责任公司 承担。
经营活动
内部通道串通人气。
窄巷子
西广场
宽巷子：闲生活 窄巷子：慢生活 井巷子：新生活
东广场
井巷子
业态主题：以餐饮、零售为主，配以酒吧茶馆等休闲业态；各业态呈现集 中布臵，主题分区明显，提升游览购物体验
宽窄巷子业态占比统计
餐饮 零售 酒吧 7% 茶馆 1% 咖啡/甜点 客栈
零售
餐饮
12%
9% 40%
餐饮 餐饮 零售 休闲 餐饮
选址：成都市蜀都大道西端金河宾馆北面，东接长 顺上街，西通西城根街 区位：成都老城区 开业时间：2008.6.14开街，2009年春节全面营业 占地面积：控制规划478亩，核心保护区108亩

建筑面积：4.4万㎡；地上3.5万㎡，地下停车场1.1
万㎡

步行街长：400m 平均街宽：宽巷子6-7米，窄巷子4米 文化根源：明末清初成都市井文化和川西民居 项目定位： • • 最具典范性成都历史文化商业步行街区 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心
琴台路
先天因素
核心价值点KPI
区位优势好——成都老城核心区，周边文化景观资源丰富 嫁接文化根源——嫁接司马相如与卓文君的爱情故事，打造琴台汉唐古街 现代结合历史文化的定位——休闲餐饮娱乐一体的特色商业街区 功能布局合理 ——街口立“琴台故径”牌楼，昭示性极强，整条街以著名爱情故
功能定位：分街区化打造主题，展示老成都不同层次的生活节奏，同时赋 予宽窄巷子新的文化内涵
宽窄巷子整体布局有三条平行的街区组成，由南往北一次为井 巷子、窄巷子、宽巷子； 宽巷子以旅游休闲为主题，定位于“闲生活”区，宽度6-7米
窄巷子以品牌商业为主题，定位于“慢生活”区，宽度4米
井巷子以时尚年轻为主题，定位于“新生活”区，宽度6米 三条街区可在中间互通，东西两侧设臵广场，实现广场集聚人 气， 宽巷子
自身形成景点——占地超过百亩，自身形成旅游景点
嫁接文化根源——还原老成都的市井文化和川西民居文化 现代化的定位——老成都底片，新都市客厅
KPI
后天打造
功能定位合理 ——给每条街一个特定的主题，诠释不同游览消费体验
合理业态组合——成都本土特色餐饮零售与国际化的美食休闲娱乐搭配， 很好的塑造了其老成都底片、新都市客厅的定位 借力政府——由国企牵头，保障商业利益的同时大力塑造宽窄巷子品牌形象 良好的运营管理——只租不售的模式很好的保障业态的统一和品牌的管理， 举办大量的国内国外的活动，将宽窄巷子推向全中国，全世界
节点 2000年 以前 阶段
原 计 划 低端珠宝交易为主。
措施
成都西一环内通惠门区域珠宝交易小街区，多以各种中
影响 商户散落于几条相邻的街 道，无法形成聚集效应。 形成积聚珠宝交易、文化 休闲、餐饮等为一体的旅
20002002年
嫁接文 化，打 造琴台 路商业 街
1、政府提出打造珠宝一条街概念，整合通惠门区域珠宝 交易市场 2、为避免业态过于单一，人气不足，政府就此广泛征求 意见 3、选定方案，以汉代凤求凰故事为文化基础，打造琴台 路商业古街。
武侯祠


总街长：550m
平均街宽：3-4m（最大街宽为6m） 文化根源：巴蜀民俗文化和三国蜀汉文化交
融
项目定位： “成都版清明上河图”，吸引时 间充裕的武侯祠游客休闲、游乐。 体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合
现代游客的旅游需求
功能布局：文化昭示性强的商铺放在入口处，注重文化感的营造，内部设 臵回形街区，提升游客休闲消费体验
久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店 光大国旅 喜福汇、m&m、星巴克
有20%的特色小摊，比重
很小的是游艺、旅行社与 客栈均不到5%
运营管理：适时的调整业态，与商家利益捆绑，采取按营业额收取租金， 经常举办文化活动，塑造锦里文化品牌
锦里的股份运作
200余名武侯祠员工 武侯祠博物馆 龙鼎文化广告公司
20% 40%
成都·琴台路
项目概况：地处城市中心地段，以汉唐仿古建筑群为依托，以司马相如和 卓文君的爱情故事为主线，打造休闲旅游商业街区
命名由来：“琴台路”是专门为纪念西汉时期的传奇人物、爱情化
身的卓文君与司马相如而命名的； 位臵：位于青羊区蜀都大道旁，周围有杜甫草堂、青羊宫、百花潭 、文化宫等古文化遗址及公园；


开业时间：2002年12月30日正式开街
规模：全长900余米仿古商业街区 建筑特色：琴台路为汉唐仿古建筑群，着重融入汉朝的时代特色及 凤求凰故事的元素，贯穿整条街道的砖带荟萃了中国目前绝大部分
汉画像砖的内容，由16万块天然青石砖铺筑而成，充分展现其古风
韵味和文化。
开发历程：原为珠宝交易小街区，2002年打造为仿古建筑的历史文化商 业街区，但在2010年修缮前，运营情况不好，游客基本仅限于成都
楚雄·彝人古镇
杭州·宋城
研究目的：通过对国内尤其是成都成功商业案例的研究，总结仿古式旅游
商业街区成功的核心价值点
成都·锦里古街
项目概况：紧邻武侯祠博物馆，总体量1.4万㎡，融合巴蜀民风与三国文 化，旨在为武侯祠游客提供休闲、游乐提供场所
选址：成都市武侯祠东侧 区位：旅游名城成都、紧邻武侯祠，成都老 城区 开业时间：一期：2004.11.1 二期2009.1 总建筑面积：14000㎡
文化：蜀风雅韵聚集了传统艺术表演、绝技、戏曲戏剧等，将四川传统文 化演绎得淋漓尽致
2010年修缮后， 川 剧脸谱登上了琴台 路的屋顶屋檐。 位于琴台路中间的 蜀风雅韵大型古典 梨园，是四川地区 唯一一家集中国传 统艺术表演、民间 特色绝技表演和戏 曲、戏剧用品于一 体的多功能精品 楼。
作为旅游街区基础 的旅游文化则以凤 求凰故事吸引了不 少中外游人，一台 蜀风雅韵更是将四 川的传统文化演绎 得淋漓尽致。
灵活的现实策略，既保证了三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的 审美和消费疲劳问题。
业态配比：以本土文化特色为主的餐饮、零售业态占比达到90%，融入少 量省外和国外的现代异质业态烘托本土文化
主题
三国 （8家）
名称
三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、 曹营坝 羽扇青 诸葛连弩 香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、 蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、 清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、 姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神 坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂 黄包车、 锦里客栈 安怡旅行社 但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙
40%
经营举措：
1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取，与商业利 益捆绑，提升商家营业信心。 2、经常举行文化活动，为区域注入活力。 3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。 4、淘汰经营差的商铺，对业态进行更新调整。
锦里古街
先天因素
核心价值点KPI
区位优势好——紧靠城市景点武侯祠，给项目带来了大量的旅游消费人群
业态
餐饮 商铺 游艺 餐饮 零售 商铺
20% 商铺
锦里业态配比
餐饮 特色小摊 2% 4% 4% 游艺 客栈 旅行社
46%
成都及四 川（35家）
24%
游艺 客栈 旅行社 小摊 商铺 旅行社 餐饮

锦里商业街有46%零售， 其次是餐饮占24%，另外
玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘
外省（4家）
外国（3家）
仅注重珠宝交易，目标客 户群单一，人气不足，业 态缺乏层次，空臵率较 高。
2010至 今
历史文化与休闲娱乐并 重，游客人次及逗留时间 增加，租金大幅增加，空 臵率降为5%以下。
经营现状：经过2010年再次修缮后，琴台路目前已成为人们休闲放松的 主要选择
琴台路商业街 开街时间 投入资金 修缮时间 修缮资金 道路 商业面积 建筑 2002年 3000万 2010年3月 1000余万 长620m、宽27m 38000㎡ 45栋，2-3层 一层280-350元/月〃㎡ 二层150元/月〃㎡ 5%左右 沿街停放
休闲
31%
宽巷子：餐饮16家，零售15家， 窄巷子：餐饮11家，零售10家 井巷子：餐饮6家，零售4家 另有茶馆7家，咖啡/甜点6家，酒吧10家，客栈1家 尚有许多街面/摊档

宽窄巷子以餐饮业态最多，占比达 到40%，其次为零售，占比为 31%，酒吧占比12%，茶馆占比 9%，咖啡/甜点占比7%，客栈占比 1%。宽窄巷子以餐饮零售为主
诉求
良好的运营管理——采取按营业额收租金的运营模式，经常举办文化活动， 统一打造锦里品牌，适时的调整业态 持续化开发——锦里分两期开发，打造符合消费者需求产品，同时不断调整 业态，保证商铺能够实现良好运营
成都·宽窄巷子
项目概况：占地百亩，位于成都老城核心区，延续了明末清初的成都市井 文化，保留川西民居建筑，旨在打造成都都市文化新名片
茶wk.baidu.com关 21%
旅游文化 18%
珠宝 27%
餐饮 34%
餐饮集聚了成都各大名店：如狮子楼、龙森园等火锅体系，以及飘雪 酒楼、寿喜堂等中餐体系。
茶文化不仅汇集了川内所有 的名茶，福建的天福茗茶、云南的 普洱茶等也入驻了琴台路。

珠宝文化荟萃了七宝楼、天和银楼、爱 心珠宝、诗婢家、飞天珠宝、珍宝阁等 著名珠宝业商家。


每年宽窄巷子在旅游淡季，都会举办许多活动，提升项目的人气
2013年，路易威登即将在成都举行2008路易威登老爷车巡游展， 宽窄巷子将作为此次巡游展的中国第一站，进入世界视野

2012年， 2012宽窄巷子创意新年嘉年华


2011年，宽窄巷子街头音乐季
…………
宽窄巷子
核心价值点KPI
先天因素
区位优势好——旅游城市成都的老城核心区
嫁接文化根源——融合巴蜀民俗和三国文化，塑造街区文化灵魂 民俗化的定位 ——展示了川西世俗文化与三国文化中的“民俗”部分，与项 目属性契合 功能布局合理 ——文化昭示性强的项目放在入口处，注重文化感的营造、 设臵内部回形动线，提升消费体验
KPI
后天打造
合理业态组合——分段打造业态特色主题，本土文化为主，辅以少量异质 化元素烘托街区古文化 政府的主导 ——国有资本充分发挥了作用，没有因为商业利益而丧失文化