佛山“三旧”项目拓展经验交流-PPT文档资料

三、提炼：旧改项目拓展关注重点
导入语：
• 佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2019年开始即在全市大 力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一 定经验并得到了全面铺开。 • 政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使 各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造 意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得 房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。
•
依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时 序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利 用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定 办理。
3、“三旧”改造主要操作模式
• 模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造
• 代表案例：石梁村项目
• 该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进 行结合分析，提炼出在 “三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思 考，希望能有所借鉴。
一、旧改政策解读
1、“三旧”改造范畴
省78号文： 佛山市增加部分：
• 布局分散、土地利用效率低下和不 • 城市规划建设需要，进行城中村改造 符合安全生产和环保要求的工业用地； 的用地； 产业“退二进三”企业的工业用地； 因城市基础设施和公共设施建设需要或 • 国家产业目录规定的禁止类、淘汰 类产业转为鼓励类产业或以现代服务 业和先进制造业为核心的现代产业的 原厂房用地； • 因城乡规划已调整为商服用地或其 他用途，不再作为工业用途的厂房 （厂区）； 实施城市规划要求，进行旧城镇改造的 用地；
• 村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质 和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。
• 模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发 • 代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目
• 2019年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港 瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度 保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交 易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。 • 2009年12月30日、2019年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将 澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合 体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。
用地性质
-
土地收益分配
返还土地储备成本及扣除有关税费后的收 益全部归区政府 土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张 槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、 石湾按区与街道4.5：5.5的比例分 成，土地储备成本由镇（街道）负 责 返还土地储备成本及扣除有关税费后的收 益全部归区政府 土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张 槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、 石湾按区与街道4.5：5.5的比例分 成，土地储备成本由镇（街道）负 责 按《佛山市禅城区农村集体建设用地使用 权流转实施细则（试行）》自行 土地出让金扣除有关税费后60%返还农村 集体经济组织 土地出让金扣除有关税费后60%返还农村 集体经济组织 土地出让金扣除有关税费后全额直接划拨 到农村集体经济组织 土地出让收入归区政府统筹
2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推 进“三旧”改造
• 以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹 城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为 “三旧”改造提供良好的环境。
•
政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等 现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。
4、“三旧”改造政策扶持
佛山市土地出让金标准
所有权性质 取得方式 土地功能 事宜 土地出让金
集体
-
-
依法转为国有土地补办出让的
土地市场价格*40%
国有
划拨
-
转让、经营性开发建设、加建、扩建、 改建、重建
土地市场价格*40%
国有
划拨
-
改变用途
（市场价格-征地补偿费）*50%
国有
出让
-
原划拨土地补偿出让手续，后改变用 途 协议或公开交易方式出让的土地改变 用途 超出原出让合同规定增加建筑面积补 交的土地出让金
（市场价格-原用途基准地价的剩余 年限值）*50% （市场价格-原用途地价款的剩余年 限值）*50%
国有
出让
-
国有
有偿使用取得
经营性用地
土地市场价格*100%
注：土地公开交易的，土地市场价格以该地块的公开交易成交价为准；政府不对土地实施收购储备时，用地单位才可按规定办理改变用途手续，并要按 市场价补交土地出让金。 依据：《关于印发佛山市土地出让金及租金标准的通知》
禅城区国有土地使用权出让收入分配
权属人
区公资办下属企业使用土地 镇（街道）及其下属企业 村（居）集体经济组织（不含 留用地） 原市属企业、区属企业转制的 民营企业土地
方式
区土地储备中心纳入 储备管理 区土地储备中心纳入 储备管理 区土地储备中心纳入 储备管理 区土地储备中心纳入 储备管理 区土地储备中心协助 镇（街道）纳 入储备管理
• 须按产业调整、城市规划、消防、环 保等要求进行改造的集体旧物业用地；
• 布局分散、不具保留价值、公共服务 设施配套不完善的村庄；
• 国土资源部“万村土地整治”示范 工程确定的示范村或列入“村居整治” • 其它经区级或以上人民政府认定属 工程的村； “三旧”改造范围的用地。
• 城乡建设用地增减挂钩试点中农村建 设用地复垦区域；
《佛山“三旧”项目拓展经验交 流》
佛山房产公司
2019-06-11
来自百度文库
目录
导入语 一、旧改政策解读
1、“三旧”改造范畴 2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造 3、“三旧”改造主要操作模式 4、“三旧”改造政策扶持
二、佛山旧改研究及实例
1、佛山主要旧改进展与规划 2、房地产开发获取土地方式 3、与村集体旧改合作模式简述 4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程 5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项 6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明 7、税金规避
• 模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式 • 代表案例：石头村滨海御庭项目 • 2019年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地， 以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方 式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁 的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物 业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。 目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。