房地产估价案例分析及解题思路_案例笔记

我的案例笔记（03年）

二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记

《房地产估价案例与分析》

目录

第一部分房地产估价原则 (1)

第二部分估价程序 (2)

第三部分房地产估价技术路线 (3)

第四部分估价方法 (3)

一、市场比较法 (3)

二、收益法 (5)

三、成本法 (7)

四、假设开发法 (9)

五、基准地价修正

法 (11)

第五部分不同估价目的下的估价 (11)

一、土地使用权出让价格评估 (11)

二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12)

四、房地产抵押价值评估 (13)

五、房地产保险估价 (14)

六、房地产课税估价 (14)

七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)

八、房地产的分割、合并估价 (15)

九、房地产纠纷估价 (16)

十、房地产拍卖底价评

估 (17)

十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)

十二、损害赔偿估价 (18)

第六部分各种类型的房地产估价 (18)

一、居住房地产估价 (18)

二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………

18

三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………

18

四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………

19

五、工业房地产估价 (19)

六、特殊用途房地产估价 (19)

第七部分估价报告格式 (19)

估价报告常见错

误 (21)

第八部分估价报告案例 (23)

第九部分投资分析 (23)

第十部分网上下载 (24)

案例分析解题思路

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线路线的三个方面

①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方

法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p 6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。

二、房地产估价方法

1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P3

4

③各方法相互引用P54

比较项目比较法成本法收益法假设开发法

价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方

价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价

格整体价—部分价

价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格

价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—

现在

3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么为什么而估怎么估

4、估价方法的选用《规范》P8

三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。

B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）

3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。

不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。

（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比

4、估价时点原则《原理》P97

5、公平原则

四、估价目的（核心）

1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）

2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）

3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）

4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；

5、目