商品房价格主要影响因素的分析

商品房价格主要影响因素的分析

一、研究商品房价格的背景及意义

近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。伴随着商品房的涌现，商品房价格成为人们广大居民关注的一个热点。影响房地产价格波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素的传导来实现对房地产价格波动的影响。

二、商品房价格的计量经济学模型

2.1 模型的设计与参数估计

2.1.1 模型的设计

城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的因素。把城镇居民人均可支配收入作为变量 X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价格作为被解释Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型：

Y = c + b 1 X 1 i + b 2 X2 i + u i

其中c， b1、b2 为待估计参数，i =1，2，3...n， ui 为随机误差项，它包含了除城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的因素对商品房平均价格的影响。

下表给出了自1998 年以来的城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格。

年份商品房平均价格

（元，变量Y）

城镇居民人均可支

配收入（元，变量

X1）

商品房竣工面积（亿

平方米，变量X2）

1998 2063 5425 1.76 1999 2053 5854 2.05 2000 2112 6280 2.35 2001 2226 6859 2.73 2002 2350 7688 3.25 2003 2462 8465 3.95 2004 2816 9422 4.25 2005 3067 10493 4.88 2006 3251 11759 5.3 2007 3885 13786 5.75

通过EViews 软件，得到输出的结果如下图所示。

图1、上图表示数据的输入

图 1 数据输入

图2、表示商品房平均价格（元，变量Y）与城镇居民人均可支配收入（元，变量X1）的散点图

图 2 散点图

图3、表示商品房平均价格（元，变量Y）与商品房竣工面积（亿平方米，变量X2）之间的散点图

图 3 散点图

通过散点图可明显得知，商品房平均价格与城镇居民可支配收入和商品房竣工面积呈线性相关，因此可以建立线性回归模型。

通过EViews 软件进行线性回归分析，可得到以下回归结果。如图4：

图4 线性回归结果

城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果

由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为：

Y = 563.661+ 0.339X1 −233.938X 2

T 统计量：(6.551636) (8.689326) (-3.081017)

可决系数R2：0.992112

修正的可决系数R2：0.989858

F 统计量：440.2052

D.W：1.682742

2.1.2 回归分析

回归结果表明，在1998—2007 年间，Y 变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著的不为零。从X1 前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可支配收入的弹性小于1，说明这段期间，随着城镇居民人均可支配输入的增加，对商品房平均价格的增加影响不大；X2 前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。

由于X2 前的t 值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋，造成住房紧缺的假象，并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不下。

2.2 模型的检验

2.2.1 经济意义检验

从经济意义上看，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加0.339元；商品房竣工面积每增加一亿平方米，商品房平均价格就减少233.938 元，这在经济意义上是合理的。

2.2.2 统计检验

拟合优度检验：从回归估计结果上看，模型拟合较好。可决系数R2=0.9921，修正的可决系数R2：0.989858，表明模型在整体上拟合得非常好。

通过eviews分析可得下面的图形：

图 5 由图可知模型拟合较好

D.W检验：从序列自相关看，D.W=1.6827，在2 附近，表明简单的回归分析不存在残差序列自相关现象。

显著性检验：从方程显著性检验上看，F 统计量为440.2052，针对H O：β1=β2=0，给定显著性水平，在F分布表中查出自由度为k=2和n-k-1=7的F=440.2052，显然F大于F0.05(2,7)=4.74，明显显著，应拒绝原假设H O：β1=β2=0，则远大于临界值9.55(5%的显著水平)，方程显著性检验通过。

三、启示和建议

3.1 减少投资活动的盲目性

由b2=-233.9383 可知商品房的竣工面积的扩大会大幅降低平均价格，且根据一般的经济规律，一个行业的投资回报率高，那么会导致大量投资的不断涌入，进而导致该行业供大于求、投资回报率下降。所以，很少有哪个行业的投资回报率能长久地保持一个相对很高的水平，商品房市场也是如此。1998 年以来，商品房价格上涨较快，在房价上涨预期的驱动下房地产开发投资增长迅猛，1998 年到2007 年，房地产开发投资的年增长幅度均较高，如此高增幅的增长持续下去必将出现商品房供大于求、商品房平均价格下跌的局面。因此，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商品房价格上涨的行情中，必须要有一个理性的心态，避免非理性行为，减少投资活动的盲目性。

3.2 以周期波动的眼光看待商品房市场的发展

商品房市场的投资者必须要以波动的眼光看待商品房市场的发展，这是因为：第一，商品房市场确实存在着周期波动。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在《房地产业周期波动又探一中国房地产业步入新的周期》一文中利用“商品房销售额增长率”这一指标分析中国房地产业发展周期波动时指出：“中国房地产业波动周期大约是4 到6 年，进入上世纪九十年代以来，房地产业