土地评估培训讲义(107页,含练习题)[全面]

6 、按照慎格尔法则，对于100英尺(相当于30m)深
的宗地，深度4等份后，每一等份占路线价的比
例分别为( )。
A. 50:25:15:10
B. 37.5:29.5:20.7:12.3
C. 40:30:20:10
D. 1:1:1.1
7、深度百分率表的表现形式有（ ）
A.累计深度百分率、B.平均深度百分率
估价对象状况为未来某个时点 时的状况，房地产市场状况为 估价时点（现在）时的状况
估价对象状况及房地产市场状 况均为估价时点（未来）时的 状况
（5）替代原则
在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争 的影响，必然使其价格趋于一致。
（6）谨慎原则
评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在 存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保 持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能 受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。
③当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价 格修正率：
单价=路线价×平均深度价格修正率 总价=单价×临街宽度×临街深度
④如果临街土地的形状和临街状况有特殊情况时，还要做加 减价修正 以标准宗地的单价为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 或 V(单价)=路线价×平均深度价格修正率+-单价修正额。
如临街深度为150英尺，该土地的总价又是多少？
四三二一法则为例
单独深度价格修正率
• 40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%
累计深度价格修正率
• 40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%
平均深度价格修正率
• 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%
a1 a2
…. a3
1m 2m
an-1
an
nm
最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。 如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充
深度价格修正率表的制作形式
单独深度价格修正 累计深度价格修正 平均深度价格修正
率
率
率
100英尺 100英尺
40% 30%
10%2.0%
9％ 8％ 7％ 6％
[例]某块临街深度100英尺，临街宽度20m的矩形土 地，总价为121.92万元，根据四三二一法则，计 算其相邻的临街深度50英尺，临街宽度为20m的 矩形土地的总价。
C.综合深度百分率 D.个别深度百分率
❖ 8、在路线价评估中，( 地的标准。
)不符合选取标准宗
A．街道转角处的宗地
B．矩形宗地
C．容积率为所在区段代表性容积率
D．一面临街的宗地
已知标准宗地的价格为200万元（其中标准深度是 16米，临街宽度18米），与其相邻的土地临街宽度18 米，临街深度20米，请根据四三二一法则，计算该宗 土地的价格。
（3）最高最佳使用原则
最有效使用原则或称最高最佳适用原则，它要求房地 产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济 上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价 值达到最大化的一种最可能的使用。
（4）估价时点原则
估价时点也称为评估基准日，该原则要求房地产估价结 果是在估价目的决定的某个特定时间的价值
三、设定标准临街深度
从理论上
• 标准临街深度是街道对地价影响的转 折点：由此接近街道的方向，地价受 街道的影响而逐渐升高;由此远离街 道的方向，地价可视为基本不变。
实际估价中
• 设定的标准深度通常是路线价区段内 临街各宗土地的临街深度的众数。
四、选取标准临街宗地
一面临街
土地形状为矩 形
临街深度为标 准临街深度
前后临街的采用“重叠价值估价法”要先确定高价街与低 价街的分界线，再分别计算各自的价值，然后加总。
前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价) 后街影响深度=总深度×后街路线价/(前街路线价+后街路线价)
例：一块临街深度为50英尺，临街宽度20m的矩形土地，其所 在区段的路线价（土地单价）2000元/m2,根据四三二一法则，采 用正确的深度价格修正率，计算该块土地的单价和总价
具有较完善的城市基础设施且场地平 整，能直接在其上建造建筑物的土地
熟地
建筑物已开始建造但尚未建成，不 具备使用条件的房地产
在建工程
思考：建成，但未完成竣工
验收的房屋
已建造完成，可直接使用的建筑物 及其占用范围内的土地
现房
现房按新旧程度又可以分为新房和旧房
1.1基础知识
三、房地产估价 （1）房地产估价的概念及本质 1）房地产估价的概念
课堂练习题
1、路线价法实质是一种（ ），理论依据也与其相同
A收益法
B假设开发法
C成本法
D市场法
2、路线价法主要适用于（ ）的估价
A城镇街道两侧商业用地
B城镇街道两侧居住用地
C乡村街道两侧各类用地
D乡村街道两侧商业用地
❖ 3、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地
的（ ）
A平均价格 B基准价格 C最大数值 D最小数值
❖ 4、标准宽度往往是临街宗地临街宽度的（）
A平均数 C方差
B中位数 D众数
5路线价法的适用范围和条件（ ） A路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范 B路线价估价法适用于市街地 C路线价法能快速评估多宗土地的价格 D路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 E路线价法适用于任何的市街地，与该土地市场是否 活跃和规范无关
例 前街路线价为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2，假设 标准深度为24m，试用四三二一法则计算该宗土地单价
2000元/m2
30m
3000元/m2
例 如图，正街路线价2000元/m2,旁街路线价为1000元/m2，
临正街深度为75英尺，临旁街深度为50英尺，旁街影响加
价率为20％，试根据四三二一法则，计算该块土地的总价
临街宽度为标 准临街宽度
临街宽度与临 街深度比例适
当
用途为所在路 线价区段具有 代表性的用途
容积率为所在 路线价区段有
代表性
其他方面也应 具有代表性
五、调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格
（ 内选1）择通一常定在数同量一路以路线可上线价用的价通货标区常币准段为表土示（地，2单也）价可然，用后也相求可对这为数些楼表标面示准地。临价街宗
估价时点
过去（回顾性估价）
现在
估价对象为历 史状况下的
估价对象为现 时状况下的
估价对象为未 来状况下的
未来（预测性估价）
估价对象状况及房地产市场状 况均为估价时点（过去）时的 状况
估价对象状况为过去某个时点 时的状况，房地产市场状况为 估价时点（现在）时的状况
估价对象状况及房地产市场状 况均为估价时点（现在）时的 状况
和单价
75英尺
V（单价）=u0×dv0+u1×dv1×t V（总价） =( u0×dv0+u1×dv1×t) ×（f×d）
50英尺 元
2000 /m2
1000元/m2
例 如图，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均
经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除 的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳 动力要获得等量工资等的要求
。
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用途2
用途3 距离
❖ 测算地租的方法还有：
①地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。
②由地价求地租，地租=地价×资本化率 ③采用市场法求出地租 ④采用类似假设开发法的方法求出地租。
项目1 土地评估
参考资料
案例导入
宗地名称 临街深度
徐州市铜山区同
昌路46号地块
12m
徐州市铜山区同
昌路47号地块
12m
临街宽度 6.5m
8m
路线价 5800元/
㎡ 5800元/
㎡
开发程度 与路线价内
涵一致 与路线价内
涵一致
请对46、47号地块进行价值评估
1.1基础知识
一、房地产的含义 （一）房地产的定义
区位
土地 建筑物
房地产
权益
定着物
实物
1.1基础知识
（二）房地产的基本存在形态 土Te地xt
in here 建筑物
房地
1.1基础知识
二、房地产开发程度分类
生地
毛地
熟地
在建工 程
现房
荒地 不具有城市基础设施的土地
生地
农地
具有一定的城市基础设 施，但尚未完成房屋拆 迁补偿安置的土地
毛地
❖思考：跟前面的荒地和农地有什么不同？
主要适用
•城市商业街道两侧土地的估价
前提条件
•街道较规整，临街各宗土地的排列 较整齐
4、运用路线价法估价的步骤 划分路线价区段
设定标准临街深度
步骤
选取标准临街宗地 调查评估路线价
制作价格修正率表
调查评估路线价
二、路线价区段
路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因 此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连 的土地划为同一个路线价区段。
1.2地价评估方法之——路线价法
地价评估离不开测算地租，根据传统地价理 论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的 地租，是预买一定年度的地租
公式为：地价=地租/利息率 或 地价=地租×购买年
用现代收益来解释，地租即为土地的净收益。 地租本身也存在评估问题，即土地租赁价格。
一、地租
（一）地租含义 狭义
地租
利用土地所获得的超额报酬
广义
工资、利息、利润及利用任 何生产要素所获得的超额报
（二）地租的测算
地租=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产 成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润
注意：1、土地是在最佳用途下使用
地租
注意：2、 土地是在最佳集约利用下使用 用途1
注意：3、销售税费、生产成本、资本利息、
宗地，运用收益法(通常是其 地的单位价格或楼面地价的
中的土地剩余技术)、市场法 简单算术平均数或加权算术
等，分别求其单位价格或楼 平均数、中位数、众数，即
面地价。
得该路线价区段的路线价。
六、制作价格修正率表
价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。 深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于 深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街 土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。
§1.3路线价法
二、路线价法概述
1、路线价法含义 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从
中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价 格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他 价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估 价方法。
2、路线价法实质
实质
市场法
理论依据
替代原理
3、路线价法适特用别的适对用象于和房条地件产税收、市地重划、房屋拆迁补偿、 大范围内同时对大量土地进行的估价
七、计算临街土地的价值 1、路线价法的计算公式
对于单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度 价格修正率和平均深度价格修正率三种，选用哪一种，需要 根据所给路线价的含义来确定，在计算时要考虑临街土地的 形状和临街状况。
①以标准临街宗地的总价作为路线价，应采用累计深度价 格修正率(Σ单独深度价格修正率)：
专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价 格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的 客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
2）房地产估价的本质
①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格 ②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价 ③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 ④房地产估价会有误差但应将误差控制在合理范围内 ⑤房地产估价既是一门科学又是一门艺术
（2）房地产估价原则
独立客观 公正
最高最佳 使用
谨慎
估价时点
替代
合法
（1）独立、客观、公正原则 独立
客观
公正
（2）合法原则
指估价人员在进行房地产估价时，必须在符合国家和地方 政府职能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。
1）在依法判定的权属类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属 档案等其他合法权属证明为依据 2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据 3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或合同等允许的 处分方式为依据 4）在依法判定其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价值政策
总价=标准临街宗地的总价×Σ单独深度价格修正率 (临街宽度与标准宽度相同时)
总价=标准临街宗地的总价× Σ单独深度价格修正率 ×临街宽度/标准宽度(临街宽度不标准)
②当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，也应采 用累计深度价格修正率：
总价=标准临街宗地的总价×累计深度价格修正率×临 街宽度。