管理量化浅谈

物业管理量化浅谈
随着物业管理市场的不断发育成长，物业管理企业的管理体系也在不断地日臻完善。

出于管理科学的特殊性，在对其规律和特性进行研究的时候必须大量地使用统计工具，而统计的前提就是有数量，因此人们经常会听见一个叫做“量化”的词。

但是量化到底是什么意思呢？其中包含哪些基本内容呢？不少物业管理的从业人员却缺少这方面的了解。

根据笔者观察：即使是一些经常要求下属实行量化管理的企业和部门的负责人，其本人对“量化”这个概念也是不甚了了。

可想而知这样的人怎么可能担当起提高企业管理水平的和完善管理体系的重任呢？
本文试图对量化的概念和应用做一些简要的介绍，供业内人士参考。

一、为什么要进行量化描述
管理科学在研究各类问题基本上都是依靠大量的统计分析来完成的，而统计分析工作完全是建立在各类数据的基础之上，因此这种研究要求被研究对象尽可能完成量化。

也就是说尽可能把事物的属性以及他们之间的关系用定量的形式描述出来或者建立定量的模型，只有这样管理系统的分析才可能建立在一个较为严密的基础上。

因此想要进行科学地进行管理，必须首先对管理因素进行量化。

但在现实世界中并不是所有的事情都能够完成量化，比如对一些我们了解不深的事情，人们很难甚至根本无法对它们进行定量描述，此时就只能用自然语言、图像或者动态影像来进行描述。

因此使用自然语言做定性描述是不可少的，任何问题的描述总是以自然语言的定性描述开始，然后使用定量描述作为深入研究的基础。

二、什么是量化和量化尺度
从定义上讲：量化就是按照一定的规则，把一个数字指派给某一个事物，这数字和事物都是唯一的，并由此形成不同的集。

通俗地讲，就是针对管理中的每一个事物都设定一个与之对应的数字，这些数字和事物都是一对一的。

而且这些数字还必须遵循根据管理体系预先约定的必要的规律。

所谓的量化管理（quantitative management），又称管理的数量统计法是指以数字为基础，用数学的方法来考察和研究[2][3]事物的运动状态和性能，对关键的决策点及操作流程，以求对事物存在和发展的规模、程度等做出精确的数字描述和科学控制，实行标准化操作的管理模式。

量化尺度指的是按照什么样的规则进行的。

我们日常工作中常用的量化尺
度有以下四种：
1、标称尺度，也称为标志尺度或标识尺度
这种尺度的作用是把一个数字指派给某一个对象，其目的是为了确定一个用于识别的代号。

注意：这个代号仅用于识别并无它意。

典型的例子就是机房和设备的编号，这些编号仅仅是识别代码。

绝对不可以理解为：1号机房的最重要，2号其次·······，也不说明6号水泵比3号的流量大一倍等等。

在物业管理实践中经常会遇到按照某种规定进行标识的现象，例如：按照从南到北的顺序或者按照建设先后顺序为楼座编号等。

对楼梯，大门，低压配电室，会议室等等的编号也是这样。

我们身份证上倒数第二位的数字，单数表示男性，双数表示女性，也是识别尺度的一种应用。

使用这种尺度进行的量化被称之为定型量化，因为采用这种方法仅仅是为了进行分类。

对它进行运算只能得到“相等”和“不相等”这两个结果。

相等成立就表示它们是同一类的，不成立则表示不是同一类的。

例如：按照邮政编码第1位的数字进行判断，等于1的时候就代表北京周边地区，等于2的就代表上海周边地区等等。

2、次序尺度
次序尺度是用来对事物的（准确地讲应称为客体）的某一种属性（物理属性，化学属性的）的大小，高低，优劣等进行排序。

常见的是员工年终考核成绩的名次排列。

这种排序中的第一，第二名·······仅仅表示次序，其中并无量的规定。

例如：第一名是98分，第二名是90分，第三名是89分·······，也就是说其间的差距是不是等距的根本无所谓，只要按照某种规律去排列就行了，排列出来的次序其本身就是比较的结果。

若用这种尺度进行量化被称之为定序量化，它为事物确定了某种顺序。

在量化过程中多了大于“>”和小于“<”的操作，可以按照数值的大小进行排序。

至于排序的原则，则是根据实际工作的需要确定下来的。

例如：按照项目建筑面积的大小，年合同金额的多少，年能耗下降的多少······来排队。

3、差距尺度
这种尺度主要反映量的差距特征，而且这种差距没有自然零点。

它的零位是人们人为设定的。

例如：温度测量的尺度就是这样的，20O C与30O C之间的差别
是10O C，而80O C与90O C之间的差别也是10O C，因此两组数据之间的差别是等距的，没有因为那组数据的绝对值大而有什么差别。

如果使用华氏温度来表示这两组数据，其间的差距和摄氏温度的差距是不相等的，同时两者的零点也是不相同。

使用这种尺度进行的量化被称之为定距量化。

它反映出来的是差距。

虽然比第2种尺度进一步接近了数大小的概念，但是这种尺度的数仅用来比大小，而不是用来进行计算的。

例如：在对业主的偏好、满意度进行的度量时，就是用这种尺度。

4、比值差距
这种尺度的主要特性是可以反映出量值的绝对大小，存在有自然零点。

在物业共管理中使用的量绝大多数是这种尺度。

例如：50kWh就是作为单位的1kWh 的50倍。

而且要注意：无论是公制，英制还是市制的长度，重量等常用量都有自然零点。

使用这种尺度量化被称之为定比量化，其运算中多了“乘”和“除”。

这种尺度是可以进行算术运算的。

物业公司进行的许多定量分析(如：资金流动，能源消耗，固定资产折旧，工资总额等)中使用的就是这种尺度。

从上面的阐述来看，数字的应用早已经超出了数学中的应用范围，而且人们在日常生活中已经不同程度地习惯了上述4种尺度的在不同场合下的应用，但这是不自觉的。

这是因为我们从小接受教育的时候，就把数字与数学计算习惯性地联系在一起了，所以只要一看见数字就本能地联想到数学计算。

三、在量化的过程中的几个问题：
1、分辨程度的问题。

分辨得过细有时候会把事情搞得非常繁琐，而分辨得过粗有可能反映不出事物的“度”，达不到量化的根本目的。

过细则无谓地增加了许多工作量。

例如：某物业公司的能源计划中的“设备用电计划中”，将水泵，电梯，空调机，冷水机组等等都细化到了个位数！这就明显过细了。

因为对于年用电量超过十万甚至百万千瓦时的设备这样的精度毫无必要。

2、科学规律问题。

所有的量化必须按照科学的规律来完成，只有这样才能够显出事物的本质。

例如：某物业管理公司在节能管理作业指导书中规定：“供暖出水温度必须
保持在580C±0.2。

”，并坚持认为这是最合理最节能的。

实际上供暖质量是看供暖服务区内各个点位的供暖温度是否达标。

而出水温度和回水温度的差才表明能源的消耗情况。

由于没有按照科学规律进行量化，上述的量化既不能够显示供暖服务是否达标也不能显示企业的能源消耗控制是否到位，因此这种缺乏科学性的量化是没有意义的。

3、唯一性问题。

量化的结果必须严格保持事物与数字对应的唯一性，否则计算机管理系统必然会出现混乱。

例如：某物业公司在计算机管理系统中对工程设备进行了编号，1#，2#······，但是没有确定现场每一台设备与计算机上编号如何对应。

运行一段时间以后就发现：计算机系统能够上反映的设备运行状态，故障及维修情况和实际情况相差很大，比没有使用计算机的时候更乱。

究其原因就是因为没有保持被管理信息的唯一性。

量化以后得到数字都属于计算机技术中所谓的数据。

但是计算机技术中的数据不仅仅是这些。

例如：某一种图像可以分解成一些不同灰度的或者不同颜色的像素点，每一个点的灰度或者颜色都可以用一个数字来表示，也就是说——图上的点是可以量化的，因此这幅图像也可以看做是一系列数据的集合。

这种图像和图形对物业管理工作者在复杂环境中确定主要矛盾是非常有帮助的。

狭义的量化仅仅包括4中尺度中的后2种；而广义的量化包括所有的4种尺度以及图形图像。

从目前的应用实践来看，已经比较成功地建成和使用ERP 的物业管理公司，其量化尺度都比较接近于广义量化的范畴。

四、量化与现代物业管理
计算机问世以后，人们科学地将这4种尺度移植到计算机系统里，最典型的应用就是在管理业务中，将不同的人，事，物等确定给不同的数字编码以便于分类，将各种文档编码以便于检索等等。

在运行管理中对大量的运行数据进行收集处理，以逐渐掌握某事物，某系统的运行规律，为决策者提供了有力的帮助。

随着企业资源计划（ERP）系统在各行各业的逐步推广，管理内容已经比推广初期大幅度增长，量化问题的重要性也随之逐渐凸现出来。

许多物业企业由于量化工作不到位，所以他们使用的计算机管理系统后收效甚微，有时候非但不能够提高工作效率反而还会添乱。

管理科学之父彼得·德鲁克有一句至理名言“如果你不能衡量它，你就无法管理它！”可见量化对于管理工作是多么重要。

企业要进步就必须大练内功，物业企业在管理方面的内功之一，就是下力气对管理范畴内的事物进行充分而合理的量化。

这是一个企业想要不断进步的重要基础，是一件有百利而无一害的事情。