万科资本结构分析

3. 行业竞争激烈，区域 分化严重
中国房地产区域分化严重， 从近年来各区域房地产销售 情况来看，一、二线城市房 地产市场活跃，销售金额持 续领跑；三四线城市销售额 规模远低于一二线城市，且 销售额增长幅度远低于一、 二线城市。
4. 房地产企业盈利能力 收窄、资产负债率高
房地产企业的资产负债率高 达70%—80%，资产负债率 极高。同时从住宅平均价格 和土地供应价格角度来看, 整体行业的利润空间收窄。
董秘
1.1 公司背景
1.2 行业背景
中国房地产行业长期处于政府 “调控”状态，调控政策主要 分为金融政策、行政政策、土 地政策、税收政策四大类。
2014年在全国房地产行业整 体降温的大背景下，宏观调控 理念正在逐步发生变化。
02
2015年以来“330”新政、降 息降准、“全面二胎”等政策 密集提出，提振了市场信心
正在筹划股份发行，用于
重大资产重组及收购资产 ，自下午13：00起停牌， 最晚于2016年1月18日恢 复交易
14.91
2
国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号 集合资产管理计划
3.3
3
安邦人寿保险股份有限公司-稳健型 投资组合
2.13
4 GIC PRIVATE LIMITED
1.32
5 刘元生
1.21
6 UBS AG
1.08
7 全国社保基金一零三组合
0.72
8
中国建设银行-博时主题行业股票证 券投资基金
0.65
1.1 公司背景
业务情况
2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3% 和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有 限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、 做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服 务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个， 合同管理面积2.1亿平方米。
02 万科资本结构分析
2.1 股权结构分析 事件梳理
2014：合伙人制度 2015：来者何人？ 2016：引入深铁
2014：合ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ人制度
由于万科的管理层只拥有很小一部分股权，于是，他们就设计了一个长期的变相MBO （管理层收购）方案，推行合伙人制度，员工持股。其要点在于压低股价（比如隐藏利 润），多多给自己发奖金发工资，拿了奖金就可以参与两个资管计划（金鹏计划和德赢计 划），用来购买自家低估的股票。而宝能系正是看准了万科股票价格被压低，引入高杠杆 大量买入万科股票。
万科资本结构分析
企业并购与重组
目录
Contents
一、背景 二、万科资本结构分析 三、结论
01 背景
1.1 公司背景
公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发 展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司 聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以 珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区 域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外 投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数 10个房地产开发项目。
2014年5月 万科启动事业合伙人持股 计划，设立盈安合伙，320 位员工成为公司首批事业 合伙人
截至2015年12月15日 “金鹏计划”与“德赢计
划”合计持有万科股票 860,668,839股，占万科总 股本比例为7.79%
2014年3月 在万科的春季例会上，郁 亮正式宣讲了事业合伙人 制度
在随后的4个交易日内万科 盈安在二级市场斥资12.45 亿元增持万科股票
1.1 公司背景
公司管理层
王石 乔世波 郁亮 王文金 孙建一 魏斌 陈鹰 海闻 华生 张利平
董事长 副董事长 总裁,董事 董事、执行副总裁、首席风险官
董事 董事 董事 独立董事 独立董事 独立董事
罗君美 解冻 廖绮云 周清平 陈玮 谭华杰 张旭 孙嘉 朱旭
独立董事 监事会主席
监事 职工监事 高级副总裁 高级副总裁 执行副总裁,首席运营官 财务负责人、执行副总裁、首席财务官
2.1 股权结构分析
2013年万科A股大股东
排名
股东名称
1 华润股份有限公司
占总股本比例 (%)
14.7
2 刘元生
1.21
3
中国人寿保险股份有限公司-分红-个人 分红-005L-FH002深
0.97
4
中国民生银行-银华深证100指数分级证 券投资基金
0.93
5
南方东英资产管理有限公司-南方富时 中国A50ETF
9
南方东英资产管理有限公司-南方富 时中国A50ETF
0.65
数据来源：Wind
2015：来者何人？
“宝能系”系深圳市宝能投资集团有限公司，及其麾下深圳钜盛华、前海人寿等诸多子 公司的统称。本次交易，正是由后二者分次大举买入，并借道收益互换、资产管理计划， 大手笔增持万科A。
2015年7月10日 宝能系持股比例到5%，开
始举牌；买入价格区间为 13.28元-15.47元
2015年12月 安邦系杀出，持股5%，之 后又增持至7.01%
宝能系继续增持万科，停 牌前持股比例达23.52%
2015年1月 宝能系旗下的前海人
寿开始买入万科股份
2015年8月26日
宝能系三次举牌，持股比 例15.04%，成为第一大股 东
2015年12月18日 因万科企业股份有限公司
0.74
6 博时价值增长证券投资基金
0.73
7
新华人寿保险股份有限公司-分红-个人 分红-018L-FH002深
0.71
8
中国工商银行-融通深证100指数证券投 资基金
0.68
9
中国银行-易方达深证100交易型开放式 指数证券投资基金
0.68
2014年万科A股大股东
排名
股东名称
占总股本比例 (%)
1 华润股份有限公司
01
03
行业政策
1.2 行业背景
1. 房地产需求有所放缓
相对于前十年高速发展的房 地产市场，目前支撑房地产 市场高速增长的因素正在逐 步减弱，房地产行业需求放 缓。
2. 房地产投资增速下降 ，但库存依然高企
目前中国楼市高库存在二三 线城市和中西部地区广泛存 在，三四线城市尤其突出， 但一线城市和东部地区仍然 存在供不应求。