异议登记制度探析

异议登记制度探析
杨培银
异议登记制度是我国《物权法》规定的一项新制度，是我国借鉴国外相关制度并根据我国不动产登记的实际情况设立的一项不动产物权保护措施。

异议登记作为一项新制度，为更好地理解和适用该制度，笔者对它的内涵、法律特征、作用及相关问题进行深入研究探讨。

一、异议登记的含义及产生背景
异议登记指事实权利人或利害关系人对不动产登记簿上记载的权利主体、其他内容的正确性提出不同意见并申请更正登记，记载权利人、登记机构仍未主动更正后，所采取的救济措施。

目的是为了在改变登记簿错误登记之前，起到限制物权登记公信力、阻却善意第三人无因信赖的法律效力的作用，以期权利人和利害关系人权利的利益受到切实保护。

异议登记制度起始于早期的普鲁士法，在德国民法典中有详尽的规定，瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。

在物权法颁布之前，我国虽然没有独立的物权法，但关于物权的相关规定散见于民法通则、合同法、担保法等法律规范中，关于不动产物权变动规定采取登记的公示方式，确立了不动产登记簿登记的公信力。

但是对于登记簿记载事项错误后，事实权利人和利害关系人的救济措施却没有明确规定，事实权利人和利害关系人只能根据行政诉讼法的相关规定通过行政复议和行政诉讼的方式予以解决。

然而通过该方式的结果只能是作出维持或撤销登记的行政行为的行政决定，无法从根本上解决民事权利纠纷。

民事权利纠纷只有在对行政行为合法与否作出决定后，才可以提起或继续（民事权利纠纷已经诉讼，但需要等待对行政行为的合法性进行判断后方可继续审理而中止的案件），致使权利保护的过程漫长而复杂，权利保护的成本无形中加大。

更有甚者，在行政复议或行政诉讼过程中，登记簿记载的权利人恶意将该权利予以转让或进行其他处分，因善意第三人制度的确立，可能致使事实权利人或利害关系人的权利无法实现。

鉴于此，亟需设立一种新的救济制度来解决所存在的上述问题，从而切实、高效保护事实权利人和利害关系人的合法权益, 异议登记制度应运而生。

二、异议登记的主要法律特征
异议登记制度作为一项新的权利救济制度，它的法律特征比较鲜明：
（1）适用范围的有限性。

该制度仅适用于对不动产权属登记簿记载事项正确性的异议，不适用于其他权利，如动产权利和非记载权利。

（2）功能上的警示作用。

异议登记的功能并非让与禁止，而是警示第三人，即申请人通过不动产登记簿上异议登记的记载，向可能与登记簿记载的权利人发生交易的第三人发出关于该物权公信力的警示信息，以阻却可能进行的交易。

这一警示通过异议登记的方式向与这一争议权利进行交易的第三人明示其行为风险，将会提醒有关第三人慎重处理可能进行的交易行为，以避免因登记簿记载的权利状况改变而导致的交易风险。

一旦改变物权登记内容，不顾这一警示而继续进行交易的第三人将在诉讼中被认定为恶意取得而丧失物权。

（3）异议登记的限制性。

异议登记具有导致不动产物权不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，异议登记制度对行使异议登记进行了必要的限制。

a.在时效上，根据规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

这一规定的立法意图表明，异议登记仅为权利归属争议当事人进入纠纷处理程序前提供过渡性保护，为其前期准备工作提供必要的时间; 同时也约束和防止滥用这一程序性权利，避免登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序受到严重的影响。

其中，该15天的时效为除斥期间，不适用中止和中断的规定。

b.在权利行使上，规定了异议登记不当而给登记权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。

从而限制了对异议登记权利的滥用。

三、异议登记的法律效果
异议登记作为一种保护申请人利益的措施，在异议登记期间，异议登记的法律效果可以从其对第三人和登记簿记载权利人两个方面来分析：
对于第三人，异议登记具有限制不动产登记公信力、阻却第三人善意取得的效果。

对于不动产物权变动我国采取登记的方式进行公示，登记就是将物权的相关事项记载与不动产登记簿，第三人基于登记簿中物权公示的相关信息信赖该物权的归属及相关记载事项的正确性，即物权的公信力。

如果没有进行异议登记，第三人完全有理由基于对物权登记的公信力的善意信赖而取得物权。

但是异议登记后，登记簿上将相关利害关系人的异议事项进行登记，从而对不动产物权的公示具有两重含义：1、不动产权利人或相关事项当前以登记簿记载为准；2、已经有利害关系人对此提出异议，将来可能对物权的归属或登记事项予以变更。

第三人由此主张基于对登记簿记载的善意信赖而取得物权的，人民法院在审判实践中不予支持。

因此该异议登记对与之交易的第三人起到警示作用，第三人应谨慎交易，以免产生不必要的纠纷或不利结果。

对于登记权利人，异议登记对登记权利人的权利有何影响，理论界存在处分禁止说和处分效力待定说两种观点，但物权法对此未予明确，有待于相关法律和司法解释作出符合立法目的的解释。

笔者认为，采用处分效力待定说更符合物尽其用和效率的原则。

因为，异议登记的最后结果无非是登记更正和登记不予更正两种情形。

在经过异议登记程序乃至诉讼裁决最终不予更正登记的情形下，若规定了“异议登记后，记载于不动产登记簿的登记权利人在异议期间不得处分该不动产”，必然在一个时期内中止了登记权利人行使处分权，有违于“物尽其用，鼓励交易”这一立法宗旨。

既使登记权利人事后可以向异议登记申请人主张损害赔偿，但毕竟不利于发挥财产的经济效益。

在经过异议登记程序最终更正登记的情形下，原物权法草案第二修改稿第二十一条规定了“登记更正后，登记权利人在异议登记期间处分该不动产，登记更正后的权利人未追认的，该处分行为无效”，将该处分行为定性为效力待定行为，一方面有利于促进交易，另一方面也与《合同法》第五十一条关于无处分权人签订的合同为效力待定的合同相一致。

但不知何故在物权法定稿时将该条删除了，笔者认为这会给司法实践的统一性造成重大影响，希望在实施过程中通过司法解释予以补正。

四、异议登记制度与物权法中相关制度或条款的关系
（1）异议登记制度与更正登记制度之间的关系
《物权法》第十九条第一款规定了更正登记制度:
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

该制度是事实权利人和利害关系人进行自力救济的基本措施。

当不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人此时的救济措施在物权法中明确规定:
可以申请异议登记。

两者既有联系，又有区别。

两者的联系为更正登记是异议登记的前提，异议登记是在事实权利人和利害关系人申请更正登记时，登记簿记载权利人不同意更正或者登记机构认为申请更正登记的理由或证据不充分而拒绝更正后，实施的准备通过公力救济的措施;
异议登记是更正登记无果的补充和延续，更正登记是否奏效取决于登记簿记载权利人的自觉行为和登记机构形式审查的判断力，当上述两个主体都拒绝办理更正登记后，事实权利人或利害关系人如何进一步保护自己的合法权益？物权法赋予权利人和利害关系人以异议登记制度。

两者的区别主要在于它们产生的法律效力不同：更正登记是否能够达到申请效果取决于记载权利人和登记机关的判断，因此对记载权利人来讲具有主动性。

因对该登记不当给权利人造成侵害并没有规定赔偿请求权，而且对于该登记是否记载在登记簿中也没有明确规定，因此笔者认为该登记对于权利人来讲物权公信力的影响不大，对于与之交易的第三人来讲，不能够排除第三人的善意取得权利。

而异议登记是暂时中断登记簿的公信力，保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施。

对登记记载的权利人而言，异议登记虽然没有禁止对该物权的处分，但是可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利;
对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人对登记簿公信力的无因信赖，并可能否定第三人的善意取得而追回该物权。

（2）异议登记制度与预告登记制度之间的关系
物权法第二十条规定了预告登记制度，即当事人为保证签订的物权处分合同的顺利实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。

异议登记制度与预告登记制度都是物权法新规定的物权保护制度，这两者均具有保全权利、给世人以警示的功能，在行使该权利时都有程序和时效的限制，但它们之间的区别非常明显：第一，登记申请人及适用情形不同。

异议登记是事实权利人或利害关系人因物权登记错误而侵害其权利后单方行使的权利，无登记错误就无异议登记;
预告登记是当事人双方合意的结果，与登记错误无关，适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形。

第二，登记的目的不同。

异议登记是因登记错误受到侵害的当事人在行使更正登记请求权遭到拒绝后，避免在通过公力救济过程中物权再次变动而行使警告第三人谨慎交易的措施，目的是顺利实现更正登记；预告登记是合同双方当事人为保障权利人签订合同后能够顺利实现物权变动的债权请求权，目的是顺利实现合同目的取得物权。

第三，法律效力不同。

异议登记过程中并不禁止记载权利人对物权的处分，只是处分该不动产的民事行为的效力待定，而且具有对抗第三人善意取得的抗辩功能;
预告登记过程中禁止权利人处分该不动产，对于处分该不动产的民事行为认定不产生物权变动的效力。

（3）异议登记制度与《物权法》第二十一条登记机构赔偿制度的关系
《物权法》第二十一条是关于不动产登记当事人和登记机构赔偿责任的规定。

规定了当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；登记机构因登记错误，给他人造成损害的应当承担赔偿责任。

同时还规定了登记机构承担赔偿责任后享有向造成登记错误的人追偿的权利。

异议登记制度中也同时隐含着异议登记并向法院起诉后，支持了事实权利人和利害关系人的主张，其实也是登记机构登记错误的情形之一。

两种制度都是对登记机构登记错误的救济方式，但是存在很大的区别。

1、行使权利的途径不同。

异议登记制度由事实权利人或利害关系人通过民事诉讼的方式请求法院对不动产物权的归属进行确认，是确权之诉，所进行的赔偿为民事赔偿；第二十一条登记机构赔偿制度是由事实权利人或利害关系人通过行政复议或行政诉讼的方式，请求上级行政管理机关或法院对登记机构的登记行政行为的合法性进行审查。

确认登记机构登记行为错误，登记机构给予事实权利人或利害关系人的赔偿为国家赔偿。

2、请求对象不同。

异议登记的诉讼相对人是登记簿记载权利人，而不是登记机构;第二十一条规定的赔偿制度中诉讼相对人可以是登记簿记载权利人，也可以是登记机构，事实权利人或利害关系人可以进行选择。

当选择记载权利人后，其诉讼方式及性质与异议登记相同;当选择登记机构后，登记簿记载权利人应当以行政相对人的名义作为第三人。

五、异议登记制度的缺陷和不足
（1）对滥用异议登记制度行为的限制性规定程度和方式不够细致和明确。

异议登记期满失效后，原申请人就同一事项再次或者多次提出异议登记，虽然物权法规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

”
但这种通过事后救济的途径无疑会增加当事人的诉讼成本，影响正常的经济秩序，造成恶劣的社会影响，不能根本解决问题。

所以，笔者建议，物权法应当增加“异议登记期满失效后三个月（六个月）内，原申请人就同一事项再次提出异议登记的，登记机构不予登记”的规定，从而限制恶意登记人并切实保障正常的交易行为。

（2）对于异议登记期间关于该不动产物权变动的民事行为的效力没有明确规定。

既然对于异议登记期间没有对登记簿记载权利人处分该不动产进行禁止性限制，那么就应该明确规定该行为为效力待定的民事行为。

原物权法草案第二修改稿第二十一条规定了“登记更正后，登记权利人在异议登记期间处分该不动产，登记更正后的权利人未追认的，该处分行为无效”，该规定符合异议登记期间关于不动产处分民事行为效力的立
法精神，笔者认为不应当删除或者通过司法解释对此进行补充规定。

六、结语
《物权法》的起草、通过历经十余年，经过多次公示、讨论并征求意见，经过三次人大会或人大常委会的审议并最终高票通过。

在此期间该法的起草引起了超前的广泛关注，对相关条款和问题进行了激烈的讨论和辩论，其中对于是否借鉴并引入国外民法典中异议登记制度以及对该制度的相关问题也是争论焦点之一，最后物权法规定了该制度并对相关事项进行明确规定。

虽然该规定具有一定的缺陷和不足，但作为不动产物权登记制度中的一项重要制度，与更正登记相结合一同对登记错误情况下，赋予了事实权利人或利害关系人对合法权益救济的权利。

物权法实施后该制度将在对物权保护的实践中发挥重大的作用。

（作者系德衡律师集团高级合伙人，副主任）。