物业前期介入接管验收及入住管理方案

物业前期介入接管验收及入住管理方案．物业前期介入接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

要使今后的物业管理顺利进行，上海永升物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，上海永升物业，将根据施工进度的实际情况，对“上海永升嘉苑项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期入住人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

监控和消控中心的设置；?小区人车分流的设计；?

公共照明开关设置位置；?

公共照明开关开闭形式；?

物业管理用房的位置设计；?

小区垃圾房的设置；?

信报箱的设立；?

公共告示栏的配置；?

家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；?

……。?

2、建设施工阶段

建设过程中，物业管理前期人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；?

分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；?审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；?

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；?

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；?

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；?

提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所?

用建材的性能；检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定?期碰面会等）；

检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提?出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；?提出遗漏工程项目的建议；?

对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今?

等）需要，OHSAS18001ISO9001后客户的发展需要和贯标（、ISO14001、减少

投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；?发现可能存在

的施工隐患，并列出遗漏工程；?

参与重大设备的调试和验收；?

制订物业验收流程；?

指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。?

4、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情

况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；?售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；?

委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；?

对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；?

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。?

二、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

6）接管验收的作用

a．明确交接双方的责、权、利关系

b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入伙（住）管理方案

提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以?免办理手续时徒劳往返。

为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。?

即时完成入伙注记。?受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。?

1、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

2）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

3）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。?入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。?入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。?

特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。?

内部手册登记及时，即时完成注记。?

5日前全部归档。入伙按户汇总，次月?

4、入伙作业规程

由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。?业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。?

业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。?由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共?

同确认。业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处?协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字?确认。

业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。?

5、入伙作业检查规范