万科_公寓市场研究报告

昌建誉峰
高新区
龙汇国际 华强城市广场
中原区
乐丁广场
中晟新天地
郑东新区 永和宇宙星
汇艺悦公馆
800㎡ 690㎡ 2000㎡ 690㎡ 1500㎡ 1300㎡ 2000㎡ 1220㎡
经开区
晶诚花园 冠达V8公寓
1800㎡ 2000㎡
电梯配比 1：4200
1：6125
1：6500 1：2600 1：6725 1：5725 1：5666
公寓平层面积类似于 写字楼平层面积，集中 在1200-1500㎡之间； 永和宇宙星作为办公产 品，平层面积较大，升 龙城和冠达V8公寓为多 个单元连接； 电梯配比集中在 1:200-1:300之间，低于 写字楼办公的舒适度； 但相对于住宅，梯户比 过大，不利于后期居住 的舒适度； 公寓梯户比均较大， 可满足较高容积率项目 的需要，同时也可以满 足90/70政策。
公寓市场研究报告
龙门销售组 2014年4月
郑州公寓概况
• 产品演变、使用功能、标准层、附加价值、推广诉求、租金情况、小结
郑州公寓市场分析
• 住宅市场、商业市场、公寓市场、小结
郑州公寓典型项目销售分析
中原万达广场SOHO、二七万达广场SOHO、美景芳邻、京莎广场、正商城航海公寓、小结
郑州公寓客户分析
永和宇宙星
2001年—2005年
公寓产品以办公出售 产权为40年产权办公用品
2006年—2010年
过渡置业出现，创新性loft，居 住为主公寓出现
2011年—2012年
70年产权公寓逐渐稀缺 40年产权公寓大量出现
市场上纯写字楼不能满足需求，公寓产 品以办公产品出售，产权为40年产权；
例：财富广场
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
随居住型公寓的发展，新兴loft产品受到 较多客户欢迎，以居住为主的公寓开始 出现；例：利海托斯卡纳
41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房
34层/2.9米
42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房
30层/2.9米
47-93㎡
22层/3.4米
18层、19层/4.8米 27层、30层/2.9米
15层/4.75米 34层
42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房
38-79（二层为赠送） 64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房
56-69（二层赠送） 40-95㎡
30层/3.6米
62㎡-77㎡标间、136㎡一室一厅
29层/3.2米 24层、25层/2.9米
12F、16F、22F
49-69㎡标间，112㎡两房 55-168㎡ 35-85㎡
物业类型
居住型公寓
居住型公寓
住宅+LOFT
SOHO 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓
SOHO 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓 居住型公寓
郑州在售公寓目前多 数集中在金水区和二七 区，普遍为满足高容积 率产品； 层高多数以2.9米普通 住宅层高为主； 公寓面积多数集中在 40-80㎡，以标间和一房 为主； 70年产权公寓多于作 为居住型产品运用，部 分项目用作办公；但40 年产权公寓产品以soho 为主，商住两用。
所属区域 金水区
项目名称 绿城MINI国际
金林中心
翡丽公馆 瀚海爱特中心 开祥御龙城 中投汇金城
京莎广场
二七区 管城区
正商城 德润黄金海岸
万千世纪城 升龙城
亿嘉未来国际公寓
惠济区
高新区 中原区
昌建誉峰
龙汇国际 华强城市广场
乐丁广场 中晟新天地
郑东新区
永和宇宙星
经开区
汇艺悦公馆 晶诚花园 冠达V8公寓
容积率
3.5
5.4
4.9 3.5 4.51 10.1
构成、投资客户、办公自用客户、过渡刚需客户、小结
2
公寓市场概况——产品演变：由于限购政策和市政规划的限制，目前郑州公寓市场产品多以40年产权商业产品 为主，少量70年产权的住宅产品，后期用途模糊；未来将呈现70年产权公寓在市场上逐渐消失、40年产权公寓 成为公寓市场主流的趋势
财富广场
利海托斯卡纳
美景芳邻
5.99
2.99 3
—— 5.6 5.95
2.99 4.99
4 2.99
7 7 5.99 4.5 4
层数、层高
户型面积（㎡）
共25层 /4-8层层高3.3米、 9-25层层高3.25米
1、2单元34层、3单元32层 /2.9米
20层/LOFT层高5.1米
29层/3.3米 33层/2.9米-3米
28层/3.3米
—— 1：6166 1：10566 1：2633 1：1893 1：7733 1：3900 1：9375 1：8166 1：5000 1：4143 1：3750 1：5450
5
所属区域 金水区
项目名称 绿城MINI国际
金林中心
翡丽公馆 瀚海爱特中心
开祥御龙城 中投汇金城
标准层面积 960㎡
1500㎡
1625㎡ 1200㎡ 900㎡ 850㎡
京莎广场
600㎡
二七区
正商城
1809㎡
德润黄金海岸
1200㎡
万千世纪城
800㎡
升龙城
2500㎡(3个单元)
管城区 亿嘉未来国际公寓
惠济区
居住型公寓 LOFT
居住型公寓 LOFT
酒店式公寓 居住型公寓 （15-29层） 居住型公寓 公寓（富士康定制） 居住型公寓
产权
40年
70年
70年
70年 70年 70年 40年 40年 40年 70年 70年 70年 70年
70年 40年 40年 40年 40年
40年
40年 70年 70年
4
公寓市场概况——标准层：公寓产品平层面积集中在1200-1500㎡，电梯配比均在1:5000以上，远远大于写 字楼配比；梯户配比大于1:3;标准层布局类似，均为东西向小面积户型，四角边户为大面积户型
限购政策出台，导致70年产权住宅型 公寓开始逐渐稀缺，40年产权办公公 寓大量出现；例：美景芳邻、鑫苑 Mark国际
2013年至今 出售以40年产权为主
但后期用途模糊
• 为规避市政规划，公寓普遍以40年产
权进行销售，但后期用途比较模糊； 例：永和宇宙星
3
公寓市场概况——使用功能：当前在售公寓面积以40-80㎡为主；70年产权公寓大部分作为居住型产品，部分 作为办公应用；40年产权公寓多数作为办公soho运用；40年产权公寓产品户型小，总价低，是投资客青睐产 品；真正的拎包即住成品、专业管理的酒店式公寓将成为未来发展趋势
55-88㎡
35-88㎡ 30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130
㎡三房 46-70㎡ 56-92㎡ 38-60㎡一房、86-98㎡两房
22层/3.6米
32-64㎡，100㎡
27层/3.3米
50-91㎡，280㎡复式
32层/3米
59㎡标间，68-72㎡一房
24层/2.9米
40-80㎡
34层/2.9米