当下精装修住宅工程质量控制分析

当下精装修住宅工程质量控制分析【摘要】近几年来，精装修住宅成为房地产开发市场的一个新方向，告别毛坯房，进入精装修时代已经成为一个趋势，同时，精装修住宅工程作为一个十分复杂的施工过程，其存在的问题是多方面。精装修住宅的施工管理工作，作为提高人们居住质量，增加住宅舒适程度的有效途径和手段。下文作者主要谈谈目前住宅的精装修施工质量控制管理，仅供参考。

前言

和传统的毛坯房相比，精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的。近些年来，精装修住宅成为科、绿城、龙湖、星河湾地产等地产商和业主们的亲睐。在装修提供了更多的方便的同时，但各方业主对精装修过程中的标准和质量的要求也是越来越高，当渗漏、裂缝等质量通病再如往常不时上演时，带来的不仅仅是抱怨、投诉，更多的是既影响开发商的信誉也影响了业主的正常生活。所以精装修给我们施工及管理人员带来了新的挑战。

1、精装修的优点分析

和传统的毛坯房相比，精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。节约资源精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。

质量可靠。精装修楼盘的大批量材料采购，开发商大都会对主

要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。

周期短。假若一个大型楼盘交付后，由各家各户自己装修，那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间，甚至更长。而统一精装修，施工工期将会控制在短短4～6个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。

业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。

2、装饰工程质量控制程序

装饰工程质量控制程序可归纳如下，精装修住宅有可能拆分成10 多项分项工程，由不同的分包单位实施，但每一项工程的开展均应严格按以下程序开展：

2.1 与其他分部工程一样，图纸、合同、规范是我们开展质量控制工作的依据，施工技术管理人员据此编制施工方案，监理单位专业工程师据此编制监理细则，审核施工方案，施工单位管理人员根据批准的施工方案对施工人员进行详细技术交底，这是施工前准备工作。

2.2 施工单位安排班组做出施工样板，各方检查施工中的过程和对施工样板进行实物验收，提出改进要求，制定完善施工方案，

落实改进措施，这是施工质量的预控制。

2.3 全面铺开施工，严格遵循施工样板确定的施工过程和技术措施，使所有实体质量达到施工样板的要求。

2.4 对半成品或成品进行质量验收和中间交接，并做好产品保护工作。

3、项目各方的质量控制要点

我们应将质量控制看作为一个系统性工程，这是因为业主、设计、施工、监理、政府质量管理部门对装饰工程的质量控制的角度和侧重点不同，而各自的工作均能直接影响到质量控制工作成败，分述如下：

3.1 业主。装修档次标准由业主确定，同一材料有不同档次，选用较次、质量稳定的材料是装饰质量的基础。俗话说，“好妇难为无米之炊”，上述的材料就是“米”。业主须注意的是，无论任何情况之下，选用的材料不能违反规范要求，否则，工程无法验收。

3.2 设计。装饰工程的设计往往是粗线条，达不到施工要求，为此必须由专业施工单位进行深化设计，例如门、窗、橱柜等专项工程，对深化设计进行把关，是设计单位的重要任务。实际工作中，因深化设计考虑不周做成的质量问题比比皆是。

3.3 施工。根据设计、业主认可的深化设计编制施工方案，按照质量控制程序开展施工。

3.4 监理。协调设计与深化设计，监督施工过程，保证按程序实施。过程控制（巡视、旁站、隐蔽验收等）和实体质量验收是监

理单位的重要工作。

3.5 政府质量管理部门。监督质量控制各方的行为，及时指出其在过程控制中存在问题。

4、施工衔接

目前装饰工程的实施往往由很多个不同分包单位实施，其中包括了不少业主方的指定分包。如何协调其施工衔接是一个关键问题。其中的施工顺序、不同分包的交接界面、过程中的检查验收就是总包管理和监理协调的重要工作。

4.1 在招标前必须拟定合同结构，理清各施工单位的合同关系。

4.2 在招标文件中必须对各施工单位的交接界面进行严格界定，因为招标文件也是合同的有效组成部分，其界定可以作为日后处理协调交接界面的依据。室内装修需要交叉作业的施工部位很多，必须将各单位责任划分清楚。例如：对于铝窗框这一部位，土建单位负责窗台部位清理砼面、移交墨线和窗框边塞缝、周围防水，铝窗专业施工单位负责窗框内防腐、填砂浆；负责留出防雷连接码。机电安装单位负责防雷连接（包括连接线），室内精装修施工单位负责室内部位执补、扇灰、油漆等表面修复工作。如果能对每一部位都严格界定，必将减少施工过程的互相扯皮、推诿责任。

4.3 在实施工程中加强总包管理和监理协调。注意做好中间过程质量验收和产品保护。

5、各分项专业工程的质量控制要点

室内精装修包含了室内批荡、土建饰面砖、门窗、电照、弱电，

淋浴门、木地板、橱柜、洁具等多个专业工程，每一项均具有不同的控制要点，如果要用一句话概括，这就是要防止质量通病的发生，这与技术管理人员的质量意识和技术管理经验密切相关，有经验的管理人员总能在事前控制，避免日后的隐患，经验不够的人员只能事后处理补救，造成翻工，既拖工期，也造成经济损失。所以，事前控制就是关键，技术管理人员应多考问以下因素，也许可以提前发现问题：

a厨卫防水是质量把控的极其重要环节因为公司承诺卫生间100% 不渗漏，为此.必须100% 检查。防水材料检查要符合设计要求。特别是防水涂膜（聚氨酯类）要查涂刷遍数、总厚度；高分子卷材遍数必须达到要求。蓄水时间>24 h 特别是门口挡水台，防止蓄水不足或溢出走道，造成下层渗漏，地砖成活后二次蓄水合格后方可通施工单位在下层进行吊顶作业，防止渗水浸泡下层封板。

b吊顶前的隐检、联检，该部位在做龙骨之前各专业如强电管线已穿，弱电、烟感、网线、喷淋、燃气、信号、抽排风、电话、呼叫系统等均已穿线，必须办理相关手续，我们采用精装牵头，相关方配合监理部监督见证联合会签，最后由精装见单后进行吊顶、封板，防止返工拆板、扯皮。

c木制品的防火防潮检查，规范规定木制品安装前必须做防火防潮处理，一般刷防火、防腐涂料，俗称见白。吊顶周边木方，木饰面背部、木门框背面与有潮气接触的部位均需做特殊处理。

d地墙砖的勾缝，地墙砖勾缝材料，如果是高级装修，勾缝剂一