昆明天骄城花腰山寨商业项目整体运作策略方案
中共昆明市委办公厅、昆明市人民政府办公厅印发《关于建设特色文化旅游商业街区的工作方案》的通知
中共昆明市委办公厅、昆明市人民政府办公厅印发《关于建设特色文化旅游商业街区的工作方案》的通知文章属性•【制定机关】中共昆明市委员会,昆明市人民政府•【公布日期】2013.11.20•【字号】昆办通[2013]94号•【施行日期】2013.11.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】景区管理正文中共昆明市委办公厅、昆明市人民政府办公厅印发《关于建设特色文化旅游商业街区的工作方案》的通知（昆办通〔2013〕94号）五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、安宁市党委和人民政府，市级各相关单位：《关于建设特色文化旅游商业街区的工作方案》已经市委、市政府领导同志同意，现予印发，请结合实际，认真组织实施。
中共昆明市委办公厅昆明市人民政府办公厅2013年11月20日关于建设特色文化旅游商业街区的工作方案为加快我市特色文化旅游商业街区建设，繁荣文化产业，增强城市商贸、旅游、文化融合发展的集聚功能和辐射能力，提升城市品质和城市形象，结合我市实际，制定本工作方案。
一、指导思想和工作目标（一）指导思想。
认真贯彻落实科学发展观，坚持“科学规划、挖掘文化、强化特色、提升层次”的原则，按照“历史与现代并融、经济和文化并举、商贸和旅游并进”的思路，打造一批“历史文化特色鲜明、商业氛围浓厚、宾客游人流连忘返”的城市特色文化旅游商业街区，为中外消费者创造优美舒适的购物休闲环境，使其成为城市发展的新景观、新载体、新名片、新亮点。
（二）工作目标近期目标。
至2014年底，以“培育特色、完善功能、加强管理、创建品牌”为目标，秉承“高品位打造、精细化建设、专业化经营、规范化管理、优质化服务”的理念，在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、安宁市各打造一条特色文化旅游商业街区。
五华区：以“历史文化和休闲文化”为主题，打造“昆明老街和环翠湖休闲文化商业特色街区”。
采取“一区多街”的建设模式，打造钱王街?特色文化休闲风情街，文明街?老字号商贸街，翠湖港湾，青云街?中国高端珠宝第一街，环翠湖美食酒吧休闲街等一批重点特色商业街区。
盘龙区开业活动策划方案
盘龙区开业活动策划方案一、活动背景随着我国经济的快速发展，盘龙区作为昆明市的重要城区，吸引了越来越多的商家入驻。
为提升盘龙区的商业氛围，吸引消费者，促进区域经济发展，特举办本次开业活动。
本次开业活动旨在通过一系列丰富多彩的活动，展示盘龙区的商业魅力，提升商家的品牌知名度，为消费者提供高品质的购物体验。
二、活动目标1. 提升盘龙区商业形象，打造区域商业品牌。
2. 增强商家与消费者的互动，提高商家知名度。
3. 吸引消费者前来购物，促进区域消费增长。
4. 塑造良好的社会口碑，提升盘龙区的整体形象。
三、活动主题“魅力盘龙，畅享购物季”四、活动时间2023年10月1日至10月7日（共计7天）五、活动地点盘龙区主要商业街区、购物中心、商业广场等六、活动内容1. 开业庆典仪式（1）时间：10月1日上午10:00（2）地点：盘龙区中心广场（3）内容：a. 相关领导致辞；b. 开业商家代表发言；c. 开业剪彩仪式；d. 现场表演（舞蹈、歌曲、魔术等）。
2. 线上线下联动活动（1）线上活动：a. 微信公众号、微博、抖音等社交媒体平台同步宣传；b. 开展线上抽奖活动，奖品设置丰富；c. 与知名电商平台合作，推出限时优惠活动。
（2）线下活动：a. 商家优惠活动：各商家推出开业特价、满减、赠品等优惠活动；b. 线下互动游戏：设置有趣的互动游戏，如幸运抽奖、亲子互动等，吸引消费者参与；c. 知名品牌展示：邀请知名品牌商家进行现场展示，提升区域商业档次。
3. 文化艺术活动（1）举办摄影大赛，征集消费者在盘龙区的美好瞬间，展示区域风貌；（2）举办书画展，邀请知名书画家现场挥毫泼墨，丰富消费者文化生活；（3）举办音乐会，邀请知名音乐家现场演奏，为消费者带来视听盛宴。
4. 健康养生活动（1）举办健康讲座，邀请专家为消费者普及健康知识；（2）举办养生茶艺表演，邀请茶艺师现场展示茶艺，推广养生文化；（3）举办瑜伽、太极等健身活动，邀请专业教练现场指导，提高消费者身体素质。
昆明项目创业计划书
昆明项目创业计划书一、项目背景随着经济的发展和城市化进程的加快，中国大陆二、三线城市的消费升级和人口流动加剧，为各种新兴产业和创业项目提供了良好的发展环境。
昆明市作为中国西南地区的重要城市，具备了得天独厚的地理位置和丰富的人文资源，成为了吸引投资和创业者的热门目的地。
本文将介绍一个基于昆明市的创业项目。
二、项目描述2.1 项目目标本项目的目标是在昆明市建立一家专注于生态旅游的创业企业，通过整合当地自然资源和人文景观，提供高品质、个性化的旅游服务，吸引更多的游客，推动昆明市的旅游经济发展，改善当地居民的生活品质。
2.2 项目概述本项目将以昆明市的自然资源和人文景观为基础，打造一系列生态旅游产品和服务。
首先，我们将开发一条生态旅游线路，涵盖昆明市的主要景点和特色民俗村落。
其次，我们将与当地农户合作，提供乡村体验和农业观光活动。
此外，我们还将与当地旅游从业者合作，开展一系列旅游培训和文化交流活动，提高旅游服务的质量。
2.3 项目优势本项目的优势主要体现在以下几个方面：1.昆明市拥有丰富多样的自然资源和人文景观，为生态旅游提供了便利条件；2.生态旅游是当前旅游市场的热门需求，具有广阔的市场潜力；3.与当地农户和旅游从业者的合作，能够提高产品的独特性和服务的质量；4.在政策支持和市场宣传方面，本项目可以获得昆明市相关机构的支持和指导。
三、市场分析3.1 目标市场本项目的目标市场主要包括以下几个方面：1.国内游客：随着国内消费能力的提高，越来越多的人开始选择在国内进行旅游。
昆明市作为中国西南地区的旅游目的地，吸引了大量的国内游客；2.城市居民：随着城市生活的压力增加，人们对大自然的向往越来越强烈。
昆明市拥有独特的自然环境和优美的风景，能够满足城市居民对生态旅游的需求；3.外国游客：中国的旅游市场正逐渐受到国外游客的关注，昆明市的美丽风光和多样文化吸引了越来越多的外国游客。
3.2 市场需求随着旅游市场的发展，人们对旅游产品和服务的需求也在不断提高。
某商业项目整体运作策略方案(PPT 38页)
区域
城中村
2014年
18000
预计消费人口（人）
2016 年
20000
2018年
23000
云南大学呈贡校区
15000
15000
15000
云南民族大学呈贡校区
12000
39600
172200
未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型主题商业和校园商业需求愈发明显。
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三、项目商业整体定位
1、定位依据
根据项目所在板块内商业现状分析，区域商业竞争较大，当前以接近30万m²商业呈现，未来将上升。
根据宏观数据表明，区域性商业体量与住宅人口合理比应该在1.5~3.0系数之间，而据前篇所述，未来区域住宅人口将达到17万， 换言之，未来商业体量可控范围将在25.5~51万m²
商业项目
新天地
已面世 未面世
仕林街
书香大地商业中心 实力锦城商业中心
合计 金盾俊园 滇池度假区保障房
广电苑 潜在商业 潜在商业
合计
商业部分 供应量㎡
67938
105892 62200 60600
5000 17000 15000 100000 30000
商业部分 预计面世时间
备注
已面世 已面世
目前呈贡最繁荣的商业，街铺一般是2层，经营业态包括 生活日用、餐饮和地产中介等
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二、规划方案分析
2、规划布局调整 对比原设计方案，现布局方案更加合理，简
昆明商业项目概念策划[1]
![昆明商业项目概念策划[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/b514bdd390c69ec3d4bb757a.png)
（二）、模拟二
核心概念：
精品商业街 区＋公寓
围合式商业、独 栋式商业体、商业 街……丰富的商业 形态、业态，整体 提升本片区的商业 品质，成为本片区 精致的商业聚合体；
公寓集中为2栋 组成L型体，功能 明显，交通流线分 明，便于管理就人 流引导。
经济指标：
总用地面积 总建筑面积 其 公寓面积 中 商业面积 容积率 建筑密度
三、项目概念建筑模拟 （一）、模拟一
核心概念： 底商 ＋商业街 ＋公寓
由底商及局部 商业街形成街区， 聚集人流，营造 商业氛围；
公寓为2栋精小 单层面积，建筑 界面丰富，宜商 宜住，可满足不 同客户群体的需 求。
经济指标：
总用地面积 总建筑面积 其 公寓面积 中 商业面积 容积率 建筑密度
10010平方米 36539平方米 27370平方米 9169平方米 3.7 35％
优越的交通位置，周边居住、生活氛围浓，但除了环城西路西侧具有一 定规模的餐饮商业，周边均为居住底商、菜市场、小店铺等较散落的商业业 态，运营状态良好。
二、项目规划条件分析 现有规划条件模拟：
总用地面积： 容 积 率： 建 筑 密 度： 退 距 要 求： 限 高 要 求：
15亩（10010平方米） 4 50％ 临环城西路、大观路路各退20米 80米
10010平方米 35174平方米 26977平方米 8197平方米 3.5 31％
总结
在现有规划条件及按规范退距要求，推算项目 净用地面积为7.5亩（5029平方米）。因此，得出： 建筑密度基本不可能实现50％的要求。以此为基础 条件，推理、模拟得出两种策划及建筑规划的可能 性方向。
本此工作内容对下一步工作提出以下问题及 需要开展的工作内容，作为基础条件支持：
老滇山寨运营方案
老滇山寨运营方案一、前言老滇山寨是一家位于云南大理的旅游度假村，坐落在滇池畔，风景秀丽，环境清幽。
老滇山寨拥有独特的民族风情和文化底蕴，为游客提供了独特的云南体验。
本文针对老滇山寨的运营方案进行了详细的分析和规划，以确保寨子的长期发展和稳定经营。
二、目标市场分析1.国内游客：随着经济的发展和人们生活水平的提高，国内游客的旅游需求日益增长。
老滇山寨将专注于国内游客，针对不同的人群推出不同的产品和服务。
2.外国游客：老滇山寨也将面向外国游客开展推广活动，以推广云南的民族风情和文化魅力。
三、客房及设施老滇山寨将提供不同类型的客房，包括独立小木屋、湖景别墅等，满足不同客人的需求。
寨子内设有餐厅、咖啡厅、温泉浴池等设施，为客人提供全方位的服务。
四、餐饮老滇山寨将提供各种云南特色美食，丰富客人的口味体验，同时还将组织云南小吃品鉴活动，让客人更好地了解云南的美食文化。
五、民族文化体验老滇山寨将开设民族服饰、民族手工艺品等体验店，让客人体验云南的民族风情。
此外，还将定期举办云南传统文化表演，为客人提供独特的文化体验。
六、活动项目推广老滇山寨将通过举办民俗活动、户外拓展等活动项目，吸引更多游客到访。
同时，还将与当地的旅行社合作，推出包含老滇山寨在内的旅游线路，吸引更多游客。
七、周边景点推广老滇山寨将协助当地政府和旅游局开发其周边景点，推广老滇山寨所在的地区。
这不仅有助于提升老滇山寨的知名度，也能为游客提供更多选择。
八、营销渠道老滇山寨将利用新媒体平台和旅游网站进行广告宣传，同时还将与各大旅行社和OTA平台合作，扩大销售渠道，提高客流量。
九、客户服务老滇山寨将注重客户服务，培训员工的服务意识和服务技能，以提供更加周到、贴心的服务。
通过客户反馈和满意度调查，不断改进服务水平。
十、成本控制老滇山寨将采取有效的成本控制措施，包括节约用能用水、降低原材料采购成本等，确保寨子的运营成本尽可能低。
十一、风险控制老滇山寨将及时关注政策法规变化和市场动态，降低经营风险。
昆明某项目营销策划方案Microsoft Word 文档
昆明某项目营销策划方案一、目标1、基于整体资金运作理念，注重整体资金获利能力，本着降低单个项目风险，提高资金使用效果，立足于“高品质、高标准、新形象”的开发思路。
2、本着可持续发展的战略，考虑今后较长时间内的预期资源储备,树立良好的公司形象和社会形象。
3、抢占市场先机，快速回笼资金,实现价值利润最大化。
二、商务业态定位建议（1)．一层为餐饮、金融、家电超市、大药房、电信等；(3）．二楼为图书城；茶室、咖啡厅、酒吧、电玩、网吧等；（4)．三层为桑拿、健身、休闲娱乐、美容院、慢摇吧、KTV等；(5）、四层以上作为昆明市具有标性的高档写字楼;主要为各种贸易公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所、装饰公司、旅行社、保险公司等，具体楼层业态待定；三、市场及目标消费群体综合分析1．市场综合分析：目前市场上的写字楼，多数都已硬件老化、配套缺乏、缺乏品牌、办公环境差,已经不能满足高速发展企业的办公需求，因此昆明市写字楼市场将在以后的几年中，面临的重点是产品升级换代、定位准确及物业品牌提升问题。
随着昆明市经济的发展和城市规划的要求使得昆明沉寂了多年的写字楼市场开始慢慢复苏，加上民宅禁止开公司的相关规定出台，导致了写字楼市场需求进一步扩。
二环路的拆迁扩建政策今后将带动该区域的商业氛围，会使该区域的商业市场逐渐成熟，加上纯写字楼的市场空白以及部份被拆迁户、企事业单位、个体户等、急需寻找新的住所、办公地点、经商场所都将增大该区域商务行业的市场机遇。
2．目标消费群体分析：（1）客户群行业分析:是比较具有现代市场意识的新兴产业中的实力企业，在写字楼里办公的企业，主要是办公面积在200㎡以内的如：商业贸易、服务、IT产业、信息咨询类的企业机构。
（2）客户群对写字楼类型的选择:客户理想中的办公物业是高层的纯写楼，选择的动机是对地理位置、办公环境氛围、和对企业形象价值提升的需要。
（3)客户群对写字楼品质的要求：主要对产品本身，硬件、软件上都不能含糊.特别是大楼的安全性、通风采光、交通便利（车辆出入方便、停车的方便）、物业服务质量等因素。
昆明老街商业街项目营销策划报告
昆明老街策划案中期营销报告目录（一） 昆明老街项目总案特性1、旧城中央商业区的升级改造2、政府规划保障，社会舆论期待的责任地产3、规模：足够大气4、历史：足够的物质文化积淀5、创意＋特性的文化＋特色的商业＝走向世界的品牌6、泛地产性质7、形象核心：休闲街（二） 一期项目开发特性1、一期战略依据2、为昆明老街打造正义路门户3、一期基本策略（一） 项目定位背景（二） 总体形象定位（三） 总体功能定位（四） 一期定位六项原则1、以正义路步行街为重心2、重点考虑回收资金3、突出街的功能4、尽量延长经营时间5、本地资源为主招商6、摒弃消极错位,全力引进优资商户（五） 项目地理位置及基本技术指标分析1、地理位置2、基本技术指标分析（六） 项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析（七） SWOT分析结论与一期发展策略1、针对劣势的一期措施2、针对威胁的一期措施3、一期发展策略4、成功的必要条件（八） 一期项目市场定位1、一期主题定位2、一期功能定位3、一期消费客群定位4、一期经营商户定位5、一期形象定位6、一期商业管理、物业管理定位7、营销模式定位1、项目业态组合建议2、南段北段的错位差异3、商业建筑空间及内部设施建议4、关于两个东西向通道的建议5、可能入驻行业对商业物业建筑及专门用途位置要求6、项目室内外装饰建议7、夜景灯光建议8、室内外广告位建议9、项目人流动线系统10、项目物流动线提示1、销售价格建议2、租金价格调整建议3、租售经济评价分析个案特色借鉴（上海多伦路文化名人街等国内外案例特色推荐）附一、昆明传统的四十几个行业附二、昆明传统的小吃附三、云南中华老字号附四、云南有影响力的品牌及产品（一） 昆明老街项目总案特性昆明老街项目是城市商业核心地段的街区组团式复合型商业项目。
特性概述如下。
1、性质：旧城中央商业区的升级改造“昆明老街”南北中轴线；“文明街片区”是昆明旧城的市井核心之地。
昆明市云溪综合商城项目定位建议提案
产品研究
市场研究
规划方案调整 定位主题梳理 招商实施策略
昆明专业市场情况——市场价值发展趋势
——从昆明专业市场分析来看，目前昆明的专业市场处于无
绪发展状态，由于土地供应和市场需求供应的有限性，
使得昆明的专业市场盲目的跟风趋势严重。
❖ 尤其是快速生活类消费品的需求.
❖ 据此.建议云溪综合商城的经营定位以食品.果品.日用日化产品等老百姓最 需要的东西做为市场的经营主题定位.
项目定位
云溪副食果品批发交易市场
老百姓的生活市场
项目定位--传达给市场的表象
地段
市场
城市发展轴线,新城经济带
主题 专业 云溪副食果品批发交易市场 市场
升值 空间 巨大
云溪综合商城
项目定位建议提案
机密 20070506
命 题
如何突出项目在生活配套、区域 认知和区域版块的的优势，缔造 突破性的招商定位和随之而来的 突破性招商成功。
项目如何在昆明如此巨多的专业 市场供应量中跳出竞争而全面超 越竞争泥潭，从而形成自己独有 的竞争力？
塑造项目独特的、唯一的、排他 性的核心价值在哪里？
新城区未来规划区域40万人口消费群体的巨大需求. ❖ 根据项目所处区域版块分析,汽车配件、五金机电、装饰建材、家居、家具
等专业市场占据着新城区的绝对地位及规模优势,随着新城区的不段完善及 各大住宅楼盘.各新兴专业市场的交付使用.随着大量的流动人口.居住人口
的大幅度增加,首先这部分人最需要的是什么? ＿＿食品
昆明现有涉农专业市场各区域供应量
板块 盘龙区 五华区 西山区 官渡区
数量 46个
48个
昆明营销策划方案
昆明营销策划方案一、项目背景昆明作为中国西南地区最重要的经济中心城市之一，拥有丰富的自然资源和独特的文化魅力，吸引着大量的游客和投资者。
然而，由于缺乏有效的营销策划，昆明的旅游和投资潜力没有完全发挥出来。
因此，需要制定一套全面的营销策划方案，以提高昆明的知名度和吸引力，促进经济的发展。
二、目标与目标受众1.目标：提高昆明的知名度和吸引力，吸引更多的游客和投资者。
2.目标受众：国内外游客和潜在投资者。
三、市场分析1.旅游市场：昆明拥有得天独厚的自然风光，如石林、滇池等，以及丰富的民族文化和传统节日活动。
然而，由于营销推广不足，昆明的旅游市场发展相对滞后，需要加强品牌宣传和推广活动。
2.投资市场：昆明处于中国西南地区的中心位置，拥有良好的交通和商业环境，吸引了大量的投资者。
然而，由于缺乏有效的营销策划，昆明的投资潜力没有充分发挥。
因此，需要制定一套吸引力投资者的市场策略。
四、营销策略1.品牌建设：以“昆明—多彩云南”为主题，打造独特的品牌形象，体现昆明的自然和人文魅力。
通过公关活动、社交媒体推广等方式，提高昆明的知名度和美誉度。
2.目标受众分析：根据目标受众的特点和需求，制定相应的营销策略。
对于国内游客，可以通过线上和线下推广活动吸引他们的注意力，并提供方便的旅游服务和特色体验。
对于国外游客，可以通过与国际旅行社合作，参加国际旅游展览等方式来提升昆明的知名度。
对于投资者，可以通过举办投资峰会、推介会等方式，向他们展示昆明的投资机会和潜力。
3.传媒合作：与媒体建立良好的合作关系，通过新闻稿、采访等方式，将昆明的旅游和投资机会介绍给更多人。
同时，利用广告渠道，将昆明的品牌形象传播给更广泛的群体。
4.互联网推广：利用互联网的力量，通过各种社交媒体平台、搜索引擎优化等方式，提高昆明的曝光率和网上口碑。
同时，建立一个交流平台，让游客和投资者可以方便地获取信息和分享他们的经验。
5.特色活动策划：组织一系列特色活动，如民族文化节、旅游宣传展览、投资推介活动等，吸引更多的游客和投资者。
昆明容纳国际建材城项目定位策划提案报告
昆明容纳国际建材城项目定位策划提案报告一、项目背景昆明市位于中国西南地区，是云南省的省会，也是重要的政治、经济和文化中心。
随着中国西南地区经济的快速发展，昆明市在国际贸易和建材产业方面具有良好的发展潜力。
因此，我们提出了在昆明市建设一个容纳国际建材城项目的设想。
二、项目目标1. 促进昆明市国际贸易发展：建设国际建材城可以吸引国内外建材供应商和买家，促进昆明市的国际贸易活动，提升昆明市作为区域贸易中心的地位。
2. 促进昆明市建材产业发展：国际建材城将为昆明市本地建材企业提供一个交流合作的平台，吸引先进的技术和管理经验，推动昆明市建材产业的创新升级。
3. 促进昆明市城市发展：建设国际建材城将激发相关产业链的发展，带动周边商业、物流、服务等产业的繁荣，提升昆明市的城市形象和竞争力。
三、项目内容1. 地点选址：在昆明市拥有良好交通及基础设施的区域选址，为国际建材城的建设提供便利条件。
2. 设施建设：建设一座现代化的国际建材城，包括展示展销区、商业配套区、物流配送区、文化交流区等功能区域。
同时，提供相关的配套设施，如停车场、餐饮服务、会议中心等，为企业和买家提供便捷的服务。
3. 产业聚集：吸引国内外知名建材供应商入驻国际建材城，并鼓励昆明市本地建材企业参与其中，形成建材产业的聚集效应。
4. 信息交流：建设一个信息管理平台，方便建材供应商和买家之间的信息交流和合作，促进业务合作的顺利进行。
四、市场调研我们通过市场调研发现，昆明市及周边地区对建材产品的需求量大，但建材市场仍存在一些问题，如交易环境不规范、信息交流不畅等。
国际建材城可以填补这些空白，满足市场的需求。
五、竞争优势1. 地理优势：昆明市地理位置优越，交通便利，可以方便地连接中国内地和东南亚各国，具有较高的地域优势。
2. 政策支持：昆明市政府将提供政策和资金支持，鼓励国际建材城项目的顺利推进。
3. 市场需求：昆明市及周边地区对建材产品的需求量大，市场潜力巨大。
商业街项目实施方案
商业街项目实施方案目录一、前言概述 (2)二、项目背景与意义 (3)三、风险管理与市场适应性调整 (4)四、建筑设计与施工 (7)五、项目实施计划与进度安排 (9)六、项目风险评估与应对策略 (11)七、风险管理与市场适应性调整 (13)八、安全与环保措施 (16)一、前言概述文化旅游产业的快速发展为商业街带来了机遇。
商业街作为城市文化的重要载体，融合了地域文化和商业服务，成为文化旅游的重要目的地。
随着文化旅游产业的蓬勃发展，商业街的市场潜力将进一步释放。
通过对项目所在区域的市场调研，分析区域经济发展趋势及消费特点，明确商业需求潜力及增长点。
结合周边商业设施分布及竞争态势，确定本项目的市场定位。
本项目商业街建设旨在打造一个集购物、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的综合性商业街区，成为区域商业的新地标。
项目定位需充分考虑区域经济发展趋势、消费者需求变化及市场竞争态势，以差异化、特色化、人性化为核心，确立独特的商业定位和发展方向。
根据市场分析和目标客户定位，合理规划商业布局，包括商铺分布、业态规划等。
确保商业街的便利性和吸引力，提高商业街的购物体验和满意度。
根据商业街的特色定位，设计符合区域特色的建筑风貌，包括建筑风格、材料选择等。
打造具有特色的商业街区，提升项目的辨识度和吸引力。
声明：本文内容来源于公开渠道或根据行业大模型生成，对文中内容的准确性不作任何保证。
本文内容仅供参考，不构成相关领域的建议和依据。
二、项目背景与意义（一）项目背景1、城市化进程推动商业街发展：城市化进程的加速为商业街的发展提供了广阔的空间和机遇。
随着城市人口的增加和消费水平的提高，人们对商业设施的需求不断增加，商业街作为集购物、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的场所，成为满足人们需求的重要载体。
2、消费升级促使商业街升级：消费升级推动了商业街向高品质、多元化、特色化方向发展。
人们更加注重购物体验和个性需求，传统的商业街已无法满足现代消费者的需求，因此，建设集购物、休闲、娱乐、文化等多种功能于一体的新型商业街，成为适应消费升级趋势的必然选择。
时代天骄商场策划案
时代天骄商场策划案裙楼商场策划意念纲要1项目概况本项目位于广州市东山区东华西路，项目所处地段为东山区的一个传统老城区地带，周边建筑物较为陈旧，项目邻近有中华广场、流行前线、海印体育名店城等大型的商用物业，而由中华广场为代表的该商业圈为广州内继两大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一个新兴的商业中心，而该商圈以潮流、时尚、前卫等特色吸引了越来越多的年轻一代消费群体，使本项目所处的整个中山三路商圈形成一个以经营时尚潮流精品为主的商业圈。
而项目所处的东华西路由于地段、交通等因素制约，现时还没有形成中山三路一级商圈的商业气氛，现时周边的商业气氛要紧靠临街商铺来支撑。
项目要紧技术指标2项目商圈分析2.1商圈特性✧传统业态以摩配和通讯产品为主中山三路商圈是较为传统的广州市摩托车配件和通讯产品（以手机为主）交易的集中区域，其中摩托车配件原先以较场西路为要紧分布，自从中华广场开业后，大部分商家都被迁到中华广场负一层进行经营，但经营成效一样，再加上现时在郊区也兴起了多间摩配专业市场（如罗冲围、广源路等地），对较场西摩配市场带来了专门大的冲击，使现时的较场西的摩配商家面临惨淡经营的局面。
而通讯产品市场则在广州市有专门高的知名度，提起买手机广州市民通常都会第一想到“陵园西手机一条街”，再加上金蒂濠通讯产品交易广场、中华广场以及国讯等共同组成了中山三路商圈的较具规模的通讯产品中心。
✧新兴的商业中心区域地铁的开通带旺了沿线的商用物业，中山三路商圈更是以其优越的地理位置成为了广州市一个新兴的商业中心区域，随着地铁物业中华广场、流行前线的开业，以其时尚、潮流的定位成为了除北京路、上下九和天河城之外又一消闲购物的好去处，吸引了越来越多的消费者（专门是年轻一代）。
✧时尚潮流精品为主导行业地处中山三路商圈的商场如金凯、流行前线、中华广场等，尽管各自的定位、档次和经营条件等方面都有一定的差异，但其目标消费群体差不多上面向追赶潮流的年轻一族，因此在此商圈经营的商家大多看中了该商圈消费特性，选择在此经营时尚潮流精品（如服装、饰物为主），由于该商圈具有与北京路、上下九不同的硬件条件，如拥有足够的大广场等，使之能够经常举办各种时尚文化SHOW和各种活动，使该商圈形成了一种与其他商圈不同的潮流文化，这更为在该商圈经营时尚潮流精品奠定了坚实的基础。
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三、项目商业整体定位
4、整体业态定位 通过对业态合理规划，将项目打造成以花腰文化为主题，以特色餐饮、休闲娱乐、零售
购物为核心的城市体验型商业。
花腰长廊两大业态
花腰长廊(分为两段）： 业态：便利店，银行，美容美发，社区餐饮
等社区配套商业；主题客栈、主题文 化商品等主题商业。
地标
状元楼
龙舞台（戏台 ）
地标设计增加项目的风情体验感，同时提高项目的整体昭示性。
精神堡垒
四、打造策略
5、建筑景观
广场节点
主入口广场
次入口小型广场
广场可作为项目的重要节点和活动场地。
戏台广场
水系
叠水景观
小桥流水
内部通道通过水系营造风情感，增加项目内部商业的价值。
露台
二层的平台或露台增加了二层商业的外摆空间，增加了建筑二层商业价值。
花腰生活广场
花腰生活广场（零售为主）： 时尚、便捷、居家，供周边居民日常消费； 业态：超市、影院、美食城和零售购物
节点
节点
花腰部落 花腰生活广场
花腰部落三大业态类型
（娱乐业态为主）： KTV，酒吧等休闲娱乐业态； （休闲业态为主）： 甜品店、桌游吧、咖啡书吧等休闲业态，以
休闲娱乐业态为核心，打造校园经济 ； （美食餐饮为主）： 特色美食，主题餐饮，快餐咖啡
3
5
2
1 4
三、规划调整建议
针对五个规划布局的问题，提出以下五点调 整建议：
1 设置临街面商业与中心广场的连接道路。
2
取消该处独栋商业设计，商业面积调整至右上角 院落商业体，作为娱乐业态定位进行考虑。
3 拓宽商业出口，与上方花腰长廊商业街连接。
4
削尖该独栋商业体面积，减小精神，拓宽内部道 路宽度。
配以广场设置，强化项目民族文化元素的同时，打造 商业节点拉动项目商业价值；
四、打造策略
2、集中式商业
一心：集中式商业中心
➢ 借鉴空港S3打造经验，优质商业主动自 持招商，引入大型超市，影院及购物中心 等主力店； ➢ 弥补区域商业配套空白，聚集区域常住 人群和校园人群，为项目整体商业带来大 量人流； ➢ 引入主力店提升项目整体销售价格和商 业价值，支持项目后期商业造活。
五、开发运营策略
1、示范区打造
示范区：临街面4栋独栋商业体+内部中心
戏台广场 ➢ 该区域毗邻目前项目售楼部位置，可以与 售楼部起到很好的联动效果； ➢ 该区域拥有良好的展示面和商业价值，作 为商业示范区打造，有利于塑造项目商业价 值，带动项目整体销售溢价和文化主题展示 。 ➢ 将内部戏台广场作为示范区一并打造，可 以增强项目的风情感，也可以作为活动场地 在项目运作期间举行各项商业活动，提升项 目商业氛围。
商业项目
商业部分 供应量㎡
商业部分 预计面世时间
新天地
67938
已面世
目前呈贡最繁荣的商 生活日用
已面世
仕林街 书香大地商业中心
105892 62200
已面世 已面世
仅次于新天地商业的 包括生活日
实力锦城商业中心
60600
已面世
合计
296630㎡
金盾俊园
5000
2015
住宅底商
滇池度假区保障房
17000
花腰生活广场
四、打造策略
2、集中式商业
分层布局思路
四层
主力店：影 院
主力店：影 院
自持商铺 内部动线
可销售商铺 退台区域
三层
主力店：美食城
主出入 口
二层
楼层
负一层 一层
单层建筑面积 （㎡） 6500 5400
持有商铺面积（ 可售商铺面积（
㎡） 5500 2600
㎡） 一层1000
2800 扶梯上一楼
主力店： 超市
二层 三层
4900 4200
2000 1400
2900 2800
负一层
➢ 通过四招层商，保证每层均有30主0力0 店带动； 3000
无
➢ 通过小退计台和动线设计保2证4可00售0区域商业价值14最5大0化0
9500
；
主出入 口
主力店：超 市
主出入口
四、打造策略
3、商业带
两带：花腰部落商业带+花腰长廊
2
该处独栋商业分流主动线人流，不利于外侧商业 人气带动，加大造活难度。
与临街商业存在同样的问题，外部商业与内部广
3 场联动不强，且商业开口面较窄，无法对花样长
廊形成人流牵引。
4 该处独栋商业进深过长，对内部道路造成一定封
堵，不利于主动线人气流通。
5
中庭水景商业对内部整体视野通透性及景观效果 造成一定影响，影响周边商业价值。
20000
云南大学呈贡校区
15000
15000
云南民族大学呈贡校区
12000
20000
云南中医学院
9000
9000
高校
昆明理工大学
40000
40000
云南广播电视大学
8000
8000
昆明医科大学
4000
10000
未来居住人口与学校人口急剧攀升，对大型主题商业和校园商业需求愈发明显。
云南艺术学院
7600
以花腰彝文化为主题，集“主题餐饮、休闲娱乐、零售购物、 社区服务”于一体的大型坡地商业群落。
三、项目商业整体定位
3、功能定位
花腰山寨
花腰部落
花腰长廊
社区型商业 节点
花腰长廊 民族文化走廊
节点
区域型商 业中心
花腰部落 民族文化集市
主题街区型商业配套： 1、满足区域及外来客群休闲购物消费 ； 2、满足小区日常购物消费需求。
5
取消中庭水景商业设置或降低该处商业体楼层， 设计为一层商业。
3
5
2
1 4
四、打造策略
1、产品体系
一心、两带、三地标
一心：一个集中式商业中心，满足区域人口的日常
生活消费需求；
花腰生活广场
两带：独栋风情商业带+花腰长廊风情商业带。两
条风情商业带，满足区域人口及外来人口餐饮娱乐及 休闲购物消费需求；
三地标：戏台、精神堡垒、状元楼，三个地标建筑
重要客群
➢ 大学城学生群体：由周边7所大学师生组成，约11万人； ➢ 周边社区群体：由回迁安置居民，和周边商品房入驻居民（包括 颐明园、怡和小区、海康庄园等商品房入驻居民）两大部分组成， 约5万人（含本项目）。
大学城学校列表
云南大学呈贡校区 云南民族大学呈贡校区
云南中医学院 昆明理工大学 云南广播电视大学 昆明医科大学
➢ 主要增加了临街铺面商的铺商（业㎡面）积，增加了可售物业的7比4例35。.31
12109.27
二、规划方案分析
2、规划布局调整 对比原设计方案，现布局方案更加合理，简
化了内部动线，整体布局及景观设计更具有
风情元素和主题特色。但从商业整体打造的
角度，仍存在五个较为突出的问题：
1
临街商业与内部联动不强，内部广场功能发挥受 限。
原商业指标 112180.11 120180.11 39917.87 31917.87
8000
45000
7070.84
新商业指标 112180.11 118680.11
24000 17500 6500
57000
7070.84
➢ 集中式商业整体独面栋积商降业低街了（约1㎡.6）万㎡左右，削减的2商0业75面6积.0主9 要在公寓部分进1行8填50补0；
2015
8层商业与
未区面域世社区型商广业电体苑量较大，但大型1综50合00型商业体缺乏，项目2存01在4 市场机会。
潜在商业
100000
未知
住宅底商 城中村改造项
三、项目商业整体定位
2、主题定位
【打造中国首个以“花腰彝文化”为主题特色的城市体验型商业】
主题语 产品定位
“载歌载舞 花腰山寨” “休闲昆明 花腰山寨”
二、项目整体运作现状
教育核心：已成功引入四川师范大学附属学校（含小学、初中），核心载 体已经完成搭建，在项目整体运作期将作为重点推广核心价值点。 商业核心：作为项目另一核心价值点，目前处于前期规划调整阶段，还没 有进行价值塑造。
项目住宅即将首批次即将开盘入市，为了确保项目整体价值的呈现和项目整 体利润的最大化，必须快速推进和打造项目商业部分，强化项目核心价值。
戏台 精神堡垒
状元坊
四、打造策略
5、建筑景观 通过产品的立面、节点、景观、水系，平台的打造，加入花腰彝族元素，增加项目商 业风情感，营造地道的花腰商业氛围。
立面
建筑立面整体以中国云南仿古建筑为蓝本，加入花腰彝族的元素进行打造。
景观
状元牌坊
彝族人物雕塑
图腾及小品
小品上加入反映彝族民风民情的小品和景观，提升整个项目的花腰风情。
昆明天骄城花腰山寨商业项 目整体运作策略方案
编制说明…………………………………………………………………………………… 2 第一部分 项目整体发展定位 一、项目整体运作思路…………………………………………………………………… 4 二、项目整体运作现状…………………………………………………………………… 5 三、项目商业整体定位…………………………………………………………………… 6 第二部分 项目商业运作策略 一、打造原则…………………………………………………………………………… 13 二、规划方案分析……………………………………………………………………… 14 三、规划调整建议……………………………………………………………………… 16 四、打造策略…………………………………………………………………………… 17 五、开发运营策略……………………………………………………………………… 25 六、产品运作策略……………………………………………………………………… 32 七、招商策略…………………………………………………………………………… 34