保利成本控制管理总经理培训

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2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
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关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反 馈，以及责任与激励机制方面管理）
目标成本管理体系 动态成本管理体系 责任成本管理体系 成本后评估
投资估算
目标成本测算1 （立项成本）
《立项成本 审批表》
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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3、如何建立成本管理体系
（1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
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（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
2、目标成本的管理
偏差
PDCA
成本信息月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
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三、做好房地产成本管理要树立的观念
1、全员全程成本控制观念
成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参 与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员 工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
2、要树立高度重视计划管理的观念
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
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目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资可行 性报告》
பைடு நூலகம்
2、项目策划
项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表）
设计委托与设计深度（任务书） 设计能做什么？ 合同分判的策划
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第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 （链接保利地产成本控制指导书）
责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指 标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关 业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？ 这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体 系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。 完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在 组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人， 最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。
结论：
项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公
司将成为未来的胜者！ 成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
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二、房地产成本管理的特点
1、从生产周期来看 2、从销售形态来看 3、从产品形态来看 4、从地域来看 5、从财务角度来看 6、从价值链来看
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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2、房地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-成本
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关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开 发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。
从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
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责任成本的分解思路
各部门各司其职
1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资管理中心 ----政府收费----开发部 ----设计费----技术部 ----营销费----营销中心 ----财务费用----财务部 ----建造成本----技术部+采购部+工程部
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
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四、房地产成本管理体系的建立
1、房地产成本管理体系
成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成 本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统 一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利 实现。
公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工 期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难 以估计。
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3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
房地产成本控制管理
保利集团总经理培训 2009年3月
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讲义提纲
一、房地产成本管理的重要性 二、房地产成本管理的特点 三、房地产成本管理要树立的观念 四、房地产成本管理体系的建立 五、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累
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一、房地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来