青岛房地产市场分析综述

关键词：青岛房地产市场综述
土地市场分析
青岛市是推行土地招拍挂制度较早的城市，经过了去年崂山区土地事件及城阳区土地暂时封存后，20 04年青岛的土地市场相对较平稳，招拍挂进行的井然有序，特别是8.31大限之后，具有资金实力的大企业纷纷拿地蓄积力量。

一、供应分析
整体来说，2004年青岛市含市内四区及崂山区、城阳区共放量土地19宗计27.56万平方米，成交金额约9亿多元。

下面对成交土地进行详细分析：
1. 从成交日期来看
从上表来看，4月份、5月份及7月份是土地供应的高潮，分别有116041.3平米、123370.5平米及1 64300.4平米的土地投放市场。

分别占全年土地投放量的17.5%、18.6%和24.75%。

2. 从土地用途来看
在所有放量土地中，无论从成交的面积还是从成交的金额，住宅用地占有相当大的比例。

放量住宅用地215024.9平米占所有放量土地的78%，住宅作为土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商业与办公只能作为住宅的配套。

3. 分区域来讲
从土地成交区域来看，放量土地宗数最多的是四方区，今年共放量6宗土地，而面积最多的却是市北区，放量土地三宗，由于市北区辽阳西路南放量一块大面积土地，69279.9平方米，而使整个区域的土地放量增大，该块大面积土地被青岛海信房地产股份有限公司拍得。

虽然李沧区今年只有一宗土地放量，但是其面积却为所有放量土地中面积最大者，为78869.8平米，该块土地亦被青岛海信房地产股份有限公司拍得。

市南区今年放量3宗土地，土地面积相对较平均；崂山区仅放量两宗办公用地；而城阳区在经历了去年的市场沉睡阶段后，刚刚复苏，今年没有新的放量。

另外，2004年未有作为海景住宅的土地投放市场。

从今年土地市场供应能够看出下一轮房地产开发热点将是四方区、市北区，并且在市北区及李沧区将会有两个大盘投放市场。

未来土地放量应当主要集中于崂山区、开发区，从城市化进程来看，崂山区及开发区仍存在部分未经改造的区域，特别是开发区随着西海岸经济得强进发展势头，在香江路以北区域会形成开发热点。

而市南区将会继续保持不温不火的状态，有几块面积均等的地块投放市场；李沧区将继续以建设经济适用房为主。

4. 土地受让人
从以上表中看出，今年海信地产从青岛市购地4宗，总出资额达到4亿多元，为今年土地市场中收获最丰的地产公司，另外其在青岛周边其他区域还有购地现象且均为住宅用地，可见其实力之大，投资住宅开发之决心，可谓岛城房地产市场中实力最大，运作速度最快的开发商。

其次是青岛天海房地产开发有限公司投入1亿两千多万元购入四方区44378.2平米土地作为住宅开发。

该项目估计明年能够启动；青岛康储实业有限公司投入8600多万元在市北区购入62221平米作为住宅开发；青岛雁山房地产开发公司也投入6900多万元从四方区购入44378平米的土地作为住宅开发。

可见，明年的四方区房地产市场将一改往年的冷淡，在一定时期内形成几个大盘鼎力的火爆景象。

另外，青岛港（集团）港宇置业公司、青岛信莱置业有限公司也分别投入5455多万元和4672多万元分别在市南区与市北区购入住宅用地，进行住宅项目的开发。

山东省鲁邦房地产开发有限公司在成功推出崂山区悦海豪庭项目及市南区海悦东海世家项目之后，12 22多万元于四方区购入商业用地，进行商业房地产的运作。

二、价格分析
见上表，从整体成交的平均价格来看，土地的价格趋势在预料之中，离市区越近的土地，价格自然越高，往年如此，今年也没有例外。

市南区作为青岛的老黄金区域，其地价特别是房价都是遥遥领先，其次是距离市南较近的市北区，然后是四方区，最后才是李沧区，虽然李沧区作为青岛市区，但是由于历史遗留下来的整体区域口碑较差，造成地价与房价一直保持区域最低；开发区由于近几年的连续好政策使房价、地价一路飙升，今年土地平均价格高于李沧区。

分开来看，值得关注的是在本市7月的土地挂牌出让中，老牌青岛黄金区域市南区地块的单价成交，竟低于四方区金华路地块成交单价100元，这是青岛市首次出现在同一次土地出让活动中单价成交四方区高于市南区的现象。

出现此次现象可能因为热衷于拿地开发的开发商们由于资金实力雄厚,更擅长大盘开发;另外与挂牌制度的过程非透明性也不无关系。

另外值得一提的是今年开发区长江路与太行山路交叉路口一2333.3平米的地块挂牌出让卖出天价，以楼面地价5070元/平米的高价售出。

今年开发区房地产市场火爆异常，土地市场价格也同步上升，今年开发区有四宗土地投放市场，而明年的土地市场会更加活跃。

在整个房地产市场的带动下，预计明年的土地价格会保持稳步上涨。

土地大限之后，土地市场的放量会更加有序合理，会使每一块土地发挥其最大用途，由于之前实力强大的企业纷纷购地储备，土地市场的需求弱化会在一定程度上导致整体放量减少，但未来房地产市场的乐观状况会带动土地价格的上扬。

三、小结
2004年青岛市土地市场整体较为活跃，整体价格也趋于合理。

所有的土地出让程序都是规范有序的进行，土地宏观调控政策在土地出让过程中逐渐彰显其作用，在规范性制度的作用下，青岛市土地市场会逐步驶入良性循环发展的轨道。

青岛政策概述
光阴荏苒，青岛的楼市又经历了一年的发展，在通往成熟与规范的道路上划下了重重的一笔。

在所有影响房地产发展的因素中，政策因素可谓是至关重要的，是引导整个房地产产业发展的强劲力量。

2004年为了使房地产更加规范与成熟，国家及市里纷纷出台政策鼓励房地产市场健康、规范的发展。

一、土地管理方面
2004年对于土地方面的政策较多，综合以上政策不难看出，所有围绕土地方面出台的政策无非是为了规范土地市场：土地出让程序规范、公平、透明；合理征地用地。

2003年青岛市及其它城市在土地开发方面出现了各种各样的违法操作问题，从去年开始国家即出台相关政策制止此种不规范行为。

然而整个土地市场是多年来的遗留问题，不可能在短时间内得以解决，因此，今年继续出台相关政策，监督、治理、整顿使整个市场在8月31日之后能够完全实现土地出让的招拍挂，并且使征地用地能够遵循合理的程序从而达到整个市场的规范化。

房地产产业中，土地市场的规范化是整个产业走向规范化的基础，只有在土地市场规范化的前提下，整个房地产市场才能逐步规范、成熟。

土地市场的规范对目前的房地产市场热度能够起到一定的降温作用，另外，对新商品房的供应也会起到一定的抑制作用，但最终逐渐走向平衡。

二、经营管理方面
此一系列围绕房地产经营管理的政策法规使青岛市房地产企业在开发过程中走向规范化。

青岛市房地产经历了20多年的发展历程，从80年代初只有一家开发企业到现在的600多家，经历了一个从小到大，从不规范到逐步规范的过程。

房地产业为青岛市经济的发展贡献了较大的力量，但是应该看到的是青岛市房地产的发展与先进的城市化相比仍存在很大差距：企业规模小、市场行为不规范、住房有效供应不足。

这一系列问题会严重影响房地产市场的发展，《关于加强房地产开发经营管理的通知》要求对房地产企业完善内部机制，增强信誉度并对新增企业加强审批力度，规范企业的经营管理。

政策还规定建立完善的售后服务及投诉机构，正确、合理对待客户投诉问题；建立规范的广告发布制度，杜绝不切实际的宣传，规范了房地产企业的经营管理。

对房地产企业经营管理的严加监管势必导致部分小企业不堪重负而惨遭淘汰，但只有这样才能形成整个市场的规范运作。

另外，青岛市出台了三个办法，把青岛市住房结构划分为四个层次：高档商品房，真正市场化的产物，土地招拍挂不限价；普通商品房，土地要限价出让；经济适用房，主要解决城镇中等偏下收入家庭住房需
求；廉租房，通过社会保障解决城镇最低收入家庭中住房困难户住房问题。

这一办法解决了青岛市大部分有住房需求而经济实力又达不到的需求群体的需求问题。

三、物业管理方面
从1994年正式开始实施物业管理以来，青岛市物业管理工作取得了很大的成绩。

但是，在很多方面仍存在不规范现象，主要原因有：法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清；居民消费观念尚未改变，物业管理消费意识较弱；物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系不顺。

而今国家及市委均出台系列政策规范物业管理市场，服务合同及业主公约均有了明确的责权关系。

物业管理的服务内容及服务质量标准也有了明文规定，避免了日后的扯皮现象。

在这样有章可循的市场条件下相信岛城的物业管理会越来越好。

住宅市场综述
中国申奥成功，奥帆赛场确定于青岛之后给原本就活跃的青岛房地产市场又注入了一例兴奋剂，使青岛房屋销售价格一路攀升，加之作为沿海城市的天然条件，各地投资者纷纷前来青岛置业，致使青岛房地产市场的有效需求与本市的实际需求相偏离，房价涨之又涨。

2004年商品房价格继续攀升，今年三季度与去年同期相比价格上升12.9％；与上季度相比，上升2.0％；前三季度，累计上升13.7％，除不断壮大的需求带动外，三季度的地价上升也起到了一定的拉升作用。

一、2004年市场特点
1. 投资态势良好, 个人购房占绝对主流
2004年青岛房地产市场投资态势良好，仅前三季度累计完成投资107.6亿元，增长39.2％，比去年前11个月100.6亿元的累计投资额多出7亿元。

其中，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6％，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1％，比去年占比提高4.3个百分点；商品住宅投资完成86.3亿元，比去年同期增长49.1％，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。

另外办公楼投资增幅也稳步上扬，完成投资3.9亿元，增长10.9％；商业营业用房走出低迷态势，完成投资10.0亿元，比去年增长21.3％；其它投资7.4亿元，下降3.1％。

销售给个人的商品住宅建筑面积228.6万平方米，增长31.1％，占全部住宅销售的98.3％，比去年提升1.4个百分点，居民个人购房已占据绝对主流。

然而，住宅竣工面积与销售面积之比为0.92：1，销售面积仍比竣工面积多出18.2万平方米，市场依然供不应求，卖方市场的格局状态仍然未被打破。

2. 市场供需两旺,仍然体现供不应求趋势
2004年住宅市场保持供需两旺态势，前三季度，住宅竣工214.4万平方米，增长25.0％，商品住宅销售232.6万平方米，占全部商品房屋销售面积的85.4％，增长29.2％。

住宅开工、竣工面积与销售面积比去年同期均有增长，市场供需两旺。

然而，住宅竣工面积与销售面积之比为0.92：1，销售面积仍比竣工面积多出18.2万平方米，市场依然供不应求，卖方市场的格局状态仍然未被打破。

3. 住宅价格上涨迅猛
近几年来，虽然政府加大了对房地产市场的监控力度，采取了多项措施抑制房价的上涨，如加大经济适用住房的建设和投入，但由于大量的外地置业导致青岛市住宅市场的有效需求增强，导致开发数量难以满足强烈的购房需求，从而使房价
一升再升。

在商品房的分类中，住宅商品房价格涨幅仍较大，比去年同季上升16.4%，较上季上升1.5%。

从三季度青岛市各区域楼盘的开发情况看, 住宅商品房的开发大多集中在市南区北部和市北区东部一带的三级地段区域，价格在每平方米5500元至6500元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。

如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房，去年开盘起价为每平方米5300元，今年该楼盘房屋售价已达到每平方米6780 元，价格上涨20%之多。

位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元，较去年也升高20%。

因而造成三季度多层住宅较去年同期上升16.7%。

另外土地价格的升高也是造成房价上涨的原因,青岛市房价结构中，土地的价格已经占房屋价格的50%以上，因此，土地的价格直接决定了房价。

近年来青岛市土地资源不断减少，又由于土地招拍挂制度的实施，土地价格上涨是必然。

从土地交易情况来看，三季度土地交易价格较去年同季上升1.8%，三级地段的土地出让价已达到每平方米3000多元。

土地价格的上涨直接导致商品住宅价格的上涨。

房价的上涨速度之快，直接导致房价收入比增高，今年1—9月份青岛市城市居民人均可支配收入为8 126.05元，较去年同期增长10.1%，收入涨幅大大低于房价涨幅，根据测算2003年青岛市80平方米的套房价格与城市居民户均收入比已高达12.6倍，远远高于国际上认可的3倍至6倍的标准，大大超过了居民的承受能力。

4. 开发投资向郊区偏移
随着房地产市场保持的供需两旺态势，市内四区及崂山区土地供应逐渐减少，从而商品房供应减弱，转向北部和西部郊区，且多为大盘开发，商业、办公及商铺市场也随之活跃于郊区市场，随着市政府的郊区规划方案又引发新的投资热潮。

二、市场展望
展望2005年,中原地产预测青岛市房地产市场发展趋势将呈现以下特点：
1. 住宅供应会继续保持增幅
2005年青岛住宅市场供应量将继续保持增幅，主要体现于郊区与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘将于2005年投入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘04年启动一部分之后，也将于05年大幅推出，另外，市内四区也有不少项目蓄积力量等待明年推向市场，势必会对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。

虽然经历
2004年8月31日的土地大限之后会造成土地供应的减少，从而造成房源供应的减弱，但是试想房地产项目的开发周期动辄两年三年，加之多数开发商有不少存量土地，因此就2005年的房地产市场来讲，供应量会继续保持增幅态势。

2. 需求市场稳中微涨，涨幅会有较大回落
近年来房地产市场不断发展，而消费者同样也愈加理性，无论房地产投资者还是自用、自住为目的的消费者其选房、购房的专业程度越来越高，其消费也建立在深度了解、综合比较的基础之上，并且了解金融、市政规划等政策对整个市场的影响而时刻关注。

一路高涨的青岛房价使部分房地产消费群体更加趋于理性，势必影响下一年的需求市场；酝酿已久的央行调息政策于04年10月末浮出水面，市场中消费者反应激烈，最新的一项调查证明，有41.7%的人可能因此暂缓买房，特别作为房地产需求市场生力军的年轻一代，加息政策的敏感程度更高，有效需求的消费者中又被分流出部分持币观望者。

即使明年会出现部分或投资或居住为目的的新增需求，也会被由于加息造成的需求减少而冲淡。

但随着经济的发展，青岛市特殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场保持生温态势，仍会带动投资消费者的消费积极性。

因此预测05年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。

3. 整体价格稳中微升，增幅回落
供应继续增强而需求增长减缓的状况势必会对2005年的房地产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。

然而，长期以来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。

另外，特别说明的是受政府宏观政策影响较大的青岛经济技术开发区房地产价格预计会有较强增幅。

04年10月份青岛市首次召开的重大公共事务决策听证会上确定了隔海相望的青岛、黄岛两地之间建设海底隧道。

这一利好消息在原本具有投资热度的西海岸房地产市场上又掀起了新一轮波澜。

在短短一个月的时间内开发区的房地产项目纷纷上调价格。

2005年开发区的房地产市场新启动项目体量相对较少，随着各地投资者组成的需求团队的壮大又会造成这一区域房地产市场的价格高涨。

个别区域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，因此预测2005年房地产价格稳中有升，但增幅回落。

4. 投资趋于理性
受银行加息政策的影响，企业投资风险加大，因此会减少部分资金实力及运营能力差的投资实体的介入，但对于实力雄厚的开发商而言，0.27%的加息影响甚微，不会影响其投资及开发计划，在房地产价格有上涨空间的基础上由于仍然具备客观的汇报率，这部分开发商会继续保持投资积极性，预计2005年房地产市场投资保持微增，投资涨幅下降。

5. 形成三大开发热点——浮山后区域、北部区域、西海岸
2005年青岛房地产市场会有三大开发热点。

首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可开发用地，目前已有几大开发商分别锁定于该区域的大面积地块，准备大盘开发，因此2005年浮山后区域将成为房地产开发的一大热点，该区域主要以普通住宅为主。

青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘04年只推出一个大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成该区域开发热度。

另外由于国际机场处于青岛北部区域，2005年希尔顿将落户于该区域，加之每年不断增加的韩资、
日资企业，还会形成这一区域的商业开发热点。

2001年3月26日，青岛市人民政府在青岛开发区召开了开发区工作市长现场办公会，做出了“青岛经济发展重心向青岛开发区转移”的战略决策，配合青岛经济发展重心西移的政策，开发区将建设成为三个中心，两个基地，一个胜地；2003年初青岛市市委书记杜世成又提出了：青岛、黄岛、红岛“品字型”架构，通过城市经营来完成各个经济中心的转移。

这几次规划非常有效的带动了开发区经济、社会的发展，房地产市场也迅猛发展。

04年10月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上了最重要的砝码；05年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好消息促使西海岸成为投资热土。

由于2004年投入市场的住宅销售情况良好，预计2005年开发区住宅市场供应量会有所下降，但其商业、写字楼市场却逐渐走出低迷：2005年佳世客、青岛百盛、泰国易初莲花等大型商业经营者将入驻开发区，势必带动这一区域的商铺市场。

另外2005年写字楼供应量及需求量也会相应增加而使写字楼市场成为热点。

一、宏观市场
从全国的经济状况来看，目前的经济发展形势非常乐观，连年较高的经济增长率，为旅游酒店等产业的发展提供了坚实的经济保障。

另外从世界酒店业的发展规律来看，由零散到集中、由个体到集团化发展的规律，中国目前的水平来看，仅仅是万里长征才刚刚走出了第一步，发展潜力巨大，酒店业在较长时期内、在人均GDP飞速增长期间，将会产生众多的品牌，创造无数的辉煌奇迹。

中国的经济发展以奇迹般的速度一路奔跑，令世人刮目相看，很多国外的经济学家甚至专门出书对中国的经济状况进行评价。

但是中国经济的发展并非很均衡，全球经济进入一体化的同时，区域经济的整合面临着新的机遇和挑战。

中国东部沿海地区已初步形成三大经济板块,从南到北依次是珠江三角洲板块、长江三角洲板块和环渤海经济圈板块,三大板块已成为并将继续成为中国经济增长的“火车头”,代表着中国经济发展的最高水平。

青岛位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属于发展起步最晚，同时也是发展潜力最大的经济圈。

环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.40%，创造的GDP占全国的1 /4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。

青岛地处中国三大经济板块——环渤海经济圈板块, 21 世纪这一板块的发展潜力不可低估, 山东省
经济的发展将更多地受益于该板块的活跃和发展。

通过图表可以看出，山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。

特别是近几年来，发展速度越来越快，GDP增长率以每年1到2个点的速度递增。

另外通过全国各省市的GDP的比较可以看出，山东省在全国的经济地位举足轻重。

2003年山东省的GDP在全国各省市的排行中位居第三位，GDP增长率在全国各省市的排行中位居第四位。

山东省正在形成以两条城市体系带为骨干、以济南、青岛两个特大城市为中心，大中小城市及重点镇四个层次的城市体系框架。

其中，济南、青岛、淄博、威海、烟台、潍坊、日照和东营8个城市，已经初步形成了山东半岛城市群，跻身全国东部沿海五大城市群之列。

因此青岛市在山东半岛都市群中的经济地位值得分析
城市概况：
青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心之一。

以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。

经济概况：
经济分析：
2003年实现全市生产总值（GDP）1780.3亿元，增长15.9%，比上年提高1.3个百分点，超额完成了年初确定的经济增长13%的目标，为1995年以来的最高增幅。

其中,第一产业增加值147.5亿元，增长2.5%，第二产业增加值937.1亿元，增长20.7%，第三产业增加值695.7亿元，增长13.1%。

三次产业结构的比例关系由上年的9.6：50.4：40.0调整为8.3：52.6：39.1，一产比重稳步下降，二产比重上升，三产因受非典影响较大比重略有下降。

人文环境分析：
青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛是国。