另外具体行政行为有四个方面的特征

代理词
审判长、审判员：
江西京九律师事务所依法接受原告邹卫国的委托，指派我担任其诉讼代理人参加今天的庭审，通过刚才的庭审调查、举证、质证、现针对本案的实际情况，发表代理意见如下：
一、被告的行为是具体的行政行为
法律规定，具体行政行为是指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。

具体行政行为有四个要素：1、是行政机关实施的行为，这是主体要素。

2、是行使行政权力所为的单方行为，这是成立要素。

即该行为无需对方同意，仅行政机关单方即可决定，且决定后即发生法律效力，对方负有服从的义务，如果不服从，该行为可以强制执行或者申请人民法院强制执行。

本案中被告为第三人魏政良和魏必荣已办妥房产证，根据有关规定被告的具体行政行为已经完成，不需要征得对方同意，也就是说魏政良和魏必荣是否领取房产证不影响被告行政行为的效力。

况且，被告为了证明其行为的客观存在，还向国家审判机关南昌市东湖区人民法院出具证明一份，因此，被告的具体行政行为已经完成。

3、是对特定的公民、法人或者其他组织作出的，这是对象要素。

本案中被告的具体行政行为针对的是第三人魏政良和魏必荣作出的。

4、是作出有关特定公民、法人或者其他组织的权利义务的行为，这是内容要素。

本案中被告把房产证签发给第三人魏政良和魏必荣的行为就是内容要素。

另外具体行政行为有四个方面的特征：1、法律行为。

具体行政行为是行政主体对行政相对人做出的行政意思表示，这种意思表示的目的是要发生一定的法律效果，使行政相对人的权利、义务取得产生、变更、丧失或者消灭等。

2、单方行为。

按照能否以行政机关的单方意思表示即能成立为标准，行政主体单方面意思表示即能成立，无须行政相对人同意。

3、外部行为。

是指行政主体在对社会实施行政管理过程中针对公民、法人或者其他组织所作出的行政行为。

本案中被告的核发房产证的行为属于外部行为。

4、个别性行为。

具体行政行为是对特定人或者特定事项的一次性决定。

二、被告的具体行政行为是错误的
根据被告对其具体行政行为的举证材料来分析：1、房屋拆迁安置协议一份，它仅证明争议的具体行政行为的对象桂旺巷22号房屋的来源，与核发的房产证无直接关联性。

杨家厂派出的证明是复印件，无法确定其真实性。

2、南昌市公证处公证书三份，时间均为1993年7月13日，编号为（93）洪民证字第0309号、第0310号、第0311号，内容为继承权公证、赠与公证和财产分割公证；上述三份公证书证明：A、铁街29号拆迁安置的三套房子为万水莲和魏必荣共有、万水莲死亡、魏必荣及子女魏政良、魏寿良、魏春香自愿放弃继承权，由魏福良、魏政良、魏恒良共同继承；B、魏必荣将自己所有的一半房产自愿赠与给儿子魏福良、魏政良、魏恒良共同所有。

C、证明第三人魏政良通过财产分割得到桂旺巷22号房屋的所有权和处分权。

至此，魏必荣对包括争议在内的三套房已丧失了所有权和处分权，为魏必荣办理房产证既缺乏事实根据，也缺乏法律依据，是错误的行为。

假设被告为魏必荣办理房产证成立。

那么，为魏政良办理共有产权证又是错误的，因为魏政良不是争议房屋的唯一共有人，还有其他五位继承人也是共有人。

因此，被告的举证观点不管怎样解释，都只能证明其发证的行为是错误的。

在被告举证的基础上，原告举证的一份被告于2007年3月5日向南昌市东湖区人民法院出具的证明一份，证明：1、出具的单位为南昌市房地产权交易管理处，是行政机关，即被告南昌市房产管理局；2、出具的对象是南昌市东湖区人民法院，是国家权力机关，也是国家的审判机关，一旦查证属实，就会被法院确定，就会影响它人的权利。

3、证明的内容是：（1）桂旺巷22号101室由第三人魏政良于93年7月向被告申请登记，没有另外的人申请共同登记，包括魏必荣；（2）被告没有按照法律的规定在规定的时间内进行审批，延迟至2001年9月才进行审批；（3）被告产权核准为魏政良和魏必荣，而魏必荣并不是产权申请人，批准的依据不足，申请人都没有申请签字，也就是说没有申请哪里来的批准，皮之不存、焉能附毛。

4、证明的目的：（1）被告出具此证明，说明被告愿意对此证明承担相应的法律责任；（2）证明被告实施了具体的行政行为，就是接受第三人魏政良的申请材料，进行审批、核准；（3）证明被告核准桂旺巷22号101室的房屋产权为魏政良、魏必荣的共同所有；（4）证明被告核准产权证的行为已经完成，反驳被告答辩时所说的没有颁发产权证的具体行政行为；（5）证明被告具体行政行为完成，第三人魏必荣未来领取产权证，而领取产权证不是具体行政行为是否完成的法定构成要件，因为可以通过公告的方式实现；（6）证明被告的具体行政行为完成就有对抗他人的权利。

具体地说，其他人要到房产局去办理桂旺巷22号101室房屋产权登记、变更、抵押、担保手续等，均无法实现。

原告举证一份南昌市城镇房屋所有权登记收件收据，证明争议房屋的所有权人为魏政良，所有权性质为私有。

这份证据是被告于一九九三年七月开出的，是客观事实的确认。

而被告却不顾客观事实，违法地将房产证核发给没有任何民事权利的魏必荣，是错误的行为。

三、被告错误的行为损害了原告的合法权益
被告把桂旺巷22号核定产权人为魏政良和魏必荣，导致魏政良悔约，魏政良缺乏最基本的诚信，魏政良的诉讼行为来源被告的错误行为。

理由为：1、被告的房屋登记是初始登记行为，如果被告的初始没有错误，就不可能导致魏政良悔约，并向法院提起无理诉讼。

2、魏政良与原告邹卫国的房屋买卖合法有效，既有房屋买卖合同，也有魏政良提供的对转让房屋拥有所有权和处分权的依据，三份公证书和南昌市城镇房屋所有权登记收件收据。

魏政良与邹卫国房屋买卖合法有效的法律依据为：《民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得、不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产的所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《合同法》第一百三十三条规定标的物的所有权目标的物交付
时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第四十四条规定依法成立的合同自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。

《最高人民法院关于实施《民法通则》的若干意见》第128条规定公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

赠与房屋的，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有，使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

另外，南昌市东湖区人民法院（2007）东民初字第48号民事裁定书能够充分证明：1、被告的具体行政行为成立，也就是说被告证明的内容存在，根据法律规定，作为被告的行政行为，非依法律程序，法院不能改变。

2、被告的行政行为影响到原告的权利，民事裁定书裁定房屋买卖合同纠纷一案的处理必须以行政诉讼（本案）的审理结果为依据。

假如被告“证明”的内容成立，法院确认被告办理产权证的行为合法，不予撤消房产证，那么，第三人魏政良就处分了他人财产，买卖合同无效，原告邹卫国房屋买卖一案败诉，这样，既助长了不讲诚信人的行为，也扰乱了正常的社会交通秩序；假如被告的行为被法院认定为违法，并依据撤消，要求重新作出认定，那么，魏政良就没有任何理由悔约，原告房屋买卖合同纠纷一案就会胜诉，原告的合法权益就会受到保护，魏政良的非法企图就不会得逞。

被告在法庭辩论时认为，不管怎样都不可能办成原告的产权证，这种观点没有错。

如果被告的初始登记为魏政良，那么，原告凭借同魏政良签订的房屋买卖合同就可以申请领取房产证，也就是被告所称为转让登记，至于转让登记能否成立，不是本案的审理的范围，与本案无关。

综上所述，被告作为行政机关都必须本着对人民负责的态度，严肃认真、依法办理、不能随心所欲，更不能对自己的行为后果想承认就确认，不想承认就否定。

岂不知，相对行政机关来说，原告是弱势群体，被告一个很小的错误就可能导致原告流离失所。

被告只要严格审查房产登记材料就不会把房产证错误地登记为魏政良、魏必荣共有，就不会损害到原告的权利。

被告认为自己没有作出具体行政行为，就不应该向国家审判机关出具相关行政行为的证明。

既然错误已经发生，被告就应该勇敢面对现实，不应该回避，更不应该傲慢地对待，我们希望法院在查清事实的基础上依法作出公正判决，判决被告的发证行为违法，依法撤消被告的核发的房
产证，判决被告重新核发房产证。

此致
南昌市东湖区人民法院
代理律师：王登霆
二00七年五月二十八日。