案例

《中外司法经典案例评析》

第三章财产类案件

一、导论

二、美国财产法

三、中国物权法

案例：

一、导论部分

财产法，主要涉及动产和不动产。

牛津大学比较法教授Lawson（劳森）曾说:财产法（Property law）不仅是我们法律中最好的一部分,而且它的主要原则和结构也优越于其它国家关于这个领域的法律。

在中国被称为《物权法》

二、美国财产法

美国的财产法包括判例法和成文法。主要的法律渊源来自于判例法，一方面先行于成文法，另一方面对成文法做出解释。

美国财产法并不是指一部专门的法典，涉及该部分的财产法已经与其他领域的法律交织在一起，因而是许多法律相关部分的综合。

美国宪法规定私有财产神圣不可侵犯，因此保护私有财产是美国财产法中的一大课题。

（一）如何理解财产

财产（Property ），通常意义是指不动产(real property)和动产(personal property)。其中，最重要的部分是不动产。

“不动产”，通常指房地产(real estates)，但也包括地里正在生长的庄稼。

“动产”，是指除了不动产之外的其他所有财物，包括现金、股票、证券、首饰、汽车、银行存款和借据等都属于动产。

动产又可以分为两类:有形动产（Tangible personal property）和无形动产（Intangible personal property）,前者指能够看到、摸得到的有体财产,而后者则指看不到、摸不到的无体财产,如股份,银行账号,人寿保险等。

（二）财产权的内容

大陆法系的法律以所有权（Ownership）为基础来分析财产和财产权,宣称"一物一权",

美国财产法不像大陆法系那样强调财产的所有权,它重视的是财产

权中各种不同的利益和所有权的分割情况，这些利益常常是指: 占有权、排他权、处置权、使用权、受益权、破坏权”

（三）财产取得的方法

“财产的自愿转让”：(voluntary transfer of property) ：出售与馈赠“征服”：(conquest)

“占领”：(capture)

“创造”：(creation)

“发现”：(acquisition by find)

“逆占”：(acquisition by adverse possession)

财产权的原始取得（Origins of Property）按照洛克的观点（Lockean view）:财产是通过劳动和努力来取得的（Property is acquired through investment of labor and effort）。

关于财产权取得（Acquisition）的原则是: First in time, first in right （时间在先,则权利在先）

相关案例

（四）涉及不动产的财产法的内容

1.涉及土地与房产的财产法主要包括以下内容：“房东一房客法”、“地役权”、“分区制”。

2.财产法涉及的其他房地产问题包括：“土地登记与注册”：(1and records and registration)、“土地的融资”：(1and finance)以及“房地产抵押”：(mortgage)与“抵押品的出售”：(foreclosure)。

1.1房东——房客法

出租人与承租人的法律，在很大程度上涉及其他领域的法律。

具体问题包括：租约的类型、转租、房客与房东的责任等；有时还涉及政府的住房规定、住房补贴和房租控制。

1.2“地役权”：涉及在邻居土地上的过道权。

地役权并不是土地所有权，而是如何限制地主对土地的使用。

1.3“分区制”：

类似于中国的“城市规划”；

该制度在美国的历史较短，始于第一次世界大战期间，现在已经遍及美国各地的城镇。

地方政府通过法律规定，划出居民住宅区与工业等，规范土地的开发和使用。分区制实际上是对土地使用的限制。这种限制绝不仅限于房屋的楼层。

（五）国家征用权（eminent domain)

国家出于公众需要有权征用土地，征用土地是国家的固有权力，即便土地拥有者反对，也并不能阻挡国家征用土地。

美国宪法第五修正案明文规定，国家出于公众需要征用私有财产时必需给予补偿。美国最高法院也有判例，界定了若干具体问题。

三、中国物权法

财产包括动产和不动产

不动产：土地、房屋、林木、桥梁、准不动产（机动车，航空器、船舶）

动产：不动产之外

财产包括：有形财产和无形财产

土地所有制：国家所有和集体所有

物权基本原则：法定原则、一物一权、物权优先

物权有因性

不动产取得：登记制

动产取得：占有

案例：

Case1：上诉法院的观点：贷款人有违勤勉义务；贷款人关于法定程序的遵守不足以证明勤勉义务的履行。

“诚实信用义务与勤勉义务是两个不同义务”，”有可能履行了其中一项义务，但并未履行另一项义务，但就其是否违约作任何调查时必须分别考虑两种不同的义务。”：

诚信义务的判断

不诚信成立的前提是蓄意无视义务或故意伤害。贷款人遵守了有关通知的法定要求，而且拍卖时在其他方面也遵守了法律规定。贷款人将出售延期了一次，而且出售时并不知道是否很快还会有其他购买者。此外，没有证据表明，贷款人有伤害抵押人的意图，。

勤勉义务的判断

有关缺乏勤勉的问题是，与贷款人处境相同的遵循常理的人是否会

推迟出售。

（1）关于确保抵押人对房屋净资产的部分权益

（1）关于确保抵押人对房屋净资产的部分权益

被告贷款人明知财产的评估价，明知原告在财产中有较高的权益额，但未能就原告在财产中拥有的资产净值提供任何补偿。因此有违勤勉义务。

（2）关于推迟出售确保当时得到更高的出售价格

与贷款人处境相同的遵循常理的人都会意识到，推迟出售有可能会得到更高的出售价格。贷款人“有理由知道”：他们很快转手出售此房可以获得丰厚的利润。

因此，贷款人必须采取更多的合理措施，获得此财产的公平价格，以保护原告所拥有的权益。他们本可以确定该房产的最低售价，以确保最低投标额。

此外，他们本可以推迟出售，以便刊登商业广告，从而确保到场的投标者不仅仅是贷款人。

贷款人并未试图获得该房产的公平市场价，贷款人只关心如何使自己“全盘获益”，根据本案事实，抵押受益人如此不顾抵押人的利益违反了其义务。