某温泉项目案例分享(共 49张PPT)
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消费者问卷调查：
1、区域（厦门、漳州、汕头） 目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷 3、珠三角潜在消费者问卷
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
……
消费者：
旅行社经理2位 温泉休闲客户40组 销售代表6位 温泉度假村管理人员6位 消费者深度访谈10位 ……
谨呈：融汇集团
部分温泉项目案例分享
区域开发 旅游地产开发 城市房地产开发
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
漳州云霄温泉项目
6
12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的
一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日
01月25日
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
调研内容：
• 交通可达性 • 城市意向 • 产业分布和发展现状 • 自然资源、重大设施 • 建成区现状
调研区域：
• 云霄县 • 东山县 • 漳州各区 • 厦门 • 汕头
依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发， 必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资 源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成 及ຫໍສະໝຸດ Baidu名度的提升
本报告是严格保密的。
8
对整体开发战略不清晰，是我们面临所有 困惑的根源
在12月14日的首次 沟通会上，诚毅地 产提出了4个方面的 困惑。
我们认为，这4个困 惑实际上都属于整 体开发的战略问题 。
1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向 ，无城市价值可以依托；
2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套， 同时区域内无项目开发，没有可借势的配套；
3、并非强势的海景及沙滩资源：由于地处东山湾内湾，因此海景 资源一般，同时没有优质的沙滩资源可以利用；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
4
报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件
驱动模式 自身禀赋 发展特征
我们的困惑
一流温泉度假区案例
度假区发展规模 及项目核心问题
本项目面临的挑战
区域旅游市场判断 项目发展战略及定位
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
开发模式
本报告是严格保密的。
¶在控制风险情况下，实现利润最大化；
¶一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。
本报告是严格保密的。
3
项目约束条件
世联对约束条件的理 解：
1. 综合一期二期用地， 整体考虑土地价值挖 掘及综合利用
2. 从市场角度及地块价 值角度提出方案调整 意见
3. 一期温泉主题园先行 建设，但必须考虑跟 整体经营性物业的关 系
陌生区域 稀缺海水温泉 旅游度假项目
区域陌生 配套缺乏
海水温泉 质含量丰富 含有特色元素
非普通的房地产开 发
客户认知度较低，区域价值不高 目前距城市较远，距离抗性较强 周边尚无度假项目开发，配套设施极度缺乏
目前中国现的仅有的两个真正的海水温泉之一 楠、钾、钙含量高 含有稀缺的氡元素
国内外案例研究
国内案例 九华山庄 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉
国际案例 Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
进行的研究
闽南现状研究
企业背景研究 区域背景研究 经济发展和产业现状研究 城市规划研究 土地利用研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 旅游度假市场发展研究
温泉度假休闲案例研 究
一流温泉度假区核心驱动 模式 一流温泉度假区适应性 KPI 一流温泉度假区发展历程
本报告是严格保密的。
7
项目界定
项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海 水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发
属性界定
描述
闽南经济圈边缘 位于闽南经济圈
诠释
区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈
5
地块优势条件 弱势因素
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源
项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素
2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
本报告是严格保密的。
2
企业战略目标
我们的一切研究都必须以现实条件为基础 ，以客户的目标为导向
¶基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发 、经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加 盟，最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌；
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
4. 温泉设计及配套（酒 店）必须考虑市场永 续的竞争力，以保证 后期永续经营的成功
项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩；
2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；
3. 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；
4. 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营 获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款等 ），目的是实现度假物业的销售。
的以层实次？现物业的销售来平衡现金流 4. 能 的？否 滚通 动过 开低 发投 ？入及前期销售物业的资金来实现项目
本报告是严格保密的。
9
在 “一流温泉旅游度假地特征分析”中，我 们着重参考了以下标杆性案例
问题的根本性解决 ，必须依靠项目自 身的资源属性和市 场环境，制定一以 贯之的整体开发战 略。
客户疑惑：
1. 作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才
1.能先实有现企旅业游目度标？假氛围的形成还是先 2. 如有何房确定产项的目问各类题型？物业的开发次序及配比？ 32. .销是售否类物在业旅的游目标度客假户是氛谁围，形能否成跳前出本就区可域消费
1、区域（厦门、漳州、汕头） 目标消费者问卷 2、云霄房地产目标客户问卷 3、珠三角潜在消费者问卷
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
……
消费者：
旅行社经理2位 温泉休闲客户40组 销售代表6位 温泉度假村管理人员6位 消费者深度访谈10位 ……
谨呈：融汇集团
部分温泉项目案例分享
区域开发 旅游地产开发 城市房地产开发
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
漳州云霄温泉项目
6
12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的
一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日
01月25日
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
调研内容：
• 交通可达性 • 城市意向 • 产业分布和发展现状 • 自然资源、重大设施 • 建成区现状
调研区域：
• 云霄县 • 东山县 • 漳州各区 • 厦门 • 汕头
依托稀缺的海水温泉资源的旅游度假区项目开发， 必定要遵守旅游度假区开发的基本规律，以核心资 源的开发及配套的完善来带动旅游度假氛围的形成 及ຫໍສະໝຸດ Baidu名度的提升
本报告是严格保密的。
8
对整体开发战略不清晰，是我们面临所有 困惑的根源
在12月14日的首次 沟通会上，诚毅地 产提出了4个方面的 困惑。
我们认为，这4个困 惑实际上都属于整 体开发的战略问题 。
1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向 ，无城市价值可以依托；
2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套， 同时区域内无项目开发，没有可借势的配套；
3、并非强势的海景及沙滩资源：由于地处东山湾内湾，因此海景 资源一般，同时没有优质的沙滩资源可以利用；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
4
报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件
驱动模式 自身禀赋 发展特征
我们的困惑
一流温泉度假区案例
度假区发展规模 及项目核心问题
本项目面临的挑战
区域旅游市场判断 项目发展战略及定位
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
开发模式
本报告是严格保密的。
¶在控制风险情况下，实现利润最大化；
¶一期300亩（其中100亩销售物业）销售周期一年。
本报告是严格保密的。
3
项目约束条件
世联对约束条件的理 解：
1. 综合一期二期用地， 整体考虑土地价值挖 掘及综合利用
2. 从市场角度及地块价 值角度提出方案调整 意见
3. 一期温泉主题园先行 建设，但必须考虑跟 整体经营性物业的关 系
陌生区域 稀缺海水温泉 旅游度假项目
区域陌生 配套缺乏
海水温泉 质含量丰富 含有特色元素
非普通的房地产开 发
客户认知度较低，区域价值不高 目前距城市较远，距离抗性较强 周边尚无度假项目开发，配套设施极度缺乏
目前中国现的仅有的两个真正的海水温泉之一 楠、钾、钙含量高 含有稀缺的氡元素
国内外案例研究
国内案例 九华山庄 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉
国际案例 Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
进行的研究
闽南现状研究
企业背景研究 区域背景研究 经济发展和产业现状研究 城市规划研究 土地利用研究 人口特征及消费水平研究 房地产市场发展研究 旅游度假市场发展研究
温泉度假休闲案例研 究
一流温泉度假区核心驱动 模式 一流温泉度假区适应性 KPI 一流温泉度假区发展历程
本报告是严格保密的。
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项目界定
项目属性界定：闽南经济圈边缘、拥有稀缺海 水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发
属性界定
描述
闽南经济圈边缘 位于闽南经济圈
诠释
区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈
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地块优势条件 弱势因素
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源
项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素
2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
本报告是严格保密的。
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企业战略目标
我们的一切研究都必须以现实条件为基础 ，以客户的目标为导向
¶基于旅游度假细分市场，建立适合发展的产品开发 、经营、管理模式，通过计划性的自行扩张和品牌加 盟，最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌；
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
4. 温泉设计及配套（酒 店）必须考虑市场永 续的竞争力，以保证 后期永续经营的成功
项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩；
2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；
3. 政府形象要求一期温泉主题公园必须建设；
4. 依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营 获得稳定的现金流，但未来是融资的手段（销售、贷款等 ），目的是实现度假物业的销售。
的以层实次？现物业的销售来平衡现金流 4. 能 的？否 滚通 动过 开低 发投 ？入及前期销售物业的资金来实现项目
本报告是严格保密的。
9
在 “一流温泉旅游度假地特征分析”中，我 们着重参考了以下标杆性案例
问题的根本性解决 ，必须依靠项目自 身的资源属性和市 场环境，制定一以 贯之的整体开发战 略。
客户疑惑：
1. 作成什么知道（温泉度假区），但是项目如何作才
1.能先实有现企旅业游目度标？假氛围的形成还是先 2. 如有何房确定产项的目问各类题型？物业的开发次序及配比？ 32. .销是售否类物在业旅的游目标度客假户是氛谁围，形能否成跳前出本就区可域消费