荥阳房地产市场市调调研报告
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荥阳新开发楼盘主要分布在荥阳东，有郑上路沿线、中原路沿线及洞林湖 区域，更有恒大、碧桂园、新城控股和金地等知名品牌开发公司进行开发 操作。
区域个案分享
鑫苑 名家
碧桂园龙城
金地格 林小城
碧桂园龙 城天悦
新城 尚郡
2016年的荥阳楼市 销售火热，大多数 货量不多的楼盘都 已售罄。目前存货 较多的项目主要为 一些体量较大的楼 盘，且均由知名开 发公司进行开发， 下面从其中5个楼盘 进行分享。
劣势： 1、周边尚有未开发地块，区域不成熟，配套设施不够完善； 2、前期精装出售，现在改为毛坯，价格下降导致口碑受损；
区域个案分享-金地格林小城
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
郑州金豫房地产开发有限公司
荥阳市郑上路与绕城高速交会处 西600米路北
入市时间
319亩
规划建面
2.99
绿化率
高层、洋房
区域个案分享-碧桂园龙城
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
郑州碧桂园海龙置业有限公司
荥阳市索河路与荥泽大道交汇处 东北角
入市时间
1150亩
规划建面
2016年10月 439万㎡
2.9
绿化率
40%
高层、洋房、别墅、社区商业
代理公司
精工、盛励、自销
项目产品
碧桂园龙城一期和二期住宅已基本售罄，目前销售为三期，高层价格 7300-8000元/㎡（毛坯交付），洋房价格8500-9500元/㎡，相较之前 有所下降，主要原因为客户减少和限价原因。
250 211.1
200
150
139.85 144.48 154.14 142.12 136.73 161.92 150.95 154.96 128.92
110.7
95.93
100
81.33
67.45
50
0
市场库存量在第二季度超过200万㎡，随着月销售面积的减少，土地的供 应和新房源的入市，库存量会有进一步的增加。
荥阳商品房批准预售面积（万㎡）
140
130.85
118.23 120
100
88.49
80
68.28
75.8 74.92
60
56.12 44.87
61.27
44.05
37.6 40
35.64
17.3 20
47.86
0
新房批准预售面积呈不断增加趋势，维持在较高水平。
荥阳房地产市场发展
荥阳商品房销售面积（万㎡）
100 86.56
78.19 80
60
51.12
48.78
40
35.41
23.39 21.96 20 12.16 11.65 14.93
34.89 23.1
51.9 27.38
0
新房成交额与成交面积走势完全一致，但是总体规模不大，数据受单个大 盘影响较大。
荥阳房地产市场发展
荥阳房地产市场余量（万㎡）
140
126.84
120.07
120
100
78.29
80
71.83
57.19 60
41.35 39.12 40 25.24 23.71 30.27
56.06 41.03
20
73.9 36.06
0
新房销售面积在2016年单季达到顶峰，但随着2017年政策的执行开始 回落。
荥阳房地产市场发展
荥阳商品房销售额（亿元）
区域个案分享-碧桂园龙城
户型设计科学合理，面积为95-136㎡，兼顾刚需和改善客户。 推广以线下拓客为主，售楼部暖场活动频繁，月均到访量约为2400组，成 交约400套。
区域个案分享-碧桂园龙城
优势： 1、碧桂园品牌，口碑较好，知名度高； 2、景观示范区展示性好，物业服务有保障； 3、大体量开发，内部配套商业及幼儿园等。
20.00%
10.00%
0.00%
荥阳市场域外购房者比例较高，预计未来将会稳定在50%左右，荥阳区位 优势和品牌开发公司的吸引力是主要因素。
荥阳房地产市场发展
据上数据可以判断： 随着政策的持续，2017年荥阳房地产总体销量相比2016年可能会
会出现负增长；同时根据最近对于市场的了解，荥阳楼市价格相比 2017年第一季度也有所松动。
主要内容
1、荥阳房地产市场发展 2、区域个案分享 3、总结
1、荥阳房地产市场发展
荥阳位于郑州西15千米，是河南省距省会郑州最近的县级市。雄厚的工业 基础，快速发展的经济及综合实力和得天独厚的区位优势，共同孕育了一 个不同于郑州，也不同于一般县级市的独特的荥阳房地产市场。
荥阳房地产市场发展
荥阳位于郑州西，面积943平 方公里，总人口69万。作为全 国“百强县” ，荥阳不仅有深 厚的文化底蕴，而且工业实力 雄厚。近年来依托其得天独厚 的区位优势，经济和城市建设 都有了长足的发展。 借助这些优势，荥阳房地产市 场迅速发展。
2017年荥阳地铁线路开始动工，对于房地产市场会有一定的拉动 作用，但短期内效果不会过于明显，2018年荥阳楼市大概率持续2017 年的状态，销售面积及销售额或略有下降。
荥阳房地产市场的发展同时也体现了在开发公司，尤其近年来一二线名企 的纷纷进驻，荥阳房地产市场发展也由良莠不齐变得更加科学规范。
2、区域个案分享
代理公司
2015年6月 83万㎡ 31%
易居、自销
项目产品
项目占地319亩，分为五期开发，现在在售为二期房源，高层和洋房。高 层价格8300-8600元/㎡，洋房价格10000-15000元/㎡。
荥阳房地产市场发展
100 89.63 80
荥阳土地供应面积（万㎡）
72.75
75.86
60 47.17
40
48.02
41.11
22.45
20
6.54 5.14 6.63 9.05
15.17 13.73
6.58
0
不同时期土地供应量相差很大，但是在一个较长的时间维度内可以发 现，土地供应量在增加。
荥阳房地产市场发展
荥阳房地产市场发展
荥阳域外购房者比例
90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
67.72%
70.19%
76.43%74.64%
6来自百度文库.79%
66.19%
46.79%
37.89%
39.96%
31.59%
30.28%
54.92%55.69%
55.34%
预计情况 内部配套
以小步快跑的节奏，对三期产品快速进行去化
社区特色商业中心、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童 乐园、幼儿园
区域个案分享-碧桂园龙城
碧桂园龙城区位较好，紧邻荥阳两条交通要到，索河路和荥泽大道，配套 较为齐全。2016年10月份一期首次开盘，目前在售为三期房源。高层1、 2、3、29、30#，洋房10、11、12、13、19#楼。高层价格7300-8000 元/㎡，洋房价格8500-9500元/㎡。
区域个案分享
鑫苑 名家
碧桂园龙城
金地格 林小城
碧桂园龙 城天悦
新城 尚郡
2016年的荥阳楼市 销售火热，大多数 货量不多的楼盘都 已售罄。目前存货 较多的项目主要为 一些体量较大的楼 盘，且均由知名开 发公司进行开发， 下面从其中5个楼盘 进行分享。
劣势： 1、周边尚有未开发地块，区域不成熟，配套设施不够完善； 2、前期精装出售，现在改为毛坯，价格下降导致口碑受损；
区域个案分享-金地格林小城
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
郑州金豫房地产开发有限公司
荥阳市郑上路与绕城高速交会处 西600米路北
入市时间
319亩
规划建面
2.99
绿化率
高层、洋房
区域个案分享-碧桂园龙城
开发商 物业位置 占地面积 容积率 物业类型
郑州碧桂园海龙置业有限公司
荥阳市索河路与荥泽大道交汇处 东北角
入市时间
1150亩
规划建面
2016年10月 439万㎡
2.9
绿化率
40%
高层、洋房、别墅、社区商业
代理公司
精工、盛励、自销
项目产品
碧桂园龙城一期和二期住宅已基本售罄，目前销售为三期，高层价格 7300-8000元/㎡（毛坯交付），洋房价格8500-9500元/㎡，相较之前 有所下降，主要原因为客户减少和限价原因。
250 211.1
200
150
139.85 144.48 154.14 142.12 136.73 161.92 150.95 154.96 128.92
110.7
95.93
100
81.33
67.45
50
0
市场库存量在第二季度超过200万㎡，随着月销售面积的减少，土地的供 应和新房源的入市，库存量会有进一步的增加。
荥阳商品房批准预售面积（万㎡）
140
130.85
118.23 120
100
88.49
80
68.28
75.8 74.92
60
56.12 44.87
61.27
44.05
37.6 40
35.64
17.3 20
47.86
0
新房批准预售面积呈不断增加趋势，维持在较高水平。
荥阳房地产市场发展
荥阳商品房销售面积（万㎡）
100 86.56
78.19 80
60
51.12
48.78
40
35.41
23.39 21.96 20 12.16 11.65 14.93
34.89 23.1
51.9 27.38
0
新房成交额与成交面积走势完全一致，但是总体规模不大，数据受单个大 盘影响较大。
荥阳房地产市场发展
荥阳房地产市场余量（万㎡）
140
126.84
120.07
120
100
78.29
80
71.83
57.19 60
41.35 39.12 40 25.24 23.71 30.27
56.06 41.03
20
73.9 36.06
0
新房销售面积在2016年单季达到顶峰，但随着2017年政策的执行开始 回落。
荥阳房地产市场发展
荥阳商品房销售额（亿元）
区域个案分享-碧桂园龙城
户型设计科学合理，面积为95-136㎡，兼顾刚需和改善客户。 推广以线下拓客为主，售楼部暖场活动频繁，月均到访量约为2400组，成 交约400套。
区域个案分享-碧桂园龙城
优势： 1、碧桂园品牌，口碑较好，知名度高； 2、景观示范区展示性好，物业服务有保障； 3、大体量开发，内部配套商业及幼儿园等。
20.00%
10.00%
0.00%
荥阳市场域外购房者比例较高，预计未来将会稳定在50%左右，荥阳区位 优势和品牌开发公司的吸引力是主要因素。
荥阳房地产市场发展
据上数据可以判断： 随着政策的持续，2017年荥阳房地产总体销量相比2016年可能会
会出现负增长；同时根据最近对于市场的了解，荥阳楼市价格相比 2017年第一季度也有所松动。
主要内容
1、荥阳房地产市场发展 2、区域个案分享 3、总结
1、荥阳房地产市场发展
荥阳位于郑州西15千米，是河南省距省会郑州最近的县级市。雄厚的工业 基础，快速发展的经济及综合实力和得天独厚的区位优势，共同孕育了一 个不同于郑州，也不同于一般县级市的独特的荥阳房地产市场。
荥阳房地产市场发展
荥阳位于郑州西，面积943平 方公里，总人口69万。作为全 国“百强县” ，荥阳不仅有深 厚的文化底蕴，而且工业实力 雄厚。近年来依托其得天独厚 的区位优势，经济和城市建设 都有了长足的发展。 借助这些优势，荥阳房地产市 场迅速发展。
2017年荥阳地铁线路开始动工，对于房地产市场会有一定的拉动 作用，但短期内效果不会过于明显，2018年荥阳楼市大概率持续2017 年的状态，销售面积及销售额或略有下降。
荥阳房地产市场的发展同时也体现了在开发公司，尤其近年来一二线名企 的纷纷进驻，荥阳房地产市场发展也由良莠不齐变得更加科学规范。
2、区域个案分享
代理公司
2015年6月 83万㎡ 31%
易居、自销
项目产品
项目占地319亩，分为五期开发，现在在售为二期房源，高层和洋房。高 层价格8300-8600元/㎡，洋房价格10000-15000元/㎡。
荥阳房地产市场发展
100 89.63 80
荥阳土地供应面积（万㎡）
72.75
75.86
60 47.17
40
48.02
41.11
22.45
20
6.54 5.14 6.63 9.05
15.17 13.73
6.58
0
不同时期土地供应量相差很大，但是在一个较长的时间维度内可以发 现，土地供应量在增加。
荥阳房地产市场发展
荥阳房地产市场发展
荥阳域外购房者比例
90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
67.72%
70.19%
76.43%74.64%
6来自百度文库.79%
66.19%
46.79%
37.89%
39.96%
31.59%
30.28%
54.92%55.69%
55.34%
预计情况 内部配套
以小步快跑的节奏，对三期产品快速进行去化
社区特色商业中心、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童 乐园、幼儿园
区域个案分享-碧桂园龙城
碧桂园龙城区位较好，紧邻荥阳两条交通要到，索河路和荥泽大道，配套 较为齐全。2016年10月份一期首次开盘，目前在售为三期房源。高层1、 2、3、29、30#，洋房10、11、12、13、19#楼。高层价格7300-8000 元/㎡，洋房价格8500-9500元/㎡。