香港住房政策

为该计划的实施,港府于1973年成立 "房屋委员会",经过十年的努力,该计 划兴建了22万套公共住宅,以较低的价格 出售或出租,致使约有100多万人从中受益. 这些由政府出资,承建商建造,并以优惠 价格出租给符合扶持对象居民的公屋,对 初步改善香港居住条件产生了不可低估的 作用.
第三阶段: 推进"居者有其屋"阶段.进入二十世纪 80年代,香港居民收入的增长带动购房需 求的高涨,1976年,港府推出了"居者有 其屋计划",旨在帮助那些无支付能力在 市场上购买私营楼宇,又不符合政府公屋 扶持对象的中等和中等偏下收入居民购房 置业.
但是,对政府扶持的公共住房项目,公 共基础设施,学校,教堂,医院,福利设 施和慈善事业用地,政府多采取协议批租 的方式,并允许土地使用权在约定的期限 内自由有偿转让,抵押,继承和赠送.
2.土地租约的期限.由于香港土地批租发生在不 同的历史时期,因此港岛,新界和九龙的土地使 用的年限也有所不同.通常,租约期限有两种: (1)新界批租土地期限不超过去1997年6月30日. (2)港岛和九龙批租土地的期限有75年,99年和 999年不等.土地批租的租约又分为可重新续租 和不可续租两种.依据《中英联合声明》,香港 回归后仍维持土地批租制度,1997年到期土地租 约可延长至2047年,但每年要按应税不动产价值 的3%支付租金.
1954年,以解决九龙石峡尾地区因大火 引发的居民住房问题为契机,港英政府成 立了徙置事务署,兴建"徙置住房"(人 均使用面积仅2.2平方米,配套施舍简陋的 住房),开始实行公共房屋制度.
第二阶段: 住房条件改善阶段.随着战后香港经济的发展, 政府财力的增强,1972年,港府推出了"十年建 屋计划",这是政府积极从供给方面入手,全面 改善港人住房品质的重大举措. 计划的设计初衷是将住在贫民窟和木屋的居民迁 移出来,让他们搬进永久性独立单元的公屋,更 具体地说就是:(1)让香港每个家庭都住上独立的 单元房;(2)每套住宅都应有完备的配套设施,如 水,电,厨,厕.(3)人均的居住面积不少3.25 平方米.
香港房屋委员会负责"居屋计划"的选址, 设计,开发和出售,居屋通常以成本价(低 于市价的1/3或1/2)出售给中等偏下收入 者. 为此政府设立了"居者有其屋计划"专项 基金,同时,鼓励私营开发商积极参与政 府的居屋计划.
1987年,港府真对老龄人推出了"长者住 屋计划",即年满60岁的老年人可申请, 轮候,迁置有舍监服务的居所. 1988年,政府推出了"长远房屋战略"和 自置居所贷款计划,目的是为所有港人提 供一套设备齐全的住房.
2.政府干预职能界定清晰. 在住宅市场上,政府的职能就是市场缺什么,政 府补什么. 香港政府在住宅市场上的切入点,就是提供市场 短缺的中小户型 (45—50平方米),中低价位住房, 只满足居民家庭基本的住房需求.且政府扶持的 对象绝不是人人有份的"泛福利",只提供给特 定收入线以下.住房短缺的家庭,且有一套公开 透明的收入和资产申报制度,轮候制度和退出机 制,保障公屋分配的公开公正.
1 住宅产业的发展及政策演变 香港住宅业的发展及政府的介入要追朔到 20世纪50年代.其住房政策的演变大致可 分为三个阶段:
第一阶段: 消除"房荒"阶段.在第二次世界大战结 束之后,大批难民的涌入使得香港人口在 短短几年内从50万剧增至200万,1953年 12月,一场大火将九龙半岛石峡尾本屋区 烧成一片废墟,5.8万人流落街头,"房 荒"可以说是困扰香港当时社会经济的首 要问题,这迫使香港政府开始介入住房市 场.
相比之下,中国在引进市场机制时,制 度建设却严重滞后. 我们在推进住宅商品化的进程中,对低 收入者的住房保障制度,规范的市场秩序 却没有建立起来. 我们在推进土地交易市场化的进程中, 对政府滥用权力却没有做出限定,权力腐 败扭曲了土地价格,加剧了土地资源的浪 费和使用效率低下.
我们在将银行推Baidu Nhomakorabea信贷市场的同时,却 没有从制度安排上为他们提供规避和防范 金融风险工具和路径,金融基础设施(企业 个人征信制度)不健全,抵押担保保险制度 缺位,信托证券化创新滞后,均造成金融 风险的集中和银行经营风险的难度.
4.土地征用和收回制度.依据《回收土地条 例 (Crown Land Resumption Ordinance)》, 政府因公共目的有权收回已批出的土地,但承 租人有权申请获得必要的补偿. 政府对土地市场的管理主要手段:
一是法律手段,依据城市规划条例,对土地的开 发利用提供指引,提高土地整体利用效率和优化 空间布局. 二是土地批租和租约的履行.土地契约对土地的 地理位置,面积,使用期限,土地用途,限制条 件(建筑的高度,密度,式样等)都有明确的规定, 未经规划部门许可,不能随意改变土地用途. 三是房地产税收制度.政府对房地产征收差饷, 物业税,印花税,遗产税,房地产买卖利得税等, 来调控市场.
3.土地批租的收入.通过土地批租获得土地使用 权的开发商和其他承租者需支付两笔费用:一是 在签约的当天一次性支付地价款,即土地出让金. 香港的土地出让金是与地价密切相关的,但香港 的地价与土地私有制下的地价有所不同,前者是 土地使用权买卖的价格,后者是土地所有权买卖 的价格.二是每年承租者还要支付一定的租金, 租金与土地的实际价值无关,只是明确香港政府 土地所有权的一种象征,无论土地用途,面积大 小,一般每幅土地年租为1000港元.
2 公共房屋的管理及售租方式 在香港,由政府提供的住房占住房市场总 量的 45%,这包括由政府出资兴建的出租 住房,政府补贴出售的居屋,为老年人提 供的长者房舍,为无家可归人提供了临时 房屋和为单身贫民提供的丁屋等.政府对 各类公共住房均实施统一规划,统一建设, 统一分配和统一管理.
1950年的公屋人均居住面积只有3.2平方 米,2005年已提高至11.7平方米.
一般家庭申请公屋的条件: (1)申请人必须年满 18岁; (2)申请人及家庭成员必须现居香港并具有香港居 留权,至少一半的家庭成员在香港住满七年并仍 在香港居住; (3)申请人及其家庭成员必须申报资产,包括:土 地,房产,车辆,可转让的汽车牌照,独资合伙 经营的业务,金融投资和金融资产等.家庭每月 总收入及现时的总资产净值不得超过房委会规定 的最高入息及总资产净值限额,此限额会按年修 订.
政府除继续修建公屋和居屋外,将政策扶 持方式从供给方面转向需求方面,即通过 提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住 房,逐步减轻政府提供公共住房的负担. 此外,对房屋委员会进行了改组,主席由 政府委任的非官方人士担任,从而有利吸 引更多私人资本进入普通住宅市场.
经过政府多年的努力,香港已告别了昔 日的房荒,但政府仍是租赁市场上的主导 者,从增量上分析,政府兴建的出租公屋 占每年竣工住宅的35—50%左右;但从存 量上分析,政府供给的出租房和补贴出售 的住房所占比重略低于私营部门;就人口 的分布来看,居住在公房和私房的人口各 占一半,从而形成了公营与私营并存,相 互补充,租与售平分秋色的市场格局.
香港住房政策
1842年当《南京条约》将香港沦为英国 的殖民地时,香港不过是一个名不见传的 小渔村. 今天,这个面积虽只有1102平方公里, 人口有680万的"弹丸之地"在金融,贸易 物流等方面却创造了许多"世界第一".
然而,人口密度高(每平方公里6946人),土地 资源短缺,导致香港的房价高,购置一套70平方 米的普通住宅也要上百万港元,店铺,商用楼的 租金更是世界之最. 高房价,一方面,抑制了居民住房条件的改善, 使人均GDP名列全球第24位香港住宅私有率仅为 46%,人均居住面积,环境,也大大低于许多同 等经济发展水平的国家.另一方面,对住房的巨 大需求也促进了建筑业,金融服务业的发展.
简言之,我们需要住宅市场化,以满足 人们日益增长的住房需求;我们更需要强 化政府制度建设和住房保障的职能,以促 进市场规范健康发展.
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1.土地批租的方式. 政府把土地使用权以一定的条件和期限批租给地 产开发商和其他土地使用者,政府可以通过定期 或不定期的批租土地,来调控房地产市场.通常, 土地批租的方式有三种:公开拍卖,书面招标和 协议批租.对商业性和竞争性强的土地,政府多 采取公开拍卖的方式,拍卖前政府要公示竞拍地 块的基本情况,包括土地的用途,建筑物的高度, 容积率,绿地,停车场位,车辆进出口等,公开 竞拍的结果多是价高者得.
(4)各项资助自置居所计划,例如居者有其 屋计划,私人机构参建居屋计划,重建置 业计划,可租可买计划,自置居所贷款计 划和置业资助贷款计划等的前业主,联名 业主或前借款人均不得申请公屋. (5)家有60岁以上的长者可享受优先配屋计 划.
3 香港的土地制度与住房土地政策 香港政府大规模的兴建公屋和居屋政策在一定 程度与其独特的土地制度密切相关.在市场经济 发达的国家,多实行政府,企业和个人多元化的 土地所有制制度,但是在香港,土地制度最大特 点是"两权分离",即土地所有权从1841至1997 年归英国王室外所有,香港回归后归香港特别行 政区政府所有.政府负责管理,使用,开发和将 土地使用权批租给个人,法人团体开发利用.这 种土地批租制度可具体归纳以下几个方面:
而中国廉租房,经济适用房由于扶持对象 不清,建筑标准过高,户型过大,分配管 理环节上政府与企业职能界定不清,结果 是让富人占了穷人的便宜,经济适用房成 了投机炒作的对象.
3.政府干预手段的市场化和制度化. 香港政府除直接投资兴建公屋以外,更多 是利用市场化手段引导私营部门优化住房 供给结构,鉴于香港土地资源短缺,政府 利用优惠的土地政策(协议批租),税收政策 (税费减免)和金融政策等,鼓励非盈利组织 和私营部门积极参与兴建居屋和可支付的 小户型住宅,并通过制度建设和制度创新 促进住宅市场发展.
4 值得借鉴的经验 从香港住房政策的演变及制度建设的进程,我们 认为至少有以下经验值得借鉴: 1.政府干预市场的职能不放弃.香港经济高度市 场化,但住宅是特殊性,既是商品,更是人们生 活的必需品,这使得香港政府积极干预住宅市场, 并在住宅市场上始终保持不可或缺的职能.这与 我国住宅商品化市场化进程中,政府一方面没有 为中低收入者提供必要的廉租房和经济适用房, 另一方面却最大程度上保留着垄断行业住宅福利 形成了鲜明对比.
在香港,土地批租和房地产相关税是政府财政 收入的重要组成部分,这具体包括:土地批租收 入,差饷,房屋买卖利得税,物业税,增值税等. 其中,差饷是对所有商业及住宅楼宇(不论空置, 出租或自用)征收的房屋税,用于提供社会治安, 水电供应等公共设施. 物业税是对土地和房屋业主征收的税项,按实 际租金减去20%的维修费,再按15%税率征缴. 但政府物业,自住和空置楼宇,有限公司,团体 和宗教物业免征.
1997年特区成立后,土地基金将1970.72亿港元净资产, 转交给特区政府所有,用于香港土地开发和公共工程. 1997年7月1日至1998年10月31日间,土地基金大财政司 司长指标下,由金管局以独立于外汇基金的组合形式来管 理. 1998年11月1日,约2114亿港元的土地基金资产并入外汇 基金,并作为外汇基金投资组合的一部分来管理.合并使 土地基金可享有与存放在外汇基金的财政储备相近的利润 分配安排,因而取得较为理想及稳定的投资回报.且合并 后仍然是一个独立的政府基金,并按与其他存放在外汇基 金的财政储备完全相同的方式来管理.