万科社区商业模式探索

对标我方项目：首创旭辉城
3.0 白银时代：2049 （图片引用：五玠坊）
1、解决了主力业态的缺失 2、资源及意愿不足导致的商业面积过小 3、销售型物业的缺失导致资金的占用及消耗
4、 小商户过多，营运成本及营运风险较高
我方类似项目：无
4.0 ：2049 +商业街（图片引用：万科城花新园）
1、低租金项目大多由2049承担，因此需要周边商铺一定 面积的溢价方能带回货值的损失 2、 大面积的主力商户，营运成本和营运风险都较低
马桥万科城的面对面商 铺形成步行街效应，其 租金高于周边沿街商铺
封闭盒子
>
开放街区
>
面对面 式街铺
>
线性商 铺
>
零散 底商
首创旭辉城一期商铺形 成商业街，业态齐全， 其租金高于周边同等地 段。二期的商铺量很少 且与一期无法连接，预 测租金要低于一期
启示及思考2——主力店自持的必要性
名称 翡翠公园 海上传奇 上海安亭新镇 万科时一区 万科梦想派 城花新园（城市花园6期） 万科城 金色领域（悦城） 金色华亭 五玠坊 地址 浦东张江荣科路277号 浦东御桥路1751号 安礼路399弄 闵行兴虹路399弄 松江大学城-淡家浜街88弄 中春路8889弄55支弄 马桥华宁路银春路 秋竹路801弄 松江乐都西路1558弄 浦东新区杨南路1705弄 竣工时间 2016年6月 2015年7月 2016年5月 2016年3月 2015年10月 2014年6月 2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月 设商配套类型 2049+商业街 2049 2049 商业街 商业街 2049 底商+商业街 底商 商业街 2049 户型 公寓 公寓 公寓 公寓+商办 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
Next……
Thanks
启示及思考4——自持的规模
若需要自持，比较合适的面积： 2049的面积范围在7000~18000不等，其中包含停车位，按照思考2与3的内容，比较适
合的面积应该为：
1、健身房： 1000~2500平米
2、超市 ： 500~1500平米
3、儿童教育：
4、其他社区服务
200*5=1000平米
配套：500平米
我方类似项目：无
时代的变革介绍完， 结束了？
不！2049也在升级…
2049的更新换代
1.0版本 五玠坊：开放式街 区，15个租户的简 单组合
2.0版本 城花新城：针对居 民特性的业态配比
3.0版本 海上传奇：融入社 区服务概念
2049的1.0版本五玠坊项目
品牌的简单组合
2049的2.0版本 城花新园项目
盘，应持有部分主力
店，带动商铺与整体 3、针对成熟商圈的楼 盘，应以跟进策略为主， 楼盘的销售与溢价
不能一刀切
减少主力店的持有
下一步，我想做的是：
1、不同的楼盘（刚需， 改善，商办）对应哪些 需求；应该有什么样的 商业配比，对应什么样 的物业配比和物业结构
2、不同的楼盘（刚需，
改善，商办）的软性服 务研究及实施。（先市 调万科项目）
针对周边居民进行业态的配比
2049的3.0版本 海上传奇项目
将社区平台与商业平台结合
重新审视“2049”模式
2049的特点
业态以服务性业态为主： 1、均包含超市/蔬菜生鲜 2、餐饮方面，以满足家庭式消费为主 3、儿童教育比例较重
自持
1、均为自持/包租项目 2、统一运营 3、相对主力店比例较大，营运难度低
我们观察到，2013年之后的项目，未有配套2049的共有5个，分别是：
万科时一区：正对新联华购物中心，距离100米 万科梦想派：正对松江万达，距离200米 万科城： 小区门口为政府代建商业街，目前由第三方管理，2万平米 金色领域： 未知原因 金色华庭：社区已有2万平米商业，且当时2049尚在试点中 因此，我认为，在成熟区，应减少自持主力店，减少成本，在非成熟区，应自持主力店，并辅以其他商铺予以补充
最低商业面积为套内3000平米，换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上
相应可以带动的销售型街铺面积为：3000~10000平米。溢价在10%~20%
启示及思考5——运营的成本
以五玠坊（8000平米，15个商户）和城花新园（7000平米，14个商户）为例：
项目经理 1人
招商
营运 （总部负责，筹备 期3人）
万科自1994年进入上海，自 2017，已竣工的项目约44个， 其中公寓项目约21个。从下 表可以看出，万科对于社区 商业的走向，是从销售型底 商——销售型商业街—— 2049/集——2049/集+销售 型商业街的一个进化
商业街 1F底商
万科社商走过的路
1.0 青铜时代
2.0 玄铁时代
3.0 白银时代
设商配套类型
2049+商业街 2049 2049 商业街 商业街 2049 底商+商业街 底商 商业街 2049
户型
公寓 公寓 公寓 公寓+商办 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
翡翠公园 浦东张江荣科路277号 海上传奇 浦东御桥路1751号 上海安亭新镇 安礼路399弄 万科时一区 闵行兴虹路399弄 万科梦想派 松江大学城-淡家浜街88弄 城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄 万科城 马桥华宁路银春路 金色领域（悦城） 秋竹路801弄 金色华亭 松江乐都西路1558弄 五玠坊 浦东新区杨南路1705弄 琥珀郡园（琥珀墅、臻园） 宝山区抚远路538弄 花园小城 闵行区龙吴路5688号 金色城市 御桥路1978弄 金色公馆 浦东新区济阳路333弄 金色里程 浦东三林 金色成品 世博成山路店 新里程（歌雅花园） 高青路2878弄1-69号 假日风景 闵行区春申路 华尔兹 徐汇区漕宝路77弄 城市花园（优诗美地、朗润 闵行区七莘路3333号 园）
1.0 青铜时代：销售型底商（图片引用：万科城市花园）
1、商铺的流通属性导致管理的难度 2、商铺相对零散，难以起到集群效应 3、业态受到极大限制
对标我方项目：旭辉御府、亚瑟郡
2.0 玄铁时代：销售型商业街（图片引用：万科城）
1、业态得到部分解决，有了餐饮、超市等 2、集群效应得到部分解决 3、主力业态的缺失
NOW
销售型底
销售型商
2049/集
商
业街
2049/集
+销售型 商业街
1.
2. 3.
商铺的流通属性导致管理的难度
商铺相对零散，难以起到集群效应 业态受到极大限制
1.
2.
面积及业种制约带来的业
态缺失 引导性商业的缺失
1.
2. 3.
全面自持，精力及资源消耗过大
销售型商业的缺失带来的资金回笼 管理能力带来的商业面积过小
4、大比例的主力店
商业与社区服务相结合 面积与结构灵活 1、面积在7000~18000平米不等， 1、万科云社区服务与商业体系的结合
2、面积占比在1%~3%不等
3、不限于盒子结构或开放式街区结构
2049的作用
平台作用 1、社区设施（如食堂、EVCARD等）的平台与场所。 2、社服服务的平台。（提供广场，儿童教育等）
综上，我们认为：
1、商铺的规划应在 顶Biblioteka Baidu阶段开始，不同 的楼盘会有不同的居 民，对应不同的需求， 也就需要有不同的物 业配比和物业结构。
2、商铺应以集约式商 铺为设计原则。 4、针对新商圈的楼
5、随着周边拿地越 来越多，我建议有必 要拿出一些地，学习 万科2049+商业街的 模式，进行创新，进 一步创造我们自己的 社区品牌
公寓的溢价： 1、由于设施的齐全（尤其是主力店及便民设施）， 给公寓带来的溢价达5%以上 商业的溢价： 1、 主力店带动周边商铺的价值 2、补充因物业条件或租金条件带来的物业缺失 3、为街铺提供停车场服务，甚至是营运推广的支持
下篇：2049带来的启示&对我司商品住宅 项目社区商业模式的探索
启示及思考1——集约式商铺带来的聚客能力
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇：万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称 地址 竣工时间
2016年6月 2015年7月 2016年5月 2016年3月 2015年10月 2014年6月 2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月 2011年8月 2010年12月 2010年7月 2009年5月 2009年4月 2007年5月 2006年10月 2005年1月 2001年12月 1994年1月
财务 编制0.5人
客服
编制3人 实际0人（物业兼）
维修
编制5人 实际0人（物业兼）
推广
编制0 （总部负责）
启示及思考6——自持有商业平台与社区平台的结合
万科的社区服务已经比较成熟，因此在自有商业平台上能够得到有效利用，满足社区服务的同时，也的关于为商业 平台做了一次推广。回想到我最近在社区推广很多设施裹足不前，有自己的商业平台或许就很方便
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价，远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为
例,共6800平米，其中包含：
按承租能力初步预测，星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年，但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。