万科社区商业模式探索

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万科社区商业业态与运营策略

万科社区商业业态与运营策略
合作共赢
与其他商业企业建立合作关系,共同 开发市场、推广产品和服务,实现互 利共赢。
消费者需求变化挑战与解决方案
总结词
随着消费者需求的不断变化,万科社区商业需要 灵活应对,以满足不同消费者的需求。
创新产品和服务
根据消费者需求的变化,不断推陈出新,提供符 合市场需求的产品和服务。
ABCD
深入了解消费者需求
通过市场调研和数据分析,了解消费者的需求和 偏好,为产品和服务开发提供依据。
提升消费者体验
注重消费者体验,提供舒适、便捷的购物环境和 服务,提高消费者的满意度和忠诚度。
商业模式创新挑战与解决方案
总结词
商业模式创新是万科社区商业持续发 展的关键,需要不断探索和创新。
02
探索新的商业模式
根据市场变化和消费者需求,尝试新 的商业模式,如线上线下融合、共享 经济等。
特点
万科社区商业具有便利性、生活化、 家庭化等特点,提供一站式购物、休 闲、娱乐等服务,打造便捷、舒适、 温馨的社区生活环境。
万科社区商业的发展历程
起步阶段
万科社区商业起步于上世纪90年 代,初期以传统商业街、小型超 市等业态为主,满足居民基本生 活需求。
成长阶段
随着城市化进程加速和居民消费 水平提升,万科社区商业逐步向 多元化、专业化发展,引入品牌 连锁、特色餐饮、休闲娱乐等业 态。
洗衣店
提供洗衣服务,满足居民日常洗衣需求。
美容美发
提供美容美发服务,满足居民形象塑造需求。
宠物医院
提供宠物医疗服务,满足居民宠物健康需求。
03 万科社区商业运营策略
品牌策略
品牌定位
品牌传播
万科社区商业以中高端定位为主,注 重品质和服务,致力于打造具有影响 力的社区商业品牌。

31万科如何做社区商业

31万科如何做社区商业

31万科如何做社区商业作者:来源:《中国房地产·市场版》2014年第02期北京昌平金隅万科广场,是万科全国“购物中心试验田”里的“头炮”产品。

该项目体量15万平方米,包括地下4层、地上8层,共设置商业停车位800个。

地下4层中,地下1层为华润超市、休闲餐饮和生活配套;地上8层则独创了“天地双街”设计理念,在1至5层室内构建一条主街,6至8层的室外平台打造一条融合各种休闲娱乐和酒吧餐区的空中街区。

项目将餐饮、购物、娱乐、社交等功能集于一体,以满足昌平乃至京北消费者的全面需求。

由于考虑到项目所处郊区位置,为了招商求稳,万科早期曾选择了一条保守路线,早早签下体量为近3万平方米左右的王府井百货作为大主力店,以稳“后宫”。

但随着商业零售市场的快速发展,百货业日渐衰微,特别是失去了年轻消费者的“民心”,达不到“吸客”的效果。

虽然可以帮助招商消化大量的面积,但大主力店也暴露出越来越多的问题,如租约长、租金低、因体量大造成项目整体业态的丰富度下降。

面对这种情况,万科果断单方面终止了和王府井百货的协定,不再设立大主力店,而改为由多家非主力店组合而成的品牌集合店形式,一个个精品店铺的组合搭配有效地实现了错位经营,且提高了业态丰富度。

万科认为,这样的组合比百货店,对于顾客的吸引力更强。

万科在北京另一个正在招商中的购物中心,是位于房山长阳,体量为18万平方米的“FUNMIX”。

这是中粮万科城的配套商业,“FUNMIX”的含义,是在把最FUN的业态都MIX 到这里。

中粮万科城建长阳半岛项目建设完毕后,地产案例CHINAREALESTATE大约有7000户居民,约2万人口入住,再加上周边城建、首创等社区的居民,“FUNMIX”必将成为房山长阳区域居民休闲、娱乐的主要场所。

而由社区型扩展到泛区域型的购物中心,则需要更加细致的分析客户构成和需求,提供独特的商业体验。

相对于昌平金隅万科广场,FUNMIX遇到的挑战会比较高,毕竟长阳地区对于很多品牌商来讲,还是个“生地”。

万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件

万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件

(4)、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商,绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风,在建筑风格上,力图体现一种西班牙风情;万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富;哑铃型的商业形状,造成二个广场人流 的逗留,中间以水景连通,同时将商业和景观镶嵌一起,万科城一期二期的人口,可 以消化12000—15000人,一共3400户;按发展国家的系数1.75计算16000人最合理,正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5)、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐,中餐多在靠马路一侧,针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味,西餐主要是西式快餐和商务咖啡,其菜系组合
和鸡尾咖啡,将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型,日常购物是社区超市具备的生活必须品,特色购物 针对周围高收入人群,是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织,针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层,是一个社区精神场所。
(1)、市场定位:满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 (2)、业态定位:以社区服务配套为目标,根据项目实际情况,引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业,具体详见《业态规划表》。 (3)、商户定位:选择具有连锁品牌效应,经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 (4)、开发规模原则:应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径,因地制宜,选择相适应的商业开发体量,以满足供求平衡 关系。 (5)、商业项目选址原则:应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考,因地 制宜,可选择临街独立型商铺,或集中商业区域两种方式。 (6)、商业业态规划表:
(2)、交通状况
在布龙区域的版图规划中,坂雪岗正处于布龙区域中心,所以将成 为未来布龙区域的发展核心;根据《深圳城市总体规划(2019-2019)》中部 发展轴线,处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上, 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街,正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车,南坪快速路2019年6月局部通车,2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。

伟业---万科社区商业业态解读

伟业---万科社区商业业态解读

B.A.Consulting
重点关注一览表
分 类 业 态 八 业 态 重点关注 便 道路交通要求:要求沿城市支线道路,以及车站、居民徒步购物5分钟可到达; 利 楼层要求:通常要求首层;层高要求:净高不少于3-3.5米;柱间距要求:不小于8 店 米;广告位要求:需明显的展示位置,门头广告 道路交通要求:要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上,位于 至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内,周围100米 内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、 单行道、地面铁路线等,商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址;楼 层要求:通常为B1-F3,全部集中首层为最佳,卖场可设于一、二层,最多不能超 大 过三层,若分层设卖场,每层卖场面积不应少于2000或4000平方米,在特大城市可 型 租用负一层;空间比例:要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2:8的比例划分; 业 超 层高要求:梁下净高不少于4.5米;楼板承重:多数不少于350KG/平米,部分特殊需 态 市 要承重在600 KG/平米以上;物流通道:要求设有宽度在6米以上的通道,可供货车 八 卖 卸货作业和不得小于300平方米回车场;货梯:载重量不少于2吨,货梯开门宽度不 场 应小于1.4米,位置适中,能方便至达各层卖场或后备仓 ;空调:要求每人最小新 类 风量不少于17立方米/小时,过渡季节换气次数:3-5次/小时;夏季温度要求:干球 温度26-28摄氏度,湿度55%+10%冬季温度要求:16~18摄氏度湿度30%;柱间距要求: 不少于8米;进深:不少于35米;载客梯:所选物业楼层间最好由业主提供自动人行 道相通,或能提供4*30平方米的安装位置,自动人行道宽度不少于1米,陂度不超过 12度;停车位要求:面积不应少于1000平方米,且停车场位置以和室外广场相连或 可直接进入卖场为宜,若为公用停车场位置与卖场距离不宜超过100米

万科商业模式解析从新鸿基到帕尔迪

万科商业模式解析从新鸿基到帕尔迪
1.年均复合增长超过40%; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿; 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元;
万科商业模式解析从新鸿基到帕尔迪
万科前二十年的业务链结构变化
利润
•第二阶段:专业化 •作“减法”
•第一阶段:多元化
以房地产为方向或 核心的多元化业务
(作“加法”)
工业、商贸、房地产、 文化传播和股权投资五大 业务
起先,万科选择新鸿基作为标杆可能主 要是看中新鸿基的风险控制能力
万科也许更为注重的是 一个企业内在的抗风险 能力。这与房地产市场 的周期性与波动性有关 。几乎所有房地产企业 所要面临的共同问题都 是如何让企业能够避免 受到房地产市场周期性 的伤害。作为专业住宅 开发商的万科显然并不 像新鸿基那样,会更加 注重多元化的业务构成 。事实上在整个90年代 ,万科一直在为自己做 减法。
– 产品定型和开发模型成熟,比如市场分析工具‘ 城市地图’、客户的‘终身服务’,值得借鉴
– 帕尔迪能将资金周转率维持在1.2的水平,这个 水平远远超过万科的0.56。如此之高的资金周转率 决定了帕尔迪本身的盈利模式:即提高经营效率
万科商业模式解析从新鸿基到帕尔迪
回过头来看万科近年来的发展,可以说 是帕尔迪的中国翻版
三大地带城乡结合部 的系列化精品与城市精 品住宅(18个城市)
•2004
•2009
•第三层面(种子 业务区域) 新兴城市圈(4060个城市) •住宅金融业务
时间安排
•2014
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业模式解析从新鸿基到帕尔迪
•按照04年万科的十年规划,2014年达到1000亿的 •规划的10年目标 销售目标,则每年的复合增长率至少达到30%

碧桂园、万科、恒大…千亿房企们如何布局社区商业?

碧桂园、万科、恒大…千亿房企们如何布局社区商业?

碧桂园、万科、恒大…千亿房企们如何布局社区商业?作者:唐一刀2020年伊始,一场突袭的疫情,让线下实体商业遭受巨大冲击。

最新消息,新世界百货旗下上海巴黎春天虹口店宣布将于4月30日闭店停止经营。

图片来源微博 @巴黎春天虹口店而这时,满足基本消费需求的社区商业却表现出了十足的生命力。

例如,去年年底开业的全国首个数字化购物中心盒马里·岁宝,疫情期间盒马鲜生的网上订单数量相较去年同期激增220%。

社区商业,再度被行业提及和关注。

不过其实早在这之前,社区商业就已活跃于商业地产。

数据显示,目前我国社区商业总体量在10亿平方米以上,头部开发商80%以上都建立了社区商业产品线。

其中包括我们熟知的几家头部开发商:碧桂园、万科、恒大、保利……都已经扎堆做社区商业做了很久。

独角mall制图那这些头部开发商们的社区商业,做得究竟怎么样?群雄竞争,谁能拔得头筹?2020,社区商业如何突围?碧桂园、万科、恒大、保利…碧桂园:商务型社区商业2019年,中国房企排名上,碧桂园以约7700亿的销售额居于榜首。

图片来源网络作为房企第一,碧桂园早早布局了社区商业。

碧桂园的社区商业以碧乐时光和碧乐坊为代表,标榜商务型社区商业。

碧乐时光·新翼,该项目已在2018年年底开业。

项目融合“办公+商业+长租+艺术”等多种业态及首个自有全品牌生态圈,如凤鸣文化空间、凤凰优选、碧+生活体验馆、橙家装饰、碧家国际社区等,形成自有的联合品牌矩阵,打造碧桂园自有品牌生态圈。

碧乐时光·新翼效果图碧乐坊,主要以构建城市特色商业与主题街区为主,满足家庭型消费群体和社区生活需求。

项目规划有八大业态,包括百货超市、大型影院、特色餐饮等。

不过目前为止,碧桂园的碧乐时光和碧乐坊虽然一直在做,但是并没有什么大动静,市场上的消息也并不多。

看来,碧桂园的社区商业要做到和其房企地位平齐,暂时还是任重而道远啊。

万科:有丰富的产品线万科的社区商业产品线是目前百强开发商中最丰富的一家,其中包含万科里、万科生活广场、万科2049、万科红、大都会等。

(完整版)万科社区商业模式探索

(完整版)万科社区商业模式探索

1、健身房: 1000~2500平米
2、超市 : 500~1500平米
3、儿童教育: 200*5=1000平米
4、其他社区服务 配套:500平米
最低商业面积为套内3000平米,换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上 相应可以带动的销售型街铺面积为:3000~10000平米。溢价在10%~20%
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇:万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称
地址
竣工时间
翡翠公园
浦东张江荣科路277号
海上传奇
浦东御桥路1751号
上海安亭新镇
安礼路399弄
万科时一区
闵行兴虹路399弄
万科梦想派
松江大学城-淡家浜街88弄
城花新园(城市花园6期) 中春路8889弄55支弄
户型
公寓
公寓
公寓 公寓+商办
公寓 公寓
公寓 公寓 公寓 公寓
因此,我认为,在成熟区,应减少自持主力店,减少成本,在非成熟区,应自持主力店,并辅以其他商铺予以补充
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价,远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为 例,共6800平米,其中包含:
按承租能力初步预测,星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年,但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。
启示及思考4——自持的规模
若需要自持,比较合适的面积: 2049的面积范围在7000~18000不等,其中包含停车位,按照思考2与3的内容,比较适 合的面积应该为:
封闭盒子

万科运营模式五菜一汤

万科运营模式五菜一汤

【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等7大社区商业模式如果您尚未关注我们,您可以点击标题下方的“至道空间”→关注我们。

将手机横过来看更方便(敬请留意封底信息)目前的零售大环境特征之一就是:大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。

对于不同房企而言,会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业,以下7大房企的社区商业模式,或可为不同企业提供借鉴。

一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛,“五菜一汤”包括:绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤),健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。

所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。

此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。

万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

【VIP专享】万科社区商业运营模式

【VIP专享】万科社区商业运营模式

万科社区商业运营模式分析导读:一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。

核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱,赚钱的前提是满足客户需求。

逻辑与提纲:1.商户赚钱才能继续经营;2.社区成熟,住户才能舒心;3.住户满意,开发商才能赚钱。

客户对社区商业的需求包括满足基本生活,提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上,需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置,以确定社区的具体商业职能。

便利店超市/餐饮店购物中心商家选取(1)超市前提条件:a.15分钟步行距离以上无中大型超市,应配中大型超市(3000-5000㎡);b.10-15分钟步行距离内有中大型超市,应配小型超市(小于1000㎡);c.万科返租,控制业态。

具体要求:1) 位置:应位于业主回家路线上;小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离(设计);2) 价格:不宜高于区外价格15%以上;3) 品质: 应销售品牌产品,保证无假冒伪劣、过期商品;4) 品种:中大型超市应品种齐全,且提供多个品牌供选择;如步行15分钟内没有大型菜市场的,应设置肉菜专柜;5) 服务:中大型超市应是品牌连锁,并提供质量保障和送货服务;经营时间宜在8:00-22:00;6) 环境:应做到灯光明亮、地面干净,摆放整齐、分类有序;(2)菜市场前提条件:a.20分钟步行距离内,无中大型菜市场,配中大型菜市场(1500-2000平方或更大);b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场,配小型菜市场或超市肉菜专柜(小于500平方);c.万科返租,控制业态。

具体要求:中型市场1)位置:应控制在步行15分钟距离范围内;有人行道,适合步行;2)品种:应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等;3)价格:宜与市场价格接轨;4)新鲜程度:蔬菜应保证新鲜;5)环境:明亮、干净、无异味;小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置:控制在步行5-10分钟距离内,营业时间8:00-20:00,满足业主不同时段需要;2)品种:宜提供当季蔬菜、猪肉等;3)价格:业主可接受价格比市场价高约20-30%;(3)银行a.前提条件:b.社区周边没有,则配;c.万科返租,控制业态。

万科对于社区商业运营模式分析

万科对于社区商业运营模式分析
客户对业态提及率
提升生活质量、增加生活便利性的功能,主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业,也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等,以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外,为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施,包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少,确定商业的体量。就超市而言,要根据项目整体规划有多少户来统计常住率,最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求,整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率,人口特征,开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期,适度低配有利于商业成熟;在住宅开发中后期,适度高配有利于形成大规模的商业中心,提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行,基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品,生活必备的“柴米油盐酱醋茶”,主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”,业态齐全丰富,成功辐射到社区周边地区
通过业态控制,形成了以餐饮为核心特色的街区,使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩;2、 KFC ;3、湘江老橱;4、关东风;5、名典咖啡;6、肥牛府;7、巴蜀滋味轩;8、印度餐厅9、必胜客等

@地产智库 万科自营式社区商业模式研究ppt课件

@地产智库 万科自营式社区商业模式研究ppt课件
社区商业方式
便利店〔带生鲜〕、咖啡〔茶坊〕、干洗店、社区医院、文娱会所五大业态是 驱动社区商业开展的中心业态,居住者对于五大业态具有不可或缺的需求,同 时这五大业态对整个社区商业开展具有促进作用。
为什么需求自营?
1、社区尚不成熟,招商难度大,前期报答低驱使自营 2、品牌商家不接受新社区,私人商户运营才干缺乏,降低质量 3、经过自营可以有效的带动符合社区定位的商业开展 4、经过自营品牌能带动其他商铺招商、 5、加快商圈构成
提供社区文娱场所
必要性
经常性
面积1000-5000平米 自营方式: 一、加盟协作:加盟品牌连锁,具有品牌号召力,且成熟品牌运营才干可以提供 很好的开展 二、自主运营:本人建立创建品牌,招聘团队,自主运营。 三、团队输入:与品牌连锁建立协作,经过团队输入进展管理,设备与场地本人 提供。
;
在这一背景下,万科 顺应城市开展的趋势, 满足客户需求的角度出发, 探求商用地产业务方式, 为客户提供更全面的产品和效力。
万科提出: 开展非住宅类业务
社区商用物业业务得以开展
;
万科社区商用物业开展区别于传统商业地产开发
万科出发点首先是为了更好的做住宅,为客户营造“好房子,好效 力,好邻居〞的生活环境。
社区商业所提供的效力主要是社区居民需求的日常生活效力,这 些效力具有经常性、便利性的特点,因此市场根底稳定,并将随 着居民收入程度的提高得到更大的开展。
因此,社区商业在满足居住便利性、经常性这两个 特点,社区商业几样业态将必不可缺
;
万科社区商业——“五菜一汤〞 出发点: 回归居住属性、方便居住者, 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面 方式:
;
自营业态——便利店
便利店带生鲜,以提供社区日常生活需求

《万科商业模式》课件

《万科商业模式》课件

3
全产业链布局
万科逐步实现了从房地产开发到商业、文旅、酒店全产业链的布局。
基于人口流动的商业策略
1 城市化发展
万科抓住中国快速城市化 的机遇,布局了众多商业 项目。
2 人口流动
随着人口流动的增加,万 科的商业地产受到了持续 的需求。
3 精准定位
万科通过大数据分析和市 场调研,精确把握不同目 标消费群体的需求。
万科通过全产业链布局, 打造了一个完整的商业生 态圈。
2 创新思维
万科致力于引进和培养具 有开拓精神和创新思维的 人才。
3 多元化业务
万科的商业模式涵盖了商 业地产、购物中心、酒店 等多个领域。
从开发房地产到拓展商业
1
房地产开发
万科起初专注于住宅房地产的开发和销售。
2
商业地产转型
随着市场需求变化,万科开始拓展商业地产领域。
《万科商业模式》PPT课 件
随着经济发展,万科不仅是一家房地产公司,还是一个拥有创新商业模式的 生态圈,下面我们将详细介绍万科商业模式的核心要素。
万科公司简介
开创地产行业
万科成立于1984年,是中国 第一家股票上市的房地产公 司。
全国领先
万科经过多年发展,成为中 国最大的房地产开发商之一。
城市商业中心
万科打造了许多城市商业中心, 集购物、娱乐、办公于一体。
写字楼
万科的商业地产项目中拥有高品 质的写字楼,满足了各类企业的 需求。
商场
万科的商业模式中包含了多个购 物中心,为消费者提供便利的购 物体验。
万科商业模式中的购物中心
品牌聚集
万科购物中心引进了众多国内 外知名品牌,满足不同消费者 的需求。
万科不断扩大业务范围,涵 盖商业地产、文旅、酒店等 领域。

《万科社区商业运营启示》

《万科社区商业运营启示》

我司项目商业街包装:实体店、橱窗、喷画三者结合
• 橱窗不喷画包装,有效控制成本
• 开放便利店、咖啡馆、面包店等实体店,可以增加客
户互劢体验感,包装成本也会相应提高。
严禁外传




内部资料 严禁外传 │ 31
我司商业街包装展示
实体店
橱窗包装
严禁外传
喷料画



内部资料 严禁外传 │ 32
商业街包装对比分析
杭州万科通过提前进行商业规划,并凭借规模效应, 多数社区商业都不品牌商家签订戓略合作协议。
带来优势
• 合开,盘提前升带项品目牌溢进价行,商加业快橱去窗化包;装,形成品牌强严强禁联外传
• 通过规模采购控制包装成本。




内部资料 严禁外传 │ 20
万科西庐
• 万科西庐位于杭州西溪湿地附近,周边有西溪印象城、城 西银泰城等大型商业体,附近其他社区商业也已成熟。
故北宸之光规划8000㎡的商业街区,以保证业主的日常生活,
推盘期沿街商铺全部带品牌包装展示。
严禁外传




内部资料 严禁外传 │ 23
基本生活功能业态
洗衣店 便利店
药店
严禁外传 料 资 部 内 银行 内部资料 严禁外传 │ 24
基本生活功能业态
食堂 菜场
传 早餐严店 禁外




内部资料 严禁外传 │ 25
销售价值
开盘时,商业物业定价依据为理想售价,在较强的推 广力度下,售价可能高于理性售价。

成熟后,商业物业定价依据为商铺租金水平迒算,属
于理性售价,丌一定必然高于开盘售价。

万科的社区商业

万科的社区商业

万科地产深圳开发项目之社区商业的研究与探讨20年房地产开发的成功经验,使万科地产成为国内房地产行业的领跑者。

虽然他没有介入专业的商业地产开发行列,但在开发其核心住宅产品的同时也开发了体量不少的社区商业。

尤其当住宅无法表现形象时,商业街可以更好地展示出社区公众形象、品牌、服务以及社区的品质,对社区配套、人气和客户服务方面是很好的补充。

就万科地产在深圳开发的住宅项目来进行研究和探讨(见附表1),可以看出其社区商业的开发大致经历了三个阶段和两种过程,其社区商业的类型大致可分为3种。

附表1:万科在深圳开发项目一览表(部分)1998-年,从项目上看是从福景大厦到四季花城;第二阶段为发展过渡阶段,此阶段从时间上看为2001-2005年,从项目上看为从金色家园到四季花城,他们为万科在坂田的商业开发奠定了基础。

第三阶段为成熟发展阶段,此阶段从时间上看为2005年至今,从项目上看是从金域蓝湾到万科城。

(见附表1-4)3种类型为社区底商、风情商业街区、传统商业街区。

(见附表2)附表2:各类型商业代表项目总体上看,万科社区商业经历了无意识开发和有意识地介入研究商业地产两种过程。

其初期经历了一个无意识开发的过程。

1998年12月竣工的福景大厦,万科首次在住宅项目中引入了商业元素。

1997年开始招商,万佳百货进驻大厦裙楼的一至三层,成为了当时新兴的“一站式仓储购物超市”的典范,但万科当时并未主动将商业地产开发的相关因素整合考虑。

附表3:万科地产开发部分深圳项目商业一览表万科地产深圳开发项目之社区商业的研究与探讨科地产意识地入研究商业地产始于1999年开发的万科金色家园。

在项目整体定位中,万科着重考虑了未来深圳商业重心的转移。

在核心定位中,打造的是“城市的、成熟的、开放的”商业消费文化。

万科金色家园在整体定位和商业运营上是成功的,但是在商业规划、业态分布、招商、商家管理等各方面也让万科吸取了很多非常有用的经验、教训。

比如在规划阶段设计图纸的时候就应该规划好与项目所适应的业态,然后根据所需业态的特性设计好层高、进深、烟道等必须要素,而金色家园的商业部分最早的图纸规划是一个大超市,由于考虑不够周全,后期做了一些改进,将大空间分块,再找品牌商家进驻。

万科社区商业模式探索28页PPT

万科社区商业模式探索28页PPT
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36、自己的鞋子,自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢,但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何,且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔,思而不学则殆。——孔子
万科社区商业模式探索
11、获得的成功越大,就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因, 节制使 人枯萎 。 12、不问收获,只问耕耘。如同种树 ,先有 根茎, 再有枝 叶,尔 后花实 ,好好 劳动, 不要想 太多, 那样只 会使人 胆孝懒 惰,因 为不实 践,甚 至不接 触社会 ,难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕,不悔(虽然只有四个字,但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己, 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体, 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米,如 果他不 曾希望 它长成 种籽; 单身汉 不会娶 妻,如 果他不 曾希望 有小孩 ;商人 或手艺 人不会 工作, 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。

万科商业运营模式及借鉴.介绍

万科商业运营模式及借鉴.介绍

万科商业运营模式及借鉴.介绍万科商业运营模式及借鉴2013年11⽉27⽇,万科⾸个购物中⼼——位于北京昌平区的⾦隅万科⼴场正式对外试营业。

这是万科组建商⽤地产管理部后的第⼀个项⽬。

万科进军商业地产的消息有两点启⽰,⼀是最⼤的住宅房产企业决定拓展新业务,说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗;⼆是万科虽然初次尝试商业地产,但其资本雄厚、品牌有优势,将进⼀步整合商业地产市场。

对市投资中⼼来说,⼀个住宅房产巨头如何运营商业地产,是值得持续跟进和学习的。

万科商业模式总结及借鉴:⼀、万科商业地产运营模式1.万科商业的成⽴从2009年开始⽴项研究到今年1⽉成⽴商⽤地产管理部,再到⾸个购物中⼼试营业,万科筹备了4年之久,可谓做⾜了准备。

万科在商业地产上并不着急,只做对的、好的、需要的,万科副总裁⽑⼤庆形容为“开着车换轮⼦”,在不放弃现有销售额、销售规模的前提下,同时开展新的业务。

万科计划在北京以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬,深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。

2.万科商业的定位万科商业为找准切⼊点,⾛细分化市场,避开了竞争激烈和投资较⼤的城市综合体,⽽是专注于与社区联系更紧密的⽣活⼴场系列与邻⾥家系列。

万科将现有商业项⽬分为三条产品线:万科⼴场系列、⽣活中⼼系列和邻⾥家系列。

万科⼴场系列定位为区域型购物中⼼,⽣活中⼼系列主要针对集中型社区商业,⽽邻⾥家则是对社区商业街的归纳。

因⽽,万科商业的选址思路是新城区、卫星城、⼤型社区聚集处,⽽⾮城市核⼼区。

以万科第⼀个商业项⽬为例,⾦隅万科⼴场位于北京昌平城区,总体量为14万平⽅⽶。

RET睿意德相关负责⼈预测,试营业当天开业率将达到80%,年底正式营业时将达到90%以上。

3.万科商业运营团队万科从成⽴商⽤地产管理部⾄今,地产团队已经超过⼀百⼈,万科未来⼏年在北京会以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬,主要定位于新城区,包括昌平、房⼭、⼤兴、延庆等郊区县,此外,深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项⽬。

社区商业的打造——以万科为例

社区商业的打造——以万科为例

社区商业的打造——以万科为例摘要:近几年来,我国政府越来越重视社区商业的打造,因为随着社会经济发展的速度加快,消费者的行为也出现了改变,政府看到这种改变所以更加致力于推进社区商业,因此,社区商业在我国得到了很好的发展。

与此同时,因为社区商业兴起的时间较晚,可参考的案例较少,社区商业在快速发展的同时也显现出了一些不足,暴露出了一系列的问题。

本文以万科的社区商业为例,结合社区商业的理论知识和成功的发展经验,根据万科社区商业的实际情况进行专业的分析,为在我国打造更好、更优质、更大规模的社区商业提供可以借鉴的经验,让社区商业更加健康的发展。

本文以社区商业的大环境、研究目的和研究意义作为开篇,;第二部分介绍了万科旗下的杭州良渚文化村社区商业案例,分析其定位、消费群体、业态定位、规划、优势以及存在的问题;文章的第三部分通过分析社区和社区商业之间的互动和关系,获得了有益的启示;第四部分是根据全文的研究,得出四个结论:一是完善社区商业发展的前期规划;二是重视品牌建设;三是发展新的社区商业投资模式;四是政府进行有效的引导和支持,发展社区商业;文章的最后是根据全文的研究结果对万科的社区商业提出改善的建议。

关键词:社区社区商业万科发展存在问题建议The Construction of Community Business- Take Vanke for ExampleAbstract: In recent years, the Chinese government has paid more and more attention to the building of community commerce. As the speed of social and economic development has accelerated, the behavior of consumers has also changed. The government is more committed to promoting communitycommerce. Community business in China has been a very good development. At the same time, because of the late development of community business, the few cases can be referred to, the community business in the rapid development also showed some shortcomings, exposing a series of problems. In this paper, Vanke's community business, for example, combined with the theory of community business knowledge and successful development experience, according to the actual situation of Vanke community business professional analysis, in order to build better, better quality, larger-scale community business Can learn from the experience, so that community business more healthy development. The second part introduces the business case of Hangzhou Liangzhu Culture Village, which is the subsidiary of Vanke, and analyzes its positioning, consumer groups, business location, planning, advantages and the existence of the community business environment, research purpose and research significance. The third part of the article through the analysis of community and community business interaction and relationship between the access to the useful revelation; The fourth part is based on the full text of the study, come to four conclusions: First, improve the community business development planning The second is the importance of brand building; third is the development of new community business investment model; four is the government to guide and support the effective development of community business; the final article is based on the full text of the findings of Vanke's community business improvement proposals.Keywords: Community Business Vanke Development Problems Suggest 引言我国的经济发展带动了我国的新城区建设和旧城区改造,与之而来的就是住宅房地产的高速发展,到了这个行业发展的黄金期。

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马桥万科城的面对面商 铺形成步行街效应,其 租金高于周边沿街商铺
封闭盒子
>
开放街区
>
面对面 式街铺
>
线性商 铺
>
零散 底商
首创旭辉城一期商铺形 成商业街,业态齐全, 其租金高于周边同等地 段。二期的商铺量很少 且与一期无法连接,预 测租金要低于一期
启示及思考2——主力店自持的必要性
名称 翡翠公园 海上传奇 上海安亭新镇 万科时一区 万科梦想派 城花新园(城市花园6期) 万科城 金色领域(悦城) 金色华亭 五玠坊 地址 浦东张江荣科路277号 浦东御桥路1751号 安礼路399弄 闵行兴虹路399弄 松江大学城-淡家浜街88弄 中春路8889弄55支弄 马桥华宁路银春路 秋竹路801弄 松江乐都西路1558弄 浦东新区杨南路1705弄 竣工时间 2016年6月 2015年7月 2016年 2016年3月 2015年10月 2014年6月 2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月 设商配套类型 2049+商业街 2049 2049 商业街 商业街 2049 底商+商业街 底商 商业街 2049 户型 公寓 公寓 公寓 公寓+商办 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
针对周边居民进行业态的配比
2049的3.0版本 海上传奇项目
将社区平台与商业平台结合
重新审视“2049”模式
2049的特点
业态以服务性业态为主: 1、均包含超市/蔬菜生鲜 2、餐饮方面,以满足家庭式消费为主 3、儿童教育比例较重
自持
1、均为自持/包租项目 2、统一运营 3、相对主力店比例较大,营运难度低
万科自1994年进入上海,自 2017,已竣工的项目约44个, 其中公寓项目约21个。从下 表可以看出,万科对于社区 商业的走向,是从销售型底 商——销售型商业街—— 2049/集——2049/集+销售 型商业街的一个进化
商业街 1F底商
万科社商走过的路
1.0 青铜时代
2.0 玄铁时代
3.0 白银时代
对标我方项目:首创旭辉城
3.0 白银时代:2049 (图片引用:五玠坊)
1、解决了主力业态的缺失 2、资源及意愿不足导致的商业面积过小 3、销售型物业的缺失导致资金的占用及消耗
4、 小商户过多,营运成本及营运风险较高
我方类似项目:无
4.0 :2049 +商业街(图片引用:万科城花新园)
1、低租金项目大多由2049承担,因此需要周边商铺一定 面积的溢价方能带回货值的损失 2、 大面积的主力商户,营运成本和营运风险都较低
启示及思考3——自持商铺的收益
小规模自持主力店商业带来的公寓溢价及商铺溢价,远大于该商业自持部分的成本
以万科城花新园的2049为
例,共6800平米,其中包含:
按承租能力初步预测,星期八家园及一兆韦德带来的租金潜在损失约在100万/年,但对可 售商铺的价格可以带来10%~20%的溢价。另外可为公寓带来溢价及满意度。
综上,我们认为:
1、商铺的规划应在 顶设阶段开始,不同 的楼盘会有不同的居 民,对应不同的需求, 也就需要有不同的物 业配比和物业结构。
2、商铺应以集约式商 铺为设计原则。 4、针对新商圈的楼
5、随着周边拿地越 来越多,我建议有必 要拿出一些地,学习 万科2049+商业街的 模式,进行创新,进 一步创造我们自己的 社区品牌
1.0 青铜时代:销售型底商(图片引用:万科城市花园)
1、商铺的流通属性导致管理的难度 2、商铺相对零散,难以起到集群效应 3、业态受到极大限制
对标我方项目:旭辉御府、亚瑟郡
2.0 玄铁时代:销售型商业街(图片引用:万科城)
1、业态得到部分解决,有了餐饮、超市等 2、集群效应得到部分解决 3、主力业态的缺失
最低商业面积为套内3000平米,换算建面约为4500平米。另需要停车位20个以上
相应可以带动的销售型街铺面积为:3000~10000平米。溢价在10%~20%
启示及思考5——运营的成本
以五玠坊(8000平米,15个商户)和城花新园(7000平米,14个商户)为例:
项目经理 1人
招商
营运 (总部负责,筹备 期3人)
我方类似项目:无
时代的变革介绍完, 结束了?
不!2049也在升级…
2049的更新换代
1.0版本 五玠坊:开放式街 区,15个租户的简 单组合
2.0版本 城花新城:针对居 民特性的业态配比
3.0版本 海上传奇:融入社 区服务概念
2049的1.0版本五玠坊项目
品牌的简单组合
2049的2.0版本 城花新园项目
4、大比例的主力店
商业与社区服务相结合 面积与结构灵活 1、面积在7000~18000平米不等, 1、万科云社区服务与商业体系的结合
2、面积占比在1%~3%不等
3、不限于盒子结构或开放式街区结构
2049的作用
平台作用 1、社区设施(如食堂、EVCARD等)的平台与场所。 2、社服服务的平台。(提供广场,儿童教育等)
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇:万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称 地址 竣工时间
2016年6月 2015年7月 2016年5月 2016年3月 2015年10月 2014年6月 2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月 2011年8月 2010年12月 2010年7月 2009年5月 2009年4月 2007年5月 2006年10月 2005年1月 2001年12月 1994年1月
我们观察到,2013年之后的项目,未有配套2049的共有5个,分别是:
万科时一区:正对新联华购物中心,距离100米 万科梦想派:正对松江万达,距离200米 万科城: 小区门口为政府代建商业街,目前由第三方管理,2万平米 金色领域: 未知原因 金色华庭:社区已有2万平米商业,且当时2049尚在试点中 因此,我认为,在成熟区,应减少自持主力店,减少成本,在非成熟区,应自持主力店,并辅以其他商铺予以补充
启示及思考4——自持的规模
若需要自持,比较合适的面积: 2049的面积范围在7000~18000不等,其中包含停车位,按照思考2与3的内容,比较适
合的面积应该为:
1、健身房: 1000~2500平米
2、超市 : 500~1500平米
3、儿童教育:
4、其他社区服务
200*5=1000平米
配套:500平米
公寓的溢价: 1、由于设施的齐全(尤其是主力店及便民设施), 给公寓带来的溢价达5%以上 商业的溢价: 1、 主力店带动周边商铺的价值 2、补充因物业条件或租金条件带来的物业缺失 3、为街铺提供停车场服务,甚至是营运推广的支持
下篇:2049带来的启示&对我司商品住宅 项目社区商业模式的探索
启示及思考1——集约式商铺带来的聚客能力
NOW
销售型底
销售型商
2049/集

业街
2049/集
+销售型 商业街
1.
2. 3.
商铺的流通属性导致管理的难度
商铺相对零散,难以起到集群效应 业态受到极大限制
1.
2.
面积及业种制约带来的业
态缺失 引导性商业的缺失
1.
2. 3.
全面自持,精力及资源消耗过大
销售型商业的缺失带来的资金回笼 管理能力带来的商业面积过小
Next……
Thanks
财务 编制0.5人
客服
编制3人 实际0人(物业兼)
维修
编制5人 实际0人(物业兼)
推广
编制0 (总部负责)
启示及思考6——自持有商业平台与社区平台的结合
万科的社区服务已经比较成熟,因此在自有商业平台上能够得到有效利用,满足社区服务的同时,也的关于为商业 平台做了一次推广。回想到我最近在社区推广很多设施裹足不前,有自己的商业平台或许就很方便
盘,应持有部分主力
店,带动商铺与整体 3、针对成熟商圈的楼 盘,应以跟进策略为主, 楼盘的销售与溢价
不能一刀切
减少主力店的持有
下一步,我想做的是:
1、不同的楼盘(刚需, 改善,商办)对应哪些 需求;应该有什么样的 商业配比,对应什么样 的物业配比和物业结构
2、不同的楼盘(刚需,
改善,商办)的软性服 务研究及实施。(先市 调万科项目)
设商配套类型
2049+商业街 2049 2049 商业街 商业街 2049 底商+商业街 底商 商业街 2049
户型
公寓 公寓 公寓 公寓+商办 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
翡翠公园 浦东张江荣科路277号 海上传奇 浦东御桥路1751号 上海安亭新镇 安礼路399弄 万科时一区 闵行兴虹路399弄 万科梦想派 松江大学城-淡家浜街88弄 城花新园(城市花园6期) 中春路8889弄55支弄 万科城 马桥华宁路银春路 金色领域(悦城) 秋竹路801弄 金色华亭 松江乐都西路1558弄 五玠坊 浦东新区杨南路1705弄 琥珀郡园(琥珀墅、臻园) 宝山区抚远路538弄 花园小城 闵行区龙吴路5688号 金色城市 御桥路1978弄 金色公馆 浦东新区济阳路333弄 金色里程 浦东三林 金色成品 世博成山路店 新里程(歌雅花园) 高青路2878弄1-69号 假日风景 闵行区春申路 华尔兹 徐汇区漕宝路77弄 城市花园(优诗美地、朗润 闵行区七莘路3333号 园)
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