西北旺商业中心(最新)

6
区域交通
项目紧邻永丰路及未来地铁山后线，交通优势明显，且此道路是目前通往山后地区的 主干道。
7
区域辐射圈(产业园区)
8
产业园区企业数量及人口
产业园 创新园 环保园 永丰产业基地 生命科学园 软件园（一期） 入驻企业(家) >1000 >20 >290 >103 216 从业人口（人） 40000 6000 20000 6000 24000
上地信息产业基地
>1800
>100000
到2020年，翠湖科技园（创新园和环保园）将实现总 收入5000亿元，总税收400亿元，从业人数35万人。 永丰产业园中关村壹号地预计将有200至300家大型科 技企业和快速成长企业入驻，就业人数2万人，入驻企业总 收入300亿元，实现税收20亿元。 中关村软件园预计将聚集350-400家企业，聚集7-8万 高端人才，产业规模超过1000亿元。
21
望京国际商业中心——业态分布
南区 主力店华堂总建筑面积约为2.9万平方米，总共为四层。 北区 地下一层和地面一层的半层为国美，一层靠东边一侧为交通银行， 麦当劳和星巴克占一、二层，整个四层是汉拿山，目前营业的是韩式烤 肉和日本料理，以后将推出桑拿等娱乐项目。与西侧相接的圆心筒1、 2层为肯德基、必胜客，3到5层为大连海鲜。 西区 临内部规划路，设有农业银行，地下一层为爱儿玛儿童玩具城。一 二层是复式结构，主要为餐饮、美容美发等，包括上岛咖啡、仙踪林、 SPR咖啡、韩国美发沙龙、品诺、吉野家等。三层一半是淘靓街，主要 经营精品店，另一半为网吧。四层整层为星美国际望京影城。 东区 东部为槿花时尚城，已经全部售完，总建筑面积为1.6万平米，一 二层均为3400平方米，三四层为4400平方米，使用率为53%。一、二、 三层标高为4.5米，四层为5.4米。其中一层为精品店，二层经营服式， 三、四层为品牌餐饮及健身培训。 东部和北部相接而又相对的独立的部分总面积为8800平方米，原 是一个娱乐公司，现为大中电器 及海龙电子。
西北旺商业中心 规划设计建议书
海科建集团所属成员企业-----北京盛世翌豪房地产经纪有限公司 2011年11月
目 录
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
项目地块分析 市场项目借鉴 项目产品定位 项目投资计划
2
项目地块分析
3
地块位置
中海枫涟山庄 政 府 办 公 区
百 旺 茉 莉 园
优 势
劣 势
项目目前周边人口密度低； 周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围； 周边上地华联和永旺对本项目会产生部分消费截流的现象； 目前人流量较少； 周边集合了中高档人区和大众区，客层复杂。
13
未来区域商业发展概况
14
市场项目借鉴
15
核心区商业中心——华贸中心
北京华贸中心位于国贸商圈，西起西大望路，东临东 四环，南至通惠河，北临朝阳路。占地面积为39公顷， 总建筑面积近100万平米。由20万平米的超5A智能写 字楼、6万平米超五星级酒店、16万平米华贸商城、20 万平方米国际公寓、5万平米商务楼、占地15公顷的主 题公园组成。
22
望京国际商业中心——特点分析
在紧凑的空间布局下，依然设立了地面停
车位；
在业态定位中，餐饮所占比重较大； 注重细节处理，特别是立体广告位和楼梯 广告位的设计；
建筑形态采用围合式，中央为广场，同时
建筑风格为欧式，具有一定的特色； 项目出售的商业是整个商业中心最差的位 置，即满足回款需求又可以持有良好商业铺
35
区域大型商业现状
36
商业业态定位
• 主题商场、家 居商场、家电 商场、大型超 市精品购物街 • 知名餐饮、特 色餐饮
购物 娱乐
• 电影院、溜冰 场、KTV、儿 童游乐园
功能多元化 集合购物、餐饮、休闲、娱乐、体验等功 能于一体，强调商业、休闲娱乐的互动，能 够给消费者留下深刻印象。 同时，功能定位要依托差异化定位。
走时尚路线 城市最时尚、最具活力的地方，引领时尚 体验的潮流大势，引入区域目前需求强烈但 尚未出现的成熟业态。 既是本地消费者乐于向往的场所，又能吸 引部分外来消费者
19
大悦城——业态分布
B2-B3停车场
B1为永旺超市
1-5层为精品购物店 6-9层为餐饮 10层为儿童体验中心
11层为KTV
其中业态还有电影院、滑冰场 大悦城主要通过6-9层的餐饮来带动人流进行购 物消费
20
次区域商业中心——望京国际商业中心
望京国际商业中心位于京顺路大山子出口， 总用地规模17.8平方公里，总建筑面积16万平方 米，其中商业面积建筑面积124000平方米，12 万平米全业态休闲商业配套集购物、餐饮、娱乐、 休闲、社交、商务等功能于一体，包含大型百货 和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广 场、休闲餐饮，为业主提供一站式休闲服务。
34
业态规划指标建议
业态类型 商业 酒店公寓
规模 11万平米 5.5万平米
总层数 5-6层 10-12层
备注 地上9万、地下2万 包含底商面积0.5万平米
写字楼 酒店
地下停车位
5.5万平米 2万平米
8万平米
10-12层 13层
地下1-3层
包含底商面积0.5万平米 包含酒店配套面积
地下3层只使用部分面积， 其中还有0.2万平米精品 街
区域交通
三横Байду номын сангаас 北清路——产业园区集中在道路两侧，通往昌平与山后区域 后厂村路——通往软件园 马连洼北路——通往上地区域 三纵： 京包线——通往上地及城区 永丰路——通往马连洼居住区及中关村区域 上庄路——与西山隧道形成通往山后区域的主要道路 地铁： 地铁山后线——从北安河到苏州街，与10号线、4号线以及规划 的15号线、16号线、18号线相联
位。
23
郊区商业中心——永旺购物中心
永旺国际商城购物中心占地约9万平方米，建 筑面积达到15万平方米，拥有8000个停车位。购 物中心主力店为面积2万3千平方米，由BEIJING AEON自营的JUSCO综合百货超市。本商业是北 京首家集购物、娱乐、休闲、餐饮功能于一体的大 型郊外购物中心。
24
特色商业中心——solana蓝色港湾
永丰路过客流
附近科技园区的工作人员
12
项目优劣分析
商业空白较大，潜在购买力较大； 处于交通主干道永丰路上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好； 集客手段多样，区域性集客范围广； 能满足较多业种业态的选址需求； 周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺； 周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低； 与未来地铁山后线相连，可以带动大量人流。
蓝色港湾地处城市中心黄金边缘，位于燕莎 商圈和丽都商圈核心，13万平方米建筑面积，频 临朝阳公园的广阔湖面和亮马河。建筑与空间， 人与设施形成了一个和谐的生态环境，丰富购物， 多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存。
25
借鉴项目对比分析
规模分析：商业规模在20万平米以上的商业中心，其辐射半径 将超过5公里；而10万平米左右的商业规模，基本是服务于周边 的社区型商业中心。 业态组合分析：商务区的商业中心基本会配建酒店、5A级写字 楼；同时绝大多数商业中心都会配建公寓。 车位数量分析：郊区化的商业中心地上车位充足。 商业经营现状分析：基本所有商业中心都会有百货商场作为主 力店吸引客流；并且餐饮在商业所占的比例也非常高，也是吸引 人流的主要业态形式；而电影院已成为商业中心必配业态之一。 特色商业分析：一般特色商业中心都是以精品店的形式进行经 营，档次较高。
26
借鉴项目成功分析
优越的交通优势 位于城市重要交通主干道旁边，公共交通 系统发达，未来地铁通达。 具有较高的地块价值、商业价值和区域价 值，且周边有大量人口支撑。 停车位等硬件条件优越。
最具活力气息 通过引入主力店，加强休闲、娱乐功能的 比重和特色，以共享、自由、变化、品位等 成为都市活力示范极。 利用主力店的成熟经营模式和广告宣传， 快速聚集人气，提高项目知名度。
华贸中心——业态分析
公寓：20万
商务：5万
华贸中心整体定位为中高端国际商业中心，
设计理念超前，业态整合合理
写字楼、豪华酒店定位高端市场，引进国 际知名 品牌入驻，提高档次和知名度 项目整体通过20万平米国际化公寓，快速
商业：16万
酒店：6万
回笼资金，其他基本为自持经营
商业定位为中高端购物中心——新光天地 5A写字楼：20万
大型百货商城位于地块西南，即后厂村路与永 丰路交叉口，紧邻主路，吸引过往客群，增加人 气 家居装饰位于地块西北，即永丰路与德政路交 叉口 星级酒店位于地块北侧，与家居装饰相连，紧 邻永丰路，可做地标性建筑 酒店式公寓位于地块东北 商务写字楼位于地块东南，沿后厂村路向东， 可达上地产业园区，约3公里。配合永丰路、规 划中地铁—海淀山后线，适合中小型企业办公 公寓与写字楼的底商与特色精品街形成有效互 补
11
人群特性分析
项目周边中高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民
项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素， 将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的 时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消 费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五 全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费 频次低； 项目辐射区域有大量普通收入居民，项目定位应主 要考虑这一客群； 项目辐射区的产业园工作人员，其餐饮消费也将会 带动项目部分时段的人流。
地上交通动线建议
4个功能区域由东西、南北纵 横的两条步行街相连 车流动线在地块外围，形成人 车的分流 车库出入口设置有效避免车辆 在主干道上的拥堵
32
地下交通动线建议
33
地铁交通动线建议
通过地下3层与地铁相连,并形 成一个小型精品街,而对于京投所 占的2万平米,一部分可作为停车场 利用,另一部分作为与本地块地下 商业相结合。 地下3层只开挖部分面积。
27
项目产品定位
28
项目定位依据
项目受地块的限制，不能有大面积的地上停车，因此不能定位 为郊区化商业中心； 项目属于城市新区，周边的商务主要依靠各产业园区，需求有 限，因此不能定位为核心区商务中心；
项目辐射半径有限，因此商业规模不宜过大，建议定位为区域
商业中心； 项目周边消费能力不能完全承受过多中高端产品，因此定位档
9
区域辐射圈(居住区)
10
居住区人口数量
商圈 范围 人口数 (2011年) 50,000
一级商圈
本项目周边半径1.5公里范围内
二级商圈
本项目周边半径3公里范围内
160,000
三级商圈
本项目周边5公里范围内
410,000
未来山后区域总的用地规模69平方公里，适宜人口30 万-38万，就业人口45万-62万，未来北部地区将形成百万 人口新区。
次以大众型的商业消费为主，辅以部分中高档特色商业，通过不
同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。
29
项目定位
休闲功能 文化功能 购物功能
海淀北部时尚生活中心
项目整体 商业功能 娱乐功能
——融合购物、餐饮、娱乐、休
商务功能
闲、教育、文化、商务等不同创意 的全新生活体验
教育功能
餐饮功能
整体规划建议
A3地块
万科如园
项目北侧、西侧、南侧均为住宅区，东侧为政府办公区。 因此本项目商业分布应该充分利用地块西面，而公寓、写字 楼等业态应集中地块东面。
经济数据
规划建设用地面积 容积率 建筑面积 地上面积 地下面积 建筑高度 土地年限
63900平米 3.5 320000平米 220000平米 100000平米 45米 40年
17
华贸中心——特点分析
购物中心内部设计合理，对购物品牌和面对客群进行 分区销售，避免不同需求客户产生交集。
18
区域商业中心——朝阳大悦城
朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积 84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米， 其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公 寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层， 集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主 题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等 各类商户400余家。针对区域特点，项目定位“品 质时尚生活中心”，以家庭为主题包装商业，在北 京的商业地产项目中堪属第一，满足区域百万消费 人群的消费渴望，成为北京市场极具地标性与文化 性的超大型、一站式休闲购物中心。