上海万科清林径车位营销方案40页PPT
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万K清林径项目Ⅰ区TH组团营销策略报告68p-精选文档
中央悦城3期
未来以你为中心
双龙生态观光休闲区
水上运动/田园休闲S 杉坑水库 农家风光游N
√
√
青少年科普娱乐区: 林业科教\娱乐活动 洞其寨登山游览区D 清林径水源生态保护区:大坝观光
√
红花岭革命教育区 黄龙湖健身观光区:沿湖观光\休闲健身H 板嶂垂钓休闲区 五 分 钟 备注:所有为车行时间,速度每小时40公里
通之后就项目定位、客户定位达成共识；
项目整体规划还未确定，世联暂时没有参与； 项目Ⅰ区产品发展商已确定，但产品分布及方案现还未给到世联；
项目Ⅰ区园林规划还未确定，世联暂时无实质参与。
报告 纲要
1、项目背景 2、总体目标设定
3、目标下的思考
4、项目整体定位
5、一期策略总纲
6、一期行动纲领
万科清林径项目Ⅰ区TH组团营销策略报
版权声明
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工作背景：
6月世联提交了《万科龙岗清林径项目投标报告》，与发展商多次沟
清林径公园 本项目
龙盛大道 龙平西路 22号路
城市轮廓模糊：
交通较差，无地铁公交支撑 目前进入性较弱（目前从村屋进入）
配套不足，完全依赖社区内解决
外部有一定的农民房的不良影响。 龙平西路：中心城北东西走向主干道，龙岗货柜车通 行的北干道
中心城 奥 体 新 城
印象：货柜车/中心城边缘 类比：龙平西路=北环 北环以北不是关内，龙平西路以北不是中心城
项目背景
1
片区描述 项目描述
万科库存车位销售方案分析PPT(共13页)
从去化车位的销控看来：
微型车位销售率为：28.6% 1期整体车位销售率为：40.9%
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头 车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元） 从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中， 必须考虑此因素。
调整后的套均总价 44948 26666 72500
2期库存车位 标准 微型 子母
调整后的套均总价 46633 27045 70000
1.2期库存车位的销售计划
1.2期库存车位销售铺排
1、11月18日前制定调整后的车位价格表 2、11月21日前完成车位价格的报批 3、11月24日——11月28日对1.2期业主（除开已购车位客户）进行电话通知 4、11月29日——12月7日认购并签约
位于动线死角的车位一方面在使用功能上有它的局限性，另一方面在价格上没有和 一般的标准车位拉开价格差，也是滞销的原因。
2期库存车位分类及合并销售意见
魅力1期车位分类：
便于停放并且离人行出口较近的车位——A类车位 便于停放并且离人行出口较远的车位——B类车位 处于动线死角，并且离人行出口较远的车位——C类车位
•
4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。 口里不 说多余 的话， 自然祸 就少。 腹内的 食物能 减少， 自然病 就少。 思绪中 没有过 分欲， 自然忧 就少。 大悲是 无泪的 ，同样 大悟无 言。缘 来尽量 要惜， 缘尽就 放。人 生本来 就空， 对人家 笑笑， 对自己 笑笑， 笑着看 天下， 看日出 日落， 花谢 花开， 岂不自 在，哪 里来的 尘埃!
➢B类车位中，“三拼中车位”中间的车位价格调整为4.5万 端头受单立柱影响的三拼中车位价格调整为3.5万,独立车位5万
微型车位销售率为：28.6% 1期整体车位销售率为：40.9%
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头 车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元） 从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中， 必须考虑此因素。
调整后的套均总价 44948 26666 72500
2期库存车位 标准 微型 子母
调整后的套均总价 46633 27045 70000
1.2期库存车位的销售计划
1.2期库存车位销售铺排
1、11月18日前制定调整后的车位价格表 2、11月21日前完成车位价格的报批 3、11月24日——11月28日对1.2期业主（除开已购车位客户）进行电话通知 4、11月29日——12月7日认购并签约
位于动线死角的车位一方面在使用功能上有它的局限性，另一方面在价格上没有和 一般的标准车位拉开价格差，也是滞销的原因。
2期库存车位分类及合并销售意见
魅力1期车位分类：
便于停放并且离人行出口较近的车位——A类车位 便于停放并且离人行出口较远的车位——B类车位 处于动线死角，并且离人行出口较远的车位——C类车位
•
4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。 口里不 说多余 的话， 自然祸 就少。 腹内的 食物能 减少， 自然病 就少。 思绪中 没有过 分欲， 自然忧 就少。 大悲是 无泪的 ，同样 大悟无 言。缘 来尽量 要惜， 缘尽就 放。人 生本来 就空， 对人家 笑笑， 对自己 笑笑， 笑着看 天下， 看日出 日落， 花谢 花开， 岂不自 在，哪 里来的 尘埃!
➢B类车位中，“三拼中车位”中间的车位价格调整为4.5万 端头受单立柱影响的三拼中车位价格调整为3.5万,独立车位5万
车位销售方案课件
05
风险控制
风险识别
识别潜在风险
在车位销售过程中，可能存在市 场风险、政策风险、财务风险等 潜在风险，需要准确识别并评估 其影响程度。
风险来源分析
对潜在风险的来源进行分析，包 括市场需求变化、政策调整、资 金流动性等，以便制定相应的应 对措施。
风险评估
风险量化评估
对识别出的风险进行量化评估，包括 风险发生的概率、影响程度等，以便 确定风险等级和优先级。
06
预期成果与收益
预期销售目标
短期目标
在未来三个月内，销售 出50%的车位。
中期目标
在未来六个月内，销售 出80%的车位。
长期目标
在未来十二个月内，销 售出所有车位。
预期收益
直接收益
通过车位销售获得资金，用于支付项目成本和实现利润。
间接收益
提高项目知名度和品牌形象，吸引更多潜在客户和投资者。
投资回报率分析
项目目标
提升车位销售业绩，增加市场份 额。
提高客户满意度，建立良好口碑 。
优化销售流程，降低运营成本。
项目范围
01
确定目标市场与客户群 体。
02
分析市场需求与竞争态 势。
03
设计车位销售方案，包 括定价、促销策略、渠 道拓展等。
04
制定实施计划，明确时 间节点与责任人。
02
车位销售策略
定价策略
居民收入
居民收入水平的提高，使得更多人具备购买私家 车的经济能力，从而增加了对车位的需求。
政策推动
政府出台相关政策鼓励汽车消费，如降低购车门 槛等，进一步刺激了市场需求。
竞争分析
竞争对手分析
了解竞争对手的车位销售策略、价格、品质和服务，以便制定更 具竞争力的销售方案。
万科库存车位销售方案分析PPT课件( 13页)
A类车位价格基本不做调整，但需要把三拼中车位的价值关系进行调整 三拼中车位中间的价格调整为6万，端头的调整为5500
B类车位中，“三拼中车位”中间的车位价格调整为4.5万 端头受单立柱影响的三拼中车位价格调整为3.5万,独立车位5万
C类车位进行合并销售，两个标准车位合并后的销售价格为4万
微型车位的价格调整为2.5万，需合并的微型车位，合并后的总价为4万
万科魅力之城 1.2期库存车位销售方案
人行出口
已售车位
入口ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
出口
1期车位库存分析
1期车位统计 标准车位 微型车位 子母车位
成交/剩余合计
成交数量 成交均总价
75
61932
4
44900
4
90050
83
剩余数量 剩余均总价
105
63063
10
43000
5
91760
120
标准车位销售率为：41.7% 子母车位销售率为：44.4%
从去化车位的销控看来：
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头 车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元） 从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中， 必须考虑此因素。
3期车位销售价格及富丽东方价格参考
魅力之城 推出
销售
成交价 格
标准车位 95
65
4.5万
微型车位 119
61
3万
富丽东方
A
标准车位
B
C
微型车位
长宽 5.3×2.4 5.3×2.3 5.0×2.2 4.0×2.2
B类车位中，“三拼中车位”中间的车位价格调整为4.5万 端头受单立柱影响的三拼中车位价格调整为3.5万,独立车位5万
C类车位进行合并销售，两个标准车位合并后的销售价格为4万
微型车位的价格调整为2.5万，需合并的微型车位，合并后的总价为4万
万科魅力之城 1.2期库存车位销售方案
人行出口
已售车位
入口ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
出口
1期车位库存分析
1期车位统计 标准车位 微型车位 子母车位
成交/剩余合计
成交数量 成交均总价
75
61932
4
44900
4
90050
83
剩余数量 剩余均总价
105
63063
10
43000
5
91760
120
标准车位销售率为：41.7% 子母车位销售率为：44.4%
从去化车位的销控看来：
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头 车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元） 从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中， 必须考虑此因素。
3期车位销售价格及富丽东方价格参考
魅力之城 推出
销售
成交价 格
标准车位 95
65
4.5万
微型车位 119
61
3万
富丽东方
A
标准车位
B
C
微型车位
长宽 5.3×2.4 5.3×2.3 5.0×2.2 4.0×2.2
车位车位销售方案-20PPT.
突的客户进行引导至其他车位，或引导其租赁。
备注：同时提醒客户10月20日开盘事项；
结果：对车位号进行再一次精准把握，平衡购买与租赁比例。
选车位当日流程
室 外 功 能 分 区
客户签到 休息等候、摇号 选车位等候
选车位、销控
室 内 功 能 分 区
签约区
财务区 审核盖章区
选车位当日功能分区（室外）
选车位 签约区、 财务区
自然销售期 11.4
地下一层无避让车位免费提供业主试车
停止 试用
下层车位16 万
上层车位15 万
地下一层车位租赁注意事项： 租赁合同中应只体现租赁车位个数，不体现具体车位号； 车位租赁时应明示，如此车位被购买，承租人应在一个月内更换使用车位。
客户梳理——第一轮电话梳理
时间：10月9日-11日；
休息区流程
9：00开始播放背景音乐，9： 30主持人宣布Biblioteka 号活动开始。 （背景放无避让设备视频）
主持人说明抽号活动开始，宣布抽号规则，当场 于抽号箱内放入全部号并演示抽号过程，宣布抽 号开始。
主持人每个抽出的号唱三次，工作人员及时将号 填入购车位顺序展板并记录，现场公示抽号结果。 被抽中的客户在休息区等候，待全部号抽出完毕， 按确定的顺序进入选车位销控区。
结果：通过车位发售时间、金额信息的沟通，确定客户购买
车位、租赁车位的初步意向；
客户梳理——第二轮到访梳理
时间：10月12日-19日； 前提条件：12日前车位各销售道具到位； 梳理工具：无避让“车位号意向单”； 备注：客户凭身份证原件到访，填写“车位号意向单”，
同时领取车位认购书客户信息页、车位认购书范本、地下
前提条件：10月8日前确定车位发售时间、价格、数量 沟通。
车位车位销售方案-20PPT
功能分区详解——签约区
功能——签署认购书
突发问题
有客户填写了车位号确认单，但 是在签署认购书时犹豫；
客户签约排队
认购书打印、签订速度 慢，连锁影响选车位速度 和效率；
认购书放在签署人处容易丢失。
客户对认购书有异议
解决方案
签约区区域负责人负责说服客户，如果不能说服客 户，则收回客户的车位号确认单留存，选车位结束 后和销控区负责人核对；
客户通过资格确认，进入等候区，交给客户车位号 确认单，在休息时间填好个人信息，进入选车位销 控区，作好选车位准备
职责
确认抽取号码、身份证与选 车位资格确认书是否一致。
突发问题
客户想选择的车位号没有了；
解决方案
•专职楼盘销售员在等候区服务，根据客户 情况及时帮助客户调整车位号。 •在等候区设置销控板，及时公布选车位车 位号。
客户卡内金额不足
功能——按照认购书上客户，如果不能说服客 户，则收回客户的认购书留存，选车位结束后和销 控区负责人核对； 4组银行人员同时负责刷卡，提高速度
准备空白认购书，重新填写认购书，金额部分按实 际支付的填写，约定签约时付清。
银行人员4名，销控核对人员1名，区域主管1 区域指示板1块，空白认购书 名，工作人员１名，检查客户是否有收款收据 20份，笔10支，
车位销售方案
2011.9.20
本项目车位基本情况
车位类型 地面露天车位 地下一层无避让车
位
数量 120
租售说明
产权归开发商所有，可办理产权登记，可售。无避让机 械停车位
➢无避让机械车位的介绍 ➢无避让机械车位的便利性 ➢背景播放无避让视频
车位销售范围
➢10月20日（周六）开盘销售地下一层共计120个无避让产权车位；其 中保留11个位供关系客户以及剩余未售车位号购买。
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
万科车位营销策划方案
外部创新
改变车位管理模式，未售封存优质资产车位采用车位锁、围挡等手段，降低空 置车位管理费；在非机动车道与机动车道交界处设置界桩，培养客户停车习惯； 联动交警及派出所，将“协警”纳入物业人员编制，加强对路面乱停车现象管 理；调整小区地面停车位——设计为绿化带或放在小区围墙外；
市政 道路 用地红线 围
合肥公司全周期车位推售逻辑
原则1 原则2 原则3
持销期，营销撤场前——结合项目各期交付节点于每年二季度、四季度进行 车位集中推盘，整体去化目标不低于推售车位的50%（首置类），65%（改 善类）；
封园前，营销撤场后——结合该项目车位库存总量，于项目大批量交付2年 内，持续于每年二季度、四季度进行前期封存车位的集中推盘，地点选择为 距该项目较近的我司其他项目售楼处或采取网上销售，整体去化目标不低于 70% （首置类），80%（改善类）； ；
推售计划逻辑
万科城 蓝山高层 森林公园
华府 蓝山洋房
已交付 2,080 840 1460 1,792 444
根据不同项目交付入住数与车位销售关联分析当年不同片区车位销售 计划。
已入住 983
交付区 车位销售
占比交付量
年底交付 车位销售
年底交付 占比交付量
主力产品品类
占比入住量
交付年限
612
29% 442+（40）
2、改善类项目客户因为车辆保有量高，且支付能力强受交付时间影响不大，1年内购买比例在 70%，但增长缓慢，3年增长至80%； 3、首置和首改类项目，随着交付节点的临近，客户购买意愿在增强，各个项目均有3%-8%的 增长；举例：森林公园从项目初始便使用三环定价法同时匹配交付节点进行推售，预计到年底 ， 车位销售个数：交付户数=36%，接近于万科城37%和蓝山42%的比例（万科城和蓝山均包 含了 部分明年交付的车位）；
车位车位销售方案-20PPT.共22页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
பைடு நூலகம்
车位车位销售方案-20PPT.
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
பைடு நூலகம்
车位车位销售方案-20PPT.
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
某车位开盘销售执行方案ppt共31张课件
签到、候场区：售楼处一楼大堂 车位选择区：售楼处二楼洽谈区 签约：合约前台 交款：财务办公室
活动基础信息
活动时间
活动地点
开盘形式
排号原则
签到唱号时，对应号码客户未到场，给予10分钟延迟时间，10分钟内赶到现场，则可插队，超过10分钟则视为自动放弃优先选择车位的权利，将自动排至当天排号队尾。 每次放号3人。
目 录
02
03
04
05
车位现状
推广策略
车位转移
开盘策略
销售策略
06
07
开盘活动
认筹活动
Part 01
车位现状
营口金泰城项目二期地下车位共一层，位于小区负2层，车辆出入口各1个，限高2米，地下车位总面积为20891平米，其中人民防空（以下简称“人防车位”）工程面积为5430平米。地下车位共计464个，其中人防车位98个，非人防车位366个（目前为业主免费使用）。所有车位规格相同，使用面积约12.5平方米。
二期车位销售按照住宅同点位提取佣金。
车位不计入销售业绩排名 但根据住宅业绩排名对应点位进行佣金计提。
1
2
销售激励
Part 03
推广策略
线上推广 线下推广期车位开盘信息，撒网式宣传。
通过项目微信公众号、朋友圈， 圈层内针对性释放二期车位开盘信息。
李会、张静
交款
置业顾问引领客户到财务交款
限时5分钟，由合约人员把控
时间把控
尚楠、牟红
计时
张静
签约
交款后，置业顾问引领客户到合约签约
合约确认交款后，对讲通报
尚楠、牟红
播报
由播报人员播报已选车位
——
李会【安排置业顾问1人】
现场动线示意
活动基础信息
活动时间
活动地点
开盘形式
排号原则
签到唱号时，对应号码客户未到场，给予10分钟延迟时间，10分钟内赶到现场，则可插队，超过10分钟则视为自动放弃优先选择车位的权利，将自动排至当天排号队尾。 每次放号3人。
目 录
02
03
04
05
车位现状
推广策略
车位转移
开盘策略
销售策略
06
07
开盘活动
认筹活动
Part 01
车位现状
营口金泰城项目二期地下车位共一层，位于小区负2层，车辆出入口各1个，限高2米，地下车位总面积为20891平米，其中人民防空（以下简称“人防车位”）工程面积为5430平米。地下车位共计464个，其中人防车位98个，非人防车位366个（目前为业主免费使用）。所有车位规格相同，使用面积约12.5平方米。
二期车位销售按照住宅同点位提取佣金。
车位不计入销售业绩排名 但根据住宅业绩排名对应点位进行佣金计提。
1
2
销售激励
Part 03
推广策略
线上推广 线下推广期车位开盘信息，撒网式宣传。
通过项目微信公众号、朋友圈， 圈层内针对性释放二期车位开盘信息。
李会、张静
交款
置业顾问引领客户到财务交款
限时5分钟，由合约人员把控
时间把控
尚楠、牟红
计时
张静
签约
交款后，置业顾问引领客户到合约签约
合约确认交款后，对讲通报
尚楠、牟红
播报
由播报人员播报已选车位
——
李会【安排置业顾问1人】
现场动线示意
房地产车位营销方案(PPT56页)
销售占比
12%（售罄） 43% 27% 11% 7%
1、根据一、二期车位开盘当天的去化率来看，如果三期当天开盘的去化率要达到
50%，那么需参照一、二期定价的规律；
2、从上表中的“销售占比”一栏中看出，销售价格越低销售速度越快，超过17万的
车位极少人能接受（其中还包括一定要购买大车位的大型私家车）。
Part 3 车位销售策略
一期客户特征
二期客户特征
三期客户特征
□整体经济实力强； □房价高，大多有车； □年龄层偏大； □多数看中项目的档次；
总结：整体需求强烈
□住宅业主整体经济实力相 对较弱；LOFT业主群体 多为投资客，极具购买实力 ，但购买车位的意识不强， 需进行引导； □房价略低，有车相对较少； □年龄层偏年轻化； □多数看中周边交通及配套； 总结：整体需求略逊
Part 3 车位销售策略
价格推导（客户角度）
案例： 李先生是万科金色家园二期业主，有私家车，经济实力较强，属于社会阶层的中流砥
柱。 李先生原本打算在二期车位开盘时出手购买一个车位，但因工作原因而错过了当天的
开盘（开盘时可享受2万元的优惠，开盘后则不能享受），李先生很懊悔也很无奈！于是 便想租一个车位供自己的爱车停泊。经过比较发现：金色家园一个车位出租价格是600元/ 月，最低500元/月，包括车位管理费，而金色家园旁的老社区，出租价格却只有300-400 元/月，包括车位管理费。李先生便决定在老社区租一个，并承租至今。
□有部分一房客户，由于 产品总价较低，客户经济 实力一般； □三期舒适度相比前期产 品略差，导致定价时相对 较低，客户经济实力一般； □年龄层相对年轻化； □多数看中周边交通及配 套，有车一族较少； 总结：整体需求略逊
精品资料万科房地产开发推广资料第五部分整体促销活动方案.精选PPT
响音乐会，邀请东方交响乐团或中央交响乐团出演。 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣 传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住 文化的思想缘起，海上春天的项目情况
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5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
• 思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会， 邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主 参加，既是 业主联谊，又是海上春天项目推介会
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5-1 促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （1）
• 活动内容： 在4月中旬，海上春天在上海歌剧院举行一场交
观众评选出优秀摄影作品。
售楼部是海上春天的形象窗口
管管理理资 资料料下下载载（（）），，提提供供海海量量管管理理•资资目料料的免免费费：下下载载展！！现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象
“换个角度看春天”——摄影展
管“理春资 天料里下的载生（活）不，一提样供”海，量与管目理标•资消时料费间免群费的：下心载理5月！渴求1是日一脉至相5通日。
• 目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式 公众新闻点
• 时间：5月1日开盘期
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5-1-2 促销活动之二： 树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化 魅力要素
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
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5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
• 思路：以万科的名义，举办一场主题交响音乐会， 邀请目标人群免费参加。同时，邀请万科的旧业主 参加，既是 业主联谊，又是海上春天项目推介会
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5-1 促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （1）
• 活动内容： 在4月中旬，海上春天在上海歌剧院举行一场交
观众评选出优秀摄影作品。
售楼部是海上春天的形象窗口
管管理理资 资料料下下载载（（）），，提提供供海海量量管管理理•资资目料料的免免费费：下下载载展！！现海上春天规模宏大，以风筝加强春天印象
“换个角度看春天”——摄影展
管“理春资 天料里下的载生（活）不，一提样供”海，量与管目理标•资消时料费间免群费的：下心载理5月！渴求1是日一脉至相5通日。
• 目标：在开售之初，倍迅提升楼盘知名度，形式 公众新闻点
• 时间：5月1日开盘期
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5-1-2 促销活动之二： 树林（枫丹白露林）、名画、雅士假日构成活动的文化 魅力要素
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
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利润测算价格
4990000 5050000 4790000 3950000 3950000 3950000 3800000
利润率
16.92% 17.50% 14.75% 3.08% 3.08% 3.11% 0.63%
营销难点
案场来访客户中对于库存167、118、81、146号别墅意向较好，目前难点： 118号、167号（诉讼客户）：还在调解退房问题，预计3月底前完成撤销相关手续； 81号：物业关系客户已支付10万定金，但资金问题无法按时签约，需沟通； 146号：退房流程K2审批不通过，还需法务调解； 上述四套房源暂时不能销售，意向客户累计中，相关解决方案： 118号协商解除协议内容，预计2月底完成协议签订，3月份完成撤销，需法务部门配合；（目前意向客户2组） 167号2月23日已办理预告登记撤销手续，预计3月中旬完成撤销，对外销售； （目前意向客户1组） 81号已支付定金客户，设定3月10日前完成签约日期，若客户不能按时签约则做折盘处理； （目前意向客户1组） 146号与法务沟通，若不能退房直接进入诉讼程序，需法务部门配合。（目前意向客户1组）
新环东路
新场文化艺术中心
东方冠郡
牌楼东路
项目车位现状
难点
大部分客户认为新场的马路够宽，车又不多，想停哪停哪，免费车位。且对面的东方冠郡社区和社区 文化中心也有大量的免费停车位可供业主停车； 小区刚交房目前的入住率非常低； 购买车位后车位物业管理费要50元/月，客户认为购买车位不值； 85、94及96户型业主年青客户为主，先买房结婚后购车的居多，有买车位的空余资金宁可买辆车； 85、94及96户型业主有车客户的私车价格普遍在12万元以下，预算较为紧张； 该项目为群诉项目，很多降价前客户要求在车位上给予优惠，的补偿方式解决前期投诉问题。
7 1236.44 30480000 24651.42 8.48%
176 31088.5 672203123 21622 0.85%
单价：21622元/ ㎡
净利率：0.83%
【库存房源利润测算】
房号
154 165 163 118 146 167 81
建筑面积
176.7 176.85 176.62 176.7 176.7 176.62 176.25
决定。
抗性
价格
金地艺华年
金地艺华年
资金问题
营销策略——针对样板房
1、案场调整销售说辞： 报价将装修与房价合并，通过一口价释放； 通过说辞包装样板房设计师，提升溢价； 2、全员营销，资源互补，案场协同作战，客户相互推荐： 将清林径模型、楼书、易拉宝摆放在海上传奇售楼处及海上传奇户外巡展点； 即在海上传奇的来访录入日期，早于在清林径的来访录入日期的，即确认推荐；（推荐客户成交奖励5000元，
PART1 车位现状 PART2 车库定价方案
项目周边车位情况
➢ 目前牌楼东路上的车流量不大，道路两旁都变成了免费的停车位，且对面的东方冠郡和社区文化中心， 有大量空置的免费停车位。
➢ 公寓共计1088户，目前已交付810户（仅楼王将于3月份交付），截至目前登记入住40户，入住率5% ➢ 地下车库对应的可售公寓停车位505个，车位比1:0.46； ➢ 目前入住率不高，根据客户排摸和物业处了解，预计到春节登记入住达到100户左右。
营销策略
➢ 以上预期营销费用共计6万元（制作活动易拉宝公示等物料），库存7套房源，表价 每套上浮67万，较公开折扣盈余16万元左右，作为非公开和营销费用抵扣，不影响利 润率。
房号 154 165 163 118 146 167 81
建筑面积 176.7 176.85 176.62 176.7 176.7 176.62 176.25
利润测算价格 4990000 5050000 4790000 3950000 3950000 3950000 3800000
表价 5660000 5720000 5460000 4620000 4620000 4620000 4470000
报告内容
1 Part 2 Part
项目别墅库存销售计划 项目车位销售计划
现场对接销售奖励5000元） 拟向全体海上传奇来访客户（8000组左右），预购海上传奇开始登记新房源认购的同时，对回访电话同步推荐
清林径示范单位，凭海上传奇销售折页参观清林径的新客户（以在清林径未录过明源的来访客户为准），可获 得100元交通卡（参观补贴），以100份为限，营销费用计1万元。 3、老带新回访： 老业主集中短信及电话回访，告知办理小产证相关手续，并释放项目即将清盘信息； 结合车位销售节点，老业主成功推荐可得100元交通卡；（库存样板房价格每套多销售2万元） 4、现场销售人员激励： 3套样板房在3月底认购并按时签约，每套奖励现金1万元； （共计营销费用3万元，表价已考虑，不影响利润 率）
报告内容
1 Part 2 Part
项目别墅库存销售计划 项目车位销售计划
项目资源梳理——库存货值
样板房 在售房源 退出房源
163号 165号 167号 146号 154号
118号
81号
【整盘联排测算】
联排 已签 库存 合计
套数 面积
金额
均价 净利率
168 29851.7 641723123 21497.04 0.41%
意向客户分析
客户 年龄 家庭结构 意向房号 购房需求
陆迎 36
小太阳 167# 改善居住
王一姐 51
后小太阳 118#、146#
定居上海
顾驰青 35
小太阳 118# 改善居住
顾炜 38 小太阳 81# 改善居住
夫妻来访，北京人，在上海
客户描述
来访两次，住在金桥，工作 张江，自己买过万科苏州的 房子，认可万科品牌，去年 来过一次是降价时期，心里 价位控制在350万左右。目前 已经把其中一套房子卖掉， 首付款到位，用母亲的名字 做接力贷，有望成交。
有 非 时 价 看 房 落 朋 目分 常 买 位 好 子 脚 友 前1公 认 入 停 为 的 推 等1司 可 价 留 了 地 荐 调8号，万 格 在 将 方 她 整、清科 这 来 ， 看 后36或林品 个 回 还 金 的7者万径牌 范 上 有 地 价左 1业， 围 海 其 艺 格4右6主朋 ， 可 他 华 出号，推友 已 以 上 年 来，心荐当 经 有 海 ， 再买里，来 马 一 在 在 没 适 年3过 上 个 网 买 就 。5一 要 房 上 成 买0-次调子也，，37改现到看这还0万善在张了次在左一在江很主对右下北，多要比所居京所感看金以住工以觉价地一环作想价格艺直境，换格合华，来前行在资访居尚一金2住可起问次在，，题，三想现。看林买在中，别正万认墅在科为和卖品交父房牌通母子，出住，目