商业街定位营销方案(ppt 61页)
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经营者--1、现在已经在做着生意，且生意做的还不错，想再开一家店，扩大自己的生意规模；
单纯的功能、而单县人民正缺乏这样一种以休闲体 验为主的主题商业。
初步定位为
市场定位—商业定位建议
时尚新生活 都市欢乐区
开发区商业主要依托于逐渐聚集的人 气，具有较强劲的发展势头，但是却缺乏 与其紧密结合的以休闲娱乐为主的服务型 综合配套项目，区域功能尚有缺憾，本案 可以担当起完善片区功能的责任
而项目须走差异化、特色化的道路，所以项目的主题形象也需标新立
永顺国际商业街 定位营销方案
PART 1 项目研究
1.项目经济指标 2.项目现状分析 3.项目SWOT分析 4.当前核心课题界定
项目经济指标
商铺位置分布：
多层、小高层商业： 25#、26#、33#、36#、40#、41#、42#、 43#沿街一层，在小区的中央以及北部， 共3819.88㎡ 内街商业： 1#—13#楼的一二层，在小区前两排，南 北与储藏室相连，共25024.41㎡，164间， 套均约153㎡
三．当前情况下的产品改造，减少产品硬伤造成的使用 缺陷。
PART 2 商业定位建议
1.项目市场定位 2.项目主题定位 3.项目业态定位 4.主力客群定位
市场定位—商业定位建议
就商业地产而言，商业市场的成功运作主要根基在于
[城市商业需求、区域条件、产品经济效益] 三方位立体整合。
因此本策划方案以实现项目
当前核心课题界定
综上，可以看出项目处于高风险低机遇时期，如何突破现有困难 实现局势扭转，需界定当前几个核心课题：
一．项目商业主题业态功能定位走差异化路线，区别于 现市场商业现状，实现特色经营，吸引商铺租铺者、投 资者、自营者、消费者。
二．项目招商与销售模式制定，充分锁定租铺者、买铺 自营者、买铺投资者、消费者，实现整体盈利。
之前购买湖西财富广场等资深投资人士，有丰富的商业投资经验，对地段、商街定位、面积、价格 较看重；3、之前没有投资经验，手里有闲钱，有一铺养三代的传统投资理念，向往有自己一套商铺
自营者--1、现在租赁别人的商铺做生意，饱尝业主涨租金苦恼，很希望有自己的一个商铺；2、
现在已经有自己的门面做生意，想再开个店，倾向于购买商铺，比较保守型创业人士，不喜欢冒险
项目现状分析
工程现状：
毛坯房，未安装下水 管道，上下楼梯未安 装，绿化暂未做，路 面已铺好，规划无停 车位和公共停车棚 （电动车、自行车）， 楼间距为13米，路 宽7.5米，没办法行 车与停车。 沿街面不通，被停车 位与绿化所遮挡
入住情况：
项目目前交房近300 户，现入住不足90 户
项目SWOT分析
单铺开间：4.3-8米，进深13-17米 层高：1层4.2米，2层3米 商铺面积在110平方米—245平方米（底 上两层） ，开间适中，进深太长
内街商业街位于小区最南部，属小区较靠主干道地段，但属于纯内街 多层及小高层商业在小区内部，仅可作为小区内部配套商业使用，且41#、 42#、43#多层商业由住宅修改而成，商业使用性较差，难以销售与招商，面 积2141.88㎡。
商业价值为核心、以创造差异化产品市场机能为指导
思想。
简而言之就是
市场定位—商业定位建议
单县缺什么？
特别是开发区缺什么？
单县人民需要什么？
市场定位—商业定位建议
单县整体特别是开发区商业分布零散，除湖西财富广场、府东环亚 商城外，其他商业均属于小区沿街配套商业，经营脏乱差，不上档次，
且不具备规模化和综合性。整体业态规划凌乱。目前有层次、有 特色、有个性的商业街在开发区尚属空白。
业态组合规划建议—商业定位建议
项目主题形象定位为法式风情体验式步行街，而业态定位 为休闲娱乐餐饮为主，两者要有机融合起来。 法式商业街区要突出表现时尚、现代、特色元素。
目标客户群分析
Leabharlann Baidu
目标客户群体分析
目标群分析 投资者 / 自营者 / 经营者 / 消费者
目标群特性：
投资者--1、对购买商铺有过经验，特别是周边社区商业街业主，尝到了社区商业街的甜头；2、
项目业态定位—商业定位建议
商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、 规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大 型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中 心、家居建材店、专业商城和专业市场等十一种商业业态
针对业态定位的思考分类，还需结合项目自身条件作出分析和研判，来确定本 案的业态定位。
随着经济的飞速发展，社会已进入了一个消费时代，以娱乐休闲为 主的服务性产业需求越来越大。据调研，2012年食品类、教育文化娱乐
服务类分别占单县人均消费支出的38.6%、12.3%，分别比上年增长了 13.6%、23.7%，由此可见，文化娱乐消费已成为居民重要消费之一，
需求正从生活型需求往享受型需求转变。而消费环境已真正成了定义现 代城市空间的重要元素。且消费成为人们一种休闲、消遣或体验时尚的 活动，为了适应和满足人们多元化的需求，现代的商业已不能满足这一
异。。。
项目主题定位—商业定位建议
项目主题形象定位要参考以下几点
住宅楼盘的整体风格； 项目的功能； 主题营造的可实现性等。
项目主题定位—商业定位建议
项 目 高级生活配套 功 健康、文化消费 能 休闲娱乐消费
时尚
形
休闲
象
独特
表
眼球
现
高档
点
风情
项目整体形象 法式风情欢乐街
◎以休闲娱乐消费为主导形象，树立本项目独特的经营方向，实现差 异化经营特色；同时以法式风情欢乐街示人，在吸引消费者的同时也突显 项目的形象主题。
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
综上，通过业态分析适合本项目业态为以下几种
便利店 生活服务业 社会服务业 家居（建材、婚纱摄影） 专卖店（儿童、服饰等）
主要业态 体量控制
业态组合规划建议—商业定位建议
业态组合： 特色餐饮、酒吧： 西点、咖啡、概念餐饮、 特色餐饮、中西快餐、休 闲酒吧、特色酒吧。 休闲娱乐： 足疗、SPA、美容美发、 健康会所、汗蒸等 儿童主题娱乐： 儿童游乐、孕婴用品、教 育培训等 品牌折扣店、家居 小区配套： 果蔬超市、社区医疗、生 活日用品、干洗店、粮油 熟食等
单纯的功能、而单县人民正缺乏这样一种以休闲体 验为主的主题商业。
初步定位为
市场定位—商业定位建议
时尚新生活 都市欢乐区
开发区商业主要依托于逐渐聚集的人 气，具有较强劲的发展势头，但是却缺乏 与其紧密结合的以休闲娱乐为主的服务型 综合配套项目，区域功能尚有缺憾，本案 可以担当起完善片区功能的责任
而项目须走差异化、特色化的道路，所以项目的主题形象也需标新立
永顺国际商业街 定位营销方案
PART 1 项目研究
1.项目经济指标 2.项目现状分析 3.项目SWOT分析 4.当前核心课题界定
项目经济指标
商铺位置分布：
多层、小高层商业： 25#、26#、33#、36#、40#、41#、42#、 43#沿街一层，在小区的中央以及北部， 共3819.88㎡ 内街商业： 1#—13#楼的一二层，在小区前两排，南 北与储藏室相连，共25024.41㎡，164间， 套均约153㎡
三．当前情况下的产品改造，减少产品硬伤造成的使用 缺陷。
PART 2 商业定位建议
1.项目市场定位 2.项目主题定位 3.项目业态定位 4.主力客群定位
市场定位—商业定位建议
就商业地产而言，商业市场的成功运作主要根基在于
[城市商业需求、区域条件、产品经济效益] 三方位立体整合。
因此本策划方案以实现项目
当前核心课题界定
综上，可以看出项目处于高风险低机遇时期，如何突破现有困难 实现局势扭转，需界定当前几个核心课题：
一．项目商业主题业态功能定位走差异化路线，区别于 现市场商业现状，实现特色经营，吸引商铺租铺者、投 资者、自营者、消费者。
二．项目招商与销售模式制定，充分锁定租铺者、买铺 自营者、买铺投资者、消费者，实现整体盈利。
之前购买湖西财富广场等资深投资人士，有丰富的商业投资经验，对地段、商街定位、面积、价格 较看重；3、之前没有投资经验，手里有闲钱，有一铺养三代的传统投资理念，向往有自己一套商铺
自营者--1、现在租赁别人的商铺做生意，饱尝业主涨租金苦恼，很希望有自己的一个商铺；2、
现在已经有自己的门面做生意，想再开个店，倾向于购买商铺，比较保守型创业人士，不喜欢冒险
项目现状分析
工程现状：
毛坯房，未安装下水 管道，上下楼梯未安 装，绿化暂未做，路 面已铺好，规划无停 车位和公共停车棚 （电动车、自行车）， 楼间距为13米，路 宽7.5米，没办法行 车与停车。 沿街面不通，被停车 位与绿化所遮挡
入住情况：
项目目前交房近300 户，现入住不足90 户
项目SWOT分析
单铺开间：4.3-8米，进深13-17米 层高：1层4.2米，2层3米 商铺面积在110平方米—245平方米（底 上两层） ，开间适中，进深太长
内街商业街位于小区最南部，属小区较靠主干道地段，但属于纯内街 多层及小高层商业在小区内部，仅可作为小区内部配套商业使用，且41#、 42#、43#多层商业由住宅修改而成，商业使用性较差，难以销售与招商，面 积2141.88㎡。
商业价值为核心、以创造差异化产品市场机能为指导
思想。
简而言之就是
市场定位—商业定位建议
单县缺什么？
特别是开发区缺什么？
单县人民需要什么？
市场定位—商业定位建议
单县整体特别是开发区商业分布零散，除湖西财富广场、府东环亚 商城外，其他商业均属于小区沿街配套商业，经营脏乱差，不上档次，
且不具备规模化和综合性。整体业态规划凌乱。目前有层次、有 特色、有个性的商业街在开发区尚属空白。
业态组合规划建议—商业定位建议
项目主题形象定位为法式风情体验式步行街，而业态定位 为休闲娱乐餐饮为主，两者要有机融合起来。 法式商业街区要突出表现时尚、现代、特色元素。
目标客户群分析
Leabharlann Baidu
目标客户群体分析
目标群分析 投资者 / 自营者 / 经营者 / 消费者
目标群特性：
投资者--1、对购买商铺有过经验，特别是周边社区商业街业主，尝到了社区商业街的甜头；2、
项目业态定位—商业定位建议
商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、 规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大 型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中 心、家居建材店、专业商城和专业市场等十一种商业业态
针对业态定位的思考分类，还需结合项目自身条件作出分析和研判，来确定本 案的业态定位。
随着经济的飞速发展，社会已进入了一个消费时代，以娱乐休闲为 主的服务性产业需求越来越大。据调研，2012年食品类、教育文化娱乐
服务类分别占单县人均消费支出的38.6%、12.3%，分别比上年增长了 13.6%、23.7%，由此可见，文化娱乐消费已成为居民重要消费之一，
需求正从生活型需求往享受型需求转变。而消费环境已真正成了定义现 代城市空间的重要元素。且消费成为人们一种休闲、消遣或体验时尚的 活动，为了适应和满足人们多元化的需求，现代的商业已不能满足这一
异。。。
项目主题定位—商业定位建议
项目主题形象定位要参考以下几点
住宅楼盘的整体风格； 项目的功能； 主题营造的可实现性等。
项目主题定位—商业定位建议
项 目 高级生活配套 功 健康、文化消费 能 休闲娱乐消费
时尚
形
休闲
象
独特
表
眼球
现
高档
点
风情
项目整体形象 法式风情欢乐街
◎以休闲娱乐消费为主导形象，树立本项目独特的经营方向，实现差 异化经营特色；同时以法式风情欢乐街示人，在吸引消费者的同时也突显 项目的形象主题。
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
项目业态定位—商业定位建议
综上，通过业态分析适合本项目业态为以下几种
便利店 生活服务业 社会服务业 家居（建材、婚纱摄影） 专卖店（儿童、服饰等）
主要业态 体量控制
业态组合规划建议—商业定位建议
业态组合： 特色餐饮、酒吧： 西点、咖啡、概念餐饮、 特色餐饮、中西快餐、休 闲酒吧、特色酒吧。 休闲娱乐： 足疗、SPA、美容美发、 健康会所、汗蒸等 儿童主题娱乐： 儿童游乐、孕婴用品、教 育培训等 品牌折扣店、家居 小区配套： 果蔬超市、社区医疗、生 活日用品、干洗店、粮油 熟食等