上海万科第五园产品案例分析_52PPT

•中式风格表现
•色彩 渲染素的意味
•第五园在色彩上“舍艳求素”，追求朴素而简洁的外观效果。 •黑——铝合金压顶、铝合金门窗、金属坡屋面 •灰——主墙面 •白——勒脚、退在后面的墙体 •局部木色的运用有助于打破由黑灰白素色带来的沉闷感。
•素 －黑灰 白
•样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素 •灰——地面 •白——墙壁 •棕——各类木制家具摆设
•保持10个台阶的落差，与地下室的落差 •地下车库独立入户，较好的保证独立私密性 在1.5米左右
•三、高墙围合 •强烈的中式体验，也与其余楼盘产生较强发差
•四、本应有的亮点——内庭院
•徽派建筑中最强烈的一个特征及室内有一内天井，通过内天井可以 增加室内采光，形成空气对流。 •万科第五园所有的原始户型内均还有内天井，但后期的营销过程中 必须改造，以形成室内独立空间以提高空间使用率。
•中式风格表现
• 绿化基本采用竹子代替大乔
•中式风格表现
• 景观小品均采用较为硬朗的石材铁器
•加宽的台阶
• 拉宽台阶，降低生活节奏
➢万科第五园与传统施工相比，将 过道台阶可以拉宽了一倍，且降低 了台阶的高度，
➢此举倒是人在行走时必须走两步 下一个台阶，意在放缓人群的行走 速度，享受居住慢生活。
•天井、屋顶、雕花、廊柱
•一、富含底蕴的历史会所
•二、完全人车分流
•地下车行动线
•车行动线
• 人车分流，车库独立入户设置
•车库位置，可停留2部车位
•车库入口
•社区入口
•车库入口即位于主入口处，相对而言 低于地面2米左右，完全的人车分流设 置，地面不预留车位，仅预留少量非机 动车位。 •车库可直接进入地下室，整体车行动 线与万科晶源类似。
•整体规划
• 较好的保证居住的私密性
•出入口
•入口设置 •项目仅设2个入口，全部为人车公 用入口。入口选择较为僻静的两侧， 保证小区整体私密性。 •动线设置 •小区完全人车分流设计，车流通过 主入口直接进入地下车库独立入户， 地面完全人行路口。
•住宅略微提高地面1米左右，地下 车库下挖2米，使的保持3米的落差
•墙 －外实内虚 • －外俭内繁
•外实：外部树立围墙，保证住宅的私密性，但为便于采光，局部镂空设计 •外简：立面采用青砖或仿青砖，线条简洁
•——中式住宅的特点：领域性、私密性
•墙 －外实内虚 • －外俭内繁
•内虚：通透大玻璃 •内繁：内部不同涂料材质使用
•中式住宅的特点：亲和力、舒适感
•气候 体现冷的追求
•改造后户型（190㎡）
• 极大提升了使用面积，改造较为成功
•北卧套房
•卫生间
•餐厅
•挑空
•次 卧
•衣帽 间
•地下室
•首层
•二层
•顶层
•首层将原先绿地位置设置为餐厅，解放客厅位置，在三楼设置夹板使餐厅拥有2层挑高。 •客厅挑高位置设计夹板，使得南向多一卧室位置，但由于开间过小，仅可作为书房使用。 •二楼北向通过改造预留较大空间，设置成儿童房位置。 •三楼将挑空位置设置成衣帽间，北向设置成超大浴室SPA，将三楼形成独立套房。
•首层
•形成下沉式庭 院
•拿掉后地下室虽 然浪费一点室内空 间，但可使地下室 保持自然采光通风 ，使用功能大大提 升
•改造空间展示（二层）
• 较小开间导致空间使用不当
•改造区四
•二层
•西向房
•东向房
间
间
➢通过增加隔板后，南向变多出2个使用空间，但目前存在的尴尬是西向房间进深过小，而
东向房间开间又不够大，作为卧室来使用均存在一定程度的尴尬。
•将客厅一侧的挑空增设夹板，使得 二楼多一使用空间。由于客厅错层设 •改造后 计，故空间感不显得压抑。
•隔 板
•错层
•改造前
•改造后
•改造空间展示（首层）
• 一厅变两厅，生活空间更为丰富
•改造空间展示（首层）
• 地下室成下沉式庭院，极大的提升户型的使用性
•夹板设置，改造后将其完全拿掉
•改造区三
•地下室
•将顶层设置成套房，将挑空位置设置为衣帽间，北向空间全设置为浴室SPA,而南向空间完全形成为大 面宽的主卧，品质感得到极大的提升
•改造空间展示（顶层）
• 顶层形成超级套房，品质感提升
•改造区七
•设计成盥洗室
•顶层
•设计成超大SPA浴缸
•产品报广宣传
•第一波宣传
•不谈产品，不阐述卖点，画面只诠释中式风格一个要素
•其他 中式风格的体现
ห้องสมุดไป่ตู้中式风格表现
• 独特的精神堡垒
•入口处摆放25只石狮来迎接主人回家，强烈的中国 印记使的一进入社区变感受一股中式气息
•中式风格表现
• 大量使用砖瓦，青瓷等中式风格强烈的建筑材料
•人行地面大面瓷砖 •过道部分采用青砖或仿青砖设计
•建筑外立面整体为青色，且棱角分明，整体铺设面砖 •车行地面采用块状石块，模仿古代马路
•第二波宣传
•时间间隔：2周
•报广内容没有改变，唯一更改的为 主标与副标 •目的即为样板房蓄水 •通过中国现代建筑的可能来吸引客 户 •画面依然没有涉及产品
•第三波宣传
•时间间隔：4周
•目的：开盘期宣传 •画面开始强调万科第五园的产品，为前期的铺垫揭开谜底
•第四波宣传
•强效期宣传 •万科通过自身品牌的捆绑促销的 方式，尽可能的减少促销带来的产 品档次降低
•建筑排布
• 排布相对紧凑，节约容积率
•联排基本以四连排为主，且 排布方式也较为传统，较好的 节约容积率
•幼儿园
•小区整体排布兵营 式排布，内部基本无 公共景观
•户型整体短开
间，大进深设置
，亦最大程度节
•栋距基本在15米左右，中间
约容积率
主要为人行道路，相对较为紧
凑
•建筑排布走紧凑路线，但0.6的容积率却不能营造较好的公共景观不失为一种遗憾
•出入口
•地下车库出入口
•由于位于金海路主干道上，小区内部规划极大的注重私密性和安静性的设置。
•边套设计
• 多余一块绿地面积，不计入使用面积，但实际增 加使用面宽
•中间套
•边 套
•一块封闭的绿地空间，后期通过改造 归为室内使用面积
•深圳第五园：原创中式别墅 •深圳棠樾：东方意境美墅
•万科中式别墅发展过程
•上海第五园：中式现代完美演 绎
•徽派建筑的鼎盛时期在明代中叶，是中国古代建筑中最具代表性的建筑 •最能体现中国古徽州建筑艺术特色的戏台、享堂、祠堂以及主体院落空间
•万科上海第五园延用了徽派建筑的精神，用现代手法进行演绎
•产品亮点
•一、富含底蕴的历史会所
•该做法与朱家角的东方庭院非常类似
•万科第五园内含一排他性建筑标志，明朝大将军徐寿良的古宅，万科通过将每块石材标记，从深圳 移至上海，并通过以旧翻旧的形式在第五园内恢复原貌。 •该住宅未来将作为第五园的会所使用，面积为4000平米。 •另外两个历史建筑分别位于深圳万科第五园以及深圳棠樾，此做法亦是万科中式别墅的延续。
•产品劣势
•产品劣势
• 绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉
•入口处基本无绿化， 视觉效果生硬
•由于中式风格建筑线条较为明显，整体视觉感觉较为刚硬，故需要足够的 •绿化和水系来软化整体感觉，但万科第五园的绿化效果较为薄弱
•鲜有的水系也以死水为主，毫无生机
•如此绿化效果，只能用粗糙的形容 •区域内未见大型乔木，绿化以草皮和灌木为主，视觉层次感不强
上海万科第五园产品案 例分析_52PPT
2020年5月24日星期日
•产品规划
•贰 整体规划
产品组合 建筑排布 动线设置 边套资源利用
•产品组合
•
•产品组合
•经济指标
•产品组合
•占地面积:100000平方 米
•建筑面积:60000平方米
•总户数:300
•万科选择纯别联排墅物业形态，主体结构为四连排，六联 排为主
•产品劣势
• 绿化效果薄弱，未能软化整体视觉感觉
•产品户型
•改造前户型（190㎡）
•原始户型较为局促，但预留很大改造空间
•地下室
•绿地
•5米
•首层
•挑空
•挑空 •挑 空
•二层
•露 台
•挑空
•顶层
•原始户型面积为190平米，整体户型面积较少，功能分布存在一定抗性。 ➢首层整体五米开间容纳餐厅与客厅两个功能区，明显局促。 ➢整体户型设计仅2个空间可设置为卧室，相对于别墅产品而言，数量过于少。 •原始户型预留了大量可改造空间，大量的挑空和天井在后期的改造过程中便于提升产品附加值。
•北向通过挑空增加北卧进深，使 得多出一卧室空间，但依然存在开 间过小的问题。
•另一层铺设夹层增加露台面积， 提高产品附加值。
•改造空间展示（二层）
• 较小开间导致空间使用不当
•改造空间展示（顶层）
• 顶层形成超级套房，品质感提升
•改造区六
•原先过道部分均为实体墙区隔
•顶层
•将过道设置为衣帽间
•顶层改造理念：
•素 －黑灰 白
•外部 提炼墙的形象
•墙 －双层墙
•内层墙－正常开窗
•外层墙－根据采光通风和外部景 •
观的需要而开洞
合
－藏露结
•两层墙均获得了自由 •形成一张漏洞百出的“二皮脸”。
•含蓄、内敛
•墙 －建筑气质的表达
•藏露结合 ： 含蓄、内敛 •外实内虚 ： 领域感、私密性 •外俭内繁 ： 亲和力、舒适感
➢目前样板房的设置是将东向房间作为卧室，而西向则作为茶室或者会议室来使用。
➢作为南向空间不能使用为卧室不失为一种失误，个人认为将中间隔墙打通二合一作为单独 卧室较为适宜。
•二层南向空间改造为此次户型改造的败笔，较为局促的开间预示空间得不到较好的利用。
•露台设 置 •北卧设置 •改造区五 •挑空
•二层
•中式建筑强调阴凉舒适的生活感觉，居住其内，到处可 以感受到肆意的穿堂风
•阴凉的产生——高墙、窄巷、孔洞、高低错落
•高墙屏蔽掉多余的阳光
•孔洞的设计吸纳部分阳光的同 时，也使区域内产生一定的穿 堂风
•高墙、孔 洞
•高低错 落
•空间高敞、高低错落、上下变化 •形成了前后通达的空间层 •促进室内空气的流动与调节 •形成穿堂风
•主力户型为180-190平米联排，辅以20套355平米联排
•0.6的容积率相对联排别墅而言较为宽松
•经济指标的利用
•排布：兵营式排布、无公共景观组团 •联排方式：四连排、六联排为主 •户型：短开间、大进深 •动线：人车分流，地下车库设置
•产品整体容积率尚可，但整体规划较为紧凑 ，亦不知容积率如何分配
•更改后实际的使用面积达400平米，在牺牲一采光性的同时，极大提升了产品附加值
•改造区一 •改造区二
•首层
•对外直接采 光
•三层
•二层
•一层
•改造前
•二 层
•一层
•在二三楼之间增设一个隔板，使得 在客厅北向位置多出一空间作为餐厅 使用，且空间感较好。
•牺牲了一楼的采光效果，但由于户 型整体进深不大，故影响不大。