中国产业地产的特点与发展趋势

汽车城类型：
2·产业地产发展特点及趋势
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主要特点
政策主导性强、专业性强
工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求； 工业地产项目规模大，前期投入 大；资金占用周期长，投资回收 期限大于住宅房地产与商业地产；
盈利方式
产业地产盈利方式 土地增值
• 土地基础设施配套
物业租售
• 通过部分或者全部
物业经营
• 产业物业及其配套
资产融资
• 资产融资是实现产
建设与完善及营销
推广开展会带来土 地自身的升值
出资/ 出售产业物业
实现产业地产的收 益
建成后，通过针对
性招商以及提供运 营管理服务带来收 益
业地产价值另一途
径，可分为债务性 融资和权益性融资
功能
发展趋势：项目建设角度
理念——生态、环保、智慧、低碳、可持续发展
理念
发展 趋势
产品
服务
生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多
的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。
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功能
发展趋势：项目建设角度
产品——更高的附加值
中国产业地产发展特点 与发展趋势
材料： 张军 QQ:410714387
目录
1·什么是产业地产 2·产业地产发展特点及趋势 3·如何打造成功的产业园区 4·案例分享
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1·什么是产业地产
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引 言
下一个蓝海？
产业 地产
住宅 写字楼 商业 ……
国家宏观调 控从严从紧， 未来几年活 跃程度将持 续降温；
生产性行业
生产性服务 生活性服务
装备制造业 通信电子业 生物医药业 其他制造业 科技研发 仓储物流 总部办公 文化体育 其它服务
发展趋势：项目建设角度
功能
立足于城镇中心的 小而精的“连锁模式”
服务
立足于城郊结合部的 大而全的“产业新城”
理念
产品
主要商业业态
主要商业业态—大而全的产业新城模式
时间 类别
2、规避风险：开发前需要考虑的问题
项目建设地点？
项目建设内容及定位？ 项目潜在的客户在哪里？ 客户的需求特点是什么？ 产品开发组合、形式及合理配比？ 如何对各物业类型进行合理布局、设计？ 选择合适的开发时序及规模？ 如何统筹资金财务调度？ & & &
项目开发风险的系统思考
1980s
1990s
2000s
未来
工业园
（如蛇口工业区）
科技园
(如深圳高新园）
商务花园
（如北京丰台 ABP ）
产业综合体
（融合研发设计， 商务办公，高端 制造制造，综合 配套等复合功能）
存量
劢因
• 先进制造业 • 仓储物流 开发商 参不度
• 标准的产业楼 • 研发
• 总部经济 • 后台服务 • 业务整合 • 研发
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配套服务附加价值
• 建立对客户的完善营销服 务体系和标准 • 采用先进的物业、商业服 务标准及水平 • 与配套产品建设保持同步 的服务措施
服务体系附加价值
• 为客户提供政策支持体系 • 实现的内部服务交流平台 • 完备的企业服务体系
功能
发展趋势：项目建设角度
服务——社区化、综合化的服务体系
理念
产业集群
政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商
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主要商业业态—大而全的产业新城模式
城市化进程
新的城市 新城市中心 服务业集群 高度凝聚 商务区 产业区 如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那 么可以讲产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程。 产业链集群 高度凝聚 新城市中心
“单一功能”向“综合功能”转变——
功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、 产业服务于一体的产业综合配套区开发。
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1、明确思路：细致严谨的前期调研
宏观环境分析 项目市场分析
宏观经济环境分析
政府规划定位分析
产业研究
市场研究
项目定位
客户需求分析 企业需求调研 可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案
在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中 政府实际扮演着开发商的角色。
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开发模式 开发模式
园区综合模式
地产商模式
企业自用
基金模式
政府模式
……
……
……
……
……
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产业地产类型
总部办公类型：北京丰台总部基地园区
创业园区类型：3W咖啡、车库咖啡
工业新城类型：幸福基业、联动U谷园区 物流园区类型：海尔物流园
面向该地区的某个产业群，以 工业、物流项目为主
主导产业结合地方特点确定
面向地区的某个产业群，以商贸 、中小私营为主
主导产业明确
就业岗位
携眷系数 配套建设 投资额度 建设周期
5000-10000人
1.3---1.6 住宅区、公寓、酒店、购物、 休闲、娱乐等 3个亿以上 2年
500—2000人
1.1 无（社会配套） 2000万左右（单个） 1年
其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、 配套地块建设增值等
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发展趋势：社会宏观角度
产业导向原则： 产业高端化、 产业集群化、 企业集聚化、 企业规模化
▼政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价格从乱 到治的过程 工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。 这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。 ▼国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 2005 年年末新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名 第二的工业地产开发商AMB 成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目……等等，已经 有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为 两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购 一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等 待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。 ▼由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多 城市将得到发展机遇。 ▼工业地产逐步向产业地产升级过度。 ▼产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的 主流。
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2、规避风险：开发前需要考虑的问题
风险名称 风险识别 投资决策风险 项目前期风险 土地风险 主要应对策略 风险预防、风险规避、风险减轻 风险预防、风险规避、风险接受
方案设计风险
过程管理风险 技术风险 项目建设期风险 安全风险 质量风险 成本风险 项目租售风险 项目运营期风险 项目物业管理风险
风险预防、风险规避、风险减轻
政府机构——全面的有机协作
经济效益：70—120亿/平方公里/年的营业额，8—10亿的税收。 社会效益：全国总人口与就业人口比值约为1.78-1.71之间。 产业园区以 产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构较年轻，确定这一系数为 1.5。 就业人口预测 产业分类 就业密度 （人/km2） 4000 25000 10000 10000 7000 6000 12000 10000 10000
市场开发较 为成熟，同 时，尤其一 线城市用地 供应有限;
受宏观调控 影响较小， 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；
……
• 多元收入 • 政策支持 • 稳健增值 • ……
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定义
产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是：
以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。
时间
2005s
2010s
未来
类别
3W咖啡
3W北京分店
3W全国连锁
功能
第三方创业平台
各店互相支撑
创业平台、VC平台 等于一体的综合园区
物流园
商贸园
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主要商业业态核心指标的对比
商业模式 项目位置 项目面积 及容积率 项目内容 主导产业 产业新城模式 城郊结合部 占地1000亩或以上，容积率 0.6---3.0之间 连锁模式 城市副中心为主，城郊为辅 占地面积10-100亩间，容积率 1.5---3.0之间
是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途
通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
• 工业园
工业 • 科技园 • 商务花园 • ……
如经济开发区等； 如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； ……
产业地产
• 仓储物流 物流
• 商贸物流
• ……
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投资成本适宜
1、明确思路：客户为本的产品组合
物 业 类 型 独 SOHO 企 业 栋 办 孵 总 公 化 部 器 研 发 办 公 生 产 制 造 配 套 酒 店 配 套 宿 舍 配 套 商 业
示例
研发办公 独栋总部基地
政府政策及规划
物业发展规律
市场竞争环境
本体地块解析
孵化器/SOHO
配套宿舍
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城市发 达产业 中心
商务活动聚集
生产力提升
产业聚集区 产业聚集 知识聚集 人的聚集 财富聚集 消费势能升高 产业迁离
城市服 务集群 中心
生活区
城市商 业 生活区
产业区
产业区 城市 核心 初期 依赖度高
依赖度降低 人口迁移
城市 核心
向产业区扩展 中期
旧城市 核心 后期
城市功能 迁移
园区 发展
主要商业业态—小而精的连锁模式
物业需求 经济效应
工业、产业 物业
酒店、工业 商业、文教
住宅、商业 办公物业
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
静态分析——内部逻辑性 产业布局——寻找未来定位 开发定位
1、明确思路：内部外部环境初步到位
1
交通便捷
交通
2
基础环境
基础设施及 配套设施完善
人才
3
费用 政府
便与高端人才聚集
4
政府大力欢迎
投资大、投资回收期长
区域性强
由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产 需求一致性较强；致使工业地产 在同区域的功能差别很小。
项目增值性
发展第三产业，实现二三产业 联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化 业、科技和体育等行业的发展； 优化产业配置，打造产业群； 都将促使项目价值提升
风险预防、风险减轻、风险规避 风险预防、风险规避 风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防 风险减轻、风险规避、风险接受、风险预防 风险减轻、风险规避 风险预防、风险规避、风险减轻、风险接受 风险减轻、风险规避、风险预防
普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； ……
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主体构成
产业地产指导者， 提供政策，税收支 持，参与或部分参 与土地一级开发 终端用户，企业运营 参与者，通过有偿方 式使用开发者管理服 务
政府
企业
开发商
前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营
理念
发展 趋势
产品
服务
附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产
发展和体现吸引力的重要因素。
产品增值的三个维度 产品硬件附加价值
• 提高产品技术含量，增 加产品品质； • 高复合度项目开发，包 括功能复合及产品复合； • 完善配套，建设可循环 体系； • 突出社会影响，强化区 域及高品质的环境景观 建设；
投资分析
项目功能 /形象定位
ຫໍສະໝຸດ Baidu
目标客户定位
用地平衡
总体规划斱案建议
开发战略
财务可行性分析 23
1、明确思路：细致严谨的前期调研
自然形成 产业布局 产业链 研究 政府中长期 规划导向
产业定位
土地需求 资金投入量 经济效应 基础建设 道路要求
开发商 开发背景/ 目标 土地需求 人口研究 营运模式/ 实力 （工业/ 物流/ 产业 / 住宅/ 商业/ 公建） （年龄/ 收入/ 家庭结构） 经验/ 团队
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
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1、明确思路：宏观大气的开发思路
“盖物业”向“造平台”转变——
传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。
“做产品”向“创服务”转变——
产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全 新的服务体系。
发展 趋势
产品
服务
核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。
社区化服务体系两种模式
模式 企业俱乐部 企业外交官 网络社区 服务体系 秘书室 政策体系 模式 员工生活配套 税收优惠 无费区 融资 交流平台 一站通关
智能化体系 个性化服务
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发展趋势：项目建设角度