【上海】百联西郊购物中心案例分析

• 各式餐饮，休闲服饰，钟表眼镜，世纪联华，婚纱摄影 3F
• 休闲服饰，运动服饰，家居家纺，新华书店，迪信通，永乐家电，玩具反斗城 4F • 一兆韦德，玛花纤体，汤姆熊，影院，卡通尼乐园，好乐迪 5F • 高尔夫，溜冰馆，桌球房
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百联西郊购物中心周边公交线路有54路，88路， 91路，739路等，地铁2号线北新泾站至本案需步 行20余分钟，公共交通便利度一般。
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PART
3 项目定位
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商业楼层： B1-F5 建筑设计公司：美国捷得建筑设计事务所 上海现代建筑设计集团 物业管理公司：上海百联集团股份有限公司 开发商：百联集团
项目定位
商圈性质：直辖市社区商圈 商业类别：社区型购物中心 品牌定位：中高档，品牌以二线品牌为主 涵盖业态：百货零售、餐饮、娱乐休闲、服务
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2.2 区位分析
交通概况
百联西郊购物中心位于长宁区北新泾 地区，中环线与外环线之间。属于近 郊区商业中心。 本案停车位较多，配有地上地下共有 停车位600余个，并在不断增加中，以 近郊的车流量而言自驾车比较便捷。
6
7 8 9 10 11 12 13
正餐
休闲餐饮 正餐 休闲餐饮 银行 西式糕点 钟表眼镜 钟表眼镜
蕉叶咖喱屋
一茶一座 港丽餐厅 必胜客 上海银行 宜芝多 亨得利钟表 茂昌眼镜
国内二线
国内一线 国内二线 国际一线 国内一线 国内二线 国内一线 国内一线
168
210 300 300 35 60 36 60
国美电器
世纪联华 友谊百货 世纪联华 友谊百货 港丽餐厅 大庄棋牌室 特力屋
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4.1 项目规划
各楼层经营内容
B2/B1F • 地下停车场，家居，娱乐，配套服务，美容美体 1F • 化妆品 ，钟表眼镜，各式餐饮，休闲服饰，友谊百货，迪卡侬，屈臣氏 2F
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3.1 项目定位
总体定位：社区型购物中心
形象定位：时尚、流行、品位、情趣
客群定位：成功人士、白领阶层、公务员、学生 档次定位：中高档
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PART
4 商业布局
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4.2 各楼层业态分布——1F楼层平面图
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4.2 各楼层业态分布——1F品牌示意
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4.2 各楼层业态分布——1F品牌列表
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4.2 各楼层业态分布——B1B2业态比例
B1B2业态比例（按商铺数量）
18% 64% 零售 18% 娱乐休闲 配套服务
细分业种 家居 化妆品 娱乐 美容美体 生活配套
数量（家） 1 1 2 2 4
面积（㎡） 2500 15 525 384 62
拍卖 合计
1 11
70 3556
B1B2业态比例（按商铺面积）
序号 1 2 3 4 5 业种 中西快餐 中西快餐 休闲餐饮 休闲餐饮 中西快餐 品牌 1层 肯德基 永和大王 棒约翰 避风塘 味千拉面 国际一线 国内一线 国际一线 国内一线 国内一线 240 96 180 108 120 19 20 21 22 23 配套服务 中西快餐 西式糕点 西式糕点 西式糕点 档次 面积 序号 业种 品牌 1层 英孚教育 麦当劳 Bread talk 可颂坊 食佳物语 国内一线 国际一线 国际一线 国内一线 国内一线 300 240 40 40 30 档次 面积
中国广州雅居乐花园
虹桥综合交通枢纽
日本难波公园
上海长途客运中心
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PARTቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2 项目区位分析
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2.1 项目区位概述
区域背景概述
14% 15% 零售 娱乐休闲 71% 配套服务
从产品类型上看，配套服务业占到相当大的比 例，达到64%，零售18%，娱乐休闲18%。 从面积配比上来看零售占到71%，主要来自 B2层的特力屋家居家纺，而配套服务数量虽 多，但面积只占14%。 品牌档次大多不高，配套服务以非品牌为主。
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4.2 各楼层业态分布——B1B2楼层平面图
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4.2 各楼层业态分布——B1B2品牌示意
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主要信息来源
项目官方网站，网络媒体，实地调研 http://www.blxjmall.com/ http://www.blyycn.com/
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1.1 项目概况
建筑设计公司简介
美国捷得国际建筑师事务所 美国捷得国际建筑师事务所致力于城 市翻新、城市再创造以及建造具有长期社 会经济影响的地方。捷得从事的并非是单 纯的建筑设计，它的作品深刻地体现了各 地区独特的文化特色，在捕捉当地传统精 髓的同时，赋予其现代的笔触。 上海现代建筑设计有限公司 上海现代建筑设计有限公司是一家以 建筑设计为主的现代科技型企业，集团旗 下拥有华东建筑设计研究院和上海建筑设 计研究院等20余家专业公司和机构。在 2008年中国工程设计企业60强排名中跻身 于前五名。
上海百联西郊购物中心案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析
录
03 07
3. 项目定位
4. 项目商业布局 5. 项目动线分析 6. 项目建筑分析 7. 项目运营推广
10
12 40 44 49
8. 项目小结
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SWATCH 星巴克 Lacoste 春秋国旅
国际二线
国际一线 国际一线 国际二线 国内一线
108
36 90 77 15
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4.2 各楼层业态分布——2F业态比例
2F业态比例（按商铺数量）
29% 3%
细分业种 钟表眼镜 餐饮 珠宝 服装 鞋类 超市 婚纱摄影 百货 合计
24
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 合计
休闲餐饮
休闲餐饮 休闲餐饮 体育用品 服装 化妆品 化妆品超市 休闲餐饮 服装 西式糕点 西式糕点 百货
意大利手工冰激凌
满记甜品 哈根达斯 迪卡侬运动超市 ONLY 丝芙兰 屈臣氏 DQ OVS bread papa 摩提工坊 友谊百货
2
PART
1 项目基础信息
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1.1 项目概况
项目信息
项目名称：上海百联西郊购物中心
项目位置：长宁区仙霞西路88号
营业时间： 2004年12月 项目占地面积： 3.4万㎡ 项目建筑面积： 11万㎡
停车位： 600个
数量（家） 2 10 1 17 1 1 1 1 34
零售 餐饮
娱乐休闲
68%
2F业态比例（按商铺面积）
0% 20%
面积（㎡） 91 1687 35 1975 42 2000 28 2500 8358
零售 餐饮 娱乐休闲 80%
从业种数量上看，以服装专卖店和餐饮店居多， 服装店17家占到2层店铺总量的1半，其余业种 数量较少。 从面积配比上来看零售占到80%，其中主力店 友谊百货和世纪联华占了相当的比例。 从档次上看以国际二线和国内知名品牌为主。
9% 31% 零售 餐饮 配套服务 60%
细分业种 钟表眼镜 餐饮 银行 服装
数量（家） 3 21 1 4
面积（㎡） 132 2479 35 377
配套服务
超市 化妆品 百货 合计
2
2 1 1 35
315
2000 160 2500 7998
1F业态比例（按商铺面积）
4%
31%
零售 餐饮 配套服务 65%
5
6 7 8 合计
美容美体
配套服务 配套服务 配套服务
蔓舍陀
柯达 线工坊 陶师傅修鞋配钥匙
国内二线
国际一线 非品牌 非品牌
84
15 24 8 971
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4.2 各楼层业态分布——1F业态比例
1F业态比例（按商铺数量）
国内二线
国内二线 国际一线 国内一线 国际二线 国际二线 国内一线 国际一线 国际二线 国内二线 国内二线 国内二线
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30
48 80 1600 96 160 400 64 96 15 20 2500 7998
22
14
15 16 17 18
服装
钟表眼镜 休闲餐饮 服装 配套服务
埃斯普利特
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4.2 各楼层业态分布——2F楼层平面图
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4.2 各楼层业态分布——2F品牌示意
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1.1 项目概况
开发商简介
百联集团于2003年4月24日成立，为国有独资公司，注册资金为10亿元，资产总额达300亿元。 经营范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开发等。 百联集团是由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产 业集团，直接和间接控股百联股份、物贸股份、友谊股份、第一医药、联华超市等5家上市公司 ，经营网点以上海为中心，辐射全国25个省、自治区和直辖市，共7000家，从业人员25万。 根据09年中国企业联合会排名情况显示：百联集团位列2009中国企业500强的第26位和中国商 业零售业第一位。
从产品类型上看，以餐饮和零售居多，其中餐饮 比例达到60%，可见百联西郊的一层餐饮业十分 发达。
从面积配比上来看零售占到65%，其中主力店友 谊百货和迪卡侬占了相当的比例。
从档次上看涵盖了国际和国内的知名品牌。
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近郊 人流 竞争
距离百联西郊购物中心较近的商业中心有中山公园和徐家汇，作为市级商圈其辐射半径较 大，从而对本案产生消费者分流。本案距离中山公园商圈仅有4公里。 本案位于上海近郊，考虑到人流量层级低于市区，且周边拥有市级商圈，定位于社区型的 购物中心，缩小辐射半径，主力服务于周边居民社区，定位合理明确。
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4.2 各楼层业态分布——B1B2品牌列表
序号 1
业种 家居
品牌 B2层 特力屋
档次 国内一线
面积 2500
2
3 合计
化妆品
其他
佰草集
上海宏柏拍卖有限公司
国际二线
国内一线
15
70 2585
B1层
1 2 3 4 娱乐 美容美体 娱乐 配套服务 社区文化娱乐中心 邱竞美容 大莊棋牌室 阳光干洗 非品牌 国内二线 非品牌 非品牌 225 300 300 15
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4.1 项目规划
整体业种布局
楼层 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 游乐园 家电 百货 百货 娱乐 家居 高尔夫 影院 超市 超市 超市 服装 业态 溜冰馆 一兆韦 德 KTV 服装 服装 餐饮 配套服务 拍卖 桌球房 餐饮 书 数 店 码 餐饮 餐 饮 主力店/次主力店 娱乐高尔夫 世纪仙霞影城 卡通尼乐园