鄂尔多斯城市发展问题及对策

鄂尔多斯城市发展问题及
对策
Final revision on November 26, 2020
鄂尔多斯城市发展问题及对策
鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。

东西长约400千米，南北宽约340千米。

总面积86752平方千米。

截止2008年3月10日，据人口计生部门统计，全市有户籍人口159万人，外来流入人口44万。

全市人均GDP位于全国前烈鄂尔多斯位于内蒙古自治区西南部，毗邻晋陕宁三省区，三面黄河环绕，南临古长城，全市国土总面积万平方公里，辖七旗二区，总人口159万人，其中蒙古族万人，它是一个以蒙古族为主题，汉族占多数的地级市。

鄂尔多斯市自然地理环境的显着特点是，起伏不平，西北高东南低，地形复杂，东北西三面被黄河环绕，南与黄土高原相连。

地貌类型多样，既有芳草如茵的美丽草原，又有开阔坦荡的波状高原；全市境内五大类型地貌，平原约占总土地面积的%，丘陵山区约占总土地面积的%，波状高原约占总土地面积的%，毛乌素沙地约占总土地面积的%，库布其沙漠约占总土地面积的%。

这一地区的开发前景相当乐观，潜力很大。

一是该区内尚有100万亩宜耕地至今未开发，仅达拉特旗，就有75万亩宜耕地可供开发；二是开发工程简单，造价低，只要能打井上电，搞好田间管理，每亩投入100元以下资金，当年就是亩产200－－250公斤粮食的良田；三是水源条件好，无论是黄灌、井灌，都有充足的水源保证；四是在水、肥保证的基础上，应用推广先进的适用科学技术，粮食单产可增长30%－－50%；五是当地群众有开发土地，改善生产条件的经验和劲头；六
是依靠农业提供的条件，可以充分发展猪牛羊等养殖业和加工业等多种经济。

目前地方、群众财力不足，开发工作不能快速进行，热忱欢迎一切有志于种植业的个人、团体，来这里投资搞土地开发，发展粮食生产，开展多种经营。

进入新世纪后，鄂尔多斯抓住国家实施西部大开发的历史机遇，通过农牧业生产方式的全面变革，生态环境脆弱的状况发生了质的逆转，开始由不断恶化向整体遏制、局部改善转变，植被覆盖率达到了目前的70%以上，占全市面积48%的沙漠、48%的丘陵沟壑和干旱硬梁区全部披上了绿装，形成了生产发展、生活改善、生态恢复、人与自然和谐相处的多赢局面。

进入新世纪后，鄂尔多斯抓住国家实施西部大开发的历史机遇，通过农牧业生产方式的全面变革，生态环境脆弱的状况发生了质的逆转，开始由不断恶化向整体遏制、局部改善转变，植被覆盖率达到了目前的70%以上，占全市面积48%的沙漠、48%的丘陵沟壑和干旱硬梁区全部披形成生产发展、生活改善、生态恢复、人与自然和谐相处的多赢局面。

我感觉三年以来，在目前的鄂尔多斯城市建设中，建筑师和规划师只是体现政府领导意图的描图的工具，规划师和建筑师作为城市系统的组织者并没有发挥科学控制性的作用。

城市建设的“政治化意图”强烈，项目的进度往往在政府领导业绩单上的日程表中推进。

在这种迅猛的经济发展和城市的快速建设下，各种势力的角逐中，规划师在夹缝中被左右，很难有力量和心情提出实质性、创造性的
方案，何况这些思想也不是领导们的关注点。

领导的个人喜好和瞬间的审美感觉往往决定了一个项目的生与死，很少去关心方案内在的系统性探索和国际学术价值。

当然这个话题的深层次结构是复杂的体制问题，但对于有引领时代抱负的城市和领导来说，机制创新和思想创新是当前中国实现转型和提升的首要因素。

二、保守的评审机制。

三年来笔者参加的大量的评审会、汇报会中，大量的时间是在讨论形式与造型是否协调、建筑之间的空间和造型大小等这些形而下的问题。

建筑立面日趋模式化,体现宏大威严感的、对称挺拔的形式成为康巴什的新建成办公楼的统一面孔和样板模式。

在重外观、轻思想，重形式、轻功能的决策机制下，城市在极短的时间内被迅速、大量地复制和制造出来，导致城市特色的缺失。

三、只有量的增加，缺乏质的变化。

可以说在这种政治力、市场原动力何保守的评审机制下，迅速创造了现在鄂尔多斯单调的城市物质空间与规模，但也基本上消灭了城市新的空间精神和建筑文化的多元可能。

只有量的增加，没有质的变化，我认为这就是鄂尔多斯城市建设的基本现实，也是鄂尔多斯虽然经济发达，但没有国际性作品的原因所在。

四、缺乏时间的保障和整体的计划性。

规划设计和建设都是科学系统工程，是需要时间的。

“慢工出细活”对于图纸上规划和工地施工都是有效的。

基本时间的保障是必须的。

制造产品的流水线是程式化的、没有思想的。

现在笔者从事的一个规划设计中，除去制图必须需要的时间外，平均思考往往是一、二天的时间。

要么项目一停几个月没有答复或交流，要么就是几天内迅速地“赶图”，以供领导过目和决策。

这不是发展变化快、需求转变快的问题，而是没有整体的计划性和秩序性，时间保障松紧失度。

这些是导致规划成果泛泛和建筑粗糙低质的原因之一。

解决问题的办法：。

一、领导要“无为而治”，重在控制系统，不是直接指挥。

虽然城市建设工作是政府领导的工作重点之一，但这不意味着领导要亲自参与和过问方案细节，更不应用自己的趣味和审美影响和决策方案。

领导是抓城市战略、城市系统、城市结果和目标的，领导不是建筑师。

往往国际的审美水平才会有国际化的作品的出现，我们既然没有国际的审美水平，就应该提供诞生国际作品的环境和机会。

二、规划局要管控松绑。

机制创新首先是政府规划的体制变革。

鄂尔多斯规划局被规划业界公认为是管得最多、最难通过的地方规划局。

我认为规划局的主要职能首先是把握全市全局的城市系统的完善度和科学度，然后是控制指标。

应该放松对建筑理念的过分干涉，提倡城市的适度统一和建筑文化的多元化发展，改变鄂尔多斯单调贫乏的城市空间景观现状。

鄂尔多斯城市与经济的发展对我国其他城市的发展有极大的借鉴作用，研究并应用这些经验对于我国城市的健康发展有重大意义。

鄂尔多斯独特的城市发展模式
依托得天独厚的自然资源“天赋”，鄂尔多斯的发展走出了传统能源城市发展的困境，创造了独特的城市商业模式。

如果站在一个城市的街头，平均每分钟能路过4辆价值百万的汽车，你以为是哪里迪拜错了！这是中国西部的一个三线城市——鄂尔多斯。

据数据显示，鄂尔多斯每百户城镇居民拥有私家车33辆，且1/3为奥迪以上的高档车。

鄂尔多斯市拥有价值500万元以上的宾利、劳斯莱斯、迈巴赫等豪华车约10辆，百万元以上的卡宴、宝马、奔驰等近3000辆。

或许鄂尔多斯市人偏爱路虎，整个鄂尔多斯拥有的路虎超过2000辆，竟超出了全市出租车1700辆的拥有量，也就是说鄂尔多斯见路虎要比打车容易得多。

据称全世界90%的路虎销往中国，而中国85%的路虎又来到了鄂尔多斯。

如果你以为鄂尔多斯是一位暴发户，那你可真的又错了。

数据显示，改革开放30年，鄂尔多斯市地区生产总值以年均%的速度增长。

从1993年开始，鄂尔多斯的经济增速就持续高于内蒙古的经济增速，更远远高于全国的经济增速。

进入新世纪，地区生产总值以年均%的速度快速发展，比改革开放前10年的速度快个百分点。

2008年人均GDP居全国地级市第3位，2009年人均GDP跃居全国
第1位，与发达地区的差距在不断缩小。

特别是财政收入一项，进入新世纪以来以年均42%的速度猛增，已占到内蒙古自治区财政总收入的1/4强（见图1）。

看2008年鄂尔多斯市消费结构，食品类消费仅占%。

依照恩格尔定律——恩格尔系数低于30%为最富裕来看，鄂尔多斯市人已迈入最富裕行列。

同时间的北京，恩格尔系数为%，上海%……（见图2）
难怪内蒙古自治区人民政府副主席连辑表示，“鄂尔多斯的人均GDP可能超香港”。

鄂尔多斯就如一个穷小子，转眼之间变成了一位富豪，难免引起很多的争议和猜疑。

一时间，“鬼城”、“破坏生态环境”、“黑金”、“房地产泡沫”等都成为这个崭露锋芒“富小子”的名片。

实际上，当记者置身康巴什新城区时，感觉无论在车辆还是人流等方面，确实人烟稀少。

据了解主要原因在于新区集中建设于2008年，2年之内一座新城拔地而起，至今各小区配套设施尚未完善。

试想小区内连日常购物超市等生活设施都没有，如何入住“鄂尔多斯发展太快了，很多商业配套设施跟不上城市的发展”，一位人士对记者表示。

“破坏生态环境”的说法目前也似乎充满争议，比如官方数据显示鄂尔多斯植被覆盖率由过去的35%提高到今天的75%，应该说是生态环境改善的一大创举。

另外，“房地产泡沫”一说应该是全国目前存在的普遍问题。

鄂尔多斯2009年人均消费支出19064元，支撑均价3930元/平方米的房市，备受瞩目的新城房价均价也仅6000元/平方米；北京人均消费支出14081元却支撑均价万元/平方米的房地产市场。

通过对比可以看出，如果说鄂尔多斯所谓的泡沫，并不是非常客观（见图3）。

“鬼城”等一系列标签的出现，某种程度上说明了鄂尔多斯正在逐步转型，只不过在转型的过程中面临一些阵痛。

实际上，鄂尔多斯正在努力逐步走出资源枯竭型城市发展的新道路。

从“羊煤土气”到“扬眉吐气”鄂尔多斯经济曾经被总结为“羊煤土气”。

所谓的羊，是指阿尔巴斯白山羊绒，以纤维细长着称于世，享有“纤维钻石”、“软黄金”之称。

世界上50%以上的优质山羊绒产于内蒙古地区，尤以鄂尔多斯地区阿尔巴斯白山羊绒的品质为最佳。

世界羊绒每年的产量大约在万～万吨，而我国的羊绒年产量约为万吨～万吨，占世界总产量的70%以上，其中内蒙古羊绒产量约占世界总产量的1/4。

所谓煤，鄂尔多斯万平方公里的地下有70%埋藏着煤炭资源，探明储量接近1700亿吨，已探明的储量占全国的1/6，占内蒙古的50%，用火柴可以点着，被中外专家公认为世界罕见的“精煤”。

所谓土，是指高岭土，已探明储量为65亿吨，居世界首位。

所谓气，鄂尔多斯境内有我国最大的世界级整装气田——苏里格气田，探明天然气储量7504亿立方米，占全国的%；探明煤层气储量1万亿立方米。

这些还不是全部，鄂尔多斯非金属矿物资源丰富，拥有世界级特大型优质芒硝矿，探明储量达70亿吨；世界第一大方沸石矿藏，储量在2亿吨以上；亚洲第一大的石膏矿，储量在35亿吨；已探明天然碱储量6000万吨、食盐1000万吨、石英砂亿吨，石灰石65亿吨。

一个西部的三线城市，竟然占据了中国重要资源的半壁江山。

上帝太偏爱鄂尔多斯了。

鄂尔多斯的经济发展也得益于天然的自然禀赋。

2007年煤炭产量近2亿吨，比2006年增长22%；2008年煤炭产量突破亿吨，增长超过25%；2009年煤炭产量突破亿吨，增长超过30%。

鄂尔多斯2009年GDP超过2100亿元，即使按照煤炭价格每吨500元计算，煤炭仍然占据了超过70%的GDP份额。

正因有了如此丰富的煤炭资源，鄂尔多
斯不仅吸引了神华集团、兖矿集团等国内大型煤炭企业的巨额投资，原来很多不从事煤炭经营的企业，也经不起煤炭的诱惑，纷纷做起了煤炭经营的生意，比如鄂尔多斯集团等企业。

因此，鄂尔多斯迅速积累起了巨额财富。

从最能直观反映地区经济发展水平的指标人均GDP来看，到2008年，人均GDP超过10万元，分别是内蒙古和全国平均水平的倍和倍。

人均GDP从百元到千元用了38年，从千元到万元用了12年，而从万元到10万元仅用了8年；2006年和2007年地方财政收入分别突破100亿元和200亿元大关；2008年受国际金融危机影响虽未达到300亿元目标，但2009年则迅速增至亿元。

2000年鄂尔多斯地区GDP仅仅为150亿元，到了2009年超过2000亿元。

仅仅用了9年时间，鄂尔多斯的经济总量增长了10倍以上，成为近10年中国发展最快的城市。

鄂尔多斯模式鄂尔多斯的快速崛起，顷刻之间吸引了国内外舆论的关注，鄂尔多斯的发展模式也成为了热门话题。

尤其以美国《时代》周刊关于“鬼城”鄂尔多斯新城康巴什的报道，把鄂尔多斯推向了风口浪尖。

实际上，鄂尔多斯作为重要的能源城市，虽然拥有大量的自然资源，但是并没有因此而高枕无忧。

与其他能源城市的发展路径不同，鄂尔多斯的发展思路大致可以概括为“依托资源，并不依赖资源”。

从经济学的发展模式上来说，经济发展模式的选择与自然禀赋有着很大的关系，有着什么样的资源就选择什么样的路径，其根源在于亚当斯密的比较优势理论。

鄂尔多斯的发展正基于此。

拥有大量的煤炭等资源是其优势，比较而言，其劣势也很明显。

比如地处西部，人才、气候以及基础设施和配套设施等不完善。

但鄂尔多斯能够充分发挥其资源优势，先后引入神华、兖矿等大型企业。

一旦拥有这些大型企业，地方税收和财政收入就有了保障，这样政府手中就积累了所谓的“第一桶金”。

纵观中国城市发展模式，无一不是政府主导型的模式发展，显然鄂尔多斯也不例外。

于是，鄂尔多斯的城市商业模式开始发生了转变。

尽管政府依靠煤炭积累了大量的资金，但是如果要造康巴什这样的新城，资金显然不够。

鄂尔多斯选择了一条与众不同的新城发展模式。

在新区启动之初，为筹集建设资金，该市曾尝试由民企与国企合作组建城投公司融资开发。

由于融资困难，预期收益不确定，民企中途退出合作。

此后，该市以国有的700亩土地作为注册资本成立了国有独资的城投公司。

2004年，该融资平台完成投资近6亿元。

2005年，城投公司依托本级财政信用，向国家开发银行融资亿元。

经过了5年左右的开发，新城已蔚然成型。

记者在康巴什看到，从成吉思汗广场的北端到南端是2400米；从广场的东端到西端是200米。

广场北部，矗立着几座以成吉思汗为主题的雕塑，一代天骄成吉思汗和他的将领们正金戈铁马，挥斥方遒。

在广场周边，环绕着造型别致的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆，周边便是大量的住宅和别墅区。

与此形成鲜明对比的是，无论车流还是人流都非常稀少，这也可能是《时代》周刊称之为“鬼城”的最大原因。

实际
上，记者了解到这里的大部分住宅基本销售一空。

之所以闲置，主要原因是这里的配套设施，比如学校、医院、超市、购物中心等还不完善，很多人仍然选择住在东胜区。

还有更深层次的原因。

之所以鄂尔多斯建设新城，首先是老城区的发展空间有限，人、车等都非常拥挤，必须开拓更为广阔的发展空间；其次是老城区由于水资源匮乏，已经不能满足人们的需要，也必须开辟新的生活地带；最后是新城区的建设必将带动更多的投资和消费的提升，为下一步鄂尔多斯的发展奠定良好的基础。

新城区的建设为鄂尔多斯的发展注入了活力，鄂尔多斯的城市商业模式也发生了变化，走上了“土地引资收租型”的商业模式。

这种商业模式通俗来说，就是地方政府开辟出适合工业发展的土地或者工业园区，吸引投资者兴办企业（外资、个人、企业），然后从“土地出让收入”和未来的“税收”中获利。

这种模式也是中国大部分城市所采取的模式，鄂尔多斯这样做，背后存在更大的“雄心壮志”。

由于鄂尔多斯的GDP主要是依靠煤炭，而新城区的建设为鄂尔多斯未来的城市发展转型和产业升级提供了上升的空间。

由此，可以看到鄂尔多斯城市的整个发展模式思路非常清晰，从而也避免了重走一些依靠资源发展的城市在面临资源枯竭时走的老路，这与德国的鲁尔区发展有着异曲同工之处。

鲁尔区也是依靠煤炭发家的城市，但并没有止步于挖煤，而是从挖煤到化学工业、钢铁和轧钢、机械制造业、电子业和环保产业。

与鲁尔区有着相同的自然资源禀赋，发展思路也竟如此的雷同，但鄂尔多斯要发展成东方的鲁尔区仍有很长的路要走。

可喜的是，鄂尔多斯已经意识到发展的隐忧，并已经开始了产业的转型。

鄂尔多斯转型“鄂尔多斯目前不是简单的招商，而是选商”，鄂尔多斯市委宣传部副部长曾涵在接受《商业价值》记者采访时明确表示，&ldquo
下一步的重点是非煤产业的招商引资，重点是装备制造、物流、文化旅游产业以及服务业等。

”整体而言，“鄂尔多斯发展两个转型，一方面是非煤产业的发展，另外就是围绕煤产业的下游做文章。

”
由鄂尔多斯市的重大项目投资亦可剖析一二，2008年之前鄂尔多斯一直以能源项目投资为主。

2008年由于新城建设，房地产成为主要投资方向，投入高达70亿元；而2009年则开始转向能源矿产深加工方向（亿元），同时加工制造业也有亿元的投入，房地产投入锐减至亿元；2010年截止到4月20日已投入211亿元中竟有180亿元投入到加工制造业，能源类项目（含能源管道）仅亿元，房地产投入落至亿元，所剩无几。

可见鄂尔多斯市由能源矿产走向加工制造的思路十分明显。

（见图4）
确实如此，鄂尔多斯的城市发展模式正逐步发生一些变化，大体上变化如下：首先是新能源产业的发展。

太阳能产业，比如美国第一太阳能公司在鄂尔多斯市建立一座世界上最大的光伏发电厂。

这个未来世界最大的太阳能基地占地64平方公里，投资需50亿～60亿美元，生产规模估计在20亿瓦特（2000MW），相当于2座中国燃煤发电站，能够给300万家庭提供照明需求。

风能产业，内蒙古新锦风力发电有限公司投资亿元的兆瓦风力发电项目，年发电量可达10747万度。

新锦风力发电有限公司依靠风力发电已累计发电700万千瓦时。

生物质能产业，在鄂尔多斯市万平方公里的土地上，毛乌素沙地、库布其沙漠占了总面积的近1/2，这里大量生长的沙柳、柠条、杨柴等沙生植物有一个共性就是3～4年不平茬就要枯死，而平茬后生长更加茁壮旺盛，这为生物质发电创造了条件。

源丰投资有限责任公司在杭锦旗兴建的生物质热电厂、内蒙古毛乌素生物质热电厂从2008年11月并网发电，已发电6000万千瓦时。

显然，很多新能源产业已经在鄂尔多斯找到了发展的机会，鄂尔多斯也正逐步从单纯的依靠煤炭作为能源，转型为新能源的发展基地。

其次是装备制造业和煤的深加工。

鄂尔多斯现已驻扎有华泰汽车、三一重工、浙江盾安发电整机项目等数10家一流企业。

奇瑞汽车200亿元汽车项目、总投资122亿元的众宝汽车制造项目落户，使鄂尔多斯俨然成为国内汽车行业新的投资“热土”。

不仅是汽车产业，神华煤直接液化、伊泰煤间接液化已成功出油；久泰二甲醚、新奥煤制甲醇、博源甲酰胺等一批重大化工项目有效推进；神华20亿立方米煤制天然气、上海惠生甲醇等项目开工建设……一大批投资大、规模大、高科技、高附加值的煤化工等资源深加工项目加速推进，鄂尔多斯市目前在建和已经形成的煤化工、天然气化工和氯碱化工生产能力超过千万吨。

再次是物流产业。

鄂尔多斯市市委书记杜梓表示，“3年内将投入500亿元，集中打造东胜、康巴什、伊金霍洛旗3大制造业园区。

同时，适应优势特色产业大发展，配套发展现代物流和金融，推动达旗、东胜、阿康、札萨克4大中心物流基地建设，打造区域性物流中心。

”
2009年11月6日，“居然之家”在规划面积5300亩的东胜区华研物流园区开业。

这个物流园区全部建成后，预计可实现年交易额500亿元。

此外，易兴建材物流园区、铜川汽车博览园、万家惠食品集散港等一批物流产业项目已进入运营发展阶段。

最后是文化、体育、旅游等产业。

从三次产业结构来看：1978年鄂尔多斯市GDP中三次产业的构成为45:28:27，为“三、二、一”模式，属于典型的农业经济模式，农牧业占有绝对的主导地位。

“九五”中后期全市产业结构出现较大转折，1995年鄂尔多斯市ＧＤＰ中三次产业的构成为34::，为“二一三”模式，属于工业化初级阶段经济模式，经济发展协调性差。

1998年这一结构首次被打破，此时的三次产业构成为::，已演变成“二三一”模式，到“十五”初，三次产业结构比例已达到::，到目前三次产业结构更为优化，达到:55：。

第三产业占据全市经济的半壁江山，成为全市经济发展的重要动力，全市经济模式也正在向发达地区以服务业唱主角的现代模式转变中。

（见图5）
文化旅游方面，鄂尔多斯是着名的“河套文化”、“萨拉乌苏文化”、“青铜文化”及“成吉思汗陵祭祀文化”诞生地。

旅游资源拥有成吉思汗陵、“银肯”响沙、世珍园、恩格贝等着名旅游景区，还有黄河大峡谷、七星湖、草原等原生态景致。

“在文化、旅游等产业发展方面，鄂尔多斯有更多的优惠政策，税收减免甚至免费划拨土地。

”曾涵表示。

体育产业方面，鄂尔多斯一口“吃进”了三项国家级汽车、摩托车赛事，它们分别是：全国汽车越野系列赛内蒙古库布其U2沙漠挑战赛、全国摩托车越野锦
标赛鄂尔多斯分站赛和中国房车锦标赛鄂尔多斯分站赛，而且正在修建金港湾国际赛车场。

还记得前面提到的“鬼城”吗相信你在看到这里时，应该很清楚地看到鄂尔多
斯的发展模式和方向，只不过鄂尔多斯发展速度过快，而商业等配套设施的完善需要时间罢了。

据了解，今年一些学校、医院等服务设施将进行搬迁，相信鄂尔多斯的“空城”很快就会繁华起来。

鄂尔多斯作为资源城市的转型思路非常清晰，先做大做强煤产业链开发，把煤产业下游的深度开发进行充分挖掘，再利用煤炭产业的发展，积极投入财政资金对物流、装备制造、农业、文化产业等进行补贴，使产业多元化，最终达到产业结构合理的布局。

特别是在2008年、2009年国务院相继公布了共计44个资源枯竭型城市的大背景下，鄂尔多斯并没有重蹈覆辙，而是从单纯的煤炭产业逐步转向多元化的产业发展格局，由原来的能源“单打冠军”逐步走各个产业全面发展的“全能冠军”的道路，不仅使城市发展走向可持续道路，自然也带来了无限的投资潜力和机会。

这一点鄂尔多斯再发展模式的选择上显得难得可贵。

投资潜力“鄂尔多斯仍然面临很多投资机会，只要你来鄂尔多斯。

”内蒙古共赢投资有限公司董事长王健在接受《商业价值》采访时表示，“这里的机会太多了！”鄂尔多斯可以称得上是“大玩家的天堂，小玩家的乐园”。

所谓“大玩家的天堂”是指鄂尔多斯作为煤炭能源基地，煤产业链的下游必然需要高科技的企业玩家，也需要大资本的运作。

此外，新能源产业在鄂尔多斯来说，远远没有饱和。

仅生物质能来说，鄂尔多斯有适宜种植灌木林地4580万亩，年提供平茬生物质能力在1700万吨以上，而目前的产能也就2%左右，具有极大的投资潜力。

随着鄂尔多斯的城市开发，房地产项目依然是具有发展潜力的投资项目之一，据王健个人预测，按照目前鄂尔多斯的发展速度计算，鄂尔多斯的房价1年内极有可能翻一番。

还有就是鄂尔多斯急需文化产业、旅游产业的投资，丰富的文化旅游资源亟待开发。

鄂尔多斯物流业比较落后，在其他产业发展的同时，物流业的投资价值将会得到凸显。

这些都是需要具备很强的开发实力和资本运作能力，堪称大玩家的天堂。

所谓“小玩家的乐园”是指，鄂尔多斯的第三产业空间巨大，特别是康巴什地区几乎处于空白状态。

同样统计老城区东胜区的店铺情况可以发现店铺以生产资料型和居家生活型为主，此两类店铺占店铺总数的70%左右。

消费型商铺占比不足20%。

说明该城市虽然整体经济比较发达，但还没有过渡到消费型城市（见图6）。

城区基本商业情况并不能支撑鄂市人民强大的消费能力，人们对餐饮、超市、便利店等服务设施的需求极为强烈，而目前鄂市多以小餐饮为主，小餐饮在各条街都占比较大，这些餐饮以牛羊肉为主，花样甚少；日常购物方面，目前依然没有大型连锁超市入驻，购物便利性不强。

很多人宁可开车到附近的包头去吃饭、购物，也不愿意在鄂尔多斯消费，这对于小玩家来说，不失为好的投资机会。

再者，鄂尔多斯汽车特别是高档车多，而汽车4S店等相对较少，也认为具有投资价值的项目。

鄂尔多斯市现有的商服物业开发商、运营商以及商家主要以本地为主，暂时极少有外地大型商业（超市、百货、家电商场等）进入鄂尔多斯。

由于没有外力的冲击，本土商服物业产品同质化相对比较严重，在标志着商业的文明和繁荣的专业市场，东胜区还是有较大空间的。

除了家电、建材、手机外，其它如数。