城市更新项目(旧城改造)的工作思考

交通
建筑风格 负面影响（消防、治安） 资源占用
可持续发展
外部环境 未来机遇 ……
……
二、城市更新研究思路 改造规划“定位”的方向（怎么做）
站在“城市”的视角而非“项目”
我们的定位
•项目配套优化 •项目所在城市竞争力 •项目管理
对城 市未来发展 预见
•对未来准确的预见是领 导决策的基础
其中： 居住用地约 129 各区目标 为： 福田区 58 罗湖区 17 商服用地约 68 南山区 34 产业用地约 51
单位：公顷
保障性住房用地约 7 宝安区 68 龙岗区 133
其他用地约 85
全市城市更 新年度实施计划 总拆迁用地面积 为３４０公顷
盐田区 10
光明新区 10
坪山新区 10
2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批 公告77公顷，拟拆除重建用地面积 附件3：《2011年深圳市城市更新单元规划制定 计划第一批计划》一览表
万科南苑新村
金地岗厦 京基蔡屋围
重点开发商典型更新项目
一、深圳城市更新现状
发展商 招商 万科 中信
管控模式 公司发展部获取更新资源，各项目团队 积极跟进 公司发展部获取更新资源，完成资源获 取、前期工作的跟进 成立更新中心，完成资源获取、前期工 作的跟进
更新项目数量 6 4 1
典型项目 西冲项目 四海项目 南苑新村 园岭新村
•活力 •竞争力 •土地利用 •税收 •城市管理
城市更 新
旧城改造带来 的机遇及对城 市未来发展的 影响
成为城市发 展的利器
为城市贡 献什么？
建立指 标体系
对未来的预见力
技术上需解决的一些主要问题 定位 规划成果 容积率 实施支撑
1.实施策略——改造目标 、改造政策、拆赔比、资金 平衡、安置政策、实施阶段 、合作形式、土地出让、开 发方案、居民参与、风险控 制 2.政府审批－审批支撑
5.功能布局 与规划指标 问题研究
核心功能区 规划如何为土地增值 指标如何使利润平衡 指标如何使土地增值 改造前后规划建筑风格的统一性问题 新建建筑与整体风格相容性问题 改建建筑与整体风格相容性问题 街区改造与整体风格相容性问题
2.改造政策 问题研究来自6.建筑风格 问题研究
3.资金平衡 问题研究
技术角度
微观层面 配套 承载力 水电 容积率
市场角度
中观层面 政策

城市发展角度
宏观层面
产业
建筑质量
拆迁补偿代价 房地产市场环境 谈判的难易程度 开发模式 启动策略 资金运作问题 开发商意愿 各方主体利益平衡等 ……
环境 空间布局
原住民的利益
风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象
对城 市旧城改造 剖析
•剖析旧城 •旧城改造对城市未来的 影响
旧城改 造发展纲领 与策略
•实施应具备的条件 •实现条件的策略
改造规划需研究解决的关键点
1.改造目标 体系建立
社会效益目标 市场价值实现 改造进程目标
对开发主体的政策：容积率、地价减 免等 对拆迁补偿的政策 对“原居民”安置的政策
华润
卓越 金地
由项目公司负责跟进
成立更新中心，完成资源获取、前期工 作的跟进 由项目部负责跟进
2
3 1
大冲
大新 岗厦
二、城市更新研究思路
城市未来十年发展 大战略、大方针
城市发展角度（必要性）
改造对未来城市发 展能够起到的作用 城市未来发展的瓶 颈
与周边大区域未业 发展找到关联
判断旧改造对 城市未来的意 义
1.发展战略：立意、目标 取向，决定战略高度； 2.整体定位：决定价值实 现。
1.功能布局 2.技术成果
1.经济测算:制定容积率 依据； 2.容积率确定：与现状规 划的对比和调整。
三、城市更新研究思路
（做什么）
旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的 特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向：
投资收益细目的分类列举及平衡计算 新增土地价值清算
7.开发模式 问题研究
改造中利润实现主体与风险控制主体 考虑 整体改造与局部改造 整体开发与分期开发
拆赔模式 拆赔比 经济测算 补偿方式
4.开发控制 问题研究
政府在开发过程中的权利、责任及收益 开发商在过程中的权利、责任及收益 社会及国家在过程中的权利、责任及收益 风险控制
8.拆赔方案 研究
三、政策研究与解读
国家城市更新重点政策解读 国有土地上房屋征收与补偿条例
2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。 市、县级人民政府负 责本行政区域的房屋 征收与补偿工作。
对被征收房屋价值 的补偿，不得低于房屋 征收决定公告之日被征 收房屋类似房地产的市 场价格。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施 本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的 职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收 评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请 复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应 当向社会公开征求意见。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人 应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、 供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
12.3%
2.4万公顷
5.5倍
深圳城市更新 总用地面积是 未利用地面积 的5.5倍
4360公顷
按照计划，深圳政府在2020年前将 完成其中1.76万公顷的城市更新
30年来，深圳城市发展的主题词是建设；而未 来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后 再建设，旧改工作可能持续30年。
拆除重建
深圳 市的 城市 更新 包括
2011
激 情 与 突 破
城 市 更 新 项 目 的 工 作 思 考
2011年7月
目 录
一、深圳城市更新现状 二、城市更新研究思路
三、政策研究与解读
四、深圳旧住宅区更新情况 五、城市更新流程
一、深圳城市更新现状
占到深圳陆 地总面积 未来深圳全市需要进行城市 更新的总用地面积约为
目前深圳未利 用土地面积
合计公告： 219公顷
2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批 公告142公顷，拟拆除重建用地面积 附件4：《2011年深圳市城市更新单元规划制定 计划第二批计划》一览表
数据来源:深圳市规划和国土局网站
一、深圳城市更新现状
佳兆业华为科技城
绿景下梅林 华润大冲
大新卓越 上步1#深业鹏基
深业鹏基八卦岭7# 中信园岭新村
要进行拆除重建的大概达到 30%
综合治理 70% 功能改变
深圳可以新增 7200公顷的土 地供应量
数据来源:深圳商报网
一、深圳城市更新现状 2010年
已审批拆除重建类城市更新单元计划94项
附件1：《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》一览表
2011年
已审批拆除重建类城市更新单元计划31项