第四章土地估价方法——成本法总结
资产评估地方法成本法
第三章 资产评估地方法——成本法成本法地理论基础:生产费用价值论资产地价值取决于购建时地成本耗费一,成本法意义成本可以按不同地标准划分成若干类型,但与资产评估有关地成本主要有两种:历史成本与重置成本。
（一）历史成本指过去发生地成本,它又分成两种类型:1,原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生地成本,也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料取得。
2,家统一清产核资时地评估成本这是对资产地一种特殊地价值评估,故称为评估成本。
22023/2/6（二）重置成本财务会计地重置成本是指重新购置或建造同样功能地资产所要花费地全部支出。
重置成本地基本涵义是指资产地现时成本。
3年前,买一个A型号地电脑要10 000元,现在买一个同型号地电脑只要4 000元。
重置成本分类:复原重置成本,更新重置成本;（1）复原重置成本:在评估基准日,在现行市场条件下,采用原来相同地材料,建筑,制造标准,设计方案,技术等,复原购建全新资产,所发生地全部耗费成本;即完全复制全新评估资产;这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本:在评估基准日,在现有技术条件下,重新购建与估价对象相同功能地全新资产,所耗费地全部成本;（材料不同,工艺不同,功能同地重置）。
这种重置成本强调功能相同下地重置！复原重置成本,更新重置成本区别;（1）两种方法确定地重置成本,都是全新状态下资产价值;（2）复原重置成本:强调用"复制"（包括材料,设计,工艺等完全相同）;更新重置成本:强调功能相同下,现行技术条件下,购建资产地成本;（3）一般来说,复原重置成本要大于更新重置成本。
因为前者没有考虑市场变化,技术进步等使复原重置成本较高;如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本;体现技术进步等,节约成本;52023/2/6（三）成本法在评估时,按被评估资产（评估对象）地现时重置成本,扣减其各项损耗价值,其余额即为评估对象价值。
土地估价之成本法讲义
关于开发利息计算
1、计算方式 复利 2、计息期 分别考虑
利润计算
投资的目的是为了获取相应的利润，作 为投资的回报，对土地投资，当然也要 或获取相应的利润。成本法中利润计算 的基数包括土地取得费和土地开发费。
关于开发利润
在测算开发利润时应把握几点：
① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能 获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得 的实际利润。
几个概念
1、生地 是指不具有城市基础设施的土地。 2、毛地 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆
迁房屋的土地。 3、熟地 是指具有完善的城市基础设施、土地平整，
能直接在其上进行房屋建设的土地。
1、求生地价格的公式
（2）生地→熟地 生地价格＝
开发完成后的熟地价格－ 由生地开发成熟地的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费
土地增值收益
土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝土地取得费+土地开发费+税费+投
资利息+利润
第二节 成本法的评估步骤
一、搜集整理资料 二、估算土地取得费、土地开发费、税
费、利息、利润、增值收益 四、求取积算价格
第三节 成本法应用举例
eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每 亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩 为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元， 当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地 完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年 开发投资额一般占全部开发费用的30%，开 发商要求的投资回报率一般为15%，当地工 业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估 算上述土地价格。
（二）现金流量折现法和传统方法的区别
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
土地使用权评估的成本法
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
第四章成本逼近法
例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得 了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地 总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方 米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平” 。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价 格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为 10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在 土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行 贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率 为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地 于2001年12月31日的单位地价和总地价。
第四章成本逼近法
解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让
金） 计算49年期土地价格
第四章成本逼近法
常见难点与问题
新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国 家向市、县政府征收的，不是对用地者。
特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计 算，计息期为整个开发期。因为需在土地开 发前一次性支付
第四章成本逼近法
土地增值收益= 出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
m—待估宗地剩余使用年期； n—法定最高使用年期。
第四章成本逼近法
待估宗地价格＝ (土地取得费及税费+土地开发费+利息+利
润 )×[1-l ／ (1+r)m] + 出 让 金 ×[1-l ／ (1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税费和土地增值收益来推算土 地价格的估价方法。
第四章成本逼近法
土地估价中的权益分析和成本法评估
土地估价中的权益分析和成本法评估在土地估价中，权益分析和成本法评估是重要的方法之一。
本文将探讨土地估价中的权益分析和成本法评估的基本概念、应用过程及其在实际中的作用。
一、权益分析的基本概念和应用过程权益分析是指通过对土地权益的综合分析，对土地价值进行评估的方法。
它主要包括对土地使用权、开发权和收益权等方面进行综合考虑，以确定土地的价值。
权益分析通常涉及的要素有土地的位置、规划、用途、法律限制等。
权益分析的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集土地相关信息：包括土地位置、土地用途、土地规划、土地法律限制等信息。
2. 评估土地权益：对土地使用权、开发权、收益权等方面进行综合分析。
3. 确定土地的价值：通过权益分析的结果，确定土地的价值范围。
4. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的综合评估、评估方法和数据分析等。
通过权益分析，可以综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
二、成本法评估的基本概念和应用过程成本法评估是指根据土地的实际开发成本，来评估土地价值的方法。
它主要以土地开发的成本和维护成本为基础，通过计算土地的折旧和改善费用等，来确定土地的价值。
成本法评估的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集成本数据：包括土地开发的成本、维护费用等相关信息。
2. 计算土地折旧：根据土地的实际使用年限和折旧率，计算土地的折旧。
3. 评估改善费用：根据土地改善的费用，计算土地的改善费用。
4. 确定土地的价值：通过计算土地的折旧和改善费用，确定土地的价值。
5. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的计算过程、评估方法和数据分析等。
成本法评估主要以土地的实际开发成本为基础，能够较为准确地评估土地的价值。
三、权益分析和成本法评估在土地估价中的作用权益分析和成本法评估在土地估价中发挥着重要的作用。
权益分析能够综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
通过对土地的位置、规划、用途、法律限制等方面进行综合分析，可以全面评估土地的潜在价值和投资价值，为土地买卖、租赁、开发等提供支持。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地评估中采用成本法应注意的事项
土地评估中采用成本法应注意的事项一、引言土地评估是确定土地价值的过程，其中成本法是一种重要的评估方法。
本文将探讨土地评估中采用成本法时需要注意的事项。
二、成本法概述成本法是一种基于土地重新建设成本来评估土地价值的方法。
它假设土地的价值等于购买土地并重新建设所需的成本。
在进行土地评估时，采用成本法可以提供一个相对准确的估值。
2.1 成本法的基本原理成本法的基本原理是根据土地的重新建设成本来确定其价值。
这包括土地购买的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
2.2 成本法的适用范围成本法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
它还适用于土地用途发生变化或土地市场不稳定的情况。
三、采用成本法的注意事项在采用成本法进行土地评估时，需要注意以下几个方面。
3.1 成本的确定在进行土地评估时，准确确定土地重新建设所需的成本至关重要。
这包括购买土地的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
成本的确定应基于可靠的数据和合理的假设。
3.2 折旧的考虑土地的价值随着时间的推移会发生变化，因此在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地折旧的因素。
折旧可以通过考虑土地的使用寿命、市场需求变化等因素来确定。
3.3 土地用途的变化土地的用途可能会发生变化，这会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地用途变化的可能性，并对其进行合理的估计。
3.4 土地市场的波动土地市场的波动是评估土地价值时需要考虑的一个重要因素。
市场的供求关系、经济环境等因素都会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要对土地市场的波动进行合理的估计。
3.5 土地附加价值的考虑土地的附加价值是指土地上的附加设施、配套设施等对土地价值的增加。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地的附加价值，并进行合理的估计。
四、总结成本法是土地评估中常用的一种方法，它基于土地重新建设成本来确定土地的价值。
在采用成本法进行土地评估时，需要注意成本的确定、折旧的考虑、土地用途的变化、土地市场的波动以及土地附加价值的考虑等因素。
第四章 土地估价方法——成本法
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
㈡建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法
单位比较法是通过调查相关的建筑成本手册或典型
实例成本资料，找到与委估建筑物类似的建筑物的单位 成本数据(它代表某种类型建筑物的平均成本)，再依据 它们与委估建筑物在时间和实体上的差异予以修正，得 到委估建筑物的单位成本，再乘以委估建筑物的面积或
体积，求得委估建筑物的重置成本。
不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或
需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境
恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，
也可能是其他因素(如政府政策变化等)。
㈢确定建筑物折旧的方法
1、新旧程度折旧法（成新法） 原城乡建设环境保护部1984年12月在《经租房 屋清产估价原则》中提出。实地观察，判定建筑物
根据每平方米成本来计算的称单位面积法，根据每
立方米成本计算的称单位体积法。
例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、 建筑结构和档次的房屋单位面积造价为1200元/m2。 试估算该房屋的重置价格。 解：该房屋的重置价格用单位比较法可确定为
重置单价为1200元/m2，则房屋的重置价格为：
1200×300=36（万元）
常用于检验其他方法的测算结果。
成本法
求取重新购建价格的基本步骤：（1）搞清房地产价格构成；（2） 估算各组成部分的金额；（3）将各构成部分的金额相加。 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋ 管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 三、适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造 成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润 四、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格＝土地的重新取得成本或重新开发成本＋建筑物 的重新购建价格－建筑物的折旧
C S C（ 1 R） D N N
D —— 每年的折旧额 C —— 建筑物的重新购建价格 S —— 预计的建筑物的残值，是预计的建筑物达到经济 寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减 去拆除清理费用后的数额 N —— 建筑物的经济寿命，指建筑物从建成之日起到预 期产生的收入大于运营费用的持续期 R —— 预计的建筑物的残值率，是残值与重新购建价格 的比率，即： S R 100 % C
三、适用的对象和条件 适合于新近开发建造、计划开发或者可以假设重新开发建造 的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地 产的估价，如学校、医院、政府办公楼等，以及有独特设计 或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产，如钢铁 厂、油田、码头、机场等。在房地产保险及其他损害赔偿中， 通常也采用成本法。 四、操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料。
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念 是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价 对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。 注意以下几点： 1.重新购建价格是估价时点的 2.重新购建价格是客观的 3.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧， 土地重新购建价格是在估价时点下的价格 。 二、建筑物重新购建价格的求取方法 1.单位比较法｛单位面积法，单位体积法｝
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
土地评估成本法评估公式
土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。
本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。
2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。
下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。
-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。
-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。
3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。
这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。
3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。
3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。
在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。
4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。
-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。
-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。
4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法第八章土地估价方法之四——成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
土地成本法公式
土地成本法公式土地成本法是评估土地价值的一种重要方法，在房地产领域和土地资源管理中经常被用到。
咱先来说说土地成本法的公式。
简单来讲，土地成本法的公式就是：土地价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
这当中，土地取得费就是获取土地所付出的费用，像征地补偿费、拆迁安置补偿费啥的。
土地开发费呢，包括通路、通水、通电这些基础设施建设的费用。
税费就很好理解啦，各种跟土地相关的税都算在这里头。
利息是在土地开发过程中投入资金产生的利息。
利润是合理的开发利润。
土地增值收益呢，是由于土地用途改变或者土地供求关系变化等因素带来的增值。
给您举个例子哈，比如说有一块荒地，要把它开发成可以建房子的建设用地。
为了拿到这块地，花了 500 万的征地补偿费。
然后通路、通水、通电又花了 200 万。
各种税费加起来 50 万。
开发过程中资金投入的利息 30 万。
预计能有 100 万的合理利润，而且因为这块地周边发展得越来越好，有 80 万的增值收益。
那按照土地成本法的公式来算，这块地的价值就是 500 + 200 + 50 + 30 + 100 + 80 = 960 万。
在实际应用中，土地成本法的计算可没这么简单。
有时候，土地取得费的确定就很复杂。
比如说征地的时候，遇到一些不愿意搬迁的住户，得反复去做工作，这中间的时间成本、人力成本都不好计算。
还有土地开发费，不同地区的材料价格、人工费用差别很大，得根据实际情况仔细核算。
而且，利息的计算也得考虑资金投入的时间和利率的变化。
利润的确定也要考虑市场行情和开发的难度。
土地增值收益更是受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响。
总之，土地成本法公式虽然看起来简单，但要真正准确地评估土地价值，需要考虑很多细节和实际情况。
这就要求评估人员有丰富的经验和专业的知识，才能给出靠谱的评估结果。
希望通过我这么一讲，您对土地成本法公式能有更清楚的了解。
要是在实际操作中遇到啥问题，可得多琢磨琢磨，多请教请教专业人士哟！。
成本法
（4）开发利润 以土地取得费和开发成本作为利润计算的基数 （5）销售税费 销售费用：销售物料、广告宣传费等 销售税金及附加：营业税、城维税、教育费附 加；其他销售税费：卖方承担的印花税、交易 手续费、产权登记费等
（三）旧有建筑物的成本法
基本公式 建筑物价格=重置成本-建筑物折旧 1.重置成本、重建成本与原来的建造成本 （1）重置成本： 指采用估价时点的建筑材料、建筑技术和工艺，按估 价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功 能效用的建筑物的所花费的代价。 （2）重建成本： 按估价对象的建筑材料、建筑技术和工艺，按估价时 点的价格水平，重新建造与估价对象相同的建筑物所 花费的代价。 重建成本适用于古建筑、宗教建筑等特殊建筑物 （3）原来的建造成本
⑤开发过程中的税费 证件许可费：土地使用证、建设工程规划许可 证、建设用地规划许可证、建设项目开工许可 证、预售许可费 规费：安全质量监督费、施工图审查费、工程 排污费、工程定额编制管理费、白蚁防治费、 面积测量费等 税：土地使用税、新增建设用地使用费、耕地 占用税 （2）管理费用 主要指开办费和开发过程中管理人员的工资 （3）投资利息 以土地取得费和开发成本之和为计息基数
利息=（土地取得费+相关税费） Χ开发周期Χ利息率 +土地开发费Χ开发周期/2 Χ利息率
土地取得费在开发前可能要求付清，而土地 开发费在开发过程中逐步投入。若开发费是均 匀投入，则计息期为开发期的一半。若开发费 是以当地收取的基础设施配套费为标准计算， 计息期为整个开发期。
（6）计算投资利润与税费
因此，此法估算出价格后，还需要对市场 资料进行比较修正，使其接近实际水平。
二、成本法发土地、新开发房地 产、旧有房地产
土地评估方法
土地评估方法土地评估方法是指通过一定的评估过程和方法对土地进行价值的判断和估算。
土地是国家财富的重要组成部分，评估土地价值对于土地经营、交易以及政府土地管理都具有重要意义。
本文将介绍几种常用的土地评估方法。
一、市场比价法市场比价法是最常用、最简单的土地评估方法之一、通过比较土地市场上相似土地的成交价格，来评估待评估土地的价值。
这种方法适用于土地市场相对活跃，市场信息相对丰富的情况。
市场比价法仅通过比较市场交易价格，无法考虑土地发展潜力、市场需求等因素，因此评估结果常常偏向于市场价格。
二、收益法收益法是一种以土地所能获得收益为基础的评估方法。
其核心原理是通过计算土地投资的潜在收益，进而评估土地的价值。
收益法一般分为直接资本化法和折现净现值法。
直接资本化法是将土地未来的净收益以一些合适的资本化率直接资本化，得出土地的价值。
折现净现值法则是将土地未来的净现金流按照一定的折现率进行折现，计算得出土地的现值。
三、成本法成本法是以土地的建设及开发成本为基础的评估方法。
其基本原理是通过计算土地的替代成本、建设成本、开发成本等，进而评估土地的价值。
成本法适用于土地没有交易记录、市场信息不完善的情况。
但由于该方法忽略了市场需求、投资回报等因素，容易导致评估结果与实际市场价格存在较大差异。
四、权利金法权利金法是评估土地的一种方法，主要适用于土地租赁、短期使用等情况。
其原理是通过计算土地权益的现值，并加上适当的管理费用和调整因素，得出土地的价值。
权利金法侧重于土地的使用权价值，适用于短期权益交易或租赁的土地评估，不适用于长期租赁、购买等情况。
五、评估模型法评估模型法是利用专门的评估软件或模型对土地进行评估的方法。
该方法通过建立土地价值评估模型，利用统计分析、回归分析等方法，综合考虑多种因素对土地进行评估。
评估模型法比较科学，考虑了多个变量的影响，但对于模型的建立和参数的选取有较高的要求。
综上所述，土地评估方法有市场比价法、收益法、成本法、权利金法和评估模型法等。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述
土地价值评估是指通过分析市场条件、用途、地理位置、土地性质及市场交易情况，对一块土地的预期价值进行评估的过程。
土地价值评估的方法有多种，根据不同的目的和实际情况，选择不同的方法进行评估。
1.市场比较法
市场比较法是一种常用的土地价值评估方法，其基本原理是通过对同区域、类似属性的土地市场成交价进行比较，推算出被评估土地的市场价值。
这种方法主要适用于土地市场活跃、交易数据丰富的情况。
2.收益法
3.成本法
成本法是一种根据土地所需建设的各项设施及公共设施的价格，加上人工、管理费用等，综合计算所得的土地价值的方法。
这种方法主要适用于土地开发初期，还没有充分的市场交易数据，或者土地的规划用途不明确的情况。
4.综合法
综合法是一种根据不同的评估方法综合得出土地价值的方法。
这种方法适用于土地评估对象多元化，评估方法单一无法评估一个土地的完整价值的情况。
总之，不同的土地价值评估方法适用于不同的土地评估对象和评估目的，在进行土地价值评估时，应根据实际情况选择恰当的评估方法，并结合市场趋势、市场需求、政策环境、社会环境等因素，进行综合分析和判断，以确保评估结果真实可靠。
土地成本法估值
土地成本法估值
土地成本法是一种评估土地价值的方法，主要基于土地的开发成本、税费、利润等各项费用之和来确定土地的价值。
这种方法通常适用于那些尚未开发或者开发程度较低的土地。
下面我们将详细讨论土地成本法的估值过程。
首先，我们要确定土地的开发成本，这包括取得土地的成本、基础设施建设的费用、建筑安装工程的费用等。
这些费用根据土地的具体情况和开发计划会有所不同，需要详细地进行市场调研和预测。
其次，我们要考虑土地的税费，包括取得土地后的各种税费，如房产税、土地使用税、城市建设配套费等。
这些税费也是土地成本的重要组成部分，需要根据相关法律法规进行计算。
最后，我们还要加上一定的利润，以反映开发商对投资回报的期望。
利润的多少取决于市场供求关系、开发商的竞争状况等因素。
将以上各项费用相加，我们就可以得到土地的成本价值。
这种方法虽然简单明了，但也有其局限性。
例如，它忽略了土地的潜在收益和市场供求关系对土地价值的影响。
因此，在使用土地成本法进行估值时，需要结合其他方法进行综合评估，以得到更为准确的结果。
总之，土地成本法是一种基于成本的评估方法，通过合理预测和控制各项费用，可以较为准确地评估土地的价值。
但在实际操作中，还需要综合考虑市场供求关系、经济发展趋势等多种因素，以得到更为准确的评估结果。
土地评估方法-成本逼近法
土地评估方法-成本逼近法一、成本逼近法成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益(1)土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号)，山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。
东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。
(2)开发费土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。
(3)税费,耕地占用税:根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发(2008)137号]规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。
计:21.5元/平方米,耕地开垦费:根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定:经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。
取10倍标准补偿:1000元/亩*10=10000元/亩计:14.99元/平方米,征地管理费:按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[(1992)价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准:“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用(土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费)的2.8%计”。
60*2.8%=1.68元/平方米税费小计:(1)+(2)+(3)=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米(4)投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.81%计。
成本法最基本的公式
1.成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格⼀折旧 2.适⽤于新开发⼟地的基本公式 新开发⼟地包括填海造地、开⼭造地、征⽤农地后进⾏“三通⼀平”等开发的⼟地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的⼟地。
在这些情况下，成本法的基本公式为： 新开发⼟地价格＝取得待开发⼟地的成本+⼟地开发成本+管理费⽤+投资利息+销售费⽤⼗销售税费+开发利润 上式中： 开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率=开发完成后可转让⼟地⾯积的总⾯积/开发区⽤地总⾯积×100% 实际测算时通常分为下列3⼤步骤进⾏： (1)计算开发区全部⼟地的平均价格。
(2)计算开发区可转让⼟地的平均价格。
⽤第⼀步计算出的平均价格除以可转让⼟地⾯积的⽐率即是。
(3)计算开发区某宗⼟地的价格。
将第⼆步计算出的平均价格，根据宗地的规、划⽤途、具体位置、使⽤年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区⼟地的分宗估价，成本法是⼀种有效的⽅法，因为新开发区在初期，房地产市场⼀般还未形成，⼟地收益也还没有。
[例5—1] 某成⽚荒地⾯积2平⽅公⾥，取得该荒地的代价为1．2亿元，将其开发成“五通⼀千”熟地的开发成本和管理费⽤为2．5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费⽤、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5．5％和10％，开发完成后可转让⼟地⾯积的⽐率为60％。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费⽤在开发期内均匀投⼊)。
[解] 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价⼗⼟地开发总成本⼗总管理费⽤⼗总投资利息+总销售费⽤+总销售税费+ 总开发利润=取得该荒地的总代价⼗⼟地开发总成本⼗总管理费⽤⼗总投资利息+可转让熟地的总价×销售费⽤、销售税费和开发利润的⽐率 得出： 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价⼗⼟地开发总成本⼗总管理费⽤⼗总投资利息)/1-销售费⽤、销售税费和开发利润的⽐率 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价⼗⼟地开发总成本⼗总管理费⽤⼗总投资利息)/(1-销售费⽤、销售税费和开发利润的⽐率)×可转让熟地⾯积 =(取得该荒地的总代价⼗⼟地开发总成本⼗总管理费⽤⼗总投资利息)/(1-销售费⽤、销售税费和开发利润的⽐率)×可转让熟地⾯积⽐率×该荒地总⾯积=436(元/㎡) 3.适⽤于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 新建房地价格=⼟地得成本+⼟地开发成本+建筑物建造成本+管理费⽤+投资利息+销售费⽤+销售税费+开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含⼟地取得成本、⼟地开发成本及应归属于⼟地的管理费⽤、投资利息、销售费⽤、销售税费和开发利润，即： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费⽤+投资利息销售费⽤+销售税费+开发利润 在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进⾏具体化。
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㈡计算土地开发费用
1、土地开发费用项目
⑴基础设施配套费
对于基础设施配套概括为：“三通一平”、 “五通一平”和“七通一平”
⑵公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一， 不统一规定，视各地实际情况而定
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情 况确定合理的项目标准
第四章 成本法
第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法
第四节 成本法的综合应用
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成
五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
2、土地开发程度的确定
⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高
③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的
设施并不是依赖于红线外的设施
㈢计算投资利息
1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时 间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷 款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，
㈤计算土地增值收益
1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，
从而使土地收益能力增加。
2、计算公式
以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润
之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+ 利息+利润）×土地增值收益率
㈢管理费用
是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差
旅费
按土地取得成本与开发成本的一定比率确定
（2%-5%）
㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税
㈥开发利润
成本利润率、销售利润率
五、成本法的基本公式
㈠新开发土地（成本逼近法）
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益）×修正系数
4、适用于工业用地的价格评估
㈡应用成本法的条件
1、自由竞争的市场
2、可以大量重复生产
四、不动产价征收农地发生的费用和出让金）
2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金）
3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费）
㈡开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费
该方法所求得的价格称为成本价格或积
算价格。
二、成本法的理论依据
成本逼近法的理论依据是生产费用价
值论——商品的价格是依据其生产所必需
的费用而决定
三、成本法适用的范围和条件
㈠适用范围
1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交 易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的 不动产 3、适用于单纯的建筑物估价
⑷征地税费
①征地管理费（征地三费的1.5%～4%）
②征地劳务费（按各地方规定）
③耕地占用税（15～30元/m2）
④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元
/m2）
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依
据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律
和文件依据。
2、城市房屋拆迁
⑴拆迁补偿费
⑵安置补助费 ⑶其它费用
3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占 总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与 成本价格的比例
一般在10%～35%左右
㈥计算、修正和确定估价结果
1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土
地增值收益
2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定
⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基
数，计息期为整个开发期
⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开
发期（或资金投入期）的一半
⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发
1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地
四、成本逼近法的估价程序
㈠计算土地取得的费用
1、征用集体土地
⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的 6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为 该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直 辖市规定）
㈡新建不动产（重置成本法）
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本 （管理费、利息、税费）+正常利润
㈢旧有不动产
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格建筑物折旧
第二节 成本逼近法
一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序
的难易程度确定
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
五、成本逼近法的应用
一、成本逼近法的概念
以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、
应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格
的估价方法
二、成本逼近法的计算公式
土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益
三、成本逼近法的适用范围