房地产开发企业税收筹划(2009)PPT课件

一种节省税款的方式 具有合法性
一种精心的纳税安排
非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避税
税收筹划
利用税法漏洞 国家采取反避税
研究税法 合理利用 国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立 法精神，受国家保护和支持。
3、纳税风险成本及其类型 在企业运行过程中，纳税风险包括两种类型，一是
企业多交税款的风险，二是企业违反税法少交税款而 被罚款、滞纳金等的支出。
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（二）税收筹划内在规律——“两大学说”介绍
1、变量引进学说
所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的 要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分 原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起 税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。
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（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性 1、开发周期长，涉税复杂。
2、交易金额大，涉税金额大。 3、是税务机关监管重点，涉税风险大。 4、如果筹划成功，带来价值大。 5、涉及个风险点、节税点，筹划空间大。
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二、税收筹划的基本原理
（一）揭示税收筹划的内在规律 离不开纳税成本的的分类研究
企业纳税成本
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筹划魔方：在变化中寻找筹划空间
——房地产开发企业经营过程中的税收决策 主讲人：李记有
引言
房地产是世界最大的一项产业， 约占全球各国GDP总和的15％。 从2003年开始，全球投资资本， 包括个体投资者的投资热情，正 在加速流入中国的房地产市场， 而中国的地产行业和地产商正如 雨后春笋般发展起来，随着中国 经济的蓬勃发展，中国的房地产 行业遇到了良好的发展机遇，同 时也面临空前的竞争。
税款成本
办税成本
风险成本
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1、税款成本及其可控性分析 税款成本是指企业按税法缴纳税款的多少。按照税
收强制性、无偿性、固定性的特征，该成本是固定成 本。因此，很多企业也认为该成本是不可变的。
2、企业办税成本解析 办税成本即是用于办理纳税事宜方面的成本支出。
主要包括办税人员工资支出、购买相关办税工具、参 加相关培训及外聘税务顾问支出。
李记有简介
李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师， 国家会计学院客座教授，中国税收筹划网CEO、北京致 通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长、《企业 纳税管理工具箱软件》研发人、全国知名税收筹划实 战运作专家，曾为全国数十家企业担任高级税务顾问， 设计最优纳税方案。 著有《企业税收筹划操作指南》、《企业如何进行税收筹划》、《税务 代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》 等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学 说，并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国 财经报的税收筹划访谈嘉宾，并多次在全国几十个大中城市举办专场报 告会。
（1）征税范围 ① 销售不动产征收范围的基本规定 ② 销售不动产征收范围具体规定
（2）销售不动产中营业额规定 ① 基本规定 ② 具体规定
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2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题
① 自退行为征税问题 ② 受托提供建筑劳务的征税问题
3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题
4、房地产开发企业物业管理中的征税问题
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1、特定税收政策因素 2、税收优惠政策因素 3、税制要素 4、计算公式中的内嵌因素 5、组织形式因素
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3、税收筹划“两大学说”的互相转换
变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引 进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两 者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活 性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空 间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进 的角度，找到税收筹划的空间。
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一、房地产开发企业为什么要做税收筹划
（一）什么是税收筹划？
税收筹划也叫纳税筹划，是 指在符合立法精神的前提下， 纳税义务人、扣缴义务人利用 税法的特定条款和规定，借助 一定的方法和实现技术，通过 对经营活动、投资活动、理财 活动的周密安排，实现的税款 节省。
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（二）税收筹划的特征
请注意 它的本 质特征！
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三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？
（一）买地阶段的涉税分析与筹划 （二）建房阶段的涉税分析与筹划 （三）售房阶段的涉税分析与筹划 （四）管房阶段的涉税分析与筹划
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四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？
（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析
1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题
a、收取物业费、保养费、征税问题 b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入 c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房 租不计征营业税。
5、房地产开发企业有关其他项目征收营业税规定
6、房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析
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（二）房地产开发企业土地增值税税收筹划与案例分析
1、土地增值税征税范围
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从案例看房地产开发企业税收筹划的价值和作用
案例一：
两个关键点改变， 某房地产开发企业节税上亿元！
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案例二：
十分钟谈话， 谈出300万元税款节省！
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案例三：
重新调整纳税流程， 变出税收优惠
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案例四：
两种租赁行为，租金一样， 为什么纳：
结论一：税收筹划可以给企业带来巨大的价值 结论二：税收筹划是企业在税收上的合法安排 结论三：税收筹划是在企业主动变化中实现的
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1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什样的从业人员
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2、因素分析学说
因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因 或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析， 并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。
① 土地增值税征税范围一般规定 ② 征税范围的具体规定