林峰：旅游为龙头-五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发教学提纲

林峰：旅游为龙头，

五大幸福产业融合下的创新地产及区域综合开发

北京绿维创景规划设计院

2016年6月22日—6月24日，由中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会主办，主题为“新五年、新格局—房地产发展趋势”的第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛在江苏省常州市举办。会上，有关领导、中美专家学者、房地产企业、金融业和产业链上下游企业等相关人士，围绕“十三五”规划、全球经济形势和城市发展新理念，探讨分析房地产未来格局和发展机遇，并就中美双方共同关注的领域进行对话交流。我院院长林峰博士受邀出席本届大会并作了《整合资源，促进旅商文体康养融合的地产发展》的主题演讲，林峰院长首次提出以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅游、文化、体育、健康、养老五大幸福产业，实现产房融一体化发展的模式——地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉，构成一个完整的结构。

一、房地产——一个“服务整合平台”产业

房地产是一个服务整合平台，而不仅仅是生产制造房子的工厂。房地产作为一种平台，必须与服务产业、金融三者相结合，才是未来发展的一个综合结构。房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。

房地产除了工厂、产业等为工业企业服务的地产，大多数地产是围绕“家”服务的。以“家庭服务”为主要内容的服务结构，是今天房地产发展的必然。“家∙服务”包括三个家的结构，这三个家庭服务构成三类房地产综合开发构架，需结合旅、商、文、体、康、养六个方面，共同为家庭服务。

第一个家，是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构。第二个家，是指郊区休闲、乡村度假、养生养老等以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑、避寒、度假等为主要功能和服务的第二居所、第三居所，由此构成了第二个家的服务产业整合与服务结构。第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务，由此构成第三个家的服务产业整合与服务结构。

“三个家”的结构

二、旅商文体康养的综合开发，成为世界旅游开发的潮流

耗资15亿美元，占地113亩的迪拜亚特兰蒂斯，体现出一种典型的综合体结构。它拥有世界上最大的露天水族馆，拥有中东地区最激动人心的水世界冒险乐园，云集了世界名品店铺、大型会议中心、创意主题会场、奢华酒店、一流美食、惬意水疗。

迪拜亚特兰蒂斯

新加坡无论是金沙酒店，还是滨海湾花园的花穹、云雾林、巨树丛林以及会议会展中心，都构成了一个综合服务区，是综合开发的典型结构。除了居住，还形成了商业、酒店、旅游观光整合的结构，特别是云雾林这种创新型的旅游吸引物，对中国正在大规模发展的度假村、商业综合体、旅游综合体具有非常大的借鉴意义。

新加坡滨海花园

万达所投资的西双版纳国际度假区，度假区位于景洪市西北部工业园区，项目总占地约6平方公里，总投资额为150亿元，是中国西南地区迄今为止投资额最大、内容最丰富、

创新度最高的世界级旅游投资项目。它包括主题公园、雨林高尔夫球场、傣家秀剧院、高端度假酒店区、商业中心、三甲医院、旅游新城七个主要功能区，实际上涵盖了商旅文体康养一系列产品。

西双版纳国际度假区

万达2016年5月开业的南昌万达城同样的突显了这六个领域的特征。南昌万达城位于九龙湖新区，占地200公顷，总建筑面积80万平方米，文化旅游投资220亿元。万达城拥有大型电影乐园、室外主题乐园、商业中心、海洋乐园、酒店群等世界级业态，体现了整合式发展结构。

南昌万达城

成都新世纪环球中心位于成都高新南区天府大道北段，占地面积约1300亩，现为世界第一大单体建筑，主体高度约100米，是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成

的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。新世纪环球中心是一个巨大的城市综合体，由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成，是成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂，体现了大规模的以休闲形成商业地产吸引核的结构。

成都新世纪环球中心

从上面的例子我们可以看出，无论国际还是国内，都在向以服务为导向的大型综合结构发展。商旅文体康养的综合开发，已经成为世界旅游开发的潮流！

三、人的聚集：一切商业活动及开发的基础

一切商业活动及开发是以人为基础的。

人口聚集是城市化的基础，城市化是人口聚集的变迁。从中国整个城市化进程来看，城市化已经历经工业化初期、工业化二期、过度工业化三个阶段。工业化初期，加工工业的发展使农村劳动力转化，形成了非城镇化的郊区与工厂低端社区；工业化二期，重化工业的发展带来了大型工业区的聚集，促使工业园区与居住新城的形成；工业化园区形成的聚集与城市超规模发展形成了现在的过渡工业化和产城一体化阶段。林峰院长认为，未来的城市化是以消费为主导的城市化，这样的城市化与过去工业引导下的城市化是一个分水岭。这个阶段，是将消费产业引导下的经济发展、城市发展、住宅产业导入到产业聚集新模式，中国整个经济发展逐渐进入这个新的阶段。

在这中间，人流人气聚集形成商业发展聚集，商业聚集形成消费聚集。商业要发展到消费聚集期，要经历四个阶段。第一是单一购物商业发展阶段的商业稀缺期，第二是批发市场及批零结合阶段的商业市场化期，第三是业态多样化的综合体发展时期，第四便是未来的城市消费聚集化期。这四个时期，人流的聚集是商业发展的基础和前提。

商业发展的四个阶段

旅商文体康养综合空间，最核心的是旅游的带动作用。过去社区依据人流量确定商业规模，现在社区的人流量已支撑不了商业综合体。旅游休闲的带动便在这里发挥了重要作用。景区+旅游消费区，古街、旅游商街，古城古镇，旅游城市是旅游带动的人流人气聚集四种模式。

旅游带动的人流人气聚集模式

旅游是人流搬运的渠道。为什么在旅商文体康养六大产业中，把旅游放在第一位？因为对于大多数区域而言，大量的地产发展一定不是在地王区，而是在地价偏低的新区域发展。无论是沿轨道发展的卫星城，还是条件好的云南、海南、山东等度假第二居所发展区，以及新的城市化发展区域，都需要大量的搬运人流。如果没有搬运渠道，商业、文化、体育、健康、养生活动只会在住宅周边发生。人流搬运是旅游的核心功能，通过旅游对人流的搬运，实现了大量的消费在新区域的聚集。

如何才能形成吸引力，将人流搬运到目的地是旅游研究的核心，也是城市化中如何让新城不成为鬼城的有效途径。吸引力的打造我们称之为游憩方式的设计，主要解决三个问题，主题核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面满足。

吸引力的打造需要解决的三个主要问题