地产界的两个典型样本 万科恒大孰强孰弱

地产界的两个典型样本万科恒大孰强孰弱

制造业指数是经济学中一个重要指数，反映的是一段时间内制造业发展情况，而对于回归制造业的房地产业来说，正好有两个最具备工业化生产雏形的典型样本：万科和恒大。前者以做地产界的Apple为目标，希望既有抓准客户需求的能力，又有把需求转变为产品的专业转化能力。而后者则是地产界的麦当劳，以最快的方式复制生产市场最接受的产品。

这样两个典型样本在市场上也拥有较大话语权，上周，在克er瑞信息技术有限公司最新发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中，万科再次销售金额第一，销售面积第二；恒大再次销售面积第一，销售金额第二。这样已经被业界称为“万恒之争”的格局，在克er瑞持续发布的榜单中，已经保持了一年多。

在万科全国的楼盘中，细到外保温、混凝土、外保护层用什么样的工艺联结都能形成标准；他们设计了很多无敌的户型，并用于出售给被他们分类的各种人群。他们研究的，是热交换的损耗比正常降低了12%还是11%，是建筑生产的误差能不能保证在3毫米以内。Apple 就是万科研究市场需求的榜样，首先，Apple能够知道需求在哪里，其次，Apple把这种需求转化成产品。为什么Apple能够卖那么贵，是因为总有一个让你欲罢不能的理由，知道需求点在哪里很重要，而专业的转化和产品输出能力更重要，而工业化生产，是保证这种转化动作不变形的保证。

而在恒大，他们可能会一口气买下上万个TOTO马桶配送到每一个精装楼盘的每一个卫生间，也可能会连社区大门上的字体都一点不差地“Ctrl C+Ctrl V”到全国几十个省会城市———有人戏称，恒大全国的楼盘，只要名字一样，那广告上的效果图都不用换，只用改电话号码和地址就可以用于各地的媒体发布。

这是两种意义上的“制造房地产”，但都是以标准化制造，在生产效率档次提升的同时快速复制产品，让经营规模得到推动。

更重要的是，他们的房子，因为这样的规模化制造导致其把更多精力放在研究关于房屋与使用的关系，用更宏观的办法提高销量、占领市场份额，而不是像更多中小开发商那样，更多考虑让房子如何成为一个投资产品。一个很简单的例子：万科的产品大多在探讨户型如何让人使用得更为充分；恒大的产品大多在追求精装房的设计方案如何更容易被不同城市、不同地域文化的市场接受；而更多楼盘却在研究，如何在规划允许范围内，在图纸上摆下更多的房子。

这是目前国内房地产行业最引人关注的两家公司，他们的开发策略、拿地策略和选址策略都泾渭分明，却在结果上殊途同归，总能在最后的榜单上占据最为醒目的位置。

所以，研究如何“制造房地产”，首先研究的就应该是万科和恒大。

2010上半年房企销售榜，恒大等企业逆市高增长

根据2010年中国房地产企业上半年销售排行榜数据显示，大多企业依旧保持了良好的增长势头，其中上半年销售金额过百亿大关就达到11家企业之多。

今年4月以来，房地产市场面临最严厉的调控政策，但是TOP20企业走出了市场下行的影响。万科、恒大通过合理的城市布局战略和营销战略，分别占据销售金额与销售面积排行榜的冠军。

相比2009年上半年，大部分进榜企业仍然实现了30%左右的增长，个别企业如恒大、碧桂园、绿地等的业绩几乎翻番。其中，恒大地产无疑成为增长最为迅猛的房地产企业。根据数据，2010年上半年恒大实现销售金额211亿元，较去年同期增长88%；实现销售面积332万平方米，同比增长39%。而仅仅在二季度，恒大就实现销售金额126亿元，季度环比增长48%；实现销售面积202万平方米，环比增长55%。

对比年初各企业设定的年度目标，本次入榜的企业中仅恒大完成了年初预定的目标，万科、绿城、碧桂园、富力、龙湖等均完成40%，大部分企业没有完成年初他们公布的今年的业绩目标。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点，一线城市成交量受到严重影响，而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳。因此二三线城市的销售业绩也就成了企业成长性的决定因素。这直接成就了万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现。

制造房地产之

万科样本

标准：用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化、产品定型，进而工厂化预制、现场装配的住宅生产方式。细到外保温、混凝土、外保护层用什么样的工艺联结，在全国的楼盘中都形成了标准。

研究：热交换的损耗比正常降低了12%还是11%，建筑生产的误差能不能保证在3毫米以内……探讨户型如何让人使用得更为充分，并设计了很多无敌的户型出售给被他们分类的各种人群。

目标:Apple。Apple能够知道需求在哪里，并把这种需求转化成产品，而工业化生产是这种转化动作不变形的保证。

生产线上建房子

房地产回归制造业，万科在十年前就开始了探索，万科制造用了一句更形象的话写入中国房地产历史：像造汽车一样造房子。

用专业的话，万科住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化、产品定型，进而工厂化预制、现场装配的住宅生产方式。

万科制造的十年探索：

制造房地产正起步

十多年前，王石提出“要像造汽车一样造房子”，在生产线上生产房子，引来质疑声不断。从目前的推进速度来看，万科工业化生产房子进展速度并不是特别快，并未在全国铺开，与其精装房战略比起来尤显慢。2007年6月，王石宣布，万科将在2009年彻底退出清水房。当时，没有人相信在精装房市场接受度并不高的时候，万科能够全系精装。但在2009年年底万科实现了这一计划，市场认同和交付使用都顺利完成了过渡和着陆。

成都万科营销总监高竞告诉记者，万科工业化生产的探索一直在进行，几个项目已经交付使用，北京、天津、上海、深圳等城市都有万科自己的工业化住宅项目，在成都的一些项目中也在一些环节引入标准生产，一些零部件统一从总部运过来。而现在万科工业化也面临着挑战，就是整个行业没有产业化基础，没有上下游产业链条的配合，没有形成明确的分工，甚至连主流住宅形态的标准化都没有实现。

据悉，日本从上世纪60年代已经开始推广建筑“部件化”，经过近40年的发展，他们的建筑工人已经与其他工业产业的工人区别不大。传统施工方法误差是厘米计，工业住宅是毫米计的，这自然保证了建筑质量的可控。在美国，住宅产业从混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，到安装这些制品的设备，品种达几万种，而几万种的产品都是分别由不同的设备提供商生产。这些构件第一特点是便于机械化生产，成本也就被压得非常低。

【现在，万科在凭借一己之力在中国推动着房地产制造：“一是通过标准化的途径，建立相关标准和体系，成为工业化的前提。二是通过标准化设计，逐步实现构配件生产的工业化，从而推动产业化进程。”】

万科制造的坚守：

房地产要有制造业的耐心

高竞坦言，2009年房地产市场演绎坐地起价的时候，很多业内人士认为万科没能跟上市场的节奏，因为开发商都在做高端做利润，而万科困守在“对总价敏感的刚需客户”身上，自然利润受限。从2009年到目前为止，成都万科一直坚持做首次置业产品，做80后客群。而现在回过头看，万科坚持这样做已经变被动为主动，保证了现在的产品结构不在政策打压之列，并且有真实的刚性需求保证。“万科清楚民生和居住关系，所以在当下这个市场，反而过得比很多企业更从容。”高竞补充道。

从目前万科在成都的产品线，不但可以看出万科对于主流市场的坚守，而且其工业化生产的方式也初见端倪：万科在金色海蓉销售最好的两个户型出现在了海悦汇城；在魅力之城出现的十字型住宅出现在了金色海蓉、金润华府、海悦汇城。有人曾担心标准化会带来住宅个性的缺失，但万科好像并不这样认为。一位业内人士曾经痛心疾首：中国房地产产品创新并不少，但是缺少积累，创新一个扔掉一个，为什么不作为知识积累起来，出现在产品里？

【从这个角度来看，万科正在积累成熟的空间户型模板，满足最主流的居住方式需求。产业化的表现就是标准化，然后才能分工，提高效率。这和个性无关，因为和冰箱一样，万科房子也有很多产品系列。】