萧县市调(2003版)

萧县商业总述
萧县目前在售商业项目有柏星、蓝石、龙城国购等，其余项目商业均为综合体小 区配套产品。针对此次走访调研，现对目前整个萧县商业运营情况作整体报告。 一、萧县主要商业体量排名 龙城国购广场 安粮中央花园 柏星碧水星城 蓝石锦绣华庭 龙城国购是萧县未来体量最大、档次最 高、业态最全的商业购物中心之一。其 次是本案，16万方的城市综合体配套商 业，其余除柏星专业建材市场外，都是 社区配套商业。整个城市的商业较为传 统，一般市民购物都是在主要繁华点沿 街铺面。
老城区各方面的综合便利性都要优越
于其它片区。但是目前萧县老城区还是 存在脏乱差等普遍现象，影响了居住质 量。
萧县商业总述
萧县属安徽北大门之一，商业发展历史久远，公元9年，出现铸造银、铜质钱币 的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑， 改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业， 近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽古井、深圳康达尔等 一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)， 形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等 八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速 公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革 的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。
凤 山 花 园
香 格 里 拉
安 粮 中 央 花 园
萧县主要在售楼盘分布图
萧县目前主要在售的楼盘有：安粮中央 花园、蓝石锦绣华庭、柏星碧水星城、 瑞豪花园、龙凤山庄、凤山花园、龙山 庭院、龙城国购、香格里拉、荣观商城 等。
蓝 石 柏 星 瑞 豪
龙 凤 山 庄
龙 山 庭 院
龙 城 国 购
西城区地处虎山脚下，属萧县交通要
物业形态 沿街铺面 沿街铺面 传统街铺 传统街铺 典型商铺
萧县主要商业市场分布图
萧县主要商业市场简介
萧县属于发展初期的三四线城市，总体还处于较落后的传统商业模式。除在 建中的龙城国购外，基本没有大型正规的商业项目。具体细节如下：
上岗街：总体量约8000平米，属于小商品零售市场型商业，共有商铺约200间，
柏星碧水星城目前商业为销售、租赁同步进行，基本租赁户为建材家装 系列商家。调研其出租价格，也几乎为3-5元/平方。
thanks
安徽众森营销顾问有限公司 2011年 18日 2011年9月18日
商贸城：总体量约12000平米，属于服装、餐饮、休闲、娱乐综合市场型商业，
地处萧县商业核心位置。共有商铺约200间，平均每间约40平米，主要经营种 类：服装、理发、餐饮、休闲娱乐、精品、床上用品等。
安粮中央花园 龙城国购广场 香格里拉 柏星碧水星城 瑞豪花园 凤山花园 蓝石锦绣华庭 龙凤山庄 龙山庭院 荣观商城
金色畅想KTV 鸭头记火锅 大地数字影院 苏宁电器
约8000元
停售
香格里拉目前商业为初步开街，基本租赁户几乎为社区单一配套
及部分建材家装系列商家。其商铺产品形态与本案有相当大的高度层次 差，纯白色的卷帘门、低矮的层高等，体量又相对较小。新区，发展空 间相对较大，但是目前新区的在售楼盘只有香格里拉与本案，本案 160000方的商业体量与800000的总体量已经将新区的居住、商业核心 铁定于此。调研其出租价格，也几乎为2-3元/平方，甚至有免租使用。 如此低廉的租金，也迫使香格里拉对商业停售，待本案商业推出，整体 新城区住宅入住率提升时再行销售，此举可规避新区配套少、人流低导 致的商业销售价格偏低。 针对香格里拉，本案当以君临天下的姿态，及早地将本案商业（尤其是 特色商业街区）提前开街，让客户早日看到形象、品质、投资价值的层 次与未来新区的商业面貌。
萧县商业租金调研表
地点 西城区 城中心 城南区 城北区 新城区
租金/日 平方 租金 日/平方 1-2元 4-15元 2-4元 3-5元 1-3元
租期 季度、年 季度、年 季度、年 季度、年 季度、年
租赁方式 私人租赁 私人租赁 私人租赁 私人租赁 统一招商
业态 农资建材 服装鞋帽 餐饮娱乐 餐饮特色 社区前期
平均每间约15-25平米，租金平均为2000元/月。主要经营种类：服装、鞋帽、 日杂、精品、床上用品等。
大湾：总体量约11000平米，同属小商品零售市场型商业，与上岗街人流动线
相连接。共有商铺约200间，平均每间约15-30平米，租金平均为2000元/月。 主要经营种类：服装、鞋帽、日杂、精品、床上用品等。
区位优势明显，交通便捷。萧县紧 靠淮海经济区、徐州都市经济圈的中 心城市徐州市，县城距徐州市15公里、 京杭运河30公里、徐州观音机场50公 里、连云港出海口260公里，素有 “徐州的西大门”之称。新建的郑徐 铁路客运专线在萧县新建萧县北站， 并在徐州高铁站与京沪高铁相连。新 规划的 徐州-萧县-淮北-宿州 城际铁 路 也将从新建的萧县北站引出。 萧 县东临老京沪铁路，陇海、符夹铁路 纵横穿过，G30（连霍）、G3（京台） 两条高速公路在境内交汇，310、311 两条国道和三条省道及星罗棋布的县 乡道路形成的交通网络与周边地区紧 紧相连，承东启西，南引萧县民风淳 朴，社会治安稳定，邮电通讯发达， 医疗卫生、环保、广播电视和教育等 社会事业发展迅速，旅游、物流、金 融、商贸、房地产等行业全面发展， 服务规模不断扩大。2003年，萧县被 省委、省政府授予安徽省精神文明建 设示范县。
本案
西城区 老城区
新城区
道，是通往河南，山东，砀山的必经之 路，交通便利。但周圈配套暂不完善， 没有大型超市类的购物场所，给居民生 活带来不便。
新城区位于龙山社区，是原萧县魏楼，
未来萧县的行政中心。周圈规划配套较 为完善，有县医院、萧县实验小学、高 架桥等规划建筑，萧县县委在未来几年 内也将搬至该片区。新城区环境优雅， 小区绿化率高，适宜居住。但距县中心 较远，目前周围比较荒凉，交通不便。
萧县基本介绍：
全县地势由北向南微倾。分为 丘陵、平原两大自然区，大部 分为平原，东南部、龙城镇至 相山一带为海拔100—300米的 低山矮岭。官海山海拔395米， 为全县最高点。黄河故道以南 有10多条季节性河流，属淮河 水系。属暖温带季风气候区， 年均降水量811毫米，年均气 温14.4℃。国家商品粮和优质 棉花基地。
萧县购物喜好分析表
购物目的 买菜 生活用品 家私软装 服装鞋帽 其他类 购物地点 超市、传统农贸市场 超市 建材市场 商贸城、沿街店面 就近购买 备注 超市面积小；农贸市 场脏、乱、差。 面积小、产品少、环 境差。 品牌少，质量差，价 格高 品牌少，规模小，价 格高 品牌少，规模小，价 格高
萧县商业格局
萧县紧靠淮海经济区中心城市徐州市，县 城距徐州市15公里、徐州观音机场50公里、 连云港出海口260公里，素有“徐州的西大 门”之称。新建的郑徐铁路客运专线在萧 县新建萧县北站，并在徐州高铁站与京沪 高铁相连。新规划的 徐州-萧县-淮北-宿州 城际铁路 也将从新建的萧县北站引出。 萧 县东临老京沪铁路，陇海、符夹铁路纵横 穿过，G30（连霍）、G3（京台）两条高 速公路在境内交汇，310、311两条国道和 三条省道及星罗棋布的县乡道路形成的交 通网络与周边地区紧紧相连，承东启西， 纪念地有淮海战役华东野战军指挥部在蔡 凹的旧址、“萧宿铜灵”抗日战争纪念馆。 名胜古迹有花甲寺新石器文化遗址、白土 镇北宋萧窑旧址和天门寺，省佛教重点寺 院山中瑞云寺，皇藏峪国家级森林公园、 千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固 水库等。
龙城国购目前整体情况：
其商业招商工作基本无进展， 从今年7月-9月这段时间看来， 其商业招商无疑是围绕着主力 店面的招商，但是其余的附加 商业基本都预定一空。甚至出 现了一铺难求的局面。基本都 是看好龙城国购的核心商业地 理位置与投资价值。但看其价 格。也呈现出与区位对应的奢 侈尊贵，总体看来，龙城国购 的商业投资价值是肯定的，在 周边没有同等体量规模的项目 出现之前，萧县商业龙头，非 他莫属。
萧县
位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界 处。总面积1871平方千米。常住人口1130916人，户籍人 口1418936人。全县辖18个镇、5个乡：龙城镇、黄口镇、 杨楼镇、阎集镇、新庄镇、刘套镇、马井镇、大屯镇、 赵庄镇、杜楼镇、丁里镇、王寨镇、祖楼镇、青龙集镇、 张庄寨镇、永堌镇、白土镇、官桥镇、圣泉乡、酒店乡、 孙圩孜乡、庄里乡、石林乡，共有708个行政村。县政府 驻龙城镇。
7000元
柏星碧水星城是城西区的居住核心，其住宅与商业体量在新城区乃
至老成区都可数前列。论其品质与形象，也相对稍高，销售模式及商业 运营手法也区别于其他项目。首先是其独特的商业建材市场，专业建材 市场是每个城市，尤其是发展中的三、四线城市，都有强大的商业潜力。 专业的招商运营管理，专一的业态划分，使其物业产品拥有独特的生命 力。也是众多投资者青睐的投资物业种类。
商 商 商 商 商
城市综合体 主流商业综合体 城市综合体 综合商业住宅 城市综合体 纯住宅项目
商
商住综合体ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ商住综合体 商住综合体
商
商住综合体
萧 县 楼 盘 品 质 赞 誉 度 排 名
龙城国购广场
约20000元
龙城国购为萧县第一处主流商业。其商业主要定位为餐饮、娱乐、休闲、
购物、特色品牌店等。其销售模式采用了目前国内市场上较为主流的定制 式带租约商铺销售。也就是前期定制式招商，后期统一运营管理，在签约 确定了承租方、并具备了稳定的租金收益后，再由投资者购入物业产权。 租期内经营权由出售方，但由购入方享有租金回报的一种投资性物业。 主体商业约40000平方米，并附带20000平方米的购物金街。签约托管期 基本为5-15年，业主每年可享受房价的5-8%的租金收益。如商业运营管理 公司在后期运营时无力承担租金回报，则由华安置业承担。这一点，是萧 县目前商业地产投资者的一大乐土。无论是自买自营，还是投资出租，都 是十分肯定的收益。 其首体回廊式的商业街区设计，使2-3层人流产生了极大的互动，整体提升 了2-3层的商铺价值，并将商业街与主体商业以过街天桥的方式相连接，使 商业步行街与主体商业融为一体，此法确实是龙城国购规划设计商的一处 亮点。也给购买者增加了信心。