第四章 土地估价方法——成本法

⑵直线法
将建筑的重置成本按一定方法分摊到其耐用年 数内，从而计算每一年的折旧和累计折旧额的折旧 方法称为年限法。
年限法又分为直线折旧法、余额递减法、偿债
基金法等。在运用成本法对房地产进行估价的过程
中，房地产估价人员主要采用的是直线法。
①直线法的基本思想 建筑物在耐用年限内，每年的价值贬损额是 相等的，因此只要将建筑物价值在耐用年限内平 均分摊到各年，即可算出每年的价值贬损，然后
该方法所求得的价格称为成本价格或积
算价格。
二、成本法的理论依据
成本逼近法的理论依据是生产费用价
值论——商品的价格是依据其生产所必需
的费用而决定
三、成本法适用的范围和条件
㈠适用范围
1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交 易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的 不动产 3、适用于单纯的建筑物估价
的难易程度确定
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
的成新率，据此成新率直接计算建筑物折旧
例：某幢10年前建成交付使用的房屋，现时重置价
格为500万元，经房地产估价师实地查看，判定其 成新率为80%，则此房屋的折旧为： 500×（1-80%）=100（万元）
2、年限法 ⑴有关建筑物年限的含义
①建筑物的自然寿命和经济寿命
②建筑物的实际年龄和有效年龄 ③建筑物的的剩余自然寿命和剩余经济寿命 ④建筑物的耐用年限和经济耐用年限
㈡新建不动产（重置成本法）
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本 （管理费、利息、税费）+正常利润
㈢旧有不动产
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格建筑物折旧
第二节 成本逼近法
一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序
常用于检验其他方法的测算结果。
二、建筑物的折旧
㈠建筑物折旧的概念
建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格
㈡建筑物折旧的影响因素
1、物理因素：是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、 破损或损坏的因素。在折旧上也称为物理折旧或物 质折旧。主要由于：①自然经过的老化；②正常使 用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏 残存
1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地
四、成本逼近法的估价程序
㈠计算土地取得的费用
1、征用集体土地
⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的 6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为 该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直 辖市规定）
也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定
⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基
数，计息期为整个开发期
⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开
发期（或资金投入期）的一半
⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发
房屋结构 钢混结构 砖混一等 砖混二等 砖木一等 砖木二等 砖木三等 简易结构 耐用年限（年） 生产用房 非生产 受腐蚀 不受腐蚀 用房 35 50 60 30 40 50 30 40 50 20 30 40 20 30 40 20 30 40 10
残值率 （%）
0 2 2 6 4 3 0
例：某建筑物的建筑面积为100m2，已使用10年，单 位建筑面积的重置价格为500元/m2，耐用年限为30年， 残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额和 折旧总额。 解：已知重置价格=500×100=50000(元)，残值率=5%， 耐用年限=30年，已使用年数=10年，则有：
是估价中最常用的方法。 在估价实务中，往往将建筑物划分为不同用 途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置 价格表，然后根据此表作适当的修正来确定某个 具体建筑物的重置价格。如柳州市2003年房屋重 置价格（普通住宅，单位：元/m2）：
砖混
房屋结构
钢混
一等 二等
砖木
重置价格
850
750
500
400
第四章 成本法
第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法
第四节 成本法的综合应用
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成
五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
根据建筑物重新建造方式的不同，分重置价格和
重建价格。
重置价格又称重置成本，是指根据目前的人工 与材料价格，利用目前的材料标准与设计，建造有 与委估建筑物相同效用的建筑物所需花费的成本。 重建价格又称重建成本，是指根据目前的人工
与材料价格，重新建造一幢在材料、工艺、式样上
与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。
㈡建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法
单位比较法是通过调查相关的建筑成本手册或典型
实例成本资料，找到与委估建筑物类似的建筑物的单位 成本数据(它代表某种类型建筑物的平均成本)，再依据 它们与委估建筑物在时间和实体上的差异予以修正，得 到委估建筑物的单位成本，再乘以委估建筑物的面积或
体积，求得委估建筑物的重置成本。
乘以委估建筑物的已使用年数，就可算出委估建
筑物在估价时点的折旧。
②直线法的基本公式 年折旧=（重置价格-残值）÷耐用年限 =重置价格×（1-残值率）÷耐用年限
折源自文库总额=年折旧×已使用年数
=（重置价格-残值）÷耐用年限×已使用年数 =重置价格×（1-残值率）÷耐用年限×已使用年数
房屋耐用年限、残值率评定标准
2、土地开发程度的确定
⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高
③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的
设施并不是依赖于红线外的设施
㈢计算投资利息
1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时 间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷 款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，
㈤计算土地增值收益
1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，
从而使土地收益能力增加。
2、计算公式
以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润
之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+ 利息+利润）×土地增值收益率
根据每平方米成本来计算的称单位面积法，根据每
立方米成本计算的称单位体积法。
例：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、 建筑结构和档次的房屋单位面积造价为1200元/m2。 试估算该房屋的重置价格。 解：该房屋的重置价格用单位比较法可确定为
重置单价为1200元/m2，则房屋的重置价格为：
1200×300=36（万元）
3、工料测量法 是一种类似于建筑工程概预算的方法，即通过 测算建筑物开发所需要的一切人工和材料的数量， 分别乘以它们各自的单价，再逐一累加求得委估建 筑物重新建造成本。
优点是详实，缺点是费时费力并需其他专家的
参与。估价实务中不常用
4、指数调整法
该法是依据委估建筑物的历史成本，运用建筑
成本指数将其修正到估价时点上，来求取重新建造 成本的方法。它类似于市场比较法中的时间修正。
五、成本逼近法的应用
一、成本逼近法的概念
以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、
应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格
的估价方法
二、成本逼近法的计算公式
土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益
三、成本逼近法的适用范围
3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占 总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与 成本价格的比例
一般在10%～35%左右
㈥计算、修正和确定估价结果
1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土
地增值收益
2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
4、适用于工业用地的价格评估
㈡应用成本法的条件
1、自由竞争的市场
2、可以大量重复生产
四、不动产价格的构成
㈠土地取得成本
1、征收集体农地（征收农地发生的费用和出让金）
2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金）
3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费）
㈡开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费
不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或
需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境
恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，
也可能是其他因素(如政府政策变化等)。
㈢确定建筑物折旧的方法
1、新旧程度折旧法（成新法） 原城乡建设环境保护部1984年12月在《经租房 屋清产估价原则》中提出。实地观察，判定建筑物
㈢管理费用
是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差
旅费
按土地取得成本与开发成本的一定比率确定
（2%-5%）
㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税
㈥开发利润
成本利润率、销售利润率
五、成本法的基本公式
㈠新开发土地（成本逼近法）
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益）×修正系数
2、功能因素：是指建筑物因使用功能的落后或不合
适而引起折旧的因素。在折旧上也称为功能折旧。
主要由于：①功能缺乏；②功能落后；③功能过剩。 建筑设计缺陷、建筑标准过低、消费观念改变、
建筑技术进步等都可引起以上情况。
3、经济因素：是指在建筑物使用过程中所产生的 经济上不合理或不适应的因素。在折旧上也称为经 济折旧，是由建筑物本身以外的各种不利因素所造 成的损失。
㈡计算土地开发费用
1、土地开发费用项目
⑴基础设施配套费
对于基础设施配套概括为：“三通一平”、 “五通一平”和“七通一平”
⑵公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一， 不统一规定，视各地实际情况而定
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情 况确定合理的项目标准
⑷征地税费
①征地管理费（征地三费的1.5%～4%）
②征地劳务费（按各地方规定）
③耕地占用税（15～30元/m2）
④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元
/m2）
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依
据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律
和文件依据。
2、城市房屋拆迁
⑴拆迁补偿费
⑵安置补助费 ⑶其它费用
2、分部分项法
这种方法是将委估建筑物先分成各个分部分项工 程，如基础、地面、墙壁、楼板、门窗、屋面、装修 等，然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项 工程的单位成本，分别乘以委估建筑物各分部分项工
程的数量单位，再累加得到委估建筑物的总成本。

例如有一小型商业建筑物，采用分部分 项法计算成本，如表：
⑶可出让土地的比率修正，计算公式为：
可出让土地的平均单价=土地总平均单价×（总土
地面积÷可出让的土地面积）
五、成本逼近法的应用
例：
第三节 重置成本法
一、建筑物重新购建价格 二、建筑物的折旧 三、重置成本法的应用
一、建筑物重新购建价格
㈠建筑物重新购建价格的概念 又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取 得全新状况的建筑物所必需的支出，或重新开发建设 全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。