社区会所研究报告..

社区会所研究报告
营销管理中心 市场研究部
撰wenku.baidu.com人：张云龙 2009年8月31日
目
什么是会所 会所的分类
录
社区会所的重要性
社区会所的主要困境
社区会所经营不善的原因
解决之道
什么是会所
会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业 项目的配套设施之一。 简而言之，会所就是以所在特定人群为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 会所具备的软硬件条件：通常包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、 健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；以及具有 网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
健身房
设备陈旧，又无人使用，干脆已全 部搬空。
棋牌室
2层商业新开一家棋牌室，设备更新，服务 更好，环境更舒适，且收费更低。原本较多 业主使用的会所棋牌室，也已经无人问津。
社区会所经营不善的原因 定位失准
许多会所仅仅是为了迎合消费潮流，提高楼盘形象，从而获得销售利润。不从 业主实际需求出发，贪大求全，造成成本上升。功能上又或者与周边设施重叠， 直接影响会所的经营。
社区会所的重要性：开发商提升产品价值的重要手段
开发商将会所做为改善社区环境，提升产品力的重要手段之一； 尤其市区项目而言，通常周边已较为成熟，土地属性可塑空间较小，会所更是成为了 高端项目的一个重要标签；
1.区域价值 2.周边配套 3.社区环境 4.房屋单体
土地属性
房屋产品
城市发展
企业控制
东方尊峪
总计1600户，总建面约22万平米，实际 入住率也十分有限，却配备了约6000m2 的豪华会所。
金域蓝湾壁球馆
投资大，对场馆墙面要求很高，而且活动本 身也很枯燥，还有可能受伤，这种项目在中 国并不被流行。开业后经常处于空置状态， 形同虚设。
社区会所经营不善的原因 规划设计不合理
从前期销售角度，一味追求展示效果，缺乏对日后实际经营和使用的考虑，致 使会所位置不合理、功能设施分布不恰当等。
会所的分类
会所按使用范围可分为：公共会所、社区会所。 公共会所面向所有人开放，但绝大部分采用会员制的形式存在。公共会所又分为商业类会 所和度假类会所。商务类会所是以商业为主的俱乐部会所，偏重商务用途；度假型会所多 以休闲、娱乐为主，更类似于酒店。 社区会所大多只面向社区业主，本报告着重讨论社区会所。
红树西岸会所
设置在社区中心，外来人员无法消 费，缺乏足够客源，仅靠业主难以 维系经营。俊园会所也是仅能面向 业主经营。
龙岸会所
会所极尽奢华，大堂两层挑空，但对 日后使用欠缺考虑，造成空间浪费， 日常维护成本很高。同样的问题，在 东方尊域会所也十分明显。
社区会所经营不善的原因 经营不力
会所的经营需要极为专业化的人才和组织，但大部分开发商往往将其委托给并不 专业的小区物业公司管理。
香港天玺
耗资5亿建造的钻石级私人会所
香港新鸿基凯旋门
位于60层高的摩天会所
社区会所的主要困境 1 产权模糊
《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业 服务用房，属于业主共有。”，但会所是否属于“其他公共场所”没有定论。
2
违背承诺
前期销售时对会所服务项目、服务质量、服务价格等作出承诺。但往往没有 考虑日后实际经营问题，对日后会所经营产生限制，一旦发生变化则会引起 业主的不满和投诉。
一般，无所谓
24%
没必要 3% 说不清 6%
67%
很有必要
社区会所的重要性：房产升值的重要保障
会所已成为物业项目的重要配套设施之一，很大程度上影响着房产的价值和租金的高低。
“很多外国人他住在这不 是只看房子的，还要看 会所和俱乐部好不好。 “ “西郊庄园的房子没有兰乔圣 菲好，但是租金却很高，有的 租在兰乔圣菲的房客也转到西 郊庄园区了，原因是那里的网 球俱乐部设施和服务非常好。 “ “浦东的维斯凯亚会所非常好，有一个 很大的心形泳池，一进去就像是在度 假，所有的餐厅服务人员都是菲律宾 人。定位就很好，它那边的房子只值 600万，但是租金可以租到9000美金/ 月，原因就是会所、俱乐部的成功。 “
商务类会所 公共会所 度假类会所 会所 社区会所
如：北京长安俱乐部、深圳菁 英汇、678国际会所…… 如：杭州富春山居、乌镇 会所、观澜高尔夫球会、 浪骑游艇会……
社区会所的重要性：客户的重要需求
集团在2007年对万科楼盘和其他受邀楼盘的高端项目客户群的访谈数据研究表明，会所 服务是客户需求最为强烈的板块之一，仅次于物业维修。
高成本，高收费
出于展示效果，前期投入巨额成本； 前期设计时对建筑节能缺乏考虑，导致日常维护成本偏高； 高成本直接带来的是高收费。 例如：俊园会所的设备、服务、环境等都较商业裙楼中的同类场所逊色，但收费 却更贵，自然不会引来业主消费。
“会所的经营成本主要表现在设备维 护费、水电费、人工费等，其中水 电费是一个大头，空调耗电就占了 一半左右。” －浙江开元•云顶佳苑会所物管经理
大堂
3层高的挑空，又多使用玻璃的穹顶和 幕墙。不仅浪费空间，也浪费能源。
3楼
基本处于空置状态，仅用于堆放各种 杂物。
社区会所的主要困境
案例2:俊园会所
建筑面积：约2000m2 功能设计：儿童游乐室、阅览室、泳池、桑拿、健身房、桌球、乒乓球室、影 音室、棋牌室； 经营状况：仅面对俊园业主经营。目前儿童游乐室(免费)、乒乓球室、泳池尚 有较多业主使用，其余基本已处于闲置状态，无法经营。
3
经营亏损
调查统计显示，广州95%左右会所都陷入亏损，深圳会所约84％亏损，北京会 所约60％亏损。（摘自：金羊网-羊城晚报 ） 目前深圳万科的社区会所也普遍经营艰难，比较典型的如东方尊峪、俊园等。
社区会所的主要困境
案例1:东方尊峪会所
建筑面积：约6000m2 功能设计：中西餐厅、恒温泳池、室内羽毛球场、桑拿房、SPA水疗馆、健身房、 红酒雪茄吧、卡拉OK房、影音厅、桌球室、棋牌室等 经营状况：打包租借中航健身会经营管理，对外经营。目前实际仅有健身房、 SPA、羽毛球场、恒温泳池在投入使用。总计共有3层，除泳池外，实际仅有1楼 在使用。