澳门土地性质及分类

澳門土地性質及分類
2013-3-7 12:25:16澳房网访问次数：94
核心提示：澳門特別行政區土地，除在特區成立前已依法確認的私有土地外，屬國家所有。

根據「一國兩制」政策和基本法的規定，承認澳門的原有已辦理產權登記的私人所有權，自1999 年12 月20 日以後，不再有新的私有土地。

澳門特區政府享有土地的
澳門特別行政區土地，除在特區成立前已依法確認的私有土地外，屬國家所有。

根據「一國兩制」政策和基本法的規定，承認澳門的原有已辦理產權登記的私人所有權，自1999 年12 月20 日以後，不再有新的私有土地。

澳門特區政府享有土地的使用權，政府在直接開發或使用土地的同時，可批給私人使用或開發，私人在批給年限內享有土地使用權。

按其用途分為八類回到目錄
1．商業2．住宅
3．工業4．酒店
5．寫字樓6．社會設施
7．停車場8．其它
按其性質分為五類回到目錄
1．私家地
2．政府租借批地
( 永久性批租地)
3．政府租賃地
( 有期限批租地-25 年期)
4．臨時性使用式佔用地
( 批租地1 年期) 可續期
5．政府土地
土地性質名詞解釋回到目錄
私家地：回到目錄
地權及上蓋業權均屬私有、年期永久、可自由轉讓、買賣按揭等，拆建時無需辦理改用途補地價手續，為最理想發展地段。

但要留意有部分私家地的地權與上蓋業權是分屬不同的業權人。

這種情況亦為私家地，地主將地段租與他人興建屋宇，但不將地權賣斷。

當地段建好屋宇後，建屋人便以其名義在本澳物業登記局辦理上蓋屋宇登記及業權註冊。

本澳白灰街、東望洋新街、桔仔街大部分屋宇便屬這類情況。

當購入這種物業後，長期租借地（私家地）在拆建時，政府有可能要求發展商一併購入地權或由兩權持有人協調解決後方可批則。

另地權人或其後人亦可能會要求發展商購入其地權，否則入稟反對在其地上拆建建築物。

亦有因年代久遠，地權人早已身故而無從購入地權，令發展商發展計劃受阻。

政府租借批地：回到目錄
( 政府永久性批租地，俗稱永久批地)回到目錄
有用途限制，但無年期規限。

批給時承批人需繳納使用權價款及溢價金，每年亦需繳納地稅，但稅金比租賃地為少。

承批人亦需遵照批地合約條文來發展。

「現行法例規定，所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。

」
不論租賃或租借地之上蓋，當發展完成後，上蓋業權屬私人所有，地權則屬政府。

上蓋經登記後可自由轉讓、買賣( 批地合約規定不能自由買賣者除外) 。

而地段承租人身份則隨上蓋業權轉移而自動一併轉移到新業主，無需另行申請轉承租人。

當租賃或租借地承批人欲改變批地用途時，如將舊有屋宇拆建為分層所有權制度之商住大廈等，均需向政府申請變更使用土地用途，經修改土地批給合同後( 包括繳納溢價金) ，方可進行重建工作。

政府租賃地：回到目錄
( 政府有期限性批租地，俗稱期限性批地)回到目錄
有年期及用途限制，年期一般不超過25 年，以前有少部分批地曾有超過35 年、50 年及75 年的，期滿後每次可續期10 年，需每年繳納地租，批給續期時，承批人要支付按政府法例計算的特別稅捐需遵照批地合約條文來發展。

現行法例規定，所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。

現時政府新批出之土地，多以租賃方式進行。

政府公共土地：回到目錄
凡法律定為公用土地及須受有關法律制度管制者，概屬公用土地。

包括公共設施及主要供公眾使用並屬澳門特別行政區或澳門特別行政區其他公法人所有的地方或區域，如行人道、廣場、公共道路、公園、沙灘及自然保護區等。

何為溢價金？回到目錄
政府對於免公開競投（俗稱協商批地）而批給之地段，政府租借地及政府租賃地等地段的發展、重建或更改用途時，將按一定比率之稅金，作為政府應得之收入，此項稅金為溢利所得之價金，故名“ 溢價金〞（俗稱補地價）。

“ 政府租借地〞及“ 政府租賃地〞等地段，
① 以直接洽商批地（第一次全新批給）收取法定預算利潤中的40% ；
② 重建修改批給地收取預算利潤中的20% ；
③ 三月二十一日第50/81/M 號訓令— 租賃土地地租訂定；
④ 八月二日第219/93/M 號訓令— 土地續期租賃特別稅捐計算。

溢價金的徵收模式可以是將建成的部分單位，按一定比例交給政府使用，也可以是在政府指定地段興建街道、學校、下水道、天橋、綠化等，其造價在溢價金中扣除。

溢價金繳納方式回到目錄
一. 以現金支付的溢價金，應按下列其中一種方式繳納：
（一）自七月五日第6/80/M 號法律第一百二十五條所指要求接受合同的通知之日起二十日內，一次付清；
（二）連同本金及利息以半年一次等額分期繳付。

二. 屬上款（二）項的情況，首次繳付不得少於溢價金總金額三分之一，並應於上款（一）項所指期限繳付。

溢價金程序及徵收回到目錄
溢價金由土地工務運輸局計算，並由財政局徵收。

遲延繳納溢價金利息回到目錄
如不按時繳納應繳付的溢價金，須按法定利率支付遲延利息，但不影響其他法定處罰或合同規定處罰的適用。

批地失效回到目錄
屬批地宣告失效的情況，承批人已繳納的一切溢價金歸澳門特別行政區所有。

什麼是查屋紙及物業登記證明書？回到目錄
查屋紙即物業登記書面報告書，僅具資訊用途，而不具證明效力。

當業權人為其物業辦理法律手續而需要證明時，必須出示該物業的物業登記證明書。

物業登記證明書之有效期為三個月，由發出日起計算。

逾期必須再行申領或透過物業登記局之確認延長期限。

透過查閱物業證明書或物業登記書面報告書，可以清楚了解有關土地或物業之詳細資料，
如業權人資料，土地或物業之面積、用途、座向、所在地及所在堂區，政府手續是否辦妥，有否銀行按揭或私人借貸，有否遭法院凍結或法律訴訟進行中，如物業為政府租地，亦會清楚列明租地年期，年租金及批地用途等，故在房地產交易過程中，物業證明書及物業登記書面報告書是一不可缺及十分重要的文件，否則買賣人士實無以為據。

在那裡簽立契約?回到目錄
所有物業買賣契約、按揭貸款契約、授權書，轉讓及取消等法律文件的簽立、鑑證文件及認證筆跡等手續，必須在澳門政府設立之三間立契官公署辦理。

因近年隨著物業交易數量的大量增加，律師公會及立契公署培養訓練本地大律師成為私人公證員，其職能與政府立契官相等，大大縮短契約的簽立的排期。

所有私人公證處簽立妥之契約文件，由簽立日起計五天內須交到立契官公署登記存檔，因此，所有於私人公證處簽立之文件，其法律效力與在立契官公署所簽立的相等。

房地產交易需繳費用回到目錄
房地產交易過程中應付的稅項及費用一般如下︰
（1 ）律師樓︰
臨時買賣合約見證費、買賣契、按揭契、買賣按揭契或按揭銷號律師費。

（２）財政局︰
資產移轉印花稅。

（３）立契官公署/ 私人公證處︰
立契稅連印花稅、副契費、按揭銷號稅。

（４）物業登記局︰
領取物業證明書或物業登記書面報告書費用、買賣登記費、按揭登記費及按揭銷號登記費。

資產移轉印花稅回到目錄
(SISA 已由印花稅取代，因此不存SISA 之俗稱)回到目錄
無論物業的部份或全部轉讓，需於作出有關文件、文書或行為後30 天內辦理申報及繳納資產移轉印花稅。

物業移轉印花稅的申報，應向財政局取得申報表格填報，填報的資料不可塗改，清楚地列明買賣雙方姓名、身份證明文件類別及編號，轉讓物業的街名、門牌、樓層、座別及澳門幣交易價，登記用途及轉讓的百分比。

當財政局資產移轉印花稅中心接到申報表後，會給予該申報表編號，並根據財政局房屋記錄資料及所申報資料核實無誤後，會按申報表內所報成交價，或物業載於財政局的房地產紀錄價值，以較高者結算應繳的稅款。

凡以有償方式移轉澳門特別行政區的不動產，印花稅之稅率為3% ，而以無償方式移轉澳門特別行政區的財產，稅率為5% ，中間移轉為0.5% 。

資產移轉印花稅繳納後，應將稅單正本及第一副本交回律師樓，由其安排簽立契約手續，而稅單正本最後由立契官公署收起存檔。

房屋稅的繳付回到目錄
在澳門的所有房屋，除法例豁免情況之外，每年均須向政府繳付一經常性的稅項，該稅項稱之為「房屋稅」（俗稱業鈔）。

對於新建成的樓宇，政府均設立免繳房屋稅期，該免稅期由使用准照發出日之翌月起計算，座落於澳門半島物業為四年，而座落於氹仔及路環的物業為六年。

當樓宇建成入伙後，依法設立之房屋估價常設委員會，根據業權人所呈報各獨立單位的資料，評估各單位每年的租值，並將評估結果郵寄通知業權人，倘業權人對評估結果有異議可提出申駁。

同時若物業有出租、重估或定期性調整，可課稅收益便會有變動。

房屋稅在免稅期屆滿後開始徵收，而稅款則按房屋之可課稅收益（年租值）百分之十、另加憑
單印花稅百分之五計算。

出租樓宇的房屋稅，按其申報或雙方租約所訂之年租金為可課稅收益按稅率百分之十六而結算、另加憑單印花稅百分之五、租賃印花稅千分之五來徵收。

有關租賃合約，應於簽訂合約15 天內向澳門財稅廳呈交。

每當租期完結或租客中途遷出，業權人必須填報M/10 式表格通知財政局，以便再次評估該樓宇的估定租值。

若房屋為空置，納稅人可主動向財政局申報，經稽查核實及批准後，稅款自申報日起可得到減免。

房屋稅每年徵收的時間，分別於六月、七月、八月三個月內徵收，每一不動產單位物業應繳稅款的月份，均列明在財政局寄發之徵稅憑單中。

如何進行物業登記回到目錄
任何物業之業權人，應持有該物業之擁有證明，而該證明以澳門物業登記局發出之物業證明書或物業登記書面報告書，才能成為合法之證明文件。

任何物業當轉名他方後，不論其透過任何法律模式，包括︰遺產繼承、贈送、買賣、甚至按揭等，均須往物業登記局辦理新業權人或債權人之登記，當登記手續完成後，每一物業均可獲得物業登記局發出一紙業權人登記書，此份文件只可作為完成登記之證明文件，在房地產交易過程中，並不視為法律證明文件。

非澳門居民如何在澳門購買房地產？回到目錄
任何國籍人士皆可在澳門自由買賣房地產，沒有任何限制，而在交易時，所使用的身份證明文件則有所不同。

澳門居民使用居民身份證，香港居民可使用香港居民身份證，中國居民可使用中國居民身份證。

外來人士則使用護照，不能使用原居地的身份證。

房地產交易能否授權他人代理回到目錄
在物業買賣過程中，如業權人需要委托他人辦理，則可以授權書形式進行委托, 受托人將代表業權人或買方進行交易。

即業權人在立契官公署或私人公證處簽訂文件，以文字表明將擁有的物業之指定活動權，授予其代表人代為執行，而買方亦可透過該模式委任其代表人進行買賣手續。

授權書的一般內容大致如下︰
（1 ）代業權人管理其物業及將其出租，訂立租約，收取租金等。

（ 2 ）代業權人出售其物業，辦理銀行貸款，簽訂買賣契約，簽立正式契約轉名予他人或承權人本人等。

（ 3 ）代業權人申辦其物業重建的有關手續，將來建成新大廈後，各分層單位的出售及簽立正式契約等。

（ 4 ）代業權人作為其物業在法院訴訟中之原告或被告，亦可轉權予律師辦理有關法律手續。

授權書中除非列明有效期，否則其使用期限並沒有限制。

如有提及不可撤銷者，非得被授權人同意，授權方不得單方面撤銷, 當授權人身故, 所作出之授權書即告失效。

所有授權書都不會在物業登記局登記。

而官方立契官公署及私人公證處亦不會有其鑑證本存檔，除非原授權人或承權人作出特別的要求除外。

官方立契官公署及私人公證處所存有之授權書稿件不能作為有效之法律文件。

授權書如有遺失或破爛，除非原授權人願意重新簽辦新的授權書，否則承權人是不可能作出任何補救辦法。

授權書除了在立契官公署或私人公證處簽辦外，在特殊情況下，也可在任何地點甚或醫院在立契官或私人公證員見證下簽辦。

而在外地者則可在其居留國家的領事館或當地公證處簽辦。

在物業買賣過程中，我們應小心注意該物業之業權人與授權人的身份是否相同，及在授權書中所指物業的物業登記資料與交易物業的物業登記資料是否一樣，否則應交由相熟的
律師協助核對。

銀行按揭貸款回到目錄
申請銀行按揭貸款所需資料
1. 申請樓宇分期貸款所需資料︰
－買賣合約
－物業證明書
－入伙紙
－售樓圖書及價目表
－若作押樓宇為舊樓，
須提供房屋稅單影印本
2. 申請建築貸款所需資料︰
－買賣合約
－物業證明書
－地籍圖
－街線圖
－拆卸工程及建築工程準照
－該建築項目試算表
－建築圖則
3. 申請人資料
（包括個人、聯名及公司名義）：
－申請人及其配偶身份證明文件
－收入及工作證明，如糧單、報稅單等
－財政資料，如銀行存摺、定期存單或月結單、業鈔、屋契及房屋稅單等
－公司資料，如公司成立契約、註冊文件、公司成立時刊出之政府公報（憲報）及公司商業登記書面報告書、營業稅單、公鈔、評稅表、資產負債表等。

申請銀行按揭貸款審核批示標準
銀行對有關貸款的審核批示，取決於申請人的債款用途、還款能力、抵押品的價值、銀行的回報及法律保障等，並根據下列評估作審核批示標準︰
－對申請人的資歷及信譽分析
－還款能力分析
－抵押品的物業評估
－確定抵押率
－確定抵押債款的期限、息率、保險額及費用等
－抵押品及債款協議對銀行的保障
另由於建築債款的對象為發展商，有關發展計畫能否順利完成，為十分重要的原素，故亦須深入了解借款人的資歷及信譽。

銀行按揭貸款的手續和程式回到目錄
何為樓宇分期貸款？回到目錄
樓宇按揭主要分為做契前按揭（即新建樓宇未辦妥永久分層登記及業權證之物業）和做契後按揭（已辦理正式業權證），前者慣稱為「三方約」放款，後者則稱為「按揭契」放款。

何為「三方約」？回到目錄
未做契之樓宇轉賣及轉按手續需辦理「三方約」，申請人填寫債款申請表及提交個人資料與抵押品資料給銀行。

銀行進行申請審核批示工作包括估價、申請人的資訊分析及對發展商進行資訊調查等。

銀行與申請人及發展商等簽訂三方約，一式三份，合約一般訂明甲方為發展商，乙方為借款人，而丙方則為銀行，合約一般規定若乙方不按合約規定依時向銀行還款時，甲方承諾同意將該抵押品轉為丙方（銀行）名下，又甲方須承諾當該抵押品可做契時須知會銀行以便借款人辦理正式買賣契及按揭契等手續。

如樓宇已抵押於其他銀行，先由承押銀行發信給銷押銀行要求發出同意銷按樓證明書，約同發展商、買賣雙方，銷押銀行、承押銀行等在發展商或律師樓辦理轉賣及轉按手續，簽署買賣合約及三方約，並經律師樓見證。

如借款人是直接向發展商購買有關所抵押之單位，則只需借款人或承押銀行，將三方約送交發展商簽署經由律師樓見證然後送交銀行便可。

辦妥簽署三方約及有關之按揭文件後，承押銀行將根據借款人/ 銷押銀行的指示發出本票交借款人/ 銷押銀行或將債款金額存入所指定之銀行帳戶內。

何為「按揭契」？回到目錄
已做契之樓宇轉賣及轉按手續需辦理「按揭契」，當銀行接受申請人有關貸款後，便委托律師樓安排繳納物業移轉印花稅（SISA) 及排期辦理簽署買賣契及按揭契等，如樓宇已抵押於其他銀行，先由承押銀行發信給銷押銀行要求發出同意銷按證明書，並由銷按銀行通知承押銀行及律師樓同意銷按。

簽契日由買賣雙方、銷押銀行及承押銀行到指定之立契官公署或私人公證處簽立買賣契及按揭契。

簽立買賣契及按揭契後再由經辦律師樓將有關資料送交物業登記局辦妥登記手續後，才算完成全部之買賣及按揭程序。

何為建築貸款?回到目錄
建築貸款一般包括地價和建築費用，但多以領有開工準照方作考慮，當貸款批出後，便透過律師樓安排進行按揭契手續，簽契日通常都可先動用所申請之地價部份，而有關建築費則須按申請人與銀行間之協議，按工程進度而支取，並依照完成不同工程項目而定，如包括完成地基，第幾樓層架構工程，天面工程，內外牆工程、拆棚架及驗收等階段，每當完成有關工程後申請人便可書面要求銀行按所定合約放款，而銀行經實地查證及取得有關憑證後便會支付。

按揭貸款的利息及費用回到目錄
1. 利息︰
各銀行按照其經營成本及業務取向略有不同，同時亦會考慮各類別債款的風險及與債款人的整體業務關係和市場情況而訂。

近年因應市場轉變，銀行對樓宇按揭方面都提供了較佳的服務質素和方便，特別在利息方面，更提供較優惠的息率。

2. 費用︰
貸款手續費︰
一般按貸款金額收取0.5% 的手續費，部份銀行則全免。

提前還款罰款︰
部份定額收費，部份則全免。

估價費︰
部份定額收費，部份則全免。

保險費︰
按投保金額及類別用途收取。

怎樣辦理銷契回到目錄
業權所有人在還清銀行按揭之後，須將按揭樓契銷號。

銷契手續︰
（1 ）向銀行取回清數信。

（2 ）往物業登記局申請查屋紙。

（3 ）往物業登記局領取登記申請表，並填寫清楚各項資料。

（4 ）往公證署辦理認證註銷按揭文件。

（5 ）往物業登記局申請繳交銷號費。

取消物業按揭登記須知回到目錄
《物業登記法典》規定了要對物業進行登記的多種情況，其中包括了業權變動、買賣及抵押等。

物業登記雖然並非強制性，但亦非完全屬任意性的，例如銀行的抵押登記，就一定要登記後才能產生法律效力。

在澳門，物業登記局負責所有物業登記的工作，通過對不動產的取得、抵押及轉讓等事實的登記，便可以公開房地產的法律狀況，保障交易的安全。

物業登記局及公證署都有提供清晰的指引，業權所有人只須按圖索驥，便可輕鬆辦理好所有手續。

亦可以利用任何一間公證署的“ 一站式服務” 櫃檯，申請辦理註銷物業的抵押登記。

程序共分為三個步驟：
第一，業權所有人須出示身份證明文件及銀行供樓的還款證明，在申請表上簽名和驗筆跡，以及繳納公證費用；
第二，業權所有人須預約及通知銀行代表於指定的日期前來公證署，並在申請表上簽名確認註銷按揭的事實；
最後，當完成有關程序後，公證署將通知業權所有人繳納註銷抵押的物業登記費用。

註銷物業按揭登記必須排期辦理，一般而言，“ 一站式服務” 收到齊備的申請文件後十個工作天內會完成所有手續。

當物業登記局註銷了不動產的抵押登記後，銀行與物業的抵押關係便會消失，業權所有人就可以完全擁有自己的物業了。