奉节县房地产市场调研报告

奉节县房地产市场调研

第一章奉节县宏观经济背景分析

一、奉节县自然地理环境概述

1、地理位置

奉节县地处长江三峡第一峡瞿塘峡入口上游，位于重庆市东端大巴山渝东平行岭谷区和七曜山交汇处，东邻巫山县，南接湖北恩施市、建始县、利川县，西连云阳县，北靠巫溪县，地理坐标为东经109°1′17″至109°45′58″，北纬30°29′19″至31°22′23″。县境东西最大距离71.4公里，南北最大距离97.7公里。

（1）地理位置优越

奉节县属四川盆地东部山地地貌，区境以山地为主，最高海拔吐祥猫儿梁为2123M。北部为大巴山南麓的一部分，东部和南部为巫山和七曜山的一部分，长江横切七曜山形成瞿塘峡。地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓，南北约为对称分布，以长江为对称轴，离长江越远海拔越高，有少量平缓河谷平坝。是重庆市的东大门，渝东北4大百万人口之一，历史上奉节县被称为“控带二川，限隔五溪，据荆楚之上游，为巴蜀之喉吭”、“西南四道之咽喉，吴楚万里之襟带。

（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明

奉节县境属中亚热带暖湿东南季风气候，气候温和，光照适宜，四季分明，雨热同季，常年日照总数1639小时，无霜期年均287天，年均气温19.1℃，素有“阳光城”、“日照城”之称。

小结：区域位置极其优越，城中心区靠近长江地势较平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境

2、城市规模

全县总面积4087平方公里。至2015年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口106.4万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口75.33万人。

据《奉节县城乡总体规划（2015-2030年）》，奉节县中心城市的总人口数2020年将达到22万人，2030年将达到30万人。

在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展

3、奉节县行政区划及人口

全县幅员面积4087平方公里，奉节县辖3个街道、18个镇、11个乡。其中竹园镇、康乐镇、白帝镇、公平镇、吐祥镇、兴隆镇为中心镇。

4、城市交通

（1）县际、市际交通发达便利

铁路：规划奉节县铁路网布局为郑渝铁路、沿江铁路、安张衡3条铁路。

公路：规划奉节县对外高速公路布局为渝宜高速、奉建高速，规划朱衣、草堂、夔门、寂静、永乐、两河口六处互通。县域形成“两高一环八射”的骨架公路网络。

水路：规划永安街道新修水陆客运站、帝城规划旅游客运站。

（2）中心城交通、

县城区规划形成一横一纵高速路系统，规划三处互通，即保留现状渝宜高速公路朱衣和夔门互通，在永乐镇境内规划奉建高速公路互通。对外公路场站规划在朱衣西部新城结合郑渝铁路与安张衡铁

路场站，规划客运枢纽一处，打造奉节县客运交通枢纽。在永安街道规划对外公路客运站一处，水陆客运站一处，在白帝城规划旅游客运站一处。

全县行政村客运线路170条、农村客运车682辆、公交车111辆、出租车200辆，行政村客运通

达率达100%。

小结：完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有

促进作用。

二、奉节县经济发展

1、奉节县经济概述

奉节县的第一产业主要以农业中的种植业（奉节脐橙）为主。奉节县的第二产业主要有煤炭、电力、建材、矿业。奉节县的第三产业主要以旅游业为主。

全年实现地区生产总值1974324万元，比上年增长11.5%，其中：第一产业实现增加值359572

万元，比上年增长5%；第二产业实现增加值770759万元，比上年增长18.2%；第三产业实现增

加值843993万元，比上年增长9.1%。按常住人口计算,实现人均地区生产总值25855元，比上年

增长13.8%。地区生产总值中三次产业结构比例为18.2:39.1:42.7，三次产业对经济增长的贡献率

分别为7.5%、53.7%、38.8%。（见图一）。

2、财政和金融

2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。年末全县银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到56%。

2015年金融机构存贷款余额

指标年末数（万元）比年初增长%

各项存款余额 2164144 13.2 其中：活期及临时性存款 789146 36.7 定期及其他存款 952494 32.9 各项贷款余额 1212702 15.34 其中：短期贷款381596 2.5 中长期贷款 829840 22.3

2006年-2015年金融机构存款和贷款余额

3、消费情况

奉节县全年实现社会消费品零售总额481642万元，比上年增长14%。批发和零售业销售总额178.6亿元，比上年增长18.2%。其中，批发业销售额1339724万元，比上年增长11.1%；零售业零售额46.2万元，比上年增长46.2%。（图4）

分析：

从各种数据中可以看出，奉节县2015年社会消费品零售总额出现下降的，但是银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，消费需求仍不旺盛，消费能力有限；居民储蓄额不断增大，购买力增强；持币待购情绪增加；三、人口情况

截至2015年年末全县户籍人口总数为106.4万人，比上年减少1.19万人，其中非农业人口22.86万人。农业83.55人。人口自然增长率2.56‰，比上年增长3.3个千分点。常住人口75.33万人，其中，城镇人口29.71万人。城镇化率为39.4%。

奉节县2013年-2015年人口变化表

非农业人口农业人口自然增长率常住人口城镇人口

全县户籍人口总日期城镇化率

数（万人）（万人）（万人）(‰) （万人）（万人）

2012年106.74 22.06 84.68 5.12 80.02 29.94 35.65 2013年107.27 22.55 84.72 5.96 78.5 28.96 36.89 2014年107.6 22.82 84.78 2.89 77.39 29.56 38.2 2015年106.4 22.86 83.55 2.56 75.33 29.7 39.4

从上表可以看出，自2012年以来，全县总人口规模成波浪型，但从自然增长率来看，每年增长率有一定波动，最大年增长率为2013年，达到5.96‰，之后二年出现回落。在人口增长率较为稳定的情况下，总人口增长率出现上下幅波动，可以看出每年奉节县的人口机械增长存在一定变化。

截止到2015年底，奉节县总人口达到106.4万人，根据表可以看出近4年奉节县的总人口变化不大。全县常住人口为75.33万人，从2012年的80.02万人到2015年的75.33万人，每年都在进行递减，说明本地外出务工的人群在增多。

外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都可以成为县镇经济的消费热点。四、城市规划与发展

奉节县属四川盆地东部山地地貌，区境以山地为主，最高海拔吐祥猫儿梁为2123M。北部为大巴山南麓的一部分，东部和南部为巫山和七曜山的一部分，长江横切七曜山形成瞿塘峡。地貌总体为东南、东北高而中部偏西稍平缓，南北约为对称分布，以长江为对称轴，离长江越远海拔越高，有少量平缓河谷平坝。奉节县内河流属长江水系，除长江干流外，有梅溪河、大溪（九盘）河、石笋河、草堂河、朱衣河五条主要支流（一江五河）奉节县地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。

1、规划定位

奉节县整体定位为重要的生态产品基地和特色产业基地，长江三峡国际黄金旅游带重要节点，渝鄂陕交界地区商贸物流集散地。