万科成本控制的基本方法
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深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享 深圳公司在此方面小有心得，
成本控制的基本方法
设计规划类： • 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ • 这个房子的含筋量有点吓人 • 环境方案必须要优化 • 金域蓝湾晚上不亮了。 金域蓝湾晚上不亮了。 • 换汤不换药少花 换汤不换药少花140万 万
成本管理的发展过程
优化方案决策
在清单招标、 在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 •就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, •一个治标，一个治本。
成本控制的基本方法
• 设计阶段，成本管理从设计开始不能再 设计阶段， 是句空话了
成本控制的基本方法
施工方案类（正方）：
• • • • • • 土方平衡为什么只挖不填？ 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 一句话带来的经济效益值 万 为达目的可以不择手段， 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试， 给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手
成本管理的基本原则
• 项目全过程的成本控制原则 • 全过程： 项目从可行性研究到竣工决算。 全过程 ： 项目从可行性研究到竣工决算 。 目标成本管理都必须按专业化、 目标成本管理都必须按专业化 、 程序化 的要求责任到人、 目标明确、 衔接有序， 的要求责任到人 、 目标明确 、 衔接有序 ， 不因机构、 不因机构、人员变化等因素而中断
董事局主席朱孟依、 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 ：中海、金地、华侨城、 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企 各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企
业
在房地产开发中我们所处的环境
• 竞争中求发展的途径： 竞争中求发展的途径：
成本管理基础知识
深圳成本管理部
二零零四年八月
提
• • • • •
纲
在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法
在房地产开发中我们所处的环境
• 我们的对手：
航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展 环球企业家》 年为您提供的答案是： 年为您提供的答案是
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 园林环境费 环境设计费 绿化建设费 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他 合计 配套设施费 会所 幼儿园 室外网球场 游泳池 门球场 架空车库、花园 地下室人防 地下室（半） 洋房地下室 箱涵 室外篮球场 公厕、垃圾站、燃 气站） 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业 六 1 2 3 4 5 6 7 8 七 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
成本管理的发展过程
帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 结论： 特有成就感 结论：杀敌一万自损三千 限价系统 寻价——大规模招标限价 大规模招标限价——反单—— 寻价 大规模招标限价 反 三方合同——加强合同管理 加强合同管理——甲供 三方合同 加强合同管理 甲供 结论： 结论：丢了西瓜捡芝麻
成本控制的基本方法
施工方案类（反方） 施工方案类（反方） • 雨水箅子的故事 • 这也叫砖模？整个一砖混结构 这也叫砖模？ • 外墙涂料 心中永远的痛 外墙涂料—心中永远的痛
成本控制的基本方法
• 产品品质管理意义深远
• 举例说明 谁说言必称进口？ 谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂 谁管 谁管？ 轮子转不转、木头烂不烂—谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 土地获得价款 政府地价及相关费用 合作款项 红线外市政设施 拆迁补偿费 合计 开发前期准备费 勘察设计费 报批报建增容费 三通一平费 临时设施费 合计 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修工程 门窗工程 公共部位装修 室内装修 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估， 首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。 主要设计人员，以及现场服务。 其次，也是非常重要的一点： 其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期 过程中跟进至关重要， 过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。 成本人员全力跟进。集中审图
结论：因为我们没时间，所以我们不专业！ 结论：因为我们没时间，所以我们不专业！
结束前谈谈时间
• 集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的 话，想想有道理。
因为我们不专业，所以我们没时间！ 因为我们不专业，所以我们没时间！
结束语
• 回到开篇，成本包括时间成本和人力成 回到开篇பைடு நூலகம் 本
您要没听明白，本讲师罪过大了。这么多时间和 您要没听明白，本讲师罪过大了。 人力成本我赔不起。那么，开枪－请为我送行！ 人力成本我赔不起。那么，开枪－请为我送行！ 您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！ 您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！ 不好意思， 谢了！ 不好意思，课酬归我了。谢了！
强化招标机制
集中采购、实物量招标、 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
清单招标到底有什么好处？ 清单招标到底有什么好处？
• 尽最大可能使成本处于可控状态
A：提高工效、准确性提高、规避风险； ：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 ：科学的报价更贴近市场、 D：给决策提供可靠的依据 ： 前提： 前提：保证图纸质量和招标的时限
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 7 主体安装工程费 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 室内智能化系统费 合计 社区管网工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 其他 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
成本控制的基本方法
• 设计阶段成本控制的优秀案例
• 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计 广州公司在这方面领先一步， 过程中跟进取得较明显的成绩 • 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不 其他诸如成都公司， 错
成本控制的基本方法
• 加强实施过程中方案优化工作 • 首先大家要明确方案的概念
九 1 2 3
可恶的建筑面积
• 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑 面积有几种？ 面积有几种？
设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
• 成本部关心的是？ 成本部关心的是？
建造面积 建造面积＝可售面积＋不可售面积（ 建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋恐怖的地下面积
成本管理的基本原则
• 全员的成本控制原则
• 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
•而是一种责任
• 成本关系到每个人的口袋。 成本关系到每个人的口袋。 好像年底每个人盘点一年的收入时， 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没 有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳
成本控制的基本方法
• 招标！还是招标！我们的招标质量能打 招标！还是招标！ 多少分？ 多少分？
加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不 容忽视的一个环节
结束前谈谈时间
• 现在，只要我们做不好任何工作 告诉您一个好借口－头儿，时间太短了。 根本搞不掂！想搞好，给时间! 常言说得好“慢工出细活！”－－牛吧！
利润＝售价－ 利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋ 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
成本的概念
• 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接 利润＝售价－ 地价 建安成本＋营销成本＋ 地价＋ 税金) 费＋税金 • 买地阶段： 买地阶段： 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋ 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 售价－（建安成本 利润＋税金） ＋利润＋税金 • 建造阶段： 建造阶段： 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋ 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 利润＋税金） ＋利润＋税金）
开源节流
万科两个著名的公式 • 我们的现状： 我们的现状：
万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋ 万科楼盘售价 附近楼盘售价＋1000元/m2 附近楼盘售价 元 万科的利润≠附近楼盘利润＋ 万科的利润 附近楼盘利润＋1000元/m2 附近楼盘利润 元
成本的概念
• 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投 简单的理解： 入。 • 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、 等 • 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 谁知道利润怎么表达？ 谁知道利润怎么表达？
成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。 有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺
主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标 主体建筑指导意义不强 集中体现在：•主体建筑指导意义不强 迫切需要清单招标 •环境成本针对性不强 设计整体化和标准化 环境成本针对性不强—设计整体化和标准化 环境成本针对性不强
建安成本的分类构成
序 号 成本项目 合计 总成本（万元） 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业 建筑面积 可售面积 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 5 物业完善费 不可预见费 合计 开发成本 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 合计 项目总投资
成本控制的基本方法
设计规划类： • 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ • 这个房子的含筋量有点吓人 • 环境方案必须要优化 • 金域蓝湾晚上不亮了。 金域蓝湾晚上不亮了。 • 换汤不换药少花 换汤不换药少花140万 万
成本管理的发展过程
优化方案决策
在清单招标、 在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 •就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, •一个治标，一个治本。
成本控制的基本方法
• 设计阶段，成本管理从设计开始不能再 设计阶段， 是句空话了
成本控制的基本方法
施工方案类（正方）：
• • • • • • 土方平衡为什么只挖不填？ 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 一句话带来的经济效益值 万 为达目的可以不择手段， 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试， 给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手
成本管理的基本原则
• 项目全过程的成本控制原则 • 全过程： 项目从可行性研究到竣工决算。 全过程 ： 项目从可行性研究到竣工决算 。 目标成本管理都必须按专业化、 目标成本管理都必须按专业化 、 程序化 的要求责任到人、 目标明确、 衔接有序， 的要求责任到人 、 目标明确 、 衔接有序 ， 不因机构、 不因机构、人员变化等因素而中断
董事局主席朱孟依、 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂
棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 ：中海、金地、华侨城、 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企 各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企
业
在房地产开发中我们所处的环境
• 竞争中求发展的途径： 竞争中求发展的途径：
成本管理基础知识
深圳成本管理部
二零零四年八月
提
• • • • •
纲
在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法
在房地产开发中我们所处的环境
• 我们的对手：
航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展 环球企业家》 年为您提供的答案是： 年为您提供的答案是
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 园林环境费 环境设计费 绿化建设费 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 室外零星工程 其他 合计 配套设施费 会所 幼儿园 室外网球场 游泳池 门球场 架空车库、花园 地下室人防 地下室（半） 洋房地下室 箱涵 室外篮球场 公厕、垃圾站、燃 气站） 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅情景洋房集中商业分散商业 六 1 2 3 4 5 6 7 8 七 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
成本管理的发展过程
帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 结论： 特有成就感 结论：杀敌一万自损三千 限价系统 寻价——大规模招标限价 大规模招标限价——反单—— 寻价 大规模招标限价 反 三方合同——加强合同管理 加强合同管理——甲供 三方合同 加强合同管理 甲供 结论： 结论：丢了西瓜捡芝麻
成本控制的基本方法
施工方案类（反方） 施工方案类（反方） • 雨水箅子的故事 • 这也叫砖模？整个一砖混结构 这也叫砖模？ • 外墙涂料 心中永远的痛 外墙涂料—心中永远的痛
成本控制的基本方法
• 产品品质管理意义深远
• 举例说明 谁说言必称进口？ 谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂 谁管 谁管？ 轮子转不转、木头烂不烂—谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 土地获得价款 政府地价及相关费用 合作款项 红线外市政设施 拆迁补偿费 合计 开发前期准备费 勘察设计费 报批报建增容费 三通一平费 临时设施费 合计 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修工程 门窗工程 公共部位装修 室内装修 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估， 首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务。 主要设计人员，以及现场服务。 其次，也是非常重要的一点： 其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期 过程中跟进至关重要， 过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。 成本人员全力跟进。集中审图
结论：因为我们没时间，所以我们不专业！ 结论：因为我们没时间，所以我们不专业！
结束前谈谈时间
• 集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的 话，想想有道理。
因为我们不专业，所以我们没时间！ 因为我们不专业，所以我们没时间！
结束语
• 回到开篇，成本包括时间成本和人力成 回到开篇பைடு நூலகம் 本
您要没听明白，本讲师罪过大了。这么多时间和 您要没听明白，本讲师罪过大了。 人力成本我赔不起。那么，开枪－请为我送行！ 人力成本我赔不起。那么，开枪－请为我送行！ 您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！ 您要是听明白了，同时应用到工作中，我为您喝彩！ 不好意思， 谢了！ 不好意思，课酬归我了。谢了！
强化招标机制
集中采购、实物量招标、 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大
清单招标到底有什么好处？ 清单招标到底有什么好处？
• 尽最大可能使成本处于可控状态
A：提高工效、准确性提高、规避风险； ：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 ：科学的报价更贴近市场、 D：给决策提供可靠的依据 ： 前提： 前提：保证图纸质量和招标的时限
建安成本的分类构成
序号 成本项目 建筑面积 可售面积 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 7 主体安装工程费 室内水暖气电管线设备 室内设备及安装费 室内智能化系统费 合计 社区管网工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 其他 合计 总成本（万元） 合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业
成本控制的基本方法
• 设计阶段成本控制的优秀案例
• 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计 广州公司在这方面领先一步， 过程中跟进取得较明显的成绩 • 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不 其他诸如成都公司， 错
成本控制的基本方法
• 加强实施过程中方案优化工作 • 首先大家要明确方案的概念
九 1 2 3
可恶的建筑面积
• 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑 面积有几种？ 面积有几种？
设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积
• 成本部关心的是？ 成本部关心的是？
建造面积 建造面积＝可售面积＋不可售面积（ 建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋恐怖的地下面积
成本管理的基本原则
• 全员的成本控制原则
• 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。
•而是一种责任
• 成本关系到每个人的口袋。 成本关系到每个人的口袋。 好像年底每个人盘点一年的收入时， 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没 有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳
成本控制的基本方法
• 招标！还是招标！我们的招标质量能打 招标！还是招标！ 多少分？ 多少分？
加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不 容忽视的一个环节
结束前谈谈时间
• 现在，只要我们做不好任何工作 告诉您一个好借口－头儿，时间太短了。 根本搞不掂！想搞好，给时间! 常言说得好“慢工出细活！”－－牛吧！
利润＝售价－ 利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋ 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金
成本的概念
• 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接 利润＝售价－ 地价 建安成本＋营销成本＋ 地价＋ 税金) 费＋税金 • 买地阶段： 买地阶段： 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋ 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 售价－（建安成本 利润＋税金） ＋利润＋税金 • 建造阶段： 建造阶段： 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋ 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 利润＋税金） ＋利润＋税金）
开源节流
万科两个著名的公式 • 我们的现状： 我们的现状：
万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋ 万科楼盘售价 附近楼盘售价＋1000元/m2 附近楼盘售价 元 万科的利润≠附近楼盘利润＋ 万科的利润 附近楼盘利润＋1000元/m2 附近楼盘利润 元
成本的概念
• 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投 简单的理解： 入。 • 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、 等 • 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润， 谁知道利润怎么表达？ 谁知道利润怎么表达？
成本管理的发展过程
成本指导书
有了完全成本的概念。 有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺
主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标 主体建筑指导意义不强 集中体现在：•主体建筑指导意义不强 迫切需要清单招标 •环境成本针对性不强 设计整体化和标准化 环境成本针对性不强—设计整体化和标准化 环境成本针对性不强
建安成本的分类构成
序 号 成本项目 合计 总成本（万元） 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业 建筑面积 可售面积 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 5 物业完善费 不可预见费 合计 开发成本 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 合计 项目总投资