【运营】万科战略目标及愿景
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万 科
持有办 公 租金收 入
持有大型商 业 租金收入
办公销售 商业销售
办公销售 商业销售
商改住销售
装修市场
养老收入 金融服务收入
住宅租赁
以北京市场为例 • 2014年一手住宅销售2000亿元，市场估值
2000亿元 • 办公、商业和商改住销售总计600亿元，市场估
值800亿元 • 持有大型商业租金收入320亿元，市场估值
好社区：和谐文明、幸福温暖 （邻里公约、万科家书、业主志愿者）
提升质量 • 工业化2.0，从“两提一减”预制
施工提高到BIM信息化建造，推 广新技术、新材料、新工艺的运 用
• 在绿色节能、产品交付质量方面 持续领先于行业
提高效率 • 通过机制创新，不断优化投资、
开发管理效率，在高周转的基础 上提升运营效率
• 居住需求导向生活方式导向转变
城市和客户 需求
• 居民消费结构提升 • 新一代的消费人群和习惯
86%
14%
成都 2005
57%
43%
成都 2014
33%
67%
深圳 2005
20% 新房 80% 二手房
深圳 2014
1990
2000
2010
交通通讯 教育文娱 个人用品 家居用品 卫生医疗 居住 服装 饮食
潜在获取资源共85000间
6/共17页
延伸客户的全生命周期服务——万科教育
万科教育使命 万科全时素质教育产品体系
我们的孩子将拥有人们 所期待的学业技能；有 好奇心和创造力，在科 学、技术与艺术间跨界 自如；流利地使用第二 语言；具备好的学习习 惯并能对自我负责；因 具有自己挚爱的专长而 充满自信；意志坚毅、 身体强健，掌握一项可 持续终身的户外运动爱 好；值得信赖，明白个 体与社会生态息息相关。 他们将走上自己选择的 人生之路。
9/共17页
追随中国产业转型的巨大机遇，拓展产业地产业务满足城市和产 业发展更高的要求
2025
2/共17页
随着城市不断发展，广义不动产市场的空间依然广阔
21世纪的伦敦和纽约，依然是地产开发的热土
• 伦敦规划中和在建的城市更新项 目总投资规模1400亿英镑，项 目平均开发面积400-1000英亩
• 纽约每年地产开发市场投资规模 在1000-1500亿美元
广义不动产市场整体空间广阔
一手住宅销 售
4000亿元 • 持有办公租金收入650亿元，市场估值10000亿
元 • 住宅租金收入850亿元 • 金融服务收益150亿元 • 装修市场收入200亿元
3/共17页
万科战略将从客户原点出发，植根城市和客户真实需求
覆盖全面 生活空间
城市 社区
办公、产业园
物流配送
小区
社商
家装
物业
医疗
客户生活空间
长租公寓 三好住宅
万科战略思考
2016年7月
1/共17页
面向未来，从宏观环境到客户和城市的需求都将发生深远的变化
宏观趋势
• 经济增长的新常态 • 老龄化，刚需人群逐步萎缩 • 市场导向下的利率汇率变革
60以上 12 35-60
2005
36
20-35 26
20以下 25 13
2025
24
39
19 17 14
供求格局
• 城市市场的表现分化 • 卖方市场向买方市场转化 • 增量市场向存量市场变化
城市 护理 中心
X
核心功
能插件
城市
社区
全托 中心
嵌入 中心
CC RC
城市全 托中心
城市护 理中心
社区嵌 入中心
X
8/共17页
万科将围绕城市配套服务这一定位，提供从城市到社区到居家生 活的消费型不动产和服务
城市
社区
Baidu Nhomakorabea生活
城市不动产体系
V-link
美好家—住宅选装
万物仓——自存仓储
万科集
精致+——家装
万科物业睿服务
全日制学校
大量 少量 极少量
“全课程化”中小学 （民办、创新公办）
国际学校
特色国际高中 （视觉艺术、音乐）
户外营地（学校）/体验式教育
2B
全日制学校“体育课”
2C
青少年儿童户外运动
社区营地（学校）/课外素质教育启蒙
大量 少量
独立，约1000平米/个 共用全日制学校空间
现阶段，将以户外运动 教育为抓手；每一个万 科教育的孩子，都将掌 握一项户外运动爱好；
2 增长潜力大
• 重点一二线城市受地价持续走高影响，房价高
需
企，人均收入增幅相对缓慢
求
• 结婚年龄后移，房价收入比突破15，购房溢出
巨
人群租房需求旺盛
大
3 市场集中度高
• 90%的长租公寓市场集中于国内主要一二线城 市，其中北上广深占比超过60%。
4 客户特征突出 • 主要客户群体为20-35岁青年白领阶层占比 89%。
• 采用工业化、信息化、金融化手 段加快管理效率、开发效率和资 产周转效率
精细经营 • 以客户为导向的开发流程再造，
根据其需求及购买行为的变化持 续研发及迭代
• 管理流程信息化，通过新一代互 联网手段实现对客户、物业、资 金、合作方的全面精细化管理
5/共17页
延伸客户的全生命周期服务——长租公寓
1 市场规模巨大 • 长租公寓市场全国市场目前规模约为1万亿，而 目前品牌公寓渗透率不及0.5%，如果提升至 30%，则意味着行业每年70%的增长率
供
1 不良贷款超万亿，为公寓业务发展提供潜在资源
给
2 一线旧城改造存量房产机会充足
业务目标 • 布局主要一二线城市，为超过50%的城
市新进入者提供中长期租住空间
• 经营的核心是在盈利的前提下培育规模 性高粘度客户
当前业务发展情况 • 已开业的公寓项目：上海1个，广州4个，
东莞1个，厦门2个，重庆1个，西安1个 • 截至到今年年底预计共开业1,715间，
教育
养老
客户生命周期
4/共17页
青年立业
三口之家
安享晚年
住宅仍将是万科未来十年的核心业务，通过不断提升质量，提高 效率，精细运营，为客户提供“三好住宅”产品
好房子：质量、健康、性能 （两个工具一张表、绿色三星、长幼设施）
好服务：专业客户服务、全心物业服务、全系配套服务 （养老服务、生活管家、社区配套）
城市营地（学校）/课外素质教育培优
空间
全日制学校、户外学校、 课外培训共享
未来三年，计划投建城市营地13个，建成社区营地600个、 户外营地45个，内置全日制学校50个
7/共17页
延伸客户的全生命周期服务——万科养老
聚焦核心能力，提前布局
城市护理中心：能力中心和支持平台，是城市养老业务的核心切入点，重点卡位优质医 疗资源 社区嵌入中心：业务触角和社区服务器，立足社区，以平台覆盖居家养老需求 城市全托中心：为城市护理中心加载老人服务公寓的延伸解决方案，提供全面服务
持有办 公 租金收 入
持有大型商 业 租金收入
办公销售 商业销售
办公销售 商业销售
商改住销售
装修市场
养老收入 金融服务收入
住宅租赁
以北京市场为例 • 2014年一手住宅销售2000亿元，市场估值
2000亿元 • 办公、商业和商改住销售总计600亿元，市场估
值800亿元 • 持有大型商业租金收入320亿元，市场估值
好社区：和谐文明、幸福温暖 （邻里公约、万科家书、业主志愿者）
提升质量 • 工业化2.0，从“两提一减”预制
施工提高到BIM信息化建造，推 广新技术、新材料、新工艺的运 用
• 在绿色节能、产品交付质量方面 持续领先于行业
提高效率 • 通过机制创新，不断优化投资、
开发管理效率，在高周转的基础 上提升运营效率
• 居住需求导向生活方式导向转变
城市和客户 需求
• 居民消费结构提升 • 新一代的消费人群和习惯
86%
14%
成都 2005
57%
43%
成都 2014
33%
67%
深圳 2005
20% 新房 80% 二手房
深圳 2014
1990
2000
2010
交通通讯 教育文娱 个人用品 家居用品 卫生医疗 居住 服装 饮食
潜在获取资源共85000间
6/共17页
延伸客户的全生命周期服务——万科教育
万科教育使命 万科全时素质教育产品体系
我们的孩子将拥有人们 所期待的学业技能；有 好奇心和创造力，在科 学、技术与艺术间跨界 自如；流利地使用第二 语言；具备好的学习习 惯并能对自我负责；因 具有自己挚爱的专长而 充满自信；意志坚毅、 身体强健，掌握一项可 持续终身的户外运动爱 好；值得信赖，明白个 体与社会生态息息相关。 他们将走上自己选择的 人生之路。
9/共17页
追随中国产业转型的巨大机遇，拓展产业地产业务满足城市和产 业发展更高的要求
2025
2/共17页
随着城市不断发展，广义不动产市场的空间依然广阔
21世纪的伦敦和纽约，依然是地产开发的热土
• 伦敦规划中和在建的城市更新项 目总投资规模1400亿英镑，项 目平均开发面积400-1000英亩
• 纽约每年地产开发市场投资规模 在1000-1500亿美元
广义不动产市场整体空间广阔
一手住宅销 售
4000亿元 • 持有办公租金收入650亿元，市场估值10000亿
元 • 住宅租金收入850亿元 • 金融服务收益150亿元 • 装修市场收入200亿元
3/共17页
万科战略将从客户原点出发，植根城市和客户真实需求
覆盖全面 生活空间
城市 社区
办公、产业园
物流配送
小区
社商
家装
物业
医疗
客户生活空间
长租公寓 三好住宅
万科战略思考
2016年7月
1/共17页
面向未来，从宏观环境到客户和城市的需求都将发生深远的变化
宏观趋势
• 经济增长的新常态 • 老龄化，刚需人群逐步萎缩 • 市场导向下的利率汇率变革
60以上 12 35-60
2005
36
20-35 26
20以下 25 13
2025
24
39
19 17 14
供求格局
• 城市市场的表现分化 • 卖方市场向买方市场转化 • 增量市场向存量市场变化
城市 护理 中心
X
核心功
能插件
城市
社区
全托 中心
嵌入 中心
CC RC
城市全 托中心
城市护 理中心
社区嵌 入中心
X
8/共17页
万科将围绕城市配套服务这一定位，提供从城市到社区到居家生 活的消费型不动产和服务
城市
社区
Baidu Nhomakorabea生活
城市不动产体系
V-link
美好家—住宅选装
万物仓——自存仓储
万科集
精致+——家装
万科物业睿服务
全日制学校
大量 少量 极少量
“全课程化”中小学 （民办、创新公办）
国际学校
特色国际高中 （视觉艺术、音乐）
户外营地（学校）/体验式教育
2B
全日制学校“体育课”
2C
青少年儿童户外运动
社区营地（学校）/课外素质教育启蒙
大量 少量
独立，约1000平米/个 共用全日制学校空间
现阶段，将以户外运动 教育为抓手；每一个万 科教育的孩子，都将掌 握一项户外运动爱好；
2 增长潜力大
• 重点一二线城市受地价持续走高影响，房价高
需
企，人均收入增幅相对缓慢
求
• 结婚年龄后移，房价收入比突破15，购房溢出
巨
人群租房需求旺盛
大
3 市场集中度高
• 90%的长租公寓市场集中于国内主要一二线城 市，其中北上广深占比超过60%。
4 客户特征突出 • 主要客户群体为20-35岁青年白领阶层占比 89%。
• 采用工业化、信息化、金融化手 段加快管理效率、开发效率和资 产周转效率
精细经营 • 以客户为导向的开发流程再造，
根据其需求及购买行为的变化持 续研发及迭代
• 管理流程信息化，通过新一代互 联网手段实现对客户、物业、资 金、合作方的全面精细化管理
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延伸客户的全生命周期服务——长租公寓
1 市场规模巨大 • 长租公寓市场全国市场目前规模约为1万亿，而 目前品牌公寓渗透率不及0.5%，如果提升至 30%，则意味着行业每年70%的增长率
供
1 不良贷款超万亿，为公寓业务发展提供潜在资源
给
2 一线旧城改造存量房产机会充足
业务目标 • 布局主要一二线城市，为超过50%的城
市新进入者提供中长期租住空间
• 经营的核心是在盈利的前提下培育规模 性高粘度客户
当前业务发展情况 • 已开业的公寓项目：上海1个，广州4个，
东莞1个，厦门2个，重庆1个，西安1个 • 截至到今年年底预计共开业1,715间，
教育
养老
客户生命周期
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青年立业
三口之家
安享晚年
住宅仍将是万科未来十年的核心业务，通过不断提升质量，提高 效率，精细运营，为客户提供“三好住宅”产品
好房子：质量、健康、性能 （两个工具一张表、绿色三星、长幼设施）
好服务：专业客户服务、全心物业服务、全系配套服务 （养老服务、生活管家、社区配套）
城市营地（学校）/课外素质教育培优
空间
全日制学校、户外学校、 课外培训共享
未来三年，计划投建城市营地13个，建成社区营地600个、 户外营地45个，内置全日制学校50个
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延伸客户的全生命周期服务——万科养老
聚焦核心能力，提前布局
城市护理中心：能力中心和支持平台，是城市养老业务的核心切入点，重点卡位优质医 疗资源 社区嵌入中心：业务触角和社区服务器，立足社区，以平台覆盖居家养老需求 城市全托中心：为城市护理中心加载老人服务公寓的延伸解决方案，提供全面服务