浅谈我国购物中心发展、现状及问题

浅谈我国购物中心发展、现状及问题

摘要

购物中心作为一种新兴的零售业态，近几年来发展迅速，而且造就了一种新的生活形态和环境。作为商业业态集合体，它是多种业态集合体，他是多种业态集聚在一起的，并且有其独特的特点。其在90年代中期开始真正引入国内，经历了一定阶段的演变和发展，目前国内一些大中城市已具备一定的条件发展购物中心这一特殊形态。但是也仍存在着一些问题尚未解决。本文将从购物中心的特征、发展、问题等对其进行简要研究。关键词：购物中心；特征；发展；条件；问题

Abstract

As a new shopping center of retail business, in recent years, the rapid development and creating a new life and the environment. As a commercial aggregation, it is various formats, he is a collection of format gather together, and has its own characteristics. In the middle of 1990s, the introduction of domestic real experience certain stages of evolution and development, some cities has certain conditions for the development of shopping centers in this special form. But it still exists some problems unsolved. This paper from the characteristic, the development of the shopping center, the problem on the brief study.

Key words:Shopping center, Features, Development, Conditions, question

目录

中文摘要 (1)

英文摘要 (2)

一、购物中心概述 (4)

（一）购物中心的含义及分类 (4)

(二)购物中心的特征 (4)

二、我国购物中心的发展 (5)

（一）国内购物中心的起源 (5)

（二）国内购物中心的演变 (5)

三、我国购物中心的发展条件 (6)

（一）经济条件己经具备 (6)

（二）生活和观念的现代化刺激了购物中心的发展 (6)

（三）城市化进程加快推动了购物中心的发展 (7)

（四）交通设施持续改善为购物中心的发展提供了条件 (7)

四、我国购物中心发展存在的问题 (7)

（一）商品种类供应不足，业态组合出现矛盾 (7)

（二）空置率比较高，竟争比较激烈 (7)

（三）资金融通困难，投融资风险较大 (8)

（四）后期经营暴露的问题较多，缺乏专业的管理团队 (8)

参考文献 (9)

一、购物中心概述

(一)购物中心的含义及分类

1.购物中心的含义

购物中心一词译自英文购物中心一词译自英文shoppingMall或shopping center。

购物中心原意为“购物林荫道”，是多种零售店铺、服务设施，集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。[1]

在我国，中国人民大学博士生导师黄国雄认为，购物中心是一种新兴形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。同时，同时购物中心和shoppingMall是存在重合，但分属不同的概念，购物中心具有广泛含义，作为商业业态集合体，它是多种业态集合体，他是多种业态几句在一起的，可以产生群体效应。[2]

2．购物中心的分类

购物中心的分类在各国不尽相同，本文仅对购物中心进行了广义的分类：社区购物中心（Community Shopping Center）。其是指在城市的区域商业中心或城郊大型居住区建立的、面积在5万平方米以内的购物中心。通常拥有数十家店铺，有能容纳300~500辆车的停车场，服务周边商圈5~10万人，商圈半径为3~5公里。

失去购物中心（Regional Shopping Center）。其时指在城市商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。通常拥有100~200家店铺，有能容纳2000~5000辆车的停车场，服务50~100万人，商圈半径为10~20公里。

城郊购物中心（Super-regional Center）。其是指在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。相对于市区购物中心，城郊购物中心布局更为宽松，更符合汽车文化特征。

(二)购物中心的特征

购物中心的业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多。商品高中低档齐备，品种齐全，商品组合的宽度极宽(由多家不同定位的百货公司、超级大卖场实现)、

深度极深(由无数种各类品牌专卖店、不同行业主题商场实现)。

从购物中心的特点看，主要有四个方面:

l、多业态的集合体。购物中心本身集聚了商业的所有业态。

2、多功能的集合体。购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能一体。从这个角度来看，规模必然要大。国外一般在20万一30万平方米。

3、体验式购物。购物中心有优美的购物环境，不是一般的商场，是封闭式的商业街。从消费来讲，是花园式消费。

4、购物中心是城市化的产物。建立在有车族的基础上，位于城乡结合部，以1—1.5小时的车程作为商业半径。国外的购物中心停车场面积与商业经营的面积比例，通常在1:1，甚至达到2:1，主要是适应有车族的需要。

二、我国购物中心的发展

（一）国内购物中心的起源

20世纪80年代以前，我国没有购物中心，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，而且其产权属于飞国家或集体，经营与场所的投入没有严格的经济关系。

20世纪80年代中后期，开始在北京、上海等大中城市出现“购物中心”，严格来讲属于较成规模的百货店。可以这么说，国内购物中心的雏形就是百货公司，有或者说，80年代中后期、90年代初期流行的“购物中心”只相当于严格意义上购物中心的一个主力店。

90年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在90年代中期开始真正引入国内。

（二）国内购物中心的演变

随时国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求随着收水平的提高已出现了新的变化和调整:消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心的产生。

居民除了维持基本生活之外，更加注重其它开支，从马斯洛层次需要理论分析，已经开始追求较高层次的需要:从注重产品转向注重品牌；时间观念增强；工作压力增大，需要需求适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高。

进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，90年代末期，深圳首家购物中心一铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80% 。

购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。

三、我国购物中心的发展条件

据不完全统计，全国购物中心数量已经超过800 家，主要集中在上海、广州、深圳、北京、成都、大连、重庆、武汉等几个大城市，而这样的热潮还在继续。我国大中型城市已具备了发展购物中心的条件。

（一）经济条件己经具备

在我国部分发达地区和城市，购物中心发展的必要经济条件己经具备，主要体现在购物者的购买力和开发商的投资管理上。改革开放以来，我国经济发展取得了突出成就，我国沿海发达地区的经济水平开始接近甚至超过了部分东南亚国家。经济发展和购买力的增强导致了我国零售业发展迅猛，投资商信心增强，提高了对商业设施特别是大型商业建筑投资的积极性。融资渠道也趋向于多元化。如北京新的商业建筑迅速拔地而起，旧的大型商业设施也纷纷改建扩建，数量和规模都前所未有。

（二）生活和观念的现代化刺激了购物中心的发展

随着社会生产力的发展，人们的工作效率提高，工作时间缩短，闲暇时间增多。购物者对环境的要求也越来越高，而且环境因素正日益左右着购物者的消费情绪，这要求商业竞争能够提供良好的空间和环境。在我国，旧商业街的环境恶劣，而百货商店内部却过分奢华。因此生活和观念的现代化使得购物中心的开放性公共空间因此备受关注。

（三）城市化进程加快推动了购物中心的发展

改革开放以来，我国城市化水平有了明显提高，城市数量大幅度增加。在东部地区，逐渐形成以大城市为中心的多层次功能互补的城市群。城市化速度加快带来了大量城市消费人口，刺激了零售业的迅速发展。由于城市人口的增加使得居住、商业和办公用地需求不断增加，一些大城市不断向边缘地区扩张，新建居住区为商业建筑提供了新的地址。城市老中心区也面临更新和改造以适应新的经济发展需求和居民生活环境需求。这些都为购物中心带来了良好的发展机遇。

（四）交通设施持续改善为购物中心的发展提供了条件

商业设施的成功与否，在很大程度上取决于它的易达性，先进的交通工具能够大大增加人的活动范围，极大地提高商圈的服务半径，这无疑有利于商业零售的成功。购物中心被称为“汽车时代”的产物，它对汽车和交通工具的依赖型就更强，近年来我国各个城市的公交系统得到前所未有的改善，发达城市的地铁系统也在进行快速地建设。

四、我国购物中心发展存在的问题

（一）商品种类供应不足，业态组合出现矛盾

一般的商业经营每平米需要3-4个品种。购物中心规模巨大，需要大量的商品品种加以支撑。根据研究，国际商品品种总共约150多种，国内仅有50多种。此外，我国成熟的小型专卖店也非常之少。在巨大的商城里，除了些特色专卖店，小店铺商家的经营内容将大量重复，各店铺之间的差异化经营很难实现。[4]

（二）空置率比较高，竟争比较激烈

在整个商业地产开发量小断上涨的情况下，购物中心空置而积也呈现出增加趋势。由于商业地产的利润偏高，不少发展商争相进入该领域，导致开发总量的快速上涨，进而导致商业地产空置率达了约30 %。目前全国商业地产己呈现非理性状态，盲目投资、建设的情况较多。[5]如果商业地产市场得不到自身突破，供需境况不能逆转，那么购物中心空置率仍会继续增高，加上目前项目定位的相近使得购物中心之争更加激烈。

（三）资金融通困难，投融资风险较大

购物中心投资额大，通常投资在几亿至几十亿之间，投资回收期长；从项目开发到项目的正常运转要经过复杂的商业策划。投资商、开发商、建筑公司等等都希望从这一新兴的商业业态的开发中获取高额的回报。[6]目前我国融资体系还不完善。融资方式单一，融资难度较大。对大型商业地产开发来说，充裕的资金储备是最核心的要素，但是目前我国许多开发商自有资金都不足。

（四）后期经营暴露的问题较多，缺乏专业的管理团队

目前，我国许多购物中心经营状况很差，同质化现象比较严重。入驻的店铺不仅业态复合度低、行业业种少、品牌商家也少、特色商品少、娱乐休闲服务等功能史少，甚至空置的铺位比入驻的店铺更多。而有的则只是几类零售业态简单并合，整体招商策划错误、缺乏主题，而导致商场内的商铺布局混乱。

参考文献

[1] 王荣成.现代零售概论 [M].北京:中国物资出版社,2007.1.38.

[2] 黄国雄.商业改变生活、商业改变城市[J].现代商业,2006

[3] 赵红红.对国内大型购物中心的评点与建议与城市开发.商业研究，2005 (7)

[4] 张雪梅，对我国M all发展中一些问题的思考[J]，成都纺织高等专科学校学报，2009，第26卷第3期

[5] 王丽，牛炳昆，我国商业地产存在的问题及发展对策[J]，山西建筑，2007 (6).

[6] 王一凡，许学军，滕晨，我国shoping mall业态发展中的问题—以上海港汇广场为例[J]，上海商学院学报，2007