商业地产营销执行方案

□圈定销售产品的出发点
本项目销售产品的圈定,由于考虑到以后的商业经营管理﹑物业管理及开发 商后期的资本运作,该项目销售产品的圈定是按照组团进行整体圈定,避免销售 产品圈定过散,对以后的商业经营管理﹑物业管理造成难度及不利于开发商后期 的资本运作.
◆从商业经营管理的角度考虑
组团圈定营销,可避免以后商业经营管理业态的难以规划,如果打散销售,由 于各组团都有销售产品,使后期商业经营管理公司对后期的商业业态更换规划难 以实施.
◆从物业管理的角度考虑
如果将各个组团打散销售,由于产权的分散性,使物业管理很难实现组团的
统一管理,给物业管理带来难度.
◆从开发商后期的资本运作考虑
如果将各组团的产品打散销售,将会造成各组团产品产权比较分散,后 期开发商无法针对组团进行资本运作.
关于本项目的其它产品主要以招商的方式进行运作 ,但在具体的招商及销售实施过程中,根据市场的具体情 况和项目的招商﹑销售信息,并结合水木年华片区及本 项目的发展整体因素考虑,其它销售产品的圈定,在项目 的实施过程中灵活作以调整.
□价格估算标的
Biblioteka Baidu
估算标的
开发成本
开发商合理利润
江津市及同类 产品价格参考
各组团利好因素 修正
□主要市场价格参考
具体的价格界定及每个组团不同产品的价格组合,在接下来的价格策略执 行报告及价格表中通过对市场的再次深入调研后,将会进一步确定准确价格及 细化价格定位.
□各组团价格的初步确定
美食组团
■主要营销时间节点安排 □主要营销时间节点安排
第一部分 销售执行纲要
■销售的核心思想
本案的销售策略将有别于常规项目的销售策略，我们采用强势 出击、一步到位的强势销售手法亮相，争取在短时间内达到”推出 一个组团,热销一个组团”的销售目标. 本项目营销总原则：一个核心、两条思路、三个端口 一个核心：造势蓄洪，强势现场全情盛放！ 两条线路:以集群化业态体现商业卖场,体现出项目的强势商气；
■圈定销售产品销售总额的价格确定
为了初步估算本项目销售产品的总销售额,我们将通过对江津市同类物业进 行调研,并考虑开发商投入成本及合理利润的前提下,运用市场比较法对本项目 销售产品平均价格进行初步的界定,在初步价格定位时充分考虑其地段、周边 环境、产品档次等综合因素,并通过对各因素进行加权系数修正,得出该项目各 组团产品的初步核心均价和销售产品的总销售额。
招商销售人员进驻市内接待点
持续热销
时间
时间
时间
项目招商销售进场开始 招商及销售人员进驻现场售楼处
以上所列的主要营销节点是在能保证工程进度配合及开发商对各营销工作 提供销售资料物料准备充分的前提下才能保证按期实施各阶段的工作,具体的 工程进度配合及发展商提供的物料准备详见下面章节的“各营销阶段工作实 施及工作进度配合”
■各营销阶段工作实施及工作进度配合
由于本项目所涉及到的营销环节比较多和营销时间的紧迫性,为了便于项 目在营销实施过程中各项工作能够紧凑的衔接,使我司﹑开发商能够有效的配 合,根据项目各阶段营销的要求,对各个营销环节实施的工作及工作配合要求 进行详细的梳理.
□前期营销工作实施及配合要求 前期营销工作实施
前期营销工作开发商配合要求
前期营销广告公司工作要求
各销售产品入市安排调整
以上所做的产品入市序列总体安排是在能保证各组团入市时工程进度及销 售资料准备到位的基础上所作的整体安排,若各组团入市前工程进度及销售资 料准备达不到该组团销售具备的前提,则根据实际情况考虑推出其它组团进行 销售.具体的推出销售产品入市调整见下面章节的”各营销阶段工作实施及工 作进度配合”
◆从优化发展商的收益结构和资本运作考虑
通过对部分产品进行销售,可为发展商回笼大量的资金,避免发展商将大 量的资金都积压在本项目,使发展商在以后的项目开发运作中出现资金断链 现象.
◆培育区域商业氛围
由于水木年华目前缺少人气,通过对部分产品进行销售,通过对产品销售 过程中的不断炒作,可在拉动项目及整个水木年华片区商气的同时,可拉动其 人气.
➢通过销售吸引部分业态的投资经营者和投资者; ➢通过销售吸引部分业态的投资者; ➢通过销售吸引部分业态的的中小投资者和中小型创业者;
◆从实现本项目的整体运作考虑
由于本项目体量比较大﹑涉及业态比较多,如果单一的采用招商策略进 行整体运作,就会将一部分想买下此物业用作自营的品牌实力派商家“拒 之于门外”,为了实现本项目的快速运作和各业态的最佳组合,经过对各组 团产品的属性进行分析,确定将美食组团的店面进行出租。
商业地产营销执行方案
2020年4月24日星期五
本案要点
□销售产品的圈定 □目标客户群的定位 □产品销售的各营销时间节点安排 □各组团的销售控制 □各组团的销售策略 □销售推广配合 □销售工作配合要求
根据祥瑞水木年华商业街营销总案思想,结合项目周 边配套的实施情况,在总体战略的指导下，根据销售目 标，以及项目的招商执行案和项目的工程进度,制定销 售执行案.本销售执行案涉及到销售产品的圈定﹑目标 客户群的定位﹑各组团的营销控制及营销策略等具体 销售事宜工作,其各阶段的详尽工作在项目的阶段执行 案中进行深化和细化.
以销售带动人气,用商气及人气体现整体项目价值后开始 乘势销售； 三个端口:项目销售要与商家﹑投资客及社会大众产生全面的互动.
■销售产品的圈定
销售产品
工农产品组团 餐饮美食组团 旅游文化组团 休闲娱乐购物组团
面积区间划分
餐饮一条街
组团销售 面积区间划分
面积分割销售
□产品销售的目的
本案之所以圈定项目的一部分产品进行销售,这主要是从优化发展商的收 益结构和资本运作﹑培育区域商业氛围及实现本项目的整体良好运作等综 合因素进行考虑.
□主要营销场地选址
◆开始前的办公场地
◆市内接待点
◆现场售楼处
■各销售产品入市安排
美食开始内部认购 休闲娱乐购物
旅游文化
工农产品
时间 开始招商
时间
时间
时间
时间
时间
□从目前的工程进度及各销售组团的属性来看,美食组团将会首先完成工程形象, 且其销售受招商的制约性不大.因此,本项目的销售以美食组团先入市，内部认购 为切入点开始项目的整体销售工作. □根据工程进度来看,确定其它集群的销售时间。